Acheter à Paris est une erreur

Ecrit par Erwan Fleury

18 Septembre 2020

Un achat immobilier, qu'il soit pour une résidence principale ou pour un investissement locatif, est toujours une décision importante. Les idées préconçues ont la vie dure et nombre d'acheteurs tombent dans divers pièges qui rendent leur décision d'achat au mieux sous-optimale, au pire financièrement désastreuse. L'achat dans une ville avec un rendement locatif bas, voire très bas (2.5% brut en moyenne à Paris par exemple) est souvent une très mauvaise décision financière, vous comprendrez pourquoi en lisant cet article.

ACHETER OU LOUER, C'EST SURTOUT UNE QUESTION DE RENDEMENT LOCATIF

un peu de théorie

Quel que soit le type d'investissement (immobilier, produits financiers, actions, etc.), votre décision doit toujours être basée sur deux critères fondamentaux : la création de valeur actuelle nette (VAN) et le risque.


En immobilier, il convient de décomposer la création de valeur annuelle comme suit : 

VAN/an = Plus-value annuelle + Revenus locatifs bruts annuels - Coûts annuels
En termes de trésorerie, les éléments en bleu auront une importance plus significative car ils sont plus liquides (et donc moins sujets aux coûts d'actualisation) que la plus-value, uniquement disponible lors de la vente.


Dans le cadre d'un investissement immobilier, le risque se matérialisera par la probabilité d'une moins-value, de coûts imprévus ou de risque de vacance locative.

Un bon investissement immobilier, c'est un investissement qui maximise le rapport VAN annuel / coûts d'acquisition, que l'on peut également décomposer comme suit : Rendement locatif brut + Plus-value annuelle, et qui minimise le risque. Le coût du risque étant relativement faible dans l'investissement immobilier, la plupart des investisseurs concentreront leurs efforts sur la maximisation de la création de valeur annuelle, soit Rendement locatif brut + Plus-value annuelle.

EN PRATIQUE, FAUT-IL ACHETER OU LOUER ?

Tout dépend de la localisation et du type de bien, il faut comparer la somme des gains et pertes dans chaque scénario.

Vous avez certainement déjà dû entendre le célèbre adage de l’immobilier « L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ». C’est certainement vrai au regard du potentiel de plus-value, mais souvent faux au sujet du rendement locatif. En effet, si les prix à l’achat peuvent être très fortement dépendant de la localisation (x3 entre l’île Saint Louis et le 20ème arrondissement de Paris par exemple), les loyers eux le sont beaucoup moins. Par conséquent, les zones les plus « prisées » sont rarement les plus rentables.

Les récentes envolées des prix de l’immobilier dans les grandes villes françaises ces dernières années à conduit beaucoup d’investisseurs à priser ces zones géographiques et à surévaluer l’importance du critère de la plus-value dans leurs décisions d’achat. Hors celui-ci est fortement corrélé à l’index des taux d’intérêt, dont on ne sait pas s’il restera indéfiniment aussi bas (on observe d’ailleurs récemment quelques signes haussiers), et il est fort probable que son impact sur les prix ne soit que temporaire, jusqu’à atteindre une masse critique de propriétaires. Le paramètre du rendement locatif, lui, est beaucoup plus stable dans le temps et ne repose pas sur la spéculation : la variation des loyers est beaucoup plus modérée, et n’a jamais connu de baisse en France.

Vous avez certainement entendu au moins entendu une fois que « Louer son logement, c’est jeter de l’argent par les fenêtres », mais c’est sans tenir compte du concept de coût d’opportunité, dont vous trouverez un exemple dans la section suivante.

EXEMPLE D'UN ACHAT IMMOBILIER
À PARIS

Prenons comme exemple un couple à la trentaine, ils décident de s’installer à Paris et se demandent s’ils doivent acheter leur résidence principale, ou bien la louer. Ils sont tous les deux en CDI dans le privé et leurs revenus sont de 3000 € net / mois chacun, ils n’ont ni emprunts ni enfant à charges.

Le type d’appartement qui leur conviendrait serait un T2 d’environ 50m². Nous prendrons comme exemple un T2 de 45m² situé dans le 14ème arrondissement de Paris aux prestations standards: 500 000€ FAI à l’achat / ou 1200€ de loyer par mois s’ils décidaient de louer un appartement similaire.

SCÉNARIO 1 : ACHAT DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE À PARIS

Frais d’acquisition : 500 000€ (prix de vente FAI) + 38 900€ (frais d’achat dont frais de notaire), soit un total de 538 900€.
Ils décident d’emprunter aux conditions suivantes:

  • Montant de l’emprunt : 538 900€
  • Durée : 25 ans
  • Taux: 1.5% (hors assurance)
  • Mensualités: 2331 € / mois
  • Plus-value à long terme: 2%/an (cela peut paraître conservateur au vu de l’embolie récente dûe aux faibles taux d’intérêt mais n’oubliez pas que les prix ont chuté de près de 20% entre 2011 et 2015)

Dans ces conditions, le couple dispose de 4669€/mois de reste à vivre, leur capacité d’endettement dépassant déjà les 33%, ils ne pourront plus emprunter pour investir.

Cet investissement leur coûte les intérêts et les frais d’achats (dont frais de notaire), soit environ 200 000€ (en prenant comme hypothèse un coût de crédit dont assurances de 161 100€). Les gains, eux, seront du montant de la vente net vendeur retranché du reste à rembourser à la banque au moment de la vente.

Ramené à un gain annuel, le couple peut espérer générer environ 10 000€ de plus-value (non liquide, uniquement disposable au moment de la vente), pour un coût de 8 000€/an (200 000€/25). L’opération est donc bénéficiaire de 2000€/an, et notre couple a un toit pour vivre.

La somme des mensualités n’est pas prise en compte dans le calcul de gain car elle correspond ni plus ni moins qu’à une « épargne forcée », le fait de la récupérer lors de la vente ne constitue en aucun cas un gain financier.

SCÉNARIO 2 : LOCATION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE À PARIS

Si le couple décide de louer, cela dépendra de la durée de location:

  • 1 an : 14 400€
  • 3 ans : 43 200€
  • etc…

Il s’agira quoi qu’il en soit d’une perte annuelle de 14 400€.

Vu comme cela, il paraîtrait plus judicieux d’acheter. Vivre à Paris en achetant leur rapporterait 2000€/an, alors que louer leur coûterait 14400€/an (2.5% du prix d’achat). Mais c’est sans parler du coût d’opportunité.

SCÉNARIO 3 : LOCATION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE À PARIS ET INVESTISSEMENT LOCATIF EN RÉGION

Dans ce scénario, nous reprenons les hypothèses de location ci-dessus, en sus d’un investissement locatif à Marseille dans un immeuble de rapport aux conditions suivantes :

  • Prix de vente FAI : 500 000€
  • Revenus locatifs annuels: 50 000€
  • Charges et entretien: 5000 € / an
  • Impôts (IS) et taxe foncière : 5000€ / an
  • Montant de l’emprunt : 538 900€
  • Durée : 25 ans
  • Taux: 1.5% (hors assurance)
  • Mensualités: 2331 € / mois
  • Plus-value à long terme: 1.5%/an

Cet investissement rapporte à notre couple la somme suivante :
Gain annuel =Revenus locatifs bruts – charges et entretien – impôts + plus-value
= 50 000 – 5000 – 5000 + 7500
=47 500

Notre couple étant locataire, il faudra retrancher à ce gain le coût de leur location à Paris (14 400€/an). Leur gain net est alors de 33 100€, soit plus de 16 fois leur gain net en décidant d’acheter à Paris.

Note: Ce gain est atteignable de part la qualité de l’investissement et son financement en Cash Flow Positif : en savoir plus

EXEMPLE D'UN ACHAT IMMOBILIER AU HAVRE

Si vous vivez dans une ville où le rendement locatif est plus fort qu’à Paris, alors la situation s’inverse et il sera vraisemblablement plus intéressant d’acheter votre résidence principale.

Par exemple, dans une ville comme Le Havre, il est possible de trouver des appartements d’environ 50m² pour environ 75 000€. Louer un appartement similaire vous coûterait environ 550€/mois, soit 6600€/an.

En reprenant les mêmes hypothèses que pour l’exemple à Paris (mais avec une plus-value plus faible à 1%), acheter cet appartement pour y vivre constituera un gain d’environ 1000€/an.

Si vous décidez de louer, il vous en coûtera 6600€/an (8.8% du prix d’achat).

Dans cette situation, le coût d’opportunité à acheter est très faible : louer un appartement à 6600€/an pour libérer 75 000€ de capacité d’investissement ne sera pas judicieux. Pour que cette situation soit plus préférable il vous faudra générer 7600€ (6600€ de loyer perdu et 1000€ de non-gain d’achat) avec seulement 75 000€ de capacité d’investissement. En outre, un investissement à 10% de rendement total (rendement locatif + plus-value) sera tout juste équivalent à cette situation.

CONCLUSION

D’un point de vue financier, si vous vivez dans une ville dans laquelle le rendement locatif est faible (Paris, Lyon, Bordeaux), vous aurez plutôt intérêt à louer votre résidence principale, et réaliser un investissement locatif dans une ville dans laquelle vous trouverez un rendement locatif supérieur. Si vous vivez dans une ville dans laquelle le rendement locatif est fort (Le Havre, Roubaix, Saint-Etienne), vous aurez à l’inverse plutôt intérêt à acheter votre résidence principale avant de considérer l’investissement locatif.

Que vous viviez en région ou à Paris, Cash Flow Positif vous accompagne dans l’intégralité de votre démarche d’investissement locatif.

  Prix au m² Loyer au m² Rendement locatif brut
Paris 11145 32 3.4%
Marseille 2848 12 5.1%
Lyon 4873 12.9 3.2%
Toulouse 3274 11.8 4.3%
Nice 4040 15.3 4.5%
Nantes 3367 11.5 4.1%
Strasbourg 2967 11.8 4.8%
Montpellier 3029 12.7 5.0%
Bordeaux 4259 13.4 3.8%
Lille 3176 13.7 5.2%
Rennes 3247 11.4 4.2%
Reims 2055 9.8 5.7%
Le Havre 1703 9.5 6.7%
Saint-Étienne 986 7.5 9.1%
Rendements locatifs dans les 14 plus grandes villes de France (Avril 2020, source: MeilleursAgents)

 

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