Les 5 erreurs contre-intuitives de l'investisseur débutant

Ecrit par Quentin Devillechabrolle

18 Septembre 2020

Vous avez surement déjà lu beaucoup d'articles sur les erreurs à ne pas commettre dans l'immobilier lorsque vous débutez. Le focus est trop souvent fait sur le bien immobilier et non sur la stratégie d'investissement. L'adage "l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement" que nous avons déconstruit dans l'article Acheter à Paris est une erreur est un bon exemple de cette hyper-concentration.

Nous parlons pourtant bien d' Investissement immobilier. Ainsi, les erreurs à ne pas commettre lors de l'achat d'une résidence principale par exemple, ne sont pas nécessairement les mêmes que celles réalisées lors d'un investissement immobilier.

Nous vous proposons, dans cet article, de détailler les 5 erreurs commises par les investisseurs débutants, faisant souvent de leur achat d'un bon bien immobilier, un mauvais investissement.

QU'EST-CE QU'UN BON INVESTISSEMENT ?

Avant de détailler les erreurs à ne pas commettre lors d’un investissement immobilier, il convient de définir ce qu’est un bon investissement immobilier.

Nous vous proposons la définition suivante:

Le bon investissement immobilier est celui dont le rendement est suffisant pour vous assurer une création de capital et de revenus maximale tout en minimisant vos efforts.

Cette définition nous permet de passer à la première erreur de l’investisseur débutant: avoir comme seul critère de choix le rendement du bien.

ERREUR #1
FONDER SA DÉCISION D'INVESTISSEMENT UNIQUEMENT SUR LE RENDEMENT

A priori, quoi de plus normal que de privilégier le rendement. Plus il sera élevé, plus les gains en capital et en revenus seront importants.

Toutes choses égales par ailleurs, ceci serait vrai. Cependant, le rendement d’un bien immobilier doit toujours être analysé avec minutie :

Faites dans un premier temps attention aux annonces se concentrant sur le rendement potentiel du bien et privilégiez celles dont le rendement réel est intéressant. Il est en effet très difficile d’évaluer la vacance locative d’un bien car cela dépend de beaucoup de facteurs tels que la situation macro-économique du pays, la dynamique économique de la région, le segment de population que cible votre bien immobilier, … Il est par contre relativement aisé d’estimer l’évolution d’une vacance locative sur un bien déjà loué et dont les revenus sont établis.

Le rendement se calcule différemment selon la logique de votre investissement:

  • rendement global net de votre opération: lorsque le bien immobilier sera revendu, le rendement global net (sans prendre en compte le taux d’actualisation) sera de {Cash Flow Positif Net Cumulé + PlusValue}{PrixTotalNet + FraisAcquisitionDivers}.
  • rendement locatif annuel net de votre investissement: {Cash Flow Positif Net}{PrixTotalNet + FraisAcquisitionDivers}

La prise en compte de la plus-value est la différence principale entre ces deux approches. Une plus-value immobilière est très difficile à prévoir si elle est seulement basée sur l’espérance de la prise de valeur de la situation géographique du bien. Elle est plus facile à prévoir si elle est basée sur des travaux et une mise en valeur du bien. Quel que soit le cas de recherche de plus-value, l’estimation de sa valeur restera un pari et comme tout pari, une grande partie du résultat sera basée sur des facteurs imprévisibles.

Investir en immobilier locatif de manière intelligente correspond à la minimisation d’un maximum d’inconnues afin de réduire la différence entre le rendement théorique et le rendement effectif. Ainsi, faire attention à la potentielle prise de valeur est certes intelligent mais cela ne doit pas être votre critère de choix principal. Un bien qui prendra beaucoup de valeur immobilière mais dont le rendement ne vous assure pas un Cash Flow Positif et vous force à payer vous même une partie de l’emprunt, est un bien risqué car si votre situation personnelle change, vous devrez potentiellement vous en séparer avant que la plus-value ne rembourse les frais divers d’acquisition

ERREUR #2
RECHERCHER LA PLUS-VALUE À TOUT PRIX

Nous avons commencé à aborder ce sujet dans le paragraphe précédent. Dans celui-ci nous prendrons un exemple concret afin de détailler pourquoi, même dans un contexte de croissance et de plus-value plus que probable, il vaut mieux privilégier un rendement locatif de qualité à une recherche de plus-value.

Prenons l’exemple de 2 biens d’un montant de 500000€ achetés par un investisseur imposé à 41% sur le revenu :

  • Le premier est un appartement de 40m² dans l’ouest Parisien. Cet appartement sera donc loué en moyenne 1280€/mois* HC. Le rendement net locatif de cet investissement est de 3%. Charges et gestion du bien comprises, le rendement locatif net de ce bien est de 1.5%.
  • Le second bien est un immeuble de rapport de 12 lots et de rendement locatif brut de 10% situé à Avignon. Charges et gestion du bien comprises, le rendement locatif net de charges de ce bien est de 8%.

Prenons l’hypothèse que ces biens ont tous les deux été achetés en 2010 et sont revendus en 2020. Dans les deux cas, ces biens ont été achetés avec les conditions suivantes:

  • 37500€ d’apport couvrant les frais d’acquisition
  • crédit immobilier sur 20 ans avec un taux à 1.4%
  • pour simplifier les calculs, nous considérerons que la taxe foncière est nulle pour les deux biens.

Le marché immobilier parisien a vu ses prix augmenter de 3% par an en moyenne depuis 10 ans** alors que le marché d’Avignon n’a augmenté que de 1% par an sur la même période. Le rendement brut final de ces deux opérations est le suivant :

ERREUR #3
SE CONCENTRER SUR LE CENTRE-VILLE
DES GRANDES AGGLOMÉRATIONS

Cette erreur a été abordée en détail dans l’article Acheter à Paris est une erreur. Les arguments sont multiples et l’auteur encourage grandement le lecteur à lire cet article qui déconstruit beaucoup d’a-priori.

ERREUR #4
OPTIMISER SA FISCALITÉ PERSONNELLE AU DÉPEND DU BIEN

Combien de fois avez-vous vu une annonce du type:

Diminuez vos impôts en investissant dans l’immobilier neuf

Le dispositif Pinel vous permet effectivement de bénéficier d’un abattement fiscal qui peut aller jusqu’à 63000€ dans le cas où vous achetez pour louer votre logement en respectant les limites de loyer imposées par cette loi. Cela peut paraître à première vue intéressant car vous investissez dans de l’immobilier neuf donc avec très peu de travaux à réaliser pour entretenir votre bien et en plus, vous bénéficiez d’un cadeau fiscal de la part de l’état.

Comparons un investissement Pinel avec un investissement dans un immeuble de rapport ancien de faible rendement comme par exemple 8% brut. Un investissement Pinel rapporte en moyenne 3 à 4% à ses propriétaire*, ce faible rendement est lié à l’encadrement des loyers et au choix de l’emplacement de ces biens dont le prix au m² est élevé mais le rapport locatif faible. C’est 4 points de moins que de l’investissement dans un immeuble de rapport classique.

Prenons l’exemple de deux investissements de 600000€, le premier est en Pinel, le second un immeuble de rapport classique. Les hypothèses de calcul seront les suivantes:

  • La tranche marginale d’imposition de l’acheteur est de 41%. C’est d’ailleurs pour cela qu’il cherche à défiscaliser une partie de ses revenus.
  • Le montant de la taxe foncière est de 3000€
  • Les intérêts de l’emprunt + assurance s’élèvent à 5000€

Comparons alors ces deux investissements:

  • Dans le cadre d’un investissement Pinel, seule le régime réel est disponible car les revenus du bien dépassent 15000€ par an et s’élèvent à 18000€ (3% de rendement) auxquels il faut soustraire la taxe foncière, les intérêts de l’emprunt et le coût de l’assurance. Le cash flow généré est donc de 10000€. L’imposition sur ces revenus sera de 41% + 17,2% de prélèvements sociaux. Après imposition, les revenus net générés sont donc de 5720€ auxquels nous ne devons pas oublier d’ajouter les 2% (sur une base de 300 000€ max/personne) d’avantages fiscaux Pinel soit 6000€ de déductions fiscales annuelles. Le revenu supplémentaire annuel net généré par ce bien pour l’investisseur est de 11720€.
  • L’investisseur dans l’immeuble de rapport ancien génère 8% de rendement brut soit 48000€/an. Il a investit par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS car il n’a pas les mêmes contraintes que dans le cadre d’un investissement Pinel. Sa SCI est donc imposée à auteur de 15% sur les revenus générés jusqu’à 38000€ et de 28% sur les revenus entre compris entre 38000€ et 48000€. En prenant les mêmes hypothèses que précédemment et en soustrayant les différentes charges, les revenus générés par ce bien s’élèvent à 40000€. La fiscalité des sociétés permet à l’investisseur d’amortir son bien sur 25 ans et donc de soustraire à ces 40000€, les 24000€ d’amortissement comptable. Il doit donc payer 15% d’impôts sur les 16000€ restants, soit 2400€. Prenons l’hypothèse la plus défavorable et supposons que le compte d’associé de l’investisseur est vide et qu’il souhaite retirer 100% des revenus générés par son bien et se les reverser comme dividendes. Il sera alors imposé à auteur de 30% (flat tax) sur 37600€ de revenus. Le revenu supplémentaire annuel net généré par ce bien pour l’investisseur est de 26320€ soit plus de deux fois supérieur aux revenu généré par l’investisseur en loi Pinel.

ERREUR #5
OPTIMISER SON RENDEMENT AU DÉPEND DE SA TRÉSORERIE

Un investisseur immobilier peut avoir une vision court-terme ou long-terme:

  • La seule option pour créer de la plus-value immobilière dans le court terme en immobilier est de réaliser des travaux de mise en valeur du bien. Ces travaux ayant un coût, l’investisseur devra souvent faire appel à un prêt travaux pour les réaliser car il ne pourra que partiellement louer son bien durant cette mise en valeur.
  • Sur le long terme, la création de valeur peut avoir de multiples sources. Elle peut venir de la plus-value intrinsèque de son emplacement, de sa rentabilité locative, d’une mise en valeur par l’intermédiaire de travaux…

Quelle que soit la méthode, la création de valeur immobilière est un processus relativement lent. L’investisseur débutant oublie souvent cela et se concentre afin de maximiser le rendement de son premier investissement ayant ainsi une vision qui contre-intuitivement peut être vue décrite comme de court-terme. Ayant optimisé son achat pour maximiser son rendement, il n’a pas demandé à sa banque de réaliser un différé initial du remboursement des mensualités par exemple ce qui lui aurait permis de réaliser des travaux d’optimisation de rendement, et de s’assurer une trésorerie confortable lui permettant de réinvestir en année 2.

Pris indépendamment, chacun des biens d’un investisseur qui base sa stratégie sur un plan de trésorerie précis pour réinvestir au bon moment a certes un rendement inférieur à celui du bien de l’investisseur qui optimise le rendement de son seul bien. Cependant la valeur créée par l’investisseur qui multiplie les effets de levier et optimise sa stratégie de réinvestissement est incomparable à celle créée par l’investisseur se concentrant sur son bien et non sur sa trésorerie.

Pour aller plus en détail sur ce point, nous vous recommandons de lire l’article le paragraphe sur le réinvestissement de l’article Pourquoi investir en Cash Flow Positif est indispensable.

CONCLUSION

Les erreurs à ne pas commettre dans l’investissement immobilier sont multiples. L’investisseur débutant réalise souvent son premier investissement avec les même critères de choix que lorsqu’il achète sa résidence principale.

L’objectif de cet article était de faire réfléchir le lecteur quant aux différences entre l’investissement immobilier et l’achat d’un bien immobilier. Le coût d’opportunité lié à une mauvaise compréhension de cette différence étant énorme.

Cash Flow Positif vous accompagne dans la définition et mise en place de votre stratégie d’investissement dans l’immobilier locatif à très fort rendement. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.