L'évolution du marché

Le marché de l’immobilier, considéré comme un marché de valeur refuge, s’est plutôt toujours montré très dynamique en France comme l’en attestent les récentes analyses de la conjoncture immobilière par les notaires de France dont l’évolution du volume entre 2000 et 2021 est présentée sur la figure 1.

Cependant, force est de constater que les évolutions des prix du marché sont très disparates en fonction des localisations, de la conjoncture économique mais également de nombreuses autres variables qui influencent la valeur d’un bien immobilier - nous pourrions par exemple citer l’effet Covid-19 qui a eu un impact conséquent sur les prix de l’immobilier en province ou pour les maisons individuelles franciliennes par opposition à l’Île-de-France et aux appartements franciliens, comme l’illustre la figure 2.

Evolution du prix de l'immobilier en France

Figure 1 : Evolution des volumes de ventes des logements anciens pour la période 2000 / 2021

Evolution du prix de l'immobilier en France

Figure 2 : variation des indices de prix Notaires-INSEE sur 3 mois (entre le 1er trimestre 2021 et le 3ème trimestre 2021) et sur 1 an (entre le 2ème trimestre 2020 et le 2ème trimestre 2021)

Pour informations, il est également intéressant de savoir qu’en France, dans 60% des villes, le prix au mètre carré à la location d’un petit lot (T1/T2) diffère de plus de 20% que pour les (T3/T4). Cette information est donc intéressante à prendre compte, lorsque des travaux de réfection doivent être réalisés : il peut en effet être intéressant de séparer un T3/T4 en deux T1/T2 pour augmenter le rendement global du bien immobilier.

Ainsi, les chiffres à l’échelle des territoires, relevés dans les bases de données accessibles permettent de confirmer la tendance globale segmentée selon les principales caractéristiques du foncier et du bâti (localisation, taille, confort). Elles n’offrent pourtant pas de vision précise de l’état du marché immobilier intégrant des caractéristiques exogènes (conjoncture économique, plan d’urbanisation, mobilité, bassin d’emplois, démographie, géographie et histoire du territoire, fiscalité, etc.) qui peuvent jouer un rôle prépondérant sur la valeur d’un bien, la gestion du risque et son évolution dans le temps.

En tout état de cause, le marché de l’immobilier présente un fort potentiel pour l’investissement immobilier dans la mesure où :

  • les notaires prédisent un maintien du nombre de mutations dans l’ancien autour d’un million (nous vous invitons à lire notre article sur l’investissement dans l’ancien) ;
  • les programmes immobiliers dans le neuf présentés sur la figure 3 et la figure 4, quoiqu’en recul, restent dynamiques avec plus de trente mille unités en vente au 2 trimestre 2021 en dépit d’un déficit des encours de logements de près de quatre-vingt-dix mille unités sur la même période qui peut s’expliquer par la crise sanitaire et les restrictions et qu’il faudra inévitablement rattraper au regard d’une démographie toujours croissante.
Evolution du prix de l'immobilier en France

Figure 3 : Construction de logements à fin juillet 2021

Evolution du prix de l'immobilier en France

Figure 4 : Commercialisation de logements neufs au 2ème trimestre 2021

Par surcroît, les chercheurs en fiscalité du patrimoine, s’accordent à dire que le coût de la résidence principale a explosé si bien qu’il est aujourd’hui plus rentable d’investir en région et de louer sa résidence principale. Cette hypothèse argumentée dans le numéro 161 de la Revue de l’OFCE 2019/1 [2] nous laisse donc penser que le développement d’une solution permettant de mesurer la performance économique d’un bien serait un véritable atout pour une société et permettrait alors de rationaliser les investissements immobiliers.

Des acteurs du marché commencent à intégrer les données disponibles pour estimer la valorisation des biens immobiliers et notamment la plus-value potentielle à l’achat. Nous pouvons notamment citer :

  • Lokimo qui exploite les données de l’INSEE ainsi que des informations extraites d’internet pour estimer la potentielle plus-value d’un achat;
  • MeilleursAgents, quant à lui, exploite la base de données des notaires, ETALAB et les données des agences immobilières pour tracer l’historique de la valorisation d’une localisation ;
  • SeLoger, analyse les annonces publiées sur les différents sites internet des agences immobilières pour évaluer le prix au mètre carré actuel et prédire son évolution ;
  • CASAFARI agrège les annonces immobilières des différents sites internet des agences et tente une analyse de l’évolution des prix.

Source : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/prix-et-tendances-de-limmobilier/analyse-du-march%C3%A9-immobilier (consulté le 14/01/2022) issu des données CGEDD d’après les bases notariales et DGFiP (MEDOC)