Loi Jeanbrun à Sélestat en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité
La loi Jeanbrun à Sélestat permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien fortement rénové, à condition de le louer nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Le dispositif Relance logement s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, avec plafonds de loyer et de ressources.
Sélestat peut correspondre à une stratégie Jeanbrun de ville moyenne : prix inférieurs à Strasbourg, marché compact, croissance modérée et bassin d’emploi significatif. La réussite dépend toutefois du plafond de loyer et de la qualité du bien, notamment dans l’ancien.
Pour comparer cette stratégie à la location meublée, consultez notre analyse loi Jeanbrun ou LMNP. Vous pouvez également consulter notre baromètre du rendement locatif 2026.
Loi Jeanbrun Sélestat : les informations clés
Nom officiel : dispositif Relance logement ;
Période : acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 ;
Biens : logements situés dans des immeubles collectifs ;
Neuf : logement neuf, VEFA ou logement construit par le contribuable ;
Ancien : rénovation importante et travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition dans la voie concernée ;
Location : location nue comme résidence principale ;
Engagement : neuf ans minimum ;
Amortissement neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % ;
Amortissement ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 % ;
Plafond annuel : 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon les conditions ;
Prix moyen d’un appartement : 2 423 €/m² au 1er août 2026 ;
Loyer moyen : 12,2 €/m² par mois ;
Rendement brut théorique du marché libre : environ 6,04 % avant frais, charges, travaux et plafonnement.
Le rendement de marché ne correspond pas au rendement d’une opération Jeanbrun. Le loyer fiscal dépend du zonage, de la surface, du niveau de location et des barèmes applicables.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Sélestat ?
Oui. Le dispositif Relance logement concerne les logements collectifs situés partout en France. Un appartement à Sélestat peut donc être éligible dans le neuf ou dans l’ancien rénové, sous réserve de respecter l’ensemble des conditions.
L’absence de liste de villes éligibles ne supprime pas le zonage. Les plafonds de loyer et de ressources varient selon la localisation et le niveau intermédiaire, social ou très social. Le loyer affiché sur les annonces ne doit jamais être utilisé directement comme plafond fiscal.
Quelles conditions respecter avec la loi Jeanbrun à Sélestat ?
Acheter pendant la période éligible
L’acquisition doit être réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Choisir un logement collectif
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Louer le logement nu
La location meublée et le LMNP sont incompatibles pendant l’engagement Jeanbrun.
Louer comme résidence principale
La location saisonnière ou touristique est incompatible avec le dispositif.
Respecter neuf années de location
Une revente anticipée peut entraîner la reprise de l’avantage fiscal, sauf exception légale.
Respecter les plafonds de loyer
Le plafond dépend de la zone, de la surface et du niveau de location choisi.
Vérifier les ressources du locataire
Le revenu fiscal et la composition du foyer doivent respecter le barème applicable.
Ne pas louer à un proche interdit
La location à un membre du foyer fiscal ou à certains parents proches est exclue.
Déclarer au régime réel
L’amortissement est pratiqué dans la catégorie des revenus fonciers au régime réel.
Conserver les justificatifs
Bail, avis d’imposition, factures, diagnostics et attestations doivent être archivés.
Quels logements sont éligibles à Sélestat ?
Appartement neuf ou VEFA
Un appartement neuf en immeuble collectif peut être éligible. Il faut comparer le prix promoteur au marché local, les charges prévisionnelles, le calendrier de livraison, le loyer plafonné et le potentiel de revente.
Appartement ancien avec travaux
L’ancien peut entrer dans le dispositif lorsque les travaux respectent les critères légaux et représentent au moins 30 % du prix d’acquisition dans la voie concernée. Une rénovation seulement décorative ne suffit pas.
audit énergétique ou étude technique avant achat ;
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun à Sélestat ?
La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 %. La base amortissable correspond donc, de manière simplifiée, à 80 % du montant retenu.
Base amortissable simplifiée = montant retenu × 80 %.
Type de logement
Intermédiaire
Social
Très social
Neuf ou VEFA
3,5 %
4,5 %
5,5 %
Ancien éligible
3 %
3,5 %
4 %
Plafond annuel
8 000 €
jusqu’à 10 000 €
jusqu’à 12 000 €
Le taux supérieur s’accompagne de plafonds de loyer et de ressources plus contraignants.
Le taux maximal n’est pas automatiquement le plus rentable. Il faut comparer l’amortissement supplémentaire à la baisse de recettes provoquée par le plafond social ou très social.
Exemple d’un appartement neuf Jeanbrun à Sélestat
Prenons un appartement neuf acheté 210 000 €, hors frais. Cet exemple est simplifié et ne remplace pas une simulation fiscale personnalisée.
Base amortissable : 210 000 € × 80 % = 168 000 €.
Niveau
Taux
Amortissement annuel théorique
Intermédiaire
3,5 %
5 880 €
Social
4,5 %
7 560 €
Très social
5,5 %
9 240 €
Exemple d’un appartement ancien rénové à Sélestat
Prenons un appartement acheté 165 000 € avec 55 000 € de travaux éligibles. Les travaux représentent environ 33.3 % du prix d’acquisition.
Dans l’ancien, le potentiel de création de valeur doit être comparé aux risques de dépassement du budget, de retard, de travaux collectifs et de performance énergétique insuffisante.
La loi Jeanbrun est-elle rentable à Sélestat ?
Au 1er août 2026, le prix moyen estimé d’un appartement était de 2 423 €/m², avec une fourchette approximative de 1 513 €/m² à 3 402 €/m². Le loyer mensuel moyen était estimé à 12,2 €/m².
Ce rendement correspond au marché libre moyen. Le loyer Jeanbrun peut être inférieur, car il doit respecter un plafond. L’amortissement peut ensuite diminuer le revenu foncier imposable. La décision doit comparer la baisse de loyer, l’économie fiscale, le crédit, les charges et la vacance.
Un projet Jeanbrun à Sélestat peut viser un T2 proche de la gare ou un T3 destiné à un couple ou à une petite famille. Le marché compact permet une analyse fine des annonces concurrentes, mais impose de ne pas surestimer le loyer autorisé.
Marché immobilier de Sélestat : les chiffres utiles
19 589 habitants en 2023 ;
9 493 ménages ;
10 511 logements ;
8,4 % de logements vacants ;
47,2 % de ménages propriétaires ;
12 651 emplois au lieu de travail ;
une croissance annuelle moyenne de 0,3 % entre 2017 et 2023 ;
2 423 €/m² pour un appartement ;
12,2 €/m² par mois de loyer estimé.
La ville occupe une position centrale entre Strasbourg et Colmar. La demande provient des actifs locaux, des salariés mobiles, des personnels de santé, du commerce, des services et de l’industrie. Le marché étudiant étant plus limité, les T2 et T3 sont souvent plus cohérents que les très petites surfaces.
Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Sélestat ?
Quartier ou secteur
Profil
Stratégie à étudier
Centre historique
bâti ancien, commerces et attractivité patrimoniale
ancien rénové avec étude des contraintes architecturales
Secteur gare
mobilité vers Strasbourg, Colmar et les pôles régionaux
T2 pour actifs et salariés mobiles
Quartiers proches du centre
offre mixte d’immeubles anciens et récents
T2/T3 en location intermédiaire
Westrich
secteur résidentiel et collectif
T2/T3 avec étude de la copropriété
Heyden
habitat résidentiel et services de proximité
T2/T3 pour couples et ménages
Sand et secteur sud
offre diversifiée et prix variables
ancien rénové ou logement collectif récent
Secteur nord et zones d’activités
proximité d’emplois et des axes routiers
T2/T3 avec stationnement
Le quartier ne suffit pas : la rue, l’immeuble, les charges, le DPE et le plafond de loyer déterminent la viabilité.
Centre historique
Centre historique présente bâti ancien, commerces et attractivité patrimoniale. Ce secteur peut être étudié pour ancien rénové avec étude des contraintes architecturales. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Secteur gare
Secteur gare présente mobilité vers Strasbourg, Colmar et les pôles régionaux. Ce secteur peut être étudié pour T2 pour actifs et salariés mobiles. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Quartiers proches du centre
Quartiers proches du centre présente offre mixte d’immeubles anciens et récents. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 en location intermédiaire. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Westrich
Westrich présente secteur résidentiel et collectif. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 avec étude de la copropriété. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Heyden
Heyden présente habitat résidentiel et services de proximité. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 pour couples et ménages. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Sand et secteur sud
Sand et secteur sud présente offre diversifiée et prix variables. Ce secteur peut être étudié pour ancien rénové ou logement collectif récent. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Secteur nord et zones d’activités
Secteur nord et zones d’activités présente proximité d’emplois et des axes routiers. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 avec stationnement. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Loi Jeanbrun dans le neuf ou dans l’ancien à Sélestat ?
Comparer Sélestat aux autres villes Jeanbrun d’Alsace
Sélestat se situe entre le marché patrimonial de Colmar et la profondeur de Strasbourg. Haguenau dispose d’une population et d’un bassin d’emploi plus importants. Mulhouse offre davantage de rendement apparent, avec un risque de vacance supérieur.
Les amortissements doivent être étudiés sur toute la durée de détention. Une économie d’impôt pendant la location peut modifier le calcul de la plus-value à la revente. Il faut simuler la durée de détention, les abattements et la valeur future.
Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Sélestat
acheter uniquement pour l’avantage fiscal ;
confondre loyer de marché et plafond Jeanbrun ;
oublier les ressources du locataire ;
choisir le taux maximal sans comparer la baisse de loyer ;
confondre travaux ordinaires et travaux éligibles ;
sous-estimer les charges de copropriété ;
ignorer le DPE et les contraintes techniques ;
louer meublé pendant l’engagement ;
revendre avant neuf ans sans mesurer les conséquences ;
Oui. Elle s’applique aux logements collectifs respectant les conditions nationales.
Quelle est la période d’acquisition ?
Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Peut-on acheter une maison ?
Une maison individuelle classique n’est pas éligible.
Peut-on acheter dans l’ancien ?
Oui, lorsque les travaux et la réhabilitation respectent les critères légaux.
Quel est le taux d’amortissement ?
3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf ; 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l’ancien éligible.
Combien peut-on amortir ?
Le plafond annuel est de 8 000 €, avec une majoration possible à 10 000 € ou 12 000 €.
Le loyer est-il libre ?
Non. Il doit respecter le plafond correspondant au niveau et à la localisation.
Peut-on louer à un proche ?
La location à certains proches est interdite.
Peut-on faire du LMNP ?
Pas pendant l’engagement Jeanbrun, car le logement doit être loué nu.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Sélestat ?
Cela dépend du prix, du loyer plafonné, du financement, de la fiscalité et de la durée de détention.
Faites étudier votre projet loi Jeanbrun à Sélestat
L’amortissement ne compense pas un prix excessif, un loyer plafonné trop faible, une copropriété coûteuse ou une mauvaise revente.
Cash Flow Positif peut analyser le quartier, le prix, les travaux, le plafond de loyer, le financement et la fiscalité. Prenez rendez-vous avec un expert.
