Investissement locatif : par où commencer ?
L’investissement locatif reste l’une des stratégies les plus sûres pour développer son patrimoine. Même en 2025, malgré la hausse des taux d’intérêt et la fin progressive de certains dispositifs comme la loi Pinel, la demande locative demeure forte dans de nombreuses villes françaises.
De plus, les nouvelles réglementations énergétiques (notamment l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques) renforcent la valeur des biens performants. Pour un investisseur, cela représente une opportunité : se positionner sur des logements rénovés ou rénovables afin de sécuriser ses loyers et anticiper la revalorisation.
Avant de visiter un bien, il est essentiel de savoir pourquoi on veut investir. S’agit-il d’obtenir un revenu complémentaire ? De réduire ses impôts ? De préparer sa retraite ou de transmettre un patrimoine ? Les réponses à ces questions vont orienter toutes les étapes suivantes.
Il est également important de prendre un moment pour faire son propre bilan patrimonial. Autrement dit : évaluer ses ressources actuelles, ses dettes, ses priorités financières, et définir jusqu’où on est prêt à aller dans ce projet.
Étape 2 : connaître son budget et sa capacité d’emprunt
Un projet locatif solide repose sur un financement bien dimensionné. Aujourd’hui, les banques fixent généralement le taux d’endettement maximum à 35 %. L’apport n’est pas toujours obligatoire, mais en prévoir 10 à 20 % facilite l’obtention du crédit et améliore les conditions de financement.
À ce stade, il ne faut pas oublier les frais annexes : frais de notaire, éventuels travaux, charges de copropriété, ameublement si le bien est destiné à être loué meublé.
Étape 3 : choisir le bon emplacement
Les critères à analyser sont multiples : attractivité économique, accessibilité en transports, qualité de vie, proximité des écoles et des commerces, ou encore dynamisme du marché locatif.
En 2025, certaines villes moyennes comme Saint-Étienne, Roubaix ou Mulhouse offrent encore des prix abordables et des rendements supérieurs à 7 %. Dans les grandes métropoles, la stratégie sera différente : l’accent est mis davantage sur la valorisation patrimoniale à long terme que sur le rendement immédiat.
Étape 4 : sélectionner le type de bien adapté
Ancien ou neuf, meublé ou nu : chaque choix a ses implications.
Un logement ancien coûte souvent moins cher à l’achat, mais demande des travaux. En contrepartie, il peut offrir un rendement plus élevé. Le neuf garantit un confort moderne et des normes énergétiques respectées, mais les prix au mètre carré sont plus élevés et la rentabilité immédiate souvent plus faible.
Côté fiscalité, la location nue est simple mais plus taxée, tandis que la location meublée (sous le statut LMNP) permet d’amortir une grande partie de son bien et de réduire son imposition.
Étape 5 : comprendre la fiscalité et le montage financier
Un projet d’acquisition et de rénovation peut être source de fortes opportunités, mais il comporte également des risques si certaines précautions ne sont pas prises. Identifier les erreurs les plus fréquentes permet d’anticiper et de sécuriser l’investissement.
Étape 6 : sélectionner le bon bien
Une fois le cadre posé, vient le moment de passer aux visites. Il faut se montrer attentif à l’état général du logement, aux diagnostics techniques, au règlement de copropriété ou encore au plan pluriannuel de travaux. Le calcul de la rentabilité nette doit intégrer toutes les charges et la fiscalité, et non se limiter au rendement brut.
Il est également conseillé de se projeter dès le départ sur la revente : un bien bien situé et en bon état sera toujours plus facile à revendre qu’un logement atypique ou excentré.
Étape 7 : mettre son bien en location
Après l’achat, place à la mise en location. Fixer le loyer demande une bonne connaissance du marché local, qu’on peut obtenir en comparant les annonces sur des plateformes comme Leboncoin ou SeLoger. La sélection du locataire est une étape clé : mieux vaut être rigoureux dans l’étude des dossiers (revenus, garanties, stabilité professionnelle).
La gestion peut être assurée en direct, ce qui augmente la rentabilité, ou confiée à une agence pour gagner du temps et de la tranquillité, au prix d’une commission de 5 à 8 % des loyers.
FAQ : vos questions fréquentes
Quelle rentabilité viser aujourd’hui ?
En moyenne, elle se situe entre 4 % et 7 % de rentabilité brute, selon le type de bien et la ville choisie. Chez Cash Flow Positif nous ne proposons que les biens les plus rentables du marché que nous sélectionnons grâce à notre IA. Ainsi, en moyenne, les biens que nous proposons ont 10.4% de rentabilité brute.
Comment éviter d’acheter une passoire énergétique ?
Il faut analyser attentivement le DPE. Les biens classés A à D sont les plus sécurisés à long terme.
Faut-il investir en meublé ou en nu ?
Le meublé est plus intéressant fiscalement, mais il demande davantage de gestion et d’entretien.
Vaut-il mieux acheter un bien neuf ou ancien ?
L’ancien offre souvent de meilleures opportunités de valorisation, mais demande plus d’implication. Le neuf est plus simple à gérer mais souvent moins rentable. Le choix dépendra de votre profil et de vos objectifs.
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