07 Février 2022
La société civile immobilière est avant tout une société, avec un objet et une activité. Elle permet de lier deux personnes ou plus dans le but de partager le résultat comptable qui résulte de l’activité. Lors de la création de la société sont rédigés des statuts, dans lesquels sont stipulés les éléments les plus importants, ceux permettant de définir une société. On y retrouve par exemple : la nature de la société, mais également la durée (qui ne peut pas dépasser 99 ans), l’objet social, la nature, le capital social (à savoir qu’un minimum peut être exigé en fonction de la forme sociale de l’entreprise), et enfin le mode de gestion et d’administration. La création d’une société nécessite la publication d’une annonce légale, le dépôt du capital social sur un compte en banque et enfin l’immatriculation.
Une société civile immobilière doit être composée d’au moins deux associés, quels qu'ils soient : époux, concubins, parents, frères ou sœurs, descendants ou simplement proches sans lien familial. Il faut savoir que même un mineur, avec l’accord de ses deux parents, peut prétendre à devenir associé d’une SCI. De même, pour les majeurs protégés, qui eux doivent se faire assister par leur curateur. Les associés doivent effectuer des apports que ce soit en numéraire ou en nature qui constitueront au total le capital de la société. Un apport en numéraire correspond à une somme qui peut soit être versée immédiatement soit de manière progressive. Un apport en nature concerne tout apport de biens qui n’est pas de l'argent. Dans certaines structures, les apports en nature sont soumis à un contrôle de leur valeur, mais ce n’est pas le cas dans une SCI. Les associés bénéficient de nombreux droits énumérés juste en dessous :
Ils ont également des responsabilités, notamment pécuniaires. En effet, les associés sont perpétuellement responsable des dettes émises au nom de la société, mais uniquement à hauteur de leur apport dans le capital social. Les statuts sont rédigés et doivent impérativement être signés par tous les associés quel que soit leur pourcentage de parts. Les statuts peuvent faire mention d’un gérant ou plusieurs gérants, mais ils peuvent également être désignés après. Le ou les gérants ne font pas forcément parti des associés. Ils sont nommés pour une durée déterminée par les associés, cependant ils peuvent être révoqués avant la fin de leur fonction sur décision des associés à la majorité de plus de la moitié des parts. Le ou les gérants ont pour vocation de réaliser les actes de gestion de la société, c’est-à-dire ils peuvent établir des baux, encaisser les loyers, ou encore souscrire à un emprunt. Cependant, les SCI ayant pour objet la gestion et l’acquisition d’immeubles, le gérant ne peut sans accord des associés céder un bien. Le ou les gérants ont des obligations liées à la responsabilité qui leur est confiée. Premièrement, ils doivent convoquer l’assemblée générale une fois par an ou lorsqu’une décision ne peut être prise que par les associés, telle que la modification des statuts. Les gérants ont également pour devoir de rédiger annuellement un rapport détaillant l’activité de la société lors de l’exercice comptable.
Les sociétés civiles immobilières sont en principe soumises à l’imposition sur le revenu, mais les associées peuvent décider d’opter pour l’imposition sur les sociétés.
Les sociétés civiles immobilières soumises à l’imposition sur le revenu doivent appliquer les règles fiscales des revenus fonciers. Chaque associé est imposé à titre individuel, de la même manière qu’une personne physique propriétaire d’un bien immobilier en nom propre. Les revenus de la SCI entrent ainsi dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers à hauteur du pourcentage de leur parts. Ces revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux (pour 17,2%). Si la SCI ne génère pas de bénéfices, on crée ce qu’on appelle un déficit foncier. Celui-ci peut être déduit pendant les dix années qui suivent. Si le déficit est le résultat de dépenses différentes que celles liées aux intérêts de l’emprunt alors ce déficit pourra également être imputé sur le revenu de l’associé dans la limite de 10 700 euros
Les apports réalisés au moment de la création de la société ne sont pas soumis à l’imposition. S’agissant des plus-values sur les cessions de biens, les associés sont imposés selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui leur revient. En d’autres termes, les plus-values sont soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Une taxe supplémentaire s’additionne à la fiscalité en vigueur en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros.
Néanmoins, la plus-value peut-être est diminuée par un abattement en fonction de la durée de détention du bien :
Enfin, si un associé cède des parts d’une SCI à l’IR, il sera alors imposé selon les règles des plus-values immobilières. En revanche, pour les associés personnes morales, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s'applique.
Le résultat d’une SCI correspond à la différence entre le montant total brut des loyers perçus et le montant total des charges engagées par la SCI. Ces charges correspondent notamment aux travaux, aux charges de copropriété (s’il y en a), aux intérêts des emprunts, aux primes d’assurances et à la taxe foncière. Les intérêts de l’emprunt pouvant passer en charge correspondent aux intérêts des prêts contractés par les associés pour l’acquisition ou la rénovation d’un des biens. Les intérêts payés pour un emprunt contracté dans le but d’acquérir des parts sont quant à eux déductibles du revenu foncier du principal intéressé. Par ailleurs, si l’un des lots à usage d’habitation est occupé gratuitement par l’un des associés ou par un tiers, les charges rattachées à ce lot ne sont pas déductibles des revenus perçus puisque la valeur locative n’a pas à être déclarée. En revanche, pour un lot à usage commercial utilisé gratuitement la valeur locative doit être ajoutée à la somme des loyers encaissés, les charges attachées à ce lot pourront venir en déduction.
En préférant choisir l’impôt sur les sociétés, les associés font peser la fiscalité des bénéfices et des plus-values directement sur la SCI. Les associés ne sont donc imposés directement que sur les dividendes qu’ils décident de se verser. La SCI est donc soumise à l’impôt sur les sociétés. L’impôt sur les sociétés est composé de deux taux. Premièrement le taux réduit, accessible selon certaines conditions, ou alors le taux normal. Certaines sociétés peuvent bénéficier d’une imposition réduite à 15% sur la première tranche de leur bénéfice (celle inférieur à 38 120 euros par exercice). Cependant elles doivent respecter l'ensemble des conditions suivantes :
L'article 41 de la loi de finance pour 2018 prévoit une baisse progressive du taux normal de l’IS pour l’établir à 25% à compter de 2022 et revenir dans la moyenne européenne (de 25,6%).
Pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022 :
Dans le régime de l’impôt sur les sociétés les déficits ne pourront donc être déduits que sur les bénéfices réalisés ultérieurement par cette même société.
Quant aux plus-values sur les cessions de biens immobiliers, c’est donc logiquement les règles des plus-values professionnelles qui s’appliquent.
La plus-value s’ajoute donc au montant du bénéfice imposable à l’IS.
En prenant compte l'amortissement comptable des biens, les plus-values peuvent être assez élevées, et donc par conséquence l’imposition également.
Enfin, un associé qui céderait des parts d’une SCI à l’IS sera imposé selon les règles des plus-values sur valeurs mobilières (si l’associé est une personne physique) ou des plus-values professionnelles (si l’associé est une personne morale).
Néanmoins les associés personnes physiques bénéficient d’un abattement pour durée de détention lorsque les titres sont détenus depuis au moins 2 ans :
SCI IR | SCI IS | |
Imposition des bénéfices | Directement au nom des associés | À l’impôt sur les sociétés au niveau de la SCI |
Frais d’acquisition des immeubles | Non-déductibles fiscalements | Déductibles du résultat imposable |
Charges déductibles | Travaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance, provisions pour charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière et assimilée, intérêts d’emprunt, travaux d’amélioration ne constituant pas des travaux de construction ou d’agrandissement | Charges déductibles Travaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance, provisions pour charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière et assimilée, intérêts d’emprunt, travaux d’amélioration ne constituant pas des travaux de construction ou d’agrandissement Toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société |
Amortissement du bien immobilier | Pas de déduction fiscale | Déduction du résultat imposable |
Imposition de l’associé personne physique sur les bénéfices | Imposition directe des bénéfices à l’IR au nom de l’associé, dans la catégorie des revenus fonciers | Imposition uniquement en cas de distribution de dividendes (IR sur les revenus de capitaux mobiliers) |
Imposition de l’associé personne physique sur les plus-values de cession de biens immobiliers | Imposition en tant que plus-value immobilière | Pas d’imposition personnelle. Imposition au niveau de la société |
Imposition de l’associé personne physique sur les cessions de parts | Imposition en tant que plus-value immobilière | Imposition en tant que plus-value sur valeurs mobilières |