SCI : comment ça fonctionne ?

Définitions

La société civile immobilière est avant tout une société, avec un objet et une activité. Elle permet de lier deux personnes ou plus dans le but de partager le résultat comptable qui résulte de l’activité. Lors de la création de la société sont rédigés des statuts, dans lesquels sont stipulés les éléments les plus importants, ceux permettant de définir une société. On y retrouve par exemple : la nature de la société, mais également la durée (qui ne peut pas dépasser 99 ans), l’objet social, la nature, le capital social (à savoir qu’un minimum peut être exigé en fonction de la forme sociale de l’entreprise), et enfin le mode de gestion et d’administration. La création d’une société nécessite la publication d’une annonce légale, le dépôt du capital social sur un compte en banque et enfin l’immatriculation.

Constitution d’une SCI

Une société civile immobilière doit être composée d’au moins deux associés, quels qu'ils soient : époux, concubins, parents, frères ou sœurs, descendants ou simplement proches sans lien familial. Il faut savoir que même un mineur, avec l’accord de ses deux parents, peut prétendre à devenir associé d’une SCI. De même, pour les majeurs protégés, qui eux doivent se faire assister par leur curateur. Les associés doivent effectuer des apports que ce soit en numéraire ou en nature qui constitueront au total le capital de la société. Un apport en numéraire correspond à une somme qui peut soit être versée immédiatement soit de manière progressive. Un apport en nature concerne tout apport de biens qui n’est pas de l'argent. Dans certaines structures, les apports en nature sont soumis à un contrôle de leur valeur, mais ce n’est pas le cas dans une SCI. Les associés bénéficient de nombreux droits énumérés juste en dessous :

Le droit de communication Au-delà du rapport annuel rédigé pour l’assemblée générale, tous les associés ont le droit de prendre connaissance de chacun des documents émis ou reçus pour la société.
Le droit de poser des questions écrites L’ensemble des associés peut individuellement, ou à plusieurs questionner le gérant à l’écrit, qui devra impérativement formuler une réponse écrite.
Le droit de participer aux décisions Chaque associé, même minoritaire, à le droit d’intervenir dans les décisions prises pour la SCI.
Le droit de convoquer l’assemblée générale Les associés, quels que soient leur pourcentage de part, ont la faculté de demander via lettre recommandée de réunir l’assemblée générale.
Le droit aux bénéfices Les associés perçoivent une partie du bénéfice proportionnellement à leur pourcentage de parts sauf si une clause à été ajoutée dans les statuts indiquant une autre répartition des parts. Cependant, la clause ne peut pas permettre d’attribuer 100 pour cent des bénéfices à un seul et unique associé.
Le droit de se maintenir dans la société L’ensemble des associés peuvent se maintenir dans la société, et n’a pas l’obligation de céder ses parts. Effectivement, il est impossible d’exclure un associé sauf si la décision est prise à l’unanimité.
Le droit de se retirer de la société Un associé peut décider de céder une partie ou la totalité de ses parts selon les conditions indiquées dans les statuts. Ces conditions ne doivent cependant pas empêcher l’associé de les vendre. Tant que la cession et le paiement n’a pas été effectué, le cédant conserve son statut d’associé avec les droits et obligations que cela implique.
Le droit de ne payer ses dettes qu'à proportion de sa participation dans le capital social C’est-à-dire qu’un associé ayant 10% des parts de la SCI, n’est responsable que de 10% des dettes de la société. Les statuts peuvent cependant mentioner une répartition différente.
Le droit de demander la désignation d’un expert pour l’établissement des comptes Si l’un des associés estime que les comptes ne reflètent pas l’activité de la société, il peut réclamer que ceux-ci soient vérifiés par un expert.
Le droit de demander la désignation d’un administrateur provisoire Lorsque la gestion de la SCI est freinée que ce soit par le ou les gérants, ou par les associés, ou les deux, il est possible de solliciter la nomination d'un administrateur provisoire.

Ils ont également des responsabilités, notamment pécuniaires. En effet, les associés sont perpétuellement responsable des dettes émises au nom de la société, mais uniquement à hauteur de leur apport dans le capital social. Les statuts sont rédigés et doivent impérativement être signés par tous les associés quel que soit leur pourcentage de parts. Les statuts peuvent faire mention d’un gérant ou plusieurs gérants, mais ils peuvent également être désignés après. Le ou les gérants ne font pas forcément parti des associés. Ils sont nommés pour une durée déterminée par les associés, cependant ils peuvent être révoqués avant la fin de leur fonction sur décision des associés à la majorité de plus de la moitié des parts. Le ou les gérants ont pour vocation de réaliser les actes de gestion de la société, c’est-à-dire ils peuvent établir des baux, encaisser les loyers, ou encore souscrire à un emprunt. Cependant, les SCI ayant pour objet la gestion et l’acquisition d’immeubles, le gérant ne peut sans accord des associés céder un bien. Le ou les gérants ont des obligations liées à la responsabilité qui leur est confiée. Premièrement, ils doivent convoquer l’assemblée générale une fois par an ou lorsqu’une décision ne peut être prise que par les associés, telle que la modification des statuts. Les gérants ont également pour devoir de rédiger annuellement un rapport détaillant l’activité de la société lors de l’exercice comptable.

La fiscalité d’une SCI

Les sociétés civiles immobilières sont en principe soumises à l’imposition sur le revenu, mais les associées peuvent décider d’opter pour l’imposition sur les sociétés.

L’imposition sur le revenu

Les sociétés civiles immobilières soumises à l’imposition sur le revenu doivent appliquer les règles fiscales des revenus fonciers. Chaque associé est imposé à titre individuel, de la même manière qu’une personne physique propriétaire d’un bien immobilier en nom propre. Les revenus de la SCI entrent ainsi dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers à hauteur du pourcentage de leur parts. Ces revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux (pour 17,2%). Si la SCI ne génère pas de bénéfices, on crée ce qu’on appelle un déficit foncier. Celui-ci peut être déduit pendant les dix années qui suivent. Si le déficit est le résultat de dépenses différentes que celles liées aux intérêts de l’emprunt alors ce déficit pourra également être imputé sur le revenu de l’associé dans la limite de 10 700 euros

Les apports réalisés au moment de la création de la société ne sont pas soumis à l’imposition. S’agissant des plus-values sur les cessions de biens, les associés sont imposés selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui leur revient. En d’autres termes, les plus-values sont soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Une taxe supplémentaire s’additionne à la fiscalité en vigueur en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros.

Néanmoins, la plus-value peut-être est diminuée par un abattement en fonction de la durée de détention du bien :

Pour l’IR : un abattement progressif s’applique à partir de la 6ème année de détention. Et après 22 ans de détention, la plus-value est entièrement exonérée.
Pour les prélèvements sociaux : un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention. Après 30 ans de détention, la plus-value est intégralement exonérée.

Enfin, si un associé cède des parts d’une SCI à l’IR, il sera alors imposé selon les règles des plus-values immobilières. En revanche, pour les associés personnes morales, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s'applique.

Le résultat d’une SCI correspond à la différence entre le montant total brut des loyers perçus et le montant total des charges engagées par la SCI. Ces charges correspondent notamment aux travaux, aux charges de copropriété (s’il y en a), aux intérêts des emprunts, aux primes d’assurances et à la taxe foncière. Les intérêts de l’emprunt pouvant passer en charge correspondent aux intérêts des prêts contractés par les associés pour l’acquisition ou la rénovation d’un des biens. Les intérêts payés pour un emprunt contracté dans le but d’acquérir des parts sont quant à eux déductibles du revenu foncier du principal intéressé. Par ailleurs, si l’un des lots à usage d’habitation est occupé gratuitement par l’un des associés ou par un tiers, les charges rattachées à ce lot ne sont pas déductibles des revenus perçus puisque la valeur locative n’a pas à être déclarée. En revanche, pour un lot à usage commercial utilisé gratuitement la valeur locative doit être ajoutée à la somme des loyers encaissés, les charges attachées à ce lot pourront venir en déduction.

L’imposition sur les sociétés

En préférant choisir l’impôt sur les sociétés, les associés font peser la fiscalité des bénéfices et des plus-values directement sur la SCI. Les associés ne sont donc imposés directement que sur les dividendes qu’ils décident de se verser. La SCI est donc soumise à l’impôt sur les sociétés. L’impôt sur les sociétés est composé de deux taux. Premièrement le taux réduit, accessible selon certaines conditions, ou alors le taux normal. Certaines sociétés peuvent bénéficier d’une imposition réduite à 15% sur la première tranche de leur bénéfice (celle inférieur à 38 120 euros par exercice). Cependant elles doivent respecter l'ensemble des conditions suivantes :

leur capital social doit être entièrement libéré
leur capital social doit être détenu de manière continue et pour 75 % au moins, par des personnes physiques ou par une société répondant aux mêmes conditions
elles ne doivent pas réaliser plus de 10 000 000 euros de chiffre d’affaires hors taxes sur 12 mois.

L'article 41 de la loi de finance pour 2018 prévoit une baisse progressive du taux normal de l’IS pour l’établir à 25% à compter de 2022 et revenir dans la moyenne européenne (de 25,6%).

Pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022 :

Assiette de calcul de l’IS Taux de calcul de l’IS
Jusqu’à 38 120 euros: 15%
Au-delà de 38 120 euros: 25%

Dans le régime de l’impôt sur les sociétés les déficits ne pourront donc être déduits que sur les bénéfices réalisés ultérieurement par cette même société.

Quant aux plus-values sur les cessions de biens immobiliers, c’est donc logiquement les règles des plus-values professionnelles qui s’appliquent.

La plus-value s’ajoute donc au montant du bénéfice imposable à l’IS.

En prenant compte l'amortissement comptable des biens, les plus-values peuvent être assez élevées, et donc par conséquence l’imposition également.

Enfin, un associé qui céderait des parts d’une SCI à l’IS sera imposé selon les règles des plus-values sur valeurs mobilières (si l’associé est une personne physique) ou des plus-values professionnelles (si l’associé est une personne morale).

Néanmoins les associés personnes physiques bénéficient d’un abattement pour durée de détention lorsque les titres sont détenus depuis au moins 2 ans :

50% d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans
65% d’abattement pour les titres détenus plus de 8 ans

Tableau récapitulatif et comparatif de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur les sociétés