Comment investir dans le locatif meublé
Cet article vous guide pas à pas pour investir intelligemment dans le locatif meublé avec méthode, stratégie et rendement en ligne de mire.
Avant de se lancer, il est essentiel de comprendre les bases de la location meublée. On y découvre ce qui définit réellement ce type de logement ainsi que les différences majeures qui le distinguent de la location vide.
Ce qui définit un logement meublé
Un logement meublé doit être immédiatement habitable. En d’autres termes, il doit inclure tout le mobilier nécessaire : lit, table, chaises, rangements, réfrigérateur, plaques de cuisson, vaisselle et luminaires.
Grâce à ces équipements, le locataire bénéficie d’un confort instantané, ce qui rend le bien plus attractif.
Les différences avec la location vide
Contrairement à la location vide, la location meublée est plus flexible. Le bail dure un an, ou neuf mois pour un étudiant, ce qui permet d’ajuster plus souvent le loyer ou de récupérer le bien rapidement.
Par ailleurs, les revenus relèvent du régime BIC, ouvrant droit à des avantages comme le statut LMNP. Enfin, la gestion demande plus d’efforts, mais les loyers sont en général plus élevés.
Bien choisir son bien immobilier
Un bon investissement locatif meublé dépend avant tout du choix du bien et de la demande locale. Certains types studios, T1, colocations sont particulièrement efficaces en zones urbaines ou universitaires. Les villes à forte demande locative offrent les meilleures opportunités de rendement.
Les types de logements les plus rentables
Les studios et petits appartements offrent souvent le meilleur ratio coût / rendement, avec une demande quasi constante dans les grandes villes ou près des campus. En parallèle, les colocations meublées permettent de maximiser les loyers et de varier les profils de locataires.
D’autre part, les résidences de services (étudiantes, touristiques, seniors) peuvent générer de bons rendements si elles sont bien situées et bien gérées. Ce qui compte, c’est de concilier facilité de gestion et revenus stables.
Améliorer la rentabilité de son investissement
Pour maximiser les gains, il ne suffit pas d’acheter un bien théoriquement bien placé. Il faut aussi savoir évaluer correctement la rentabilité réelle et limiter les périodes où le logement reste vide. Ainsi, on pense instantanément à Paris ou une grande ville de France mais le rendement n’y est pas le plus rentable.
Calculer les gains réels et les dépenses
Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du bien, puis en multipliant par cent. Cependant, ce chiffre reste théorique. Pour connaître la rentabilité réelle, il faut déduire les charges : taxe foncière, frais de gestion, entretien, assurance et éventuelles vacances locatives.
De plus, les loyers plus élevés du meublé peuvent compenser ces coûts supplémentaires. Donc, il est essentiel d’établir un prévisionnel précis avant l’achat.
En comparant plusieurs scénarios, il devient possible de mesurer le potentiel de chaque bien et de choisir celui offrant le meilleur équilibre entre risque et rentabilité.
Tout ceci est parfaitement expliqué par Tom Plovier dans cette vidéo (dès 22:50).
Limiter les périodes sans locataire
Gérer activement son bien permet de limiter la vacance locative. Assurément, une annonce soignée, avec de belles photos et un intérieur accueillant, attire plus vite les locataires. Ajouter à cela, une bonne réactivité aux demandes renforce la confiance et accélère la location.
Enfin, proposer des formules flexibles ou de moyenne durée séduit d’autres profils, tels que les professionnels en déplacement ou les étudiants internationaux.
Profiter des avantages fiscaux du meublé
L’investissement locatif meublé offre une fiscalité plus favorable que celle d’un logement vide. Cette partie présente les atouts du statut LMNP ainsi que les déductions envisageables sur les charges réelles.
Les bénéfices du statut LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux. En principe, deux options s’offrent au propriétaire : le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 %, et le régime réel, autorisant la déduction des charges ainsi que l’amortissement du bien.
Grâce à ces dispositifs, la fiscalité s’allège et la rentabilité s’améliore. En définitive, le LMNP s’adresse aux particuliers désireux de développer un patrimoine performant sans pour autant exercer une activité professionnelle.
La déduction des charges réelles
D’une part, le régime réel autorise la déduction de toutes les dépenses liées à la location, qu’il s’agisse des intérêts d’emprunt, des travaux, des assurances ou encore des amortissements du bien et du mobilier.
En contrepartie, ce dispositif suppose une comptabilité précise dès lors qu’il requiert un suivi rigoureux et, parfois, l’appui d’un expert-comptable. Pour autant, les économies d’impôt obtenues demeurent considérables.
FAQ : vos questions fréquentes
Quelle est la durée d’un bail meublé ?
Le bail meublé dure un an renouvelable, ou neuf mois pour un étudiant. Le locataire peut donner congé avec un préavis d’un mois.
Que doit contenir un logement meublé ?
Le logement doit inclure le mobilier essentiel pour être habitable dès l’entrée : lit, table, chaises, rangements, plaques, réfrigérateur, vaisselle et luminaires, etc.
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