Nouveauté juridique : les loyers impayés peuvent être prélevés sur le salaire du locataire
Depuis le 1er juillet 2025, une réforme majeure simplifie et accélère la procédure de recouvrement des loyers impayés en France, en permettant aux propriétaires bailleurs de saisir directement le salaire de leur locataire grâce à un mécanisme encadré et confié aux commissaires de justice.
Ce dispositif remplace l’ancien système plus judiciaire et lent, avec notamment la suppression de l’audience de conciliation et une procédure presque entièrement dématérialisée.
Titre exécutoire obligatoire : pour engager la saisie, le propriétaire doit impérativement détenir un titre exécutoire prouvant la dette locative (jugement de condamnation, injonction de payer définitive, acte notarié avec formule exécutoire). Sans ce document officiel, aucune saisie n’est possible.
Commandement de payer signifié par le commissaire de justice : ce document détaille les sommes dues (loyers, charges, intérêts) et informe le locataire de ses droits, notamment de contester la créance ou de demander un accord amiable. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour régulariser sa situation avant que la saisie démarre.
Enregistrement obligatoire dans un registre numérique national : pour garantir la traçabilité et éviter les cumul de saisies, le commandement est inscrit dans un registre numérique dédié dès sa signification, sous peine de caducité. Cette centralisation est une nouveauté clé pour plus de transparence.
Saisie effective sur salaire : passé le délai d’un mois, si le locataire ne paie pas et ne conteste pas, le commissaire de justice établit un procès-verbal de saisie qu’il notifie à l’employeur du locataire, désormais appelé « tiers saisi ». L’employeur est alors légalement tenu de retenir sur chaque bulletin de salaire la part saisissable et de la verser au commissaire, qui redistribue ensuite les sommes aux créanciers.
Gestion et contestation : le commissaire de justice répartiteur centralise les fonds et informe toutes les parties. Le locataire ou le propriétaire peut contester la répartition des sommes dans un délai de 8 jours, ce qui permet un contrôle encadré de la procédure. Les évolutions (oppositions, autres créanciers, fin de saisie) sont également communiquées par le commissaire.
Avantages juridiques et pratiques pour le bailleur
La procédure est plus rapide : le délai avant la première rentrée d’argent est réduit à 1-2 mois au lieu de plusieurs mois auparavant.
Le recours au juge de l’exécution (JEX) n’est plus systématique, sauf en cas de contestation, ce qui supprime une étape longue et coûteuse.
L’ensemble du processus est piloté par un officier ministériel spécialisé (commissaire de justice), ce qui assure un suivi professionnel et sécurisé.
La centralisation des saisies dans un registre numérique national limite les risques d’erreur et facilite la gestion des créances multiples.
Limites et précautions
La saisie sur salaire respecte la législation protectrice du locataire : seule la part saisissable du salaire peut être retenue, en fonction de barèmes légaux pour ne pas priver le débiteur de ses besoins essentiels.
Le locataire conserve la possibilité de contester la saisie pendant le délai imparti, et peut solliciter des aides ou accords amiables avant ou pendant la procédure.
En cas d’impayés persistants, il reste nécessaire d’engager des démarches complémentaires, pouvant aller jusqu’à l’expulsion, en respectant le cadre légal strict (délai, assignations, dialogue social et financier).
Pour les investisseurs et professionnels de l’immobilier, cette réforme constitue un levier juridique important pour sécuriser leurs revenus locatifs, réduire les délais de recouvrement et limiter les risques financiers liés aux impayés. Il est donc crucial de disposer d’un titre exécutoire solide avant d’entamer la procédure et de s’appuyer sur des commissaires de justice compétents pour leur exécution.
FAQ : vos questions fréquentes
En quoi la réforme de juillet 2025 modifie-t-elle les recours juridiques des propriétaires ?
La réforme de juillet 2025 modifie significativement les recours juridiques des propriétaires face aux loyers impayés et aux difficultés de recouvrement. Elle instaure une procédure simplifiée et plus rapide permettant aux propriétaires de faire prélever directement les loyers impayés sur le salaire du locataire, contrairement à l’ancienne gestion plus longue et judiciaire.
Cette saisine est désormais confiée aux commissaires de justice, qui notifient un commandement de payer au locataire avec un délai d’un mois pour régulariser la situation ou contester la créance, avant de saisir l’employeur pour le prélèvement sur salaire.
Ce mécanisme nécessite un titre exécutoire préalable (jugement, injonction de payer, acte notarié) et repose sur un registre numérique de centralisation des saisies, garantissant transparence et efficacité. La possibilité de contester la saisie, les obligations légales de l’employeur tiers saisi, ainsi que le respect de barèmes protégeant le locataire sont également encadrés par la réforme.
Par ailleurs, cette réforme supprime certaines étapes judiciaires lourdes, notamment la nécessité d’audience devant le juge de l’exécution en première instance, limitant les délais et les coûts pour le bailleur. Elle permet ainsi de sécuriser les revenus locatifs plus efficacement, en s’appuyant sur un officier ministériel spécialisé.
La réforme facilite-t-elle l’expulsion rapide tout en protégeant les droits des propriétaires ?
La réforme récente facilite effectivement l’expulsion rapide des locataires en difficultés tout en renforçant la protection des droits des propriétaires. Plusieurs mesures clés en témoignent :
Procédure judiciaire simplifiée et accélérée : la loi de 2023 réduit le nombre d’audiences nécessaires à une seule pour obtenir un jugement d’expulsion, alors qu’il en fallait souvent deux auparavant. Par ailleurs, les délais accordés au locataire pour quitter les lieux après le jugement ont été raccourcis d’environ deux mois à un mois.
Clause résolutoire automatique dans tous les baux : par défaut, tout contrat de location comporte désormais une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des loyers, ce qui permet une résiliation plus simple et rapide du bail.
Réduction des délais pour saisir la justice : le délai pour le propriétaire entre la signification du commandement de payer et la saisine du juge est réduit à 6 semaines (au lieu de 2 mois auparavant), accélérant le processus d’expulsion.
Restriction à la faculté d’accorder des délais supplémentaires : le juge ne peut plus accorder des délais de paiement prolongés que si le locataire peut à la fois régler sa dette et reprendre le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Sinon, la demande de délai est systématiquement rejetée.
Procédures spécifiques pour squatters : la loi Kasbarian de juillet 2023 instaure une procédure administrative accélérée permettant au préfet d’ordonner l’expulsion des squatteurs sous 24 heures, sans passer par le juge, renforçant la protection des propriétaires contre l’occupation illicite.
Encadrement strict de l’expulsion : l’expulsion ne peut se faire qu’après décision de justice, avec intervention obligatoire d’un huissier, et reste interdit pendant la trêve hivernale (1er novembre-31 mars) ; ce qui protège également les locataires.
Ainsi, la réforme combine une accélération notable des procédures d’expulsion et une simplification des démarches pour les propriétaires, tout en maintenant des garanties légales et un équilibre avec les droits des locataires. Le législateur cherche à protéger les bailleurs des impayés et de l’occupation illégale, sans pour autant déroger aux principes fondamentaux du droit du logement.
Pour les propriétaires, cela signifie un recours plus efficace et moins coûteux à la justice pour récupérer leur logement et sécuriser leurs revenus, à condition de bien respecter les formalités et les délais imposés. De leur côté, les locataires bénéficient toujours d’un cadre protecteur, avec possibilité de contestation des décisions et de recours au dialogue amiable.
Qu’est-ce qu’un titre exécutoire et pourquoi est-il nécessaire ?
Le titre exécutoire est un document officiel (jugement, injonction de payer définitive, acte notarié) qui prouve que le locataire doit légalement les loyers dus. Ce document est obligatoire pour engager une saisie sur salaire. Sans lui, la saisie ne peut pas être réalisée légalement
Cette réforme s’applique-t-elle aux procédures en cours au 1er juillet 2025 ?
Oui, les procédures de saisie sur salaire engagées avant la réforme sont automatiquement régies par les nouvelles règles depuis le 1er juillet 2025, avec adaptation des modalités pour plus de rapidité et d’efficacité
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