Vendre un bien loué en 2026 : procédure, droits du locataire et estimation du prix
Un propriétaire peut vendre un appartement ou une maison même lorsque le logement est encore occupé par un locataire.
Deux stratégies sont alors possibles :
- vendre le bien occupé avec le bail en cours ;
- attendre l’échéance du bail et donner congé au locataire afin de vendre le logement libre.
La première solution permet de continuer à percevoir les loyers jusqu’à la signature de l’acte authentique. Elle intéresse principalement les investisseurs recherchant un placement locatif immédiatement exploitable.
La seconde permet d’ouvrir la vente à un public plus large, notamment aux personnes souhaitant acheter le logement pour y vivre. Elle impose toutefois de respecter des délais et des formalités précises.
Le choix entre une vente occupée et une vente libre influence directement :
- le prix de vente ;
- le profil des acheteurs ;
- la durée de commercialisation ;
- les droits du locataire ;
- les démarches administratives ;
- la rentabilité nette de l’opération.
Voici comment vendre un bien loué en 2026 sans interrompre irrégulièrement le bail ni fragiliser la transaction.
Peut-on vendre un logement avec un locataire en place ?
Oui.
Un propriétaire peut vendre un logement loué vide ou meublé à tout moment pendant la durée du bail.
La vente ne met pas automatiquement fin au contrat de location. Lorsque le logement est vendu occupé, l’acquéreur devient le nouveau bailleur et le locataire reste dans les lieux aux conditions prévues dans le contrat existant.
Il n’est donc pas nécessaire d’attendre le départ du locataire pour mettre le bien sur le marché.
Vendre le logement occupé
Dans le cadre d’une vente occupée :
- aucun congé pour vendre n’est nécessaire ;
- le bail est transmis à l’acquéreur ;
- le locataire continue à payer son loyer ;
- le nouveau propriétaire reprend les droits et obligations du bailleur ;
- le dépôt de garantie devra être restitué par le nouveau propriétaire à la fin de la location ;
- la caution reste engagée, sauf clause contraire dans l’acte de cautionnement.
Le vendeur doit néanmoins informer le locataire afin d’organiser les diagnostics et les éventuelles visites.
Le locataire peut se porter acquéreur, mais il n’est généralement pas prioritaire lorsque le logement est vendu avec le bail en cours. Des droits particuliers peuvent toutefois exister dans certaines opérations, notamment lors de la vente à la découpe ou de la vente d’un immeuble entier.
Vendre le logement libre
Le propriétaire peut également décider de récupérer le logement à la fin du bail afin de le vendre sans locataire.
Dans ce cas, il doit envoyer un congé pour vendre dans les délais légaux :
- au moins six mois avant la fin d’un bail de location vide ;
- au moins trois mois avant la fin d’un bail de location meublée utilisé comme résidence principale.
Le congé ne peut pas produire ses effets en cours de bail. Il prend effet à la date d’échéance du contrat.
Quelle stratégie choisir ?
La vente occupée peut être pertinente lorsque :
- l’échéance du bail est encore éloignée ;
- le locataire paie régulièrement ;
- le loyer est proche du marché ;
- le logement offre une rentabilité attractive ;
- le propriétaire souhaite éviter une période sans revenu ;
- le bien correspond aux attentes d’un investisseur.
La vente libre peut être préférable lorsque :
- le bien attire davantage les acheteurs occupants ;
- le loyer est nettement inférieur au marché ;
- d’importants travaux sont nécessaires ;
- le locataire prévoit déjà de partir ;
- le rendement locatif est faible ;
- la valeur libre du logement est sensiblement supérieure à sa valeur occupée.
Il faut comparer le produit net des deux scénarios et pas uniquement leur prix de vente affiché.
Que devient le bail après la vente du logement ?
Lorsque le bien est vendu occupé, le contrat de location continue automatiquement.
Le changement de propriétaire ne permet pas de modifier unilatéralement :
- le montant du loyer ;
- la durée du bail ;
- la date de paiement ;
- les charges locatives ;
- les conditions de révision ;
- les équipements fournis ;
- les engagements de la caution.
L’acquéreur reprend le contrat dans l’état où il se trouve au jour de la vente.
Le nouveau propriétaire doit informer le locataire
Après la signature de l’acte authentique, le nouvel acquéreur doit communiquer au locataire ses coordonnées ou celles de son mandataire.
Le locataire doit notamment connaître :
- le nom du nouveau bailleur ;
- son adresse ;
- les nouvelles coordonnées bancaires pour le paiement du loyer ;
- les coordonnées du gestionnaire, le cas échéant.
Il est conseillé de ne modifier le bénéficiaire des virements qu’après confirmation écrite et vérifiable de la vente.
Que devient le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est attaché au bail.
Lorsque le logement est vendu, le nouveau propriétaire devient responsable de sa restitution au départ du locataire, même si la somme avait initialement été encaissée par le vendeur.
Dans la pratique, le notaire tient compte de cette somme lors des comptes entre le vendeur et l’acquéreur.
L’acte de vente doit clairement indiquer :
- le montant du dépôt de garantie ;
- sa date de versement ;
- son transfert à l’acquéreur ;
- les éventuelles retenues ou particularités connues.
Que devient la caution du locataire ?
La personne qui s’est portée caution n’est pas automatiquement libérée par la vente.
Son engagement continue généralement avec le nouveau propriétaire, sauf si l’acte de cautionnement contient une clause prévoyant sa fin en cas de changement de bailleur.
L’acquéreur doit recevoir une copie complète et lisible de l’acte de cautionnement.
Faut-il établir un nouvel état des lieux ?
Non.
La vente du logement n’entraîne pas le départ du locataire. Il n’y a donc pas d’état des lieux de sortie ni de nouvel état des lieux d’entrée.
L’état des lieux établi au début de la location reste valable.
Le vendeur doit en remettre une copie à l’acquéreur avec le dossier locatif.
Faut-il signer un nouveau bail ?
Non.
Un nouveau bail n’est pas nécessaire et peut même créer de la confusion sur la durée du contrat ou les obligations de chaque partie.
Un avenant peut éventuellement être établi pour mentionner l’identité du nouveau propriétaire, sans modifier les autres clauses du bail.
Comment vendre un bien déjà loué ?
La vente d’un logement occupé doit être préparée comme la cession d’un investissement locatif.
L’acquéreur n’achète pas uniquement des murs. Il reprend également :
- un bail ;
- un locataire ;
- un niveau de loyer ;
- des charges ;
- une fiscalité ;
- des risques ;
- une rentabilité ;
- des obligations réglementaires.
La qualité du dossier locatif influence donc directement la confiance de l’acheteur et le prix qu’il est prêt à proposer.
Étape 1 : vérifier le bail et la situation locative
Avant de mettre le logement en vente, contrôlez :
- la date de signature du bail ;
- sa date d’échéance ;
- le type de location ;
- le montant du loyer hors charges ;
- les modalités de révision ;
- l’indice de référence utilisé ;
- le montant des provisions sur charges ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- l’existence d’une caution ou d’une garantie Visale ;
- les éventuels impayés ;
- les procédures en cours ;
- les travaux demandés par le locataire ;
- les régularisations de charges restant à effectuer.
Un bail incomplet, une indexation mal appliquée ou des charges non régularisées peuvent inquiéter l’acquéreur.
Il est préférable de corriger les erreurs lorsque cela est possible avant la commercialisation.
Étape 2 : calculer la rentabilité présentée à l’acheteur
L’acquéreur investisseur voudra connaître au minimum :
- la rentabilité brute ;
- la rentabilité nette de charges ;
- le cash-flow potentiel ;
- la taxe foncière ;
- les charges de copropriété ;
- les travaux votés ;
- les dépenses non récupérables ;
- le diagnostic de performance énergétique ;
- les restrictions éventuelles sur le loyer.
La rentabilité brute peut être calculée avec la formule suivante :
Rentabilité brute = loyers annuels hors charges ÷ prix d’acquisition total × 100
Pour l’acheteur, le prix d’acquisition total peut inclure :
- le prix du logement ;
- les frais d’acquisition ;
- les honoraires d’agence ;
- les travaux immédiats ;
- le mobilier lorsque le bien est loué meublé.
Une présentation trop optimiste de la rentabilité peut fragiliser la négociation lorsque l’acquéreur découvre les dépenses réelles.
Étape 3 : constituer le dossier de vente
Préparez les documents avant la publication de l’annonce.
Le dossier doit notamment comprendre :
- le titre de propriété ;
- le bail et ses avenants ;
- l’état des lieux d’entrée ;
- l’acte de cautionnement ;
- les quittances ou l’historique des paiements ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- les dernières régularisations de charges ;
- la taxe foncière ;
- les diagnostics immobiliers ;
- les documents de copropriété ;
- les procès-verbaux des dernières assemblées générales ;
- les appels de fonds ;
- les factures de travaux ;
- les contrats d’entretien ;
- les attestations d’assurance utiles.
Un dossier complet permet à l’acquéreur de prendre une décision plus rapidement.
Étape 4 : informer le locataire
Même lorsqu’aucun congé n’est nécessaire, il est recommandé d’informer le locataire par écrit.
Le message peut préciser :
- que le logement sera vendu occupé ;
- que son bail continuera normalement ;
- que ses conditions de location ne seront pas modifiées ;
- que des diagnostics et des visites devront être organisés ;
- que ses coordonnées ne seront transmises qu’aux professionnels concernés ;
- qu’il sera informé de l’identité du nouveau propriétaire après la vente.
Une communication claire réduit le risque de refus des visites et de tensions pendant la commercialisation.
Étape 5 : organiser les diagnostics
Les diagnostics doivent être réalisés avant la vente et, pour certains éléments, avant la diffusion de l’annonce.
Le propriétaire doit convenir d’un rendez-vous avec le locataire.
Il ne peut pas entrer dans le logement sans son accord, même s’il possède un double des clés.
Étape 6 : commercialiser le bien auprès du bon public
Un logement vendu occupé s’adresse principalement :
- aux investisseurs particuliers ;
- aux sociétés civiles immobilières ;
- aux marchands ou opérateurs selon le bien ;
- aux investisseurs recherchant des revenus immédiats ;
- aux acquéreurs souhaitant préparer une occupation future.
L’annonce doit présenter clairement :
- le logement ;
- le montant du loyer ;
- la durée restante du bail ;
- la date d’échéance ;
- le profil général de la location ;
- la rentabilité ;
- le montant des charges ;
- le DPE ;
- les travaux connus.
Il faut éviter de diffuser des informations personnelles sur le locataire.
Comment donner congé au locataire pour vendre le logement libre ?
Lorsque le propriétaire veut vendre le logement libre de toute occupation, il doit attendre la fin du bail et respecter la procédure de congé pour vendre.
Les règles diffèrent entre une location vide et une location meublée.
Congé pour vendre un logement loué vide
Pour un logement vide utilisé comme résidence principale, le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail.
Il ne suffit pas d’envoyer la lettre avant cette date. Le locataire doit l’avoir effectivement reçue avant le début du délai de six mois.
Le congé peut être délivré :
- par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
- par acte de commissaire de justice ;
- par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le locataire dispose-t-il d’un droit de préemption ?
Oui.
Dans une location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire.
La lettre doit notamment mentionner :
- le prix demandé ;
- les conditions de la vente ;
- la description du logement et de ses annexes ;
- la reproduction des dispositions légales obligatoires.
L’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis.
Combien de temps le locataire a-t-il pour acheter ?
Si le locataire accepte l’offre, il dispose normalement de deux mois à compter de l’envoi de son acceptation pour signer l’acte de vente.
Ce délai est porté à quatre mois lorsqu’il indique qu’il recourt à un prêt immobilier.
Le bail est alors prolongé jusqu’à l’expiration du délai prévu pour réaliser la vente.
Que se passe-t-il si le locataire refuse ?
Le locataire peut rester dans le logement jusqu’à la fin du bail.
Il peut également partir avant l’échéance sans respecter un nouveau préavis. Lorsque le congé a été donné par le bailleur, il ne doit le loyer et les charges que pour sa période réelle d’occupation.
À la date de fin du bail, il doit restituer le logement et remettre les clés.
Que se passe-t-il si le prix est ensuite diminué ?
Si le propriétaire décide finalement de vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire, la nouvelle offre doit lui être notifiée.
Cette notification est généralement effectuée par le notaire si le bailleur ne l’a pas réalisée.
Le locataire dispose alors d’un nouveau délai d’un mois pour accepter cette offre.
Une vente réalisée sans respecter cette nouvelle notification peut être remise en cause.
Congé pour vendre un logement meublé
Pour une location meublée utilisée comme résidence principale, le congé doit parvenir au locataire au moins trois mois avant la fin du bail.
La lettre doit indiquer que le non-renouvellement est motivé par la vente du logement.
Le locataire meublé est-il prioritaire pour acheter ?
Non, en principe.
Contrairement au locataire d’un logement vide, le locataire d’un logement meublé ne bénéficie pas d’un droit de préemption spécifique lorsque le bailleur lui donne congé pour vendre.
Le propriétaire peut néanmoins lui proposer le bien en priorité dans le cadre d’une négociation amiable.
Qu’en est-il du bail mobilité ?
Le bail mobilité prend fin à la date prévue dans le contrat et ne peut pas être reconduit tacitement.
Le propriétaire n’a donc pas à délivrer un congé pour obtenir la fin du bail mobilité à son échéance. La vente peut également intervenir pendant le contrat, auquel cas le bail continue avec l’acquéreur jusqu’à son terme.
Le locataire peut-il être protégé contre le congé pour vente ?
Oui.
Certaines catégories de locataires bénéficient d’une protection particulière.
La protection concerne notamment, sous conditions de ressources :
- un locataire âgé de plus de 65 ans ;
- un locataire hébergeant à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans ;
- certains bénéficiaires de l’allocation journalière de présence parentale assumant la charge d’un enfant gravement malade, accidenté ou handicapé.
Dans certaines situations, le bailleur ne peut pas refuser le renouvellement du bail sans proposer un logement de remplacement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire.
Quelles conditions doit respecter le relogement ?
Le logement proposé doit notamment :
- correspondre aux besoins du locataire ;
- être compatible avec ses ressources ;
- être situé dans les limites géographiques fixées par la loi ;
- être réellement disponible.
La seule transmission d’annonces immobilières ne suffit pas nécessairement à constituer une offre de relogement valable.
Existe-t-il des exceptions pour le propriétaire ?
La protection liée à l’âge et aux ressources peut ne pas s’appliquer lorsque le bailleur personne physique :
- est lui-même âgé de plus de 65 ans ;
- ou dispose de ressources inférieures au plafond réglementaire.
L’âge du locataire et du bailleur s’apprécie à la date d’échéance du bail. Les ressources sont examinées à la date de notification du congé.
Compte tenu du risque d’annulation du congé, la situation d’un locataire protégé doit être vérifiée avec un notaire, un avocat ou l’ADIL avant l’envoi de la lettre.
Comment organiser les visites d’un logement occupé ?
Le locataire reste chez lui pendant toute la durée du bail.
Le propriétaire ne peut donc pas entrer librement dans le logement ni imposer des visites sans organisation préalable.
Le bail peut contenir une clause autorisant les visites en cas de vente ou de relocation.
Le locataire et le propriétaire doivent convenir ensemble des jours et des horaires.
Les visites ne peuvent pas avoir lieu :
- le dimanche ;
- un jour férié ;
- pendant plus de deux heures au cours d’un jour ouvrable.
Le propriétaire peut-il utiliser son double des clés ?
Non, pas sans l’accord du locataire.
Même lorsque le propriétaire possède un double, il ne peut pas pénétrer dans le logement en l’absence du locataire sans autorisation.
Il est préférable d’obtenir un accord écrit lorsque le locataire accepte qu’une visite ait lieu sans sa présence.
Le locataire peut-il refuser toutes les visites ?
La réponse dépend du bail, de la procédure engagée et des circonstances.
Lorsque le contrat prévoit une clause de visite valable, le locataire doit permettre une organisation raisonnable dans les limites légales.
Le propriétaire ne peut toutefois pas choisir unilatéralement n’importe quel horaire.
En cas de difficulté, il est préférable de rechercher un accord écrit plutôt que d’organiser une visite forcée.
Comment faciliter les visites ?
Pour préserver une bonne relation avec le locataire :
- prévenez plusieurs jours à l’avance ;
- regroupez les visites sur des créneaux précis ;
- évitez les visites répétitives ;
- respectez les contraintes professionnelles du locataire ;
- limitez le nombre de personnes présentes ;
- ne photographiez pas ses biens personnels sans autorisation ;
- confirmez les rendez-vous par écrit ;
- informez-le rapidement en cas d’annulation.
Un locataire coopératif peut devenir un véritable atout pour la vente.
Quels sont les avantages de vendre un bien occupé ?
La vente occupée présente plusieurs avantages pour le vendeur.
Continuer à percevoir les loyers
Le logement continue à générer des revenus pendant la commercialisation.
Le propriétaire évite une vacance volontaire de plusieurs mois entre le départ du locataire et la signature de l’acte authentique.
Cela peut protéger le cash-flow lorsque le bien est encore financé par un crédit.
Ne pas attendre l’échéance du bail
Lorsque la fin du bail est éloignée, vendre occupé permet de lancer immédiatement la transaction.
Le vendeur n’a pas à attendre plusieurs années pour récupérer le logement.
Proposer un investissement déjà exploité
Un acquéreur investisseur peut apprécier :
- l’existence d’un locataire ;
- l’absence de recherche locative immédiate ;
- l’historique des paiements ;
- la rentabilité déjà mesurable ;
- le revenu perçu dès l’acquisition.
Un logement bien loué, avec un dossier sérieux et un rendement cohérent, ne subit pas nécessairement une décote importante.
Réduire certains coûts de remise en location
Le vendeur n’a pas à financer :
- une nouvelle annonce locative ;
- des honoraires de mise en location ;
- un nouvel état des lieux ;
- une période de vacance ;
- une remise en état uniquement destinée à trouver un nouveau locataire.
Quels sont les inconvénients d’une vente occupée ?
Un nombre d’acheteurs plus limité
Les personnes recherchant leur résidence principale sont rarement disposées à attendre plusieurs années avant de pouvoir occuper le logement.
La vente s’adresse donc surtout à des investisseurs.
Le bail ne peut pas être librement modifié
L’acquéreur reprend notamment :
- le loyer actuel ;
- la date de révision ;
- la durée restante ;
- le mode de paiement des charges ;
- les éventuelles erreurs ou restrictions du contrat.
Un loyer faible ou un bail défavorable peut réduire la valeur du bien pour un investisseur.
Les visites sont plus difficiles à organiser
Le vendeur dépend des disponibilités du locataire.
La présentation du logement peut également être moins maîtrisée qu’après une remise en état et un home staging.
Les travaux lourds sont plus complexes
L’acquéreur ne pourra pas nécessairement réaliser immédiatement les travaux qui rendent le logement temporairement inhabitable.
Il doit également respecter les droits du locataire et les règles relatives aux travaux en cours de bail.
Un locataire protégé peut réduire la flexibilité
La présence d’un locataire protégé ne rend pas la vente impossible.
Elle peut toutefois réduire les possibilités futures de congé pour reprise ou pour vente et influencer l’analyse de l’acquéreur.
Quelle décote appliquer à un bien vendu loué ?
Il n’existe aucun barème légal de décote pour un logement occupé.
La différence entre la valeur libre et la valeur occupée dépend du marché et des caractéristiques de la location.
Dans certains cas, aucune décote n’est nécessaire.
Un logement présentant une bonne rentabilité, un locataire fiable et un bail correctement géré peut être recherché par les investisseurs.
Dans d’autres situations, une décote peut être nécessaire pour compenser :
- un loyer inférieur au marché ;
- une échéance de bail éloignée ;
- un faible rendement ;
- un locataire protégé ;
- des impayés ;
- d’importants travaux différés ;
- un mauvais DPE ;
- des charges élevées ;
- un encadrement limitant les futures augmentations ;
- une difficulté à organiser les visites.
La durée restante du bail
Plus l’échéance est éloignée, moins l’acquéreur dispose de flexibilité.
Ce critère est particulièrement important lorsque l’acheteur envisage d’occuper le logement à terme ou de réaliser des travaux importants.
Le montant du loyer
Un loyer conforme au marché peut renforcer la valeur du bien.
À l’inverse, un loyer très inférieur au marché peut réduire le rendement et donc le prix acceptable pour un investisseur.
Il faut cependant vérifier si une réévaluation est juridiquement possible. Un changement de propriétaire n’autorise pas une augmentation libre du loyer.
La régularité des paiements
Un historique stable et documenté rassure l’acheteur.
Des retards répétés, des impayés ou une procédure en cours augmentent le risque et peuvent entraîner une négociation importante.
La performance énergétique
Le DPE influence :
- la capacité future à louer ;
- les travaux à prévoir ;
- le niveau des charges ;
- la valeur de revente ;
- l’accès au financement de certains acheteurs.
Un logement énergivore peut rester vendable, mais le coût des travaux sera généralement intégré dans l’offre.
Comment estimer le prix d’un logement vendu loué ?
L’estimation doit combiner deux approches :
- la comparaison avec les ventes immobilières locales ;
- la valorisation selon le revenu locatif.
Estimation par comparaison
Commencez par analyser des logements comparables selon :
- la commune ;
- le quartier ;
- la surface ;
- le nombre de pièces ;
- l’étage ;
- l’état général ;
- la présence d’un ascenseur ;
- l’extérieur ;
- le stationnement ;
- le DPE ;
- les charges de copropriété.
La valeur libre obtenue sert de point de départ.
Il faut ensuite mesurer l’impact du bail en cours.
Estimation par le rendement locatif
Un investisseur peut calculer la valeur théorique à partir du rendement brut qu’il souhaite obtenir.
La formule est la suivante :
Valeur théorique = loyer annuel hors charges ÷ rendement brut recherché
Exemple :
- loyer mensuel hors charges : 900 € ;
- loyer annuel : 10 800 € ;
- rendement brut recherché : 6 %.
Calcul :
10 800 € ÷ 0,06 = 180 000 €
Pour obtenir un rendement brut de 6 %, l’acquéreur devra donc limiter son coût d’acquisition autour de 180 000 € avant prise en compte des frais d’achat et des travaux.
Estimation selon le cash-flow
Un investisseur attentif au cash-flow examinera également :
- le coût du crédit ;
- l’apport nécessaire ;
- les frais d’acquisition ;
- la taxe foncière ;
- les charges non récupérables ;
- l’assurance ;
- la vacance ;
- l’entretien ;
- la fiscalité.
Un bon rendement brut ne garantit pas un cash-flow positif.
Quels documents transmettre à l’acquéreur ?
Les documents relatifs à la location
Le vendeur doit préparer :
- le bail initial ;
- les avenants ;
- l’état des lieux d’entrée ;
- l’inventaire du mobilier ;
- l’acte de cautionnement ;
- les justificatifs du dépôt de garantie ;
- les quittances récentes ;
- l’historique des loyers ;
- les régularisations de charges ;
- les échanges importants avec le locataire ;
- les procédures ou litiges en cours ;
- les contrats d’assurance ou de gestion transférables.
La situation locative doit être présentée sans dissimuler les difficultés connues.
Les documents de copropriété
Pour un lot de copropriété, le dossier peut notamment comprendre :
- le règlement de copropriété ;
- l’état descriptif de division ;
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
- les charges des deux derniers exercices ;
- le carnet d’entretien ;
- la fiche synthétique ;
- le plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe ;
- les sommes restant dues au syndicat ;
- les travaux votés et non encore payés.
Le notaire précise la liste exacte selon le bien.
Les diagnostics immobiliers
Le dossier de diagnostic technique dépend de l’âge, de la localisation et de la nature du logement.
Il peut comprendre :
- le DPE ;
- le constat de risque d’exposition au plomb pour les constructions antérieures à 1949 ;
- l’état d’amiante lorsque le permis de construire est antérieur à juillet 1997 ;
- le diagnostic électrique si l’installation a plus de 15 ans ;
- le diagnostic gaz si l’installation a plus de 15 ans ;
- l’état des risques ;
- le diagnostic termites dans les zones concernées ;
- l’information sur le bruit près de certains aérodromes ;
- le diagnostic d’assainissement selon le logement ;
- le mesurage Carrez pour un lot de copropriété.
Les diagnostics sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique joint à la promesse ou à l’acte de vente.
Quand faut-il fournir un audit énergétique ?
Depuis le 1er janvier 2025, un audit énergétique est obligatoire lors de la vente de certaines maisons individuelles ou de certains immeubles appartenant à un propriétaire unique lorsqu’ils sont classés E, F ou G.
Cette obligation ne vise pas de la même manière la vente d’un appartement isolé dans une copropriété.
L’audit doit être remis à l’acquéreur dans les conditions prévues par la réglementation.
Quels frais le vendeur doit-il prévoir ?
Les frais d’acquisition couramment appelés « frais de notaire » sont généralement payés par l’acheteur.
Le vendeur peut néanmoins supporter plusieurs dépenses :
- les diagnostics ;
- les honoraires d’agence lorsque le mandat les met à sa charge ;
- les frais de mainlevée d’une hypothèque ;
- les travaux ou régularisations convenus ;
- les frais liés à la copropriété ;
- l’impôt sur la plus-value ;
- les éventuelles indemnités prévues dans la négociation ;
- les honoraires de conseil.
Les frais de mainlevée peuvent être nécessaires lorsque le bien est vendu avant la fin de certaines garanties hypothécaires.
Quelle fiscalité lors de la vente d’un bien loué ?
La présence d’un locataire ne crée pas, à elle seule, un régime général d’exonération de plus-value.
La fiscalité dépend notamment :
- du statut du vendeur ;
- de la durée de détention ;
- du prix d’achat ;
- du prix de vente ;
- des frais d’acquisition ;
- des travaux admissibles ;
- de l’utilisation antérieure du logement ;
- du régime fiscal de la location.
Dans le régime des plus-values immobilières des particuliers, la plus-value nette imposable est en principe soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux selon les règles applicables et les abattements pour durée de détention.
Attention aux logements loués en LMNP
Pour certaines ventes de logements exploités en LMNP au régime réel, les amortissements admis en déduction sont désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value.
Le vendeur doit transmettre au notaire les informations comptables nécessaires.
Il est recommandé de demander une simulation de plus-value avant d’accepter une offre d’achat.
Quel calendrier prévoir pour vendre un logement occupé ?
Vente occupée
Un calendrier réaliste peut comprendre :
- Vérification du bail et du dossier locatif.
- Estimation du bien.
- Préparation des diagnostics.
- Information du locataire.
- Constitution du dossier de vente.
- Publication de l’annonce.
- Organisation des visites.
- Réception et négociation des offres.
- Signature de la promesse.
- Réalisation des conditions suspensives.
- Signature de l’acte authentique.
- Transmission du bail à l’acquéreur.
Aucun préavis de six ou trois mois n’est nécessaire puisque le locataire reste dans le logement.
Vente libre après congé
Le calendrier doit être organisé à partir de la date exacte d’échéance du bail.
Pour une location vide, le locataire doit recevoir le congé au moins six mois avant l’échéance.
Pour une location meublée, il doit le recevoir au moins trois mois avant.
Il est prudent d’engager la préparation plusieurs semaines avant la date limite afin d’éviter une reconduction involontaire du bail.
Les erreurs à éviter lors de la vente d’un bien loué
Croire que la vente met fin au bail
La vente occupée transfère le bail à l’acquéreur. Elle ne permet pas de demander au locataire de partir immédiatement.
Envoyer le congé trop tard
Une lettre expédiée avant la date limite mais reçue après celle-ci peut être inefficace.
Le bail risque alors d’être reconduit.
Oublier le droit de préemption
Dans une location vide vendue libre après un congé pour vendre, le locataire doit recevoir une offre conforme aux règles légales.
Proposer ensuite un prix inférieur sans prévenir le locataire
Une baisse du prix ou des conditions plus favorables doit faire l’objet d’une nouvelle notification au locataire bénéficiant du droit de préemption.
Appliquer une décote automatique
Il n’existe pas de taux universel.
La décote doit être déterminée à partir du marché, du rendement et des caractéristiques du bail.
Dissimuler un impayé ou un litige
L’acquéreur doit connaître les difficultés susceptibles d’affecter la rentabilité ou la poursuite du bail.
Entrer dans le logement sans autorisation
Le propriétaire doit respecter la jouissance paisible du locataire et convenir des visites avec lui.
Donner un congé frauduleux
Un congé prétendument motivé par une vente alors que le propriétaire n’a pas réellement l’intention de vendre peut être contesté.
Un congé frauduleux peut entraîner une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, ainsi qu’une indemnisation du locataire.
Questions fréquentes sur la vente d’un bien loué
Peut-on vendre un appartement avec un locataire dedans ?
Oui. Le propriétaire peut vendre le logement occupé à tout moment. Le bail se poursuit alors avec l’acquéreur.
Faut-il prévenir le locataire avant de vendre ?
Aucun congé n’est requis lorsque le logement est vendu occupé. Le locataire doit toutefois être averti afin d’organiser les diagnostics et les visites, puis informé de l’identité du nouveau propriétaire.
Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?
Il n’est généralement pas prioritaire lorsque le logement est vendu occupé.
Il bénéficie en revanche d’un droit de préemption lorsque le propriétaire d’une location vide lui donne congé afin de vendre le logement libre.
Quel préavis respecter pour vendre un logement vide ?
Le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant la date de fin du bail.
Quel préavis respecter pour un logement meublé ?
Le congé pour vendre doit parvenir au locataire au moins trois mois avant l’échéance du bail meublé.
Le locataire d’un meublé a-t-il un droit de préemption ?
Non, en principe. Il peut faire une offre, mais il ne bénéficie pas de la priorité légale applicable à la location vide.
Le nouveau propriétaire peut-il augmenter immédiatement le loyer ?
Non. Il reprend le bail existant et doit respecter les règles de révision ou de réévaluation applicables.
Qui rembourse le dépôt de garantie après la vente ?
Le nouveau propriétaire doit restituer le dépôt de garantie lorsque le locataire quitte le logement.
Peut-on faire visiter le logement tous les jours ?
Les visites doivent être organisées avec le locataire. Elles ne peuvent pas avoir lieu le dimanche, un jour férié ou pendant plus de deux heures par jour ouvrable.
Un locataire peut-il refuser d’acheter puis rester dans le logement ?
Dans le cadre d’un congé pour vendre valable, il peut rester jusqu’à la fin du bail. Il devra ensuite quitter les lieux s’il n’a pas accepté l’offre.
Le vendeur doit-il attendre la fin du bail ?
Non. Il peut vendre immédiatement avec le locataire en place.
Une vente occupée entraîne-t-elle toujours une décote ?
Non. La présence d’un bail peut entraîner une baisse, n’avoir aucun effet ou rendre le bien plus attractif lorsque le rendement et le dossier locatif sont bons.
Peut-on vendre avec des loyers impayés ?
Oui, mais les impayés et les procédures doivent être signalés à l’acquéreur.
La répartition des créances antérieures et postérieures à la vente doit être clairement prévue dans l’acte.
Le locataire protégé empêche-t-il toute vente ?
Non. Le bien peut toujours être vendu occupé.
La protection concerne principalement la possibilité de donner congé et peut imposer une offre de relogement.
Ce qu’il faut retenir
Un propriétaire peut vendre un bien loué sans attendre la fin du bail.
Deux stratégies sont possibles :
- vendre le logement occupé à un investisseur ;
- donner congé pour vendre le logement libre à l’échéance du bail.
Dans une vente occupée :
- le bail continue ;
- le locataire reste en place ;
- l’acquéreur devient le nouveau bailleur ;
- le dépôt de garantie est transféré ;
- aucun congé n’est nécessaire.
Pour vendre libre :
- le préavis est de six mois en location vide ;
- le préavis est de trois mois en location meublée ;
- le locataire d’un logement vide bénéficie généralement d’un droit de préemption ;
- les protections liées à l’âge et aux ressources doivent être vérifiées.
La réussite de la vente dépend ensuite de la qualité du dossier locatif, du rendement présenté, de la situation du locataire et de la cohérence du prix demandé.
Pour préserver votre cash-flow, comparez toujours le produit net d’une vente occupée avec celui d’une vente libre après prise en compte de la vacance, des loyers encaissés, des travaux, des frais et de la fiscalité.