Location meublée vs non meublée : quelle est la plus rentable ?
Ecrit par Aymeric Lépine
publié 21/10/2022
De façon générale, on pourrait penser qu’en comparant deux lots possédant les mêmes caractéristiques, à l’exception du type d’ameublement, le prix d’un lot meublé sera toujours plus élevé que celui d’un lot non meublé. En effet, plusieurs sources s’accordent pour dire que le montant des loyers des lots meublés seraient environ 10% plus élevés que pour celui des locations non meublées.
Cette différence peut s’expliquer principalement par le nombre de locations meublées dans les “grandes villes”, où effectivement, celles-ci sont en général plus chères que les locations non meublées.
Le Montant des loyers
Toutefois, au cours d’in projet d’investissement immobilier, cette information doit être mise en perspective avec la notion de rentabilité nette du projet. En effet, es investissement immobiliers dans les grandes villes demandant généralement des apports plus importants, la rentabilité de ces investissements est souvent plus faible que dans des villes plus petites où les loyers peuvent plus facilement couvrir le montant des remboursements mensuel de l’emprunt.
Prenons comme exemple de comparaison le tableau suivant pour un bien similaire (T2) :
| Ville | Type d’ameublement | Loyers | Rentabilité moyenne |
|---|---|---|---|
| Lyon | Meublé | 17,3 €/m² | 4,82 % |
| Lyon | Non Meublé | 16,4 €/m² | 4,82 % |
| Roubaix | Meublé | 12,20€/m² | 9,44 % |
| Roubaix | Non Meublé | 12,80 €/m² | 9,44 % |
Même si à Lyon, les locations meublées se louent plus chères que les locations non meublées, le rendement locatif à Lyon est moins important que dans certaines villes à l’exemple de Roubaix. Avant de regarder la différence de loyer entre le type de bail de location, il est important de faire prévaloir le rendement locatif d’un projet.
Une fois que le rendement locatif aura été déterminé comme premier facteur de choix, il pourra être intéressant de s’intéresser au marché de la location au sein de la ville concernée. Nous vous invitons à lire notre article sur l’investissement Parisien.
À titre d’exemple, à Dunkerque les locations non meublées se louent en moyenne 73€ de plus que les locations meublées.
Pour informations, il est également intéressant de savoir qu’en France, dans 60% des villes, le prix au mètre carré à la location d’un petit lot (T1/T2) diffère de plus de 20% que pour les (T3/T4). Cette information est donc intéressante à prendre compte, lorsque des travaux de réfection doivent être réalisés : il peut en effet être intéressant de séparer un T3/T4 en deux T1/T2 pour augmenter le rendement global du bien immobilier.
Fiscalité
La fiscalité est un point important à prendre en compte lorsque l’on doit choisir entre une location meublée ou non meublée.
Les logements non meublés sont soumis au régime des revenus fonciers. Ce régime est plus restrictif sur la nature des charges déductibles et le taux d’imposition peut dépasser 60% dans les cas les plus extrêmes.
Dans le cadre des locations meublées, les revenus tirés des loyers sont imposés selon au titre de “Bénéfices Industriels et Commerciaux”. Dans le cadre de ce régime, si vos revenus n’excèdent pas 23 000€ par an, le régime micro-BIC permet de n’être imposé que sur 50% des recettes. De la même façon, le régime réel applicable au meublé, permet une déduction de certaines charges telles que le taux de l’intérêt de l’emprunt ou celles engagées dans l’exploitation de votre bien meublé. Finalement, dans le cadre d’un logement éligible au régime LMNP, le propriétaire peut bénéficier d’un amortissement, lui permettant ainsi de faire baisser le résultat inhérent à ce bien et limiter ainsi son imposition.
La fiscalité entre ces deux types de bien, peut donc être plus ou moins intéressante en fonction de la situation personnelle de chacun, de son projet immobilier et du niveau de risque que l’investisseur est prêt à prendre. Il est donc important, lors de l’acquisition d’un bien de simuler précisément des hypothèses permettant de faire un choix éclairé sur le type de logement à mettre en place.
Le turnover des locataires
S’il y a bien un désavantage majeur à la location meublé et qui peut s’avérer prenant dans la gestion locative d’un bien, c’est le turnover des locataires. Le turnover des locataires correspond à la durée moyenne de location d’un locataire. Ce phénomène peut s’expliquer de différentes façons.
Tout d’abord, le turnover des locataires pourra fortement être influé par la taille du bien mis en location. De manière générale, on considérera qu’il est bien plus simple de louer un T1/T2 meublé plutôt qu’un T3/T4 meublé et inversement. Cette tendance pourra s’expliquer par les populations cherchant à louer ces types de bien. Les T1/T2 seront ainsi plutôt la cible d’étudiants ou de jeunes couples dont les investissements sur le mobilier seront faibles et avec un futur incertain en ce qui concerne leur localisation géographique et leur projet personnel et professionnel. Au sein des T3/T4, on retrouvera plus logiquement des familles implantées sur des durées plus longues et dont la mobilité demandera l’allocation d’un plus grand nombre de ressources (financières, logistiques, sentimentales, professionnelles).
Le type de logement doit donc savoir à quelle population s’adresser afin de comprendre quelles sont les tendances de la population demandeuse de logement. Un logement implanté dans un quartier étudiant verra une demande bien plus importante pour un T1/T2 meublé.
Finalement, l’aspect légal relatif au locataire ne doit pas être mis de côté. En effet, dans le cadre de la location nue, le locataire s’engage à louer pour une durée de 3 ans (si le logement correspond à la résidence principale du loueur et que le bailleur est une personne physique). En comparaison, un bail meublé est lui formalisé sur une durée d’un an. De la même façon, la durée de préavis varie en fonction du type de logement : la durée de préavis pour un logement meublé est d’un mois, alors que celle-ci est de 3 mois pour une location non meublée. Cette dimension est intéressante à mettre en perspective avec la tension locative les différents types de logements.
Frais de gestion et d’entretien
Enfin, les frais de gestion et d’entretien sont en général plus important dans le cadre des locations meublées. Le turnover plus important des locataires associés à une dépréciation du matériel d’ameublement fait que les charges d’exploitation seront plus importantes et plus imprévisibles, accentuant ainsi le risque relatif au bien lors l’acquisition de celui-ci.
Comparaison
| T2 non meublé à Calais | T2 meublé à Calais | |
|---|---|---|
| Montant moyen des loyers | 9,82 € / m² / mois | 10,82 / m² / mois |
| Coût mensualisé de l’ameublement | 0 € / mois | 50 € / mois |
| Surface moyenne T2 à Calais | 49,23 m² | 46,55 m² |
| Gain net mensuel | 483,5 € / mois | 453,7 € mois |
- Coût initial d’ameublement : 6000 €
- Durée de vie moyenne des meubles : 10 ans
- Rentabilité moyenne T2 à Calais : 9,04 %
Ces hypothèses très simples permettent de montrer trois dimensions importantes à prendre en compte lors de la définition du type de logement. Toutefois, cette démonstration ne doit être en aucun cas prise pour acquis ; chaque projet et chaque investisseur étant unique, les dimensions de risque, tension locative, régime fiscal et situation personnelle de l’investisseur doivent faire l’objet d’une étude détaillée.
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