LES RAISONS D'INVESTIR DANS L'ANCIEN

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Si un achat dans le neuf peut présenter certains avantages, c’est en achetant un bien ancien que vous pourrez réaliser le meilleur investissement locatif. On vous explique pourquoi.

UN PRIX AU M2 PLUS BAS

Le premier avantage d’un achat dans l’ancien, c’est que les prix au m2 sont généralement plus bas, avec des différences pouvant atteindre plus de 1000 € par m2 en Province et jusqu’à 2 000 € par m2 en région parisienne. Pour autant, lorsqu’on aborde ces chiffres avec une approche proportionnelle, on s’aperçoit que l’écart tend à se réduire dans les grandes villes. Cela s’explique par le fait que les prix dans l’ancien y sont déjà très élevés, et tendent à se rapprocher du prix du neuf. Ceci dit, en moyenne et tout type de ville confondu, on considère que le prix d’un logement neuf est 15 à 20 % plus élevé que celui d’un logement ancien aux caractéristiques similaires. C’est la raison pour laquelle il est plus pertinent d’  dans un bien ancien pour augmenter sa rentabilité

UN INVESTISSEMENT SÛR

Le choix de l’emplacement est particulièrement stratégique lorsqu’on réalise un investissement, encore plus dans le cas d’un investissement locatif. La plupart du temps, les programmes immobiliers neufs s’implantent plutôt en zone périurbaine ou dans des anciennes zones industrielles en cours de réhabilitation. Dans ce cas, on n’a aucune idée de l’évolution que va connaître le quartier. À l’inverse, acheter dans un immeuble ancien implique d’investir dans un quartier où les populations et les commerces sont déjà bien installés. Il est donc plus facile de se faire une idée de la vie de quartier et de son attractivité.

Certes, des projets immobiliers émergent parfois en centre-ville, mais avec des appartements vendus au prix d’or. Payer un bien deux fois plus cher pour le louer au même prix qu’un bien situé dans l’immeuble voisin ne vous aidera pas à obtenir un bon rendement.

UNE FISCALITÉ AVANTAGEUSE

On parle souvent de la fiscalité du neuf, en oubliant souvent de mentionner que ces dispositifs sont particulièrement contraignants. Certes, le dispositif Pinel permet de d’obtenir une réduction d’impôt intéressante, mais il impose également des loyers plafonnés (20 % en dessous des prix pratiqués), qui entraînent forcément un rendement limité.

De son côté, l’immobilier ancien dispose également de ses propres avantages fiscaux, à l’image du déficit foncier. Lorsqu’on est propriétaire bailleur, on peut réduire ses charges de ses revenus fonciers au moment de leur déclaration. Ces charges comprennent les frais de gestion et d’administration du bien, les impôts non-récupérables (taxe foncière), les dépenses de réparation et d’entretien, les charges locatives, les primes d’assurance…

Il arrive parfois que ces charges soient supérieures aux revenus fonciers engendrés : on parle alors de déficit foncier. Ce déficit foncier peut alors être déduit de votre revenu global, et ainsi diminuer le montant de vos impôts sur le revenu. Chaque année, vous pouvez ainsi déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de crédit foncier, voire 15 300 € dans certains cas particuliers.

UN RENDEMENT MIEUX MAÎTRISÉ

Un autre avantage non négligeable de l’ancien est la possibilité d’acquérir un bien déjà loué. Cela vous protège à la fois d’un risque de vacance locative et des frais engendrés par la recherche d’un locataire.

Vous pourrez aussi vous renseigner sur l’historique des performances du bien.

Votre estimation de son potentiel n’en sera que plus fiable et plus précise si vous connaissez ses rendements locatifs passés et son taux de vacance locative. Enfin, il est souvent plus simple d’acquérir un bien ancien car le choix est plus vaste, rendant la concurrence moins rude (jusqu’à 8 fois plus de transactions par an dans l’ancien que dans le neuf). On observe également un délai d’achat plus rapide pour l’ancien, allant de 3 à 4 mois en moyenne.