Immobilier locatif : les avantages de l'ancien pour un investissement à long terme ?

Lors d'un investissement en immobilier locatif, une question se pose souvent : Vaut-il mieux investir dans le neuf ou dans l'ancien ? Plusieurs informations importantes sont donc à prendre en compte lors d'un investissement immobilier. Certes, un achat dans le neuf peut présenter certains avantages, mais c’est en achetant un bien ancien qu'un investisseur multiplie ses chances de réaliser le meilleur investissement locatif.

Un prix au M2 plus bas

Le premier avantage d’un achat dans l’ancien, c’est le prix au m2. En effet, les tarifs sont généralement plus bas, avec des différences qui peuvent aller de 1000 € en Province et jusqu’à 2 000 € par m2 en région parisienne. Pour autant, lorsque l'on aborde ces chiffres avec une approche proportionnelle, on s’aperçoit que l’écart tend à se réduire dans les grandes villes. Cela s’explique par le fait que les prix dans l’ancien y sont déjà très élevés, et tendent à se rapprocher du prix du neuf. Ceci étant dit, pour tout type de ville confondues, on considère que le prix d’un logement neuf est de 15 à 20 % plus élevé que celui d’un logement ancien et ce même si leurs caractéristiques sont similaires. C’est donc la raison pour laquelle, il est plus pertinent d’ investir dans un bien ancien pour pouvoir augmenter au mieux sa rentabilité.

La localisation d'un bien pour un meilleur rendement

Le choix de l’emplacement d'un bien est une étape stratégique lorsque l’on réalise un investissement, encore plus dans le cas d’un investissement locatif. La plupart du temps, les programmes immobiliers neufs s’implantent en zone périurbaine ou dans des anciennes zones industrielles en cours de réhabilitation. Dans ce cas, on n’a aucune idée de l’évolution que va connaître le quartier. À l’inverse, acheter dans un immeuble ancien implique d’investir dans un quartier où les populations et les commerces sont déjà bien installés. Il est donc plus facile de se faire une idée de la vie de quartier et de son attractivité. Bien que des projets immobiliers émergent parfois en centre-ville avec des appartements vendus à des prix d’or. L'investisseur risque donc de payer un bien deux fois plus cher pour le louer au même prix qu’un bien situé dans l’immeuble voisin.

Une fiscalité avantageuse

On parle souvent de la fiscalité du neuf, en oubliant souvent de mentionner que ces dispositifs soient particulièrement contraignants. Certes, le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt plutôt intéressante, mais il impose également des loyers plafonnés à 20 % en dessous des prix pratiqués. Un plafonnement qui impacte fatalement la rentabilité du bien. En revanche , l’immobilier ancien dispose de ses propres avantages fiscaux, à l’image du déficit foncier. Lorsque l'on est propriétaire bailleur, on peut réduire ses charges de ses revenus fonciers au moment de les déclarer. Ces charges comprennent les frais de gestion et d’administration du bien, les dépenses de réparation et d’entretien, les charges locatives, les primes d’assurance et les impôts non récupérables comme la taxe foncière par exemple.

Il arrive parfois que ces charges soient supérieures aux revenus fonciers engendrés : on parle alors de déficit foncier. Ce déficit peut alors être déduit du revenu global, et ainsi, diminuer le montant des impôts sur le revenu. Chaque année, l'investisseur aura la possibilité de déduire de ses revenus jusqu’à 10 700 € de crédit foncier, voire 15 300 € dans certains cas particuliers.

Un rendement beaucoup mieux maitrisé

Un autre avantage non négligeable de l’ancien est la possibilité d’acquérir un bien déjà loué. Cela protège du risque de vacance locative et des frais engendrés par la recherche d’un locataire. L’estimation du potentiel n’en sera que plus fiable et plus précise si l'on a connaissance de ses rendements locatifs passés et son taux de vacance locative. Enfin, il est souvent plus simple d’acquérir un bien ancien car le choix est plus vaste, rendant la concurrence moins rude (jusqu’à 8 fois plus de transactions par an dans l’ancien que dans le neuf). On observe également un délai d’achat plus rapide pour l’ancien, allant ainsi de 3 à 4 mois en moyenne.

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