Calcul de l’amortissement LMNP : méthode, durées et exemple complet en 2026

L’amortissement constitue l’un des principaux avantages fiscaux du statut de loueur en meublé non professionnel.

Lorsqu’un investisseur choisit le régime réel, il peut constater chaque année la perte de valeur théorique du logement, de ses équipements et de son mobilier. Cette écriture comptable réduit le bénéfice imposable sans provoquer de décaissement supplémentaire.

L’amortissement peut ainsi diminuer fortement l’impôt dû sur les loyers, voire ramener le résultat fiscal à zéro pendant plusieurs années.

Son calcul ne consiste toutefois pas à appliquer un pourcentage unique au prix d’achat du logement. Il faut notamment :

• retirer la valeur du terrain ;
• décomposer le bâtiment en plusieurs composants ;
• attribuer une durée d’utilisation à chaque élément ;
• traiter séparément le mobilier et les travaux ;
• appliquer un prorata pour la première année ;
• respecter le plafonnement fiscal des amortissements ;
• suivre les amortissements non déduits ;
• anticiper leur incidence lors de la revente.

Voici comment calculer correctement l’amortissement d’un bien immobilier en LMNP en 2026.

Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement est une technique comptable permettant de répartir la valeur d’un bien sur sa durée probable d’utilisation.

Un logement, une cuisine équipée, un canapé ou une installation électrique ne sont pas considérés comme conservant indéfiniment leur valeur initiale. Ils s’usent, vieillissent ou deviennent progressivement obsolètes.

La comptabilité traduit cette perte de valeur par une dotation annuelle aux amortissements.

Contrairement à une facture ou à une mensualité de crédit, cette dotation ne correspond pas à une dépense payée pendant l’année.

Il s’agit d’une charge comptable calculée.

Exemple simple d’amortissement

Un propriétaire achète un canapé destiné à son logement meublé pour 1 500 €.

La durée d’utilisation retenue est de six ans.

L’amortissement annuel est donc de :

1 500 € ÷ 6 ans = 250 € par an

Chaque année, une charge comptable de 250 € est enregistrée, même si le propriétaire ne débourse pas à nouveau cette somme.

Quel est l’intérêt fiscal de l’amortissement ?

Au régime réel, le résultat imposable est obtenu en retranchant des loyers :

• les charges déductibles ;
• les intérêts d’emprunt ;
• certains frais liés à l’activité ;
• les amortissements fiscalement admis.

L’amortissement réduit donc le bénéfice soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

L’administration fiscale confirme que les loueurs en meublé imposés selon un régime réel peuvent déduire les amortissements des meubles et des immeubles inscrits à l’actif du bilan.

L’amortissement est-il possible au micro-BIC ?

Non.

Le propriétaire imposé au micro-BIC ne peut pas déduire séparément ses charges ou ses amortissements.

L’administration applique directement un abattement forfaitaire sur les recettes déclarées.

Cet abattement est censé représenter l’ensemble des dépenses supportées par le bailleur.

Pour déduire comptablement l’amortissement du logement, du mobilier et des travaux, il faut donc relever du régime réel d’imposition.

Quels biens et dépenses peut-on amortir en LMNP ?

Pour être amortissable, un élément doit généralement :

• être utilisé dans le cadre de l’activité de location meublée ;
• être inscrit à l’actif du bilan ;
• avoir une durée d’utilisation supérieure à un seul exercice ;
• subir une perte de valeur liée au temps, à l’utilisation ou à l’obsolescence ;
• être correctement évalué et justifié.

Les principaux éléments amortissables sont le bâtiment, les composants du logement, le mobilier, les équipements et certains travaux.

Le bâtiment

La construction est amortissable parce qu’elle se détériore progressivement avec le temps.

Il ne faut toutefois pas amortir le logement comme un seul bloc sur une durée arbitraire.

La méthode comptable par composants consiste à séparer les principaux éléments ayant des durées d’utilisation différentes.

Le bâtiment peut notamment être réparti entre :

• le gros œuvre ;
• la toiture ;
• la façade et l’étanchéité ;
• les installations électriques ;
• la plomberie ;
• le chauffage ;
• les menuiseries ;
• les ascenseurs ;
• les agencements intérieurs.

L’administration fournit des fourchettes indicatives de durées et de quotes-parts pour les différents composants des immeubles. Pour les logements, les durées peuvent notamment varier de cinq à plus de cinquante ans selon la nature de l’élément.

Le mobilier

Le mobilier nécessaire à la location meublée peut également être amorti.

Cela concerne notamment :

• les lits ;
• les matelas ;
• les tables ;
• les chaises ;
• les canapés ;
• les armoires ;
• les bureaux ;
• les luminaires ;
• les rideaux ;
• les éléments de décoration durables.

Chaque élément doit être évalué et enregistré selon son coût d’acquisition.

Lorsque plusieurs meubles sont achetés ensemble, la facture doit permettre d’identifier les différents biens ou l’ensemble cohérent à immobiliser.

L’électroménager et les équipements

Les équipements mis à la disposition du locataire peuvent être amortis séparément.

Il peut s’agir :

• du réfrigérateur ;
• du four ;
• des plaques de cuisson ;
• du lave-linge ;
• du lave-vaisselle ;
• du micro-ondes ;
• du téléviseur ;
• de la climatisation ;
• d’un système d’alarme ;
• d’équipements informatiques.

Ces éléments ont généralement une durée d’utilisation plus courte que le bâtiment.

Ils produisent donc des amortissements annuels proportionnellement plus élevés.

Les travaux

Certains travaux peuvent être enregistrés comme des immobilisations puis amortis.

Ce traitement concerne principalement les travaux qui :

• augmentent durablement la valeur du bien ;
• prolongent sa durée d’utilisation ;
• transforment significativement le logement ;
• remplacent un composant important ;
• créent un nouvel équipement durable.

Cela peut notamment inclure :

• la rénovation complète d’une cuisine ;
• la réfection de la salle de bains ;
• le remplacement de l’installation électrique ;
• une rénovation importante de la toiture ;
• le remplacement des fenêtres ;
• l’installation d’un nouveau système de chauffage ;
• la création d’une nouvelle pièce ;
• une rénovation structurelle.

Les dépenses courantes d’entretien ou de réparation peuvent, selon leur nature, être directement comptabilisées en charges plutôt qu’amorties.

La distinction dépend du montant, de la nature des travaux et de leur effet sur le logement.

Les frais d’acquisition

Les droits de mutation, les frais d’acte, les honoraires ou certaines commissions directement liés à l’acquisition peuvent faire l’objet de deux traitements comptables.

Ils peuvent être :

• déduits immédiatement en charges ;
• incorporés au coût d’acquisition de l’immobilisation puis amortis.

Cette option résulte de leur traitement comptable et doit être appliquée de manière cohérente.

Le choix peut avoir une influence importante sur le résultat fiscal de la première année et sur les amortissements futurs.

Le terrain est-il amortissable en LMNP ?

Non.

Le terrain ne peut pas être amorti, car il n’est pas considéré comme perdant sa valeur du seul fait du temps ou de son utilisation.

Seule la construction située sur le terrain peut faire l’objet d’un amortissement.

L’administration fiscale rappelle expressément que les terrains ne sont, par nature, susceptibles d’aucune diminution de valeur liée au temps et ne peuvent donc pas être amortis.

Comment déterminer la valeur du terrain ?

Le prix inscrit dans l’acte d’achat comprend généralement à la fois :

• la valeur du terrain ;
• la valeur de la construction.

Le propriétaire doit donc isoler la part correspondant au terrain avant de calculer les amortissements du bâtiment.

Contrairement à une idée fréquente, il n’existe pas de taux fixe de 15 % ou de 20 % applicable automatiquement à tous les logements.

La valeur du terrain dépend notamment :

• de la commune ;
• du quartier ;
• de la rareté du foncier ;
• de la surface de la parcelle ;
• du type de bâtiment ;
• de la valeur locale des constructions ;
• des caractéristiques particulières du bien.

Dans une grande ville où le foncier est cher, la quote-part du terrain peut être nettement supérieure à celle constatée dans une commune rurale.

Quelles méthodes utiliser pour évaluer le terrain ?

La valeur du terrain peut être déterminée à partir de plusieurs éléments :

• la ventilation indiquée dans l’acte d’acquisition ;
• des ventes comparables de terrains locaux ;
• les données foncières disponibles ;
• la valeur de reconstruction du bâtiment ;
• les pratiques retenues pour des immeubles comparables ;
• une évaluation réalisée par un professionnel.

Une méthode fréquemment utilisée consiste à estimer la valeur actuelle de la construction, après prise en compte de sa vétusté, puis à attribuer le solde au terrain.

La méthode retenue doit être cohérente, documentée et défendable en cas de contrôle fiscal.

Exemple de ventilation entre le terrain et le bâtiment

Un appartement est acquis pour 250 000 €.

Après analyse du marché foncier local, la valeur du terrain est estimée à 20 % du prix total.

La ventilation est alors la suivante :

• valeur totale du bien : 250 000 € ;
• valeur du terrain : 50 000 € ;
• valeur de la construction : 200 000 €.

La base amortissable du bâtiment est donc de 200 000 €, avant prise en compte des éventuels frais incorporés et des autres immobilisations.

Le taux de 20 % utilisé dans cet exemple est uniquement illustratif. Il ne constitue pas une règle fiscale générale.

Quelle durée d’amortissement choisir en LMNP ?

La durée d’amortissement doit correspondre à la durée normale d’utilisation de chaque immobilisation.

Le taux annuel est généralement calculé de la manière suivante :

Taux d’amortissement = 100 ÷ durée d’utilisation

Un élément amorti sur vingt ans possède donc un taux annuel théorique de :

100 ÷ 20 = 5 %

L’administration précise que la durée doit être déterminée selon la durée normale d’utilisation du bien et les usages correspondant à la nature de l’activité.

Durées indicatives pour le bâtiment

Les durées suivantes peuvent servir de repères, mais elles doivent être adaptées aux caractéristiques réelles du logement :

• gros œuvre : 40 à 60 ans ;
• façade et étanchéité : 20 à 40 ans ;
• toiture : 20 à 40 ans ;
• installations électriques : 15 à 30 ans ;
• plomberie : 15 à 30 ans ;
• chauffage : 15 à 25 ans ;
• ascenseur : 15 à 25 ans ;
• menuiseries : 15 à 25 ans ;
• agencements intérieurs : 7 à 15 ans.

Il n’existe pas une seule durée d’amortissement applicable à l’intégralité d’un appartement.

La durée moyenne obtenue dépend de la répartition de la valeur entre les composants.

Durées indicatives pour le mobilier

Les durées fréquemment utilisées sont notamment :

• literie : 5 à 7 ans ;
• canapé : 5 à 8 ans ;
• tables et chaises : 5 à 10 ans ;
• armoires : 7 à 10 ans ;
• réfrigérateur : 5 à 8 ans ;
• lave-linge : 5 à 8 ans ;
• téléviseur : 3 à 7 ans ;
• éléments de cuisine : 7 à 15 ans ;
• luminaires : 5 à 10 ans.

Ces durées restent indicatives.

Le plan d’amortissement doit refléter la durée pendant laquelle le propriétaire prévoit réellement d’utiliser l’équipement dans son activité.

Quand commence l’amortissement ?

L’amortissement ne commence pas nécessairement à la date de signature de l’acte d’achat ou à la date de déclaration de l’activité.

Son point de départ correspond généralement à la mise en service effective du bien.

Pour une location meublée, il s’agit habituellement de la date à laquelle le logement est prêt à être exploité conformément à sa destination locative.

L’administration retient comme principe que l’amortissement linéaire commence au jour de la mise en service effective de l’immobilisation.

Comment appliquer le prorata la première année ?

Lorsqu’un logement est mis en service en cours d’exercice, la première annuité d’amortissement doit être calculée au prorata de la période d’utilisation.

Exemple :

• amortissement annuel théorique : 6 000 € ;
• logement mis en service le 1er juillet ;
• durée d’utilisation pendant le premier exercice : six mois.

L’amortissement de la première année est approximativement de :

6 000 € × 6 ÷ 12 = 3 000 €

L’annuité complète de 6 000 € sera ensuite comptabilisée pendant les exercices comprenant douze mois d’utilisation.

Comment calculer l’amortissement d’un bien LMNP ?

Le calcul doit être réalisé séparément pour chaque immobilisation et chaque composant.

La formule de base est la suivante :

Amortissement annuel = valeur amortissable ÷ durée d’utilisation

Il est également possible d’utiliser le taux annuel :

Amortissement annuel = valeur amortissable × taux d’amortissement

Étape 1 : déterminer la valeur du logement

Il faut commencer par identifier :

• le prix d’acquisition ;
• la valeur du mobilier éventuellement comprise dans le prix ;
• les frais d’acquisition ;
• les travaux réalisés ;
• la valeur du terrain ;
• la valeur du bâtiment.

Le mobilier déjà valorisé séparément dans l’acte doit être retiré du prix immobilier avant de ventiler la construction et le terrain.

Étape 2 : retirer la valeur du terrain

La valeur attribuée au terrain est exclue de la base amortissable.

Exemple :

• prix immobilier hors mobilier : 250 000 € ;
• terrain estimé : 50 000 € ;
• bâtiment amortissable : 200 000 €.

Étape 3 : décomposer le bâtiment

La base de 200 000 € est répartie entre plusieurs composants.

Voici un exemple purement illustratif :

Composant	Quote-part	Valeur	Durée	Amortissement annuel
Gros œuvre	50 %	100 000 €	50 ans	2 000 €
Façade et toiture	15 %	30 000 €	30 ans	1 000 €
Installations techniques	20 %	40 000 €	20 ans	2 000 €
Agencements intérieurs	15 %	30 000 €	15 ans	2 000 €
Total	100 %	200 000 €	—	7 000 €

L’amortissement annuel théorique du bâtiment est donc de 7 000 €.

Les quotes-parts et les durées de ce tableau sont fournies uniquement pour illustrer la méthode. Elles doivent être adaptées au bien réel.

Étape 4 : calculer l’amortissement du mobilier

Supposons que le logement comporte 12 000 € de mobilier et d’équipements amortis en moyenne sur sept ans.

Le calcul simplifié est :

12 000 € ÷ 7 = 1 714 € par an

Dans une comptabilité réelle, chaque équipement peut posséder sa propre durée.

Étape 5 : amortir les travaux immobilisés

Imaginons que le propriétaire réalise une rénovation de cuisine pour 20 000 €.

La durée d’utilisation retenue est de dix ans.

Le calcul est le suivant :

20 000 € ÷ 10 = 2 000 € par an

Étape 6 : calculer l’amortissement annuel total

Le plan d’amortissement comprend alors :

• amortissement du bâtiment : 7 000 € ;
• amortissement du mobilier : 1 714 € ;
• amortissement de la cuisine : 2 000 €.

Total annuel théorique :

7 000 € + 1 714 € + 2 000 € = 10 714 €

Ce montant représente la dotation comptable théorique avant application du plafonnement fiscal.

L’amortissement LMNP est-il plafonné ?

Oui.

L’amortissement comptabilisé ne peut pas toujours être intégralement déduit du résultat fiscal de l’année.

Pour une location meublée exercée par une personne physique, la déduction est limitée à la différence entre :

• les loyers acquis ;
• les autres charges liées au bien.

L’amortissement ne peut donc pas créer ou aggraver un déficit LMNP.

Formule du plafond d’amortissement

Le plafond peut être présenté ainsi :

Amortissement maximal déductible = loyers acquis – autres charges déductibles

Les autres charges doivent être déduites avant les amortissements.

Cela comprend notamment :

• les intérêts d’emprunt ;
• les assurances ;
• les charges de copropriété ;
• la taxe foncière non récupérable ;
• la cotisation foncière des entreprises ;
• les frais de gestion ;
• les honoraires comptables ;
• les dépenses d’entretien déductibles.

Exemple de plafonnement

Reprenons l’exemple précédent :

• loyers annuels : 16 800 € ;
• autres charges déductibles : 9 500 € ;
• amortissement théorique : 10 714 €.

Le résultat avant amortissement est de :

16 800 € – 9 500 € = 7 300 €

Le montant maximal d’amortissement déductible est donc de 7 300 €.

Le résultat imposable est ramené à zéro :

16 800 € – 9 500 € – 7 300 € = 0 €

La fraction d’amortissement non déduite est de :

10 714 € – 7 300 € = 3 414 €

Ces 3 414 € doivent être inscrits dans le suivi des amortissements différés.

Que se passe-t-il lorsque les charges créent déjà un déficit ?

Supposons que :

• les loyers soient de 14 000 € ;
• les charges hors amortissement soient de 15 500 €.

Le résultat avant amortissement est négatif :

14 000 € – 15 500 € = -1 500 €

Aucun amortissement ne peut être déduit pendant cet exercice, puisqu’il aggraverait le déficit.

Les amortissements comptabilisés sont alors différés.

Le déficit de 1 500 € provenant des charges suit les règles propres aux déficits LMNP.

Que deviennent les amortissements non déduits ?

La fraction d’amortissement qui ne peut pas être déduite en raison du plafonnement n’est pas immédiatement perdue.

Elle peut être reportée sur les exercices suivants, sans limitation de durée, sous réserve du maintien de l’activité et du respect des règles fiscales applicables.

L’administration indique que les amortissements différés peuvent être utilisés ultérieurement lorsque l’activité redevient bénéficiaire et qu’un tableau de suivi doit être joint à la déclaration de résultats.

Amortissements reportés et déficits LMNP : quelle différence ?

Les déficits LMNP et les amortissements différés ne doivent pas être confondus.

Le déficit LMNP provient des charges réelles lorsque celles-ci sont supérieures aux recettes.

Il peut être reporté pendant dix ans sur les bénéfices provenant de la même activité de location meublée non professionnelle.

L’amortissement différé provient du plafonnement interdisant à l’amortissement de créer un déficit.

Son report n’est, en principe, pas limité dans le temps.

La comptabilité doit donc suivre séparément :

• les déficits reportables ;
• les amortissements comptabilisés ;
• les amortissements déduits ;
• les amortissements différés restant disponibles.

Peut-on utiliser les amortissements d’un logement sur un autre bien ?

Le résultat fiscal de l’activité LMNP peut regrouper plusieurs locations appartenant au même exploitant.

La possibilité d’utiliser les amortissements différés après la vente ou la sortie d’un bien doit toutefois être analysée selon la situation comptable exacte, la poursuite de l’activité et l’origine des amortissements.

Un suivi détaillé par immobilisation reste indispensable.

Comment créer un tableau d’amortissement LMNP ?

Le tableau d’amortissement permet de suivre chaque immobilisation depuis son entrée dans la comptabilité jusqu’à la fin de sa durée d’utilisation.

Il doit au minimum contenir :

• la désignation de l’élément ;
• sa date d’acquisition ;
• sa date de mise en service ;
• sa valeur d’origine ;
• la valeur du terrain exclue ;
• la durée d’utilisation ;
• le taux d’amortissement ;
• l’annuité théorique ;
• le prorata de la première année ;
• les amortissements cumulés ;
• la valeur nette comptable ;
• les amortissements fiscalement déduits ;
• les amortissements différés.

Exemple simplifié de tableau

Immobilisation	Valeur	Durée	Annuité	Mise en service
Gros œuvre	100 000 €	50 ans	2 000 €	1er juillet 2026
Façade et toiture	30 000 €	30 ans	1 000 €	1er juillet 2026
Installations techniques	40 000 €	20 ans	2 000 €	1er juillet 2026
Agencements	30 000 €	15 ans	2 000 €	1er juillet 2026
Mobilier	12 000 €	7 ans	1 714 €	1er juillet 2026
Cuisine rénovée	20 000 €	10 ans	2 000 €	1er juillet 2026

Pour une mise en service au 1er juillet, les annuités de la première année sont réduites approximativement de moitié.

Quel impact l’amortissement a-t-il sur la plus-value LMNP ?

L’amortissement réduit la fiscalité pendant la période de location, mais il peut désormais augmenter la plus-value imposable lors de la revente.

Depuis le 16 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value d’un LMNP est diminué des amortissements admis en déduction au titre de l’article 39 C du Code général des impôts.

Cette réforme concerne principalement les propriétaires LMNP imposés au régime réel ayant effectivement déduit des amortissements.

Exemple simplifié de réintégration

Un appartement est acheté 200 000 € puis revendu 280 000 €.

Pendant la location, le propriétaire a déduit 40 000 € d’amortissements concernés par la réforme.

Sans tenir compte des autres corrections, le prix d’acquisition ajusté devient :

200 000 € – 40 000 € = 160 000 €

La plus-value brute simplifiée est alors de :

280 000 € – 160 000 € = 120 000 €

Sans cette diminution du prix d’acquisition, la différence aurait été de 80 000 €.

Tous les amortissements sont-ils réintégrés ?

La loi vise les amortissements admis en déduction dans les conditions prévues par l’article 39 C.

Il faut donc distinguer :

• les amortissements comptabilisés ;
• les amortissements réellement déduits ;
• les amortissements encore différés ;
• les dépenses déjà prises en compte dans le calcul de la plus-value ;
• les éventuelles exceptions légales.

Certaines résidences à vocation sociale, étudiante, médico-sociale ou accueillant des personnes âgées peuvent bénéficier d’exceptions prévues par la loi.

Le calcul définitif est réalisé lors de la vente, généralement par le notaire.

Les abattements pour durée de détention restent-ils applicables ?

Oui.

Le LMNP non professionnel continue de relever du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Les abattements pour durée de détention restent applicables.

L’exonération d’impôt sur le revenu est totale après vingt-deux ans de détention et celle des prélèvements sociaux après trente ans.

L’investisseur doit donc comparer l’économie fiscale obtenue pendant la location avec la fiscalité potentielle lors de la revente.

Faut-il faire calculer l’amortissement par un expert-comptable ?

Il n’est pas toujours juridiquement obligatoire de faire appel à un expert-comptable.

Son intervention est néanmoins fortement recommandée lorsque le propriétaire choisit le régime réel.

Une erreur peut porter sur :

• la valeur du terrain ;
• la base amortissable ;
• la décomposition du bâtiment ;
• les durées retenues ;
• le traitement des frais de notaire ;
• la distinction entre charges et immobilisations ;
• le prorata de la première année ;
• le plafond d’amortissement ;
• le suivi des amortissements différés ;
• la déclaration fiscale ;
• la future plus-value.

Le coût de la comptabilité doit être intégré au calcul de rentabilité du projet.

Une comptabilité correctement tenue permet également de sécuriser les économies fiscales obtenues.

Les erreurs fréquentes dans le calcul de l’amortissement LMNP

Amortir la totalité du prix d’achat

Le terrain n’est pas amortissable.

La valeur du mobilier éventuellement comprise dans l’acte doit également être séparée du prix immobilier.

Appliquer automatiquement 15 % au terrain

La quote-part du terrain doit correspondre à la valeur réelle du foncier local.

Un pourcentage standard appliqué sans justification peut être contesté.

Amortir le bâtiment sur une durée unique

La méthode par composants est plus précise et reflète les différentes durées d’utilisation des éléments du logement.

Commencer à amortir à la date de l’achat

Le point de départ correspond généralement à la mise en service effective du logement ou de l’équipement.

Déduire tous les amortissements malgré un déficit

L’amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit LMNP.

La fraction non déductible doit être différée.

Confondre une charge avec une immobilisation

Une réparation courante peut être déductible immédiatement, tandis qu’une rénovation durable ou un nouvel équipement doit parfois être amorti.

Ne pas conserver les factures

Chaque élément inscrit à l’actif doit être justifié par une facture, un acte ou une méthode d’évaluation documentée.

Ignorer l’impact à la revente

Depuis février 2025, les amortissements admis en déduction peuvent augmenter la plus-value brute imposable.

Cette conséquence doit être intégrée à la stratégie patrimoniale.

Questions fréquentes sur le calcul de l’amortissement LMNP

Quelle est la formule de calcul de l’amortissement LMNP ?

La formule de base est :

Valeur amortissable ÷ durée d’utilisation = amortissement annuel

Le calcul doit être effectué séparément pour le bâtiment, ses composants, les meubles, les équipements et les travaux immobilisés.

Quel pourcentage du bien peut être amorti ?

Il n’existe pas de pourcentage universel.

La valeur du terrain doit d’abord être retirée. La part restante correspondant à la construction peut ensuite être amortie selon sa décomposition en composants.

Sur combien d’années amortir un appartement LMNP ?

Le bâtiment n’est pas amorti sur une durée unique.

Le gros œuvre peut être amorti sur quarante à soixante ans, tandis que les installations et les agencements peuvent l’être sur des durées plus courtes.

Peut-on amortir les frais de notaire ?

Les frais directement liés à l’acquisition peuvent être déduits en charges ou intégrés au coût de l’immobilisation puis amortis, selon l’option comptable retenue.

Peut-on amortir les travaux ?

Oui, lorsque les travaux constituent une immobilisation durable.

Les dépenses courantes d’entretien et de réparation peuvent être comptabilisées directement en charges selon leur nature.

Peut-on amortir un bien acheté avant le début de l’activité LMNP ?

Un bien déjà détenu peut être inscrit à l’actif lors du passage à l’activité réelle.

Sa valorisation et le calcul de sa durée résiduelle doivent être réalisés avec prudence, notamment lorsque sa valeur actuelle diffère de son prix d’achat historique.

Peut-on amortir le crédit immobilier ?

Non.

Le capital remboursé n’est pas amortissable ni déductible.

En revanche, les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunteur et certains frais de financement peuvent être déductibles au régime réel lorsqu’ils respectent les conditions fiscales.

L’amortissement peut-il rendre le résultat négatif ?

Non.

L’amortissement LMNP est limité au bénéfice restant après déduction des autres charges.

La fraction qui dépasserait ce bénéfice est reportée.

Combien de temps peut-on reporter les amortissements ?

Les amortissements dont la déduction est différée peuvent, en principe, être reportés sans limitation de durée tant que les conditions d’utilisation restent remplies.

L’amortissement est-il toujours avantageux depuis la réforme des plus-values ?

Il reste avantageux pour réduire l’imposition annuelle, mais son intérêt doit désormais être évalué avec la fiscalité de sortie.

Une économie d’impôt pendant l’exploitation peut être partiellement compensée par une plus-value taxable plus élevée lors de la revente.

Ce qu’il faut retenir

Le calcul de l’amortissement LMNP repose sur plusieurs étapes :

• choisir le régime réel ;
• inscrire les biens à l’actif ;
• déterminer la valeur du terrain ;
• calculer la base amortissable du bâtiment ;
• décomposer le logement en composants ;
• attribuer une durée cohérente à chaque élément ;
• amortir séparément les meubles et les travaux ;
• appliquer un prorata à compter de la mise en service ;
• respecter le plafonnement fiscal ;
• reporter les amortissements non déduits ;
• anticiper la fiscalité de la revente.

L’amortissement ne doit pas être considéré comme un simple pourcentage appliqué au prix d’achat.

Un calcul rigoureux améliore la fiscalité annuelle, sécurise la déclaration et permet de mesurer correctement le cash-flow après impôt.

Depuis la réforme applicable aux ventes réalisées à compter du 16 février 2025, l’investisseur doit cependant analyser l’amortissement sur toute la durée de détention, et non uniquement pendant les premières années de location.