Fiscalité des revenus locatifs en 2026 : comment déclarer et optimiser ses loyers ?

La fiscalité des revenus locatifs dépend principalement du type de location choisi.

Un logement loué vide génère des revenus fonciers. Un logement loué meublé génère, dans la majorité des situations, des bénéfices industriels et commerciaux. Un investissement réalisé par l’intermédiaire d’une SCI peut quant à lui relever de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.

Ces différences déterminent :

• la catégorie fiscale des loyers ;
• les charges pouvant être déduites ;
• l’application éventuelle d’un amortissement ;
• le traitement des déficits ;
• les déclarations à remplir ;
• les prélèvements sociaux ou cotisations applicables ;
• la fiscalité lors de la revente.

Le régime fiscal ne doit donc pas être choisi après l’achat. Il doit être intégré à la stratégie d’investissement dès l’analyse du projet.

Ce guide présente les principales règles applicables en 2026 pour comprendre la fiscalité d’une location nue, d’une location meublée et d’un investissement réalisé avec une SCI.

Comment sont imposés les revenus locatifs ?

La catégorie fiscale dépend de la manière dont le logement est exploité.

Type d’exploitation	Catégorie fiscale principale	Régimes possibles
Location nue	Revenus fonciers	Micro-foncier ou régime réel
Location meublée de longue durée	Bénéfices industriels et commerciaux	Micro-BIC ou régime réel
Location touristique non classée	Bénéfices industriels et commerciaux	Micro-BIC sous conditions ou régime réel
Location par une SCI à l’IR	Revenus fonciers répartis entre les associés	Régime réel de la SCI
Location par une SCI à l’IS	Bénéfice imposé au niveau de la société	Impôt sur les sociétés

Le choix entre location vide et location meublée ne modifie donc pas uniquement le bail ou le niveau du loyer. Il change également la catégorie d’imposition et les règles de calcul du résultat fiscal.

Fiscalité de la location nue

Les loyers provenant d’un logement loué vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Le résultat foncier positif est ajouté aux autres revenus du foyer et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il supporte également les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Deux régimes peuvent s’appliquer :

• le régime micro-foncier ;
• le régime réel.

Comment fonctionne le régime micro-foncier ?

Le micro-foncier s’applique en principe lorsque le montant total des loyers bruts hors charges encaissés par le foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 € par an.

Cette limite concerne l’ensemble des logements loués vides par les membres du foyer fiscal, et non chaque logement séparément.

L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %. Le propriétaire est donc imposé sur 70 % de ses recettes.

Formule

Revenu foncier imposable = loyers bruts × 70 %

Exemple

Un propriétaire encaisse 12 000 € de loyers hors charges.

L’abattement est de :

12 000 € × 30 % = 3 600 €

Le revenu foncier imposable est de :

12 000 € moins 3 600 € = 8 400 €

Le propriétaire ne déduit pas séparément ses intérêts d’emprunt, sa taxe foncière, ses assurances ou ses travaux. L’abattement de 30 % est censé représenter l’ensemble de ces dépenses.

Le micro-foncier est exclu dans certaines situations, notamment lorsqu’un logement bénéficie d’un régime particulier ou d’une déduction d’amortissement.

Quand le régime micro-foncier est-il intéressant ?

Le micro-foncier peut être avantageux lorsque les charges réellement supportées représentent moins de 30 % des loyers.

Exemple

Loyers annuels : 12 000 €

Charges réellement déductibles : 2 000 €

Au micro-foncier, le revenu imposable est de 8 400 €.

Au régime réel, il serait de :

12 000 € moins 2 000 € = 10 000 €

Le micro-foncier est ici plus favorable, car l’abattement forfaitaire de 3 600 € dépasse les charges réelles de 2 000 €.

Il présente également l’avantage d’une déclaration plus simple. Le propriétaire indique ses recettes brutes sur sa déclaration générale de revenus et l’administration calcule automatiquement l’abattement.

Comment fonctionne le régime réel en location nue ?

Le régime réel consiste à calculer le revenu imposable à partir des loyers réellement encaissés et des charges fiscalement déductibles.

Formule simplifiée

Résultat foncier = loyers encaissés moins charges déductibles

Le régime réel est obligatoire lorsque les loyers bruts annuels du foyer dépassent 15 000 €.

Il peut également être choisi volontairement sous ce seuil. Cette option est exercée en déposant une déclaration de revenus fonciers n° 2044 et engage le propriétaire pendant trois ans.

Le propriétaire ne peut pas appliquer le micro-foncier à un logement et le régime réel à un autre. Le régime choisi s’applique à l’ensemble des locations nues du foyer fiscal.

Quelles charges peut-on déduire des revenus fonciers ?

Au régime réel, certaines dépenses supportées dans l’intérêt de la location peuvent être déduites.

Les principales catégories comprennent :

• les frais de gestion et d’administration ;
• les honoraires d’une agence ou d’un syndic ;
• les primes d’assurance ;
• la taxe foncière, hors sommes récupérables sur le locataire ;
• les charges de copropriété admises en déduction ;
• les dépenses de réparation et d’entretien ;
• certaines dépenses d’amélioration ;
• les intérêts et certains frais liés à l’emprunt ;
• certaines charges locatives qui n’ont pas pu être récupérées.

Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

La qualification des travaux est particulièrement importante. Une rénovation de salle de bains peut constituer une dépense d’amélioration déductible, tandis qu’une transformation importante modifiant la structure ou le volume du logement peut relever de la reconstruction.

Les règles détaillées seront présentées dans nos guides sur les charges déductibles des revenus fonciers et les travaux déductibles des revenus fonciers.

Exemple de comparaison entre micro-foncier et régime réel

Prenons un propriétaire percevant 12 000 € de loyers annuels.

Ses dépenses déductibles sont les suivantes :

Charge	Montant
Intérêts d’emprunt	2 000 €
Taxe foncière déductible	1 000 €
Assurance	300 €
Frais de gestion	600 €
Travaux d’entretien	1 100 €
Total	5 000 €

Au micro-foncier

12 000 € × 70 % = 8 400 €

Au régime réel

12 000 € moins 5 000 € = 7 000 €

Dans cet exemple, le régime réel permet de réduire le revenu imposable de 1 400 € supplémentaires.

Le réel est généralement à étudier lorsque les charges dépassent 30 % des recettes, mais cette règle constitue seulement un premier indicateur. L’engagement de trois ans, les futurs travaux et l’évolution des intérêts doivent également être pris en compte.

Retrouvez la méthode complète dans notre futur comparatif micro-foncier ou régime réel.

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Un déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles dépassent les revenus fonciers.

Exemple

Loyers encaissés : 10 000 €

Charges déductibles : 18 000 €

Déficit foncier :

10 000 € moins 18 000 € = moins 8 000 €

La fraction du déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut, sous conditions, être imputée sur le revenu global dans la limite générale de 10 700 € par an.

La part provenant des intérêts d’emprunt et la fraction dépassant la limite applicable sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le revenu brut est fiscalement réputé absorber en priorité les intérêts d’emprunt. Il est donc nécessaire de distinguer les intérêts des autres charges pour calculer correctement la fraction imputable sur le revenu global.

Une limite majorée peut s’appliquer à certaines dépenses de rénovation énergétique répondant aux conditions prévues par la réglementation. Ce régime temporaire doit être vérifié en fonction de la date de paiement, de la nature des travaux et du changement de classe énergétique obtenu.

Le calcul complet est présenté dans notre guide sur le déficit foncier.

Faut-il rester propriétaire après avoir imputé un déficit ?

L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global suppose généralement que le logement reste affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation.

Une vente, une reprise du logement ou un arrêt prématuré de la location peut entraîner une remise en cause de l’avantage, sauf exception applicable.

Le propriétaire doit donc comparer l’économie fiscale immédiate avec son horizon réel de détention.

Comment le dispositif Jeanbrun modifie-t-il la fiscalité de la location nue ?

Depuis 2026, le dispositif Relance logement, couramment appelé dispositif Jeanbrun, permet d’amortir certains logements collectifs neufs ou anciens avec travaux destinés à la location nue.

Contrairement à une réduction d’impôt, l’amortissement vient diminuer le revenu foncier imposable.

Le dispositif peut permettre jusqu’à 12 000 € d’amortissement annuel selon le niveau de location et la situation du foyer. Il est soumis à des conditions relatives au logement, au loyer, aux ressources du locataire et à la durée de location.

Exemple simplifié

Prix d’un appartement neuf : 220 000 €

Base amortissable après exclusion forfaitaire du foncier : 176 000 €

Taux intermédiaire : 3,5 %

Amortissement annuel :

176 000 € × 3,5 % = 6 160 €

Avec 10 800 € de loyers et 4 200 € de charges, le résultat avant amortissement est de 6 600 €.

Après amortissement :

6 600 € moins 6 160 € = 440 €

Le revenu foncier imposable est ramené à 440 €.

L’amortissement Jeanbrun impose le régime réel et doit être intégré à une analyse globale comprenant le loyer plafonné, l’engagement de neuf ans et la fiscalité de revente.

Consultez notre guide complet du dispositif Jeanbrun pour vérifier l’éligibilité d’un projet.

Fiscalité de la location meublée

Les recettes provenant d’un logement loué meublé sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC.

Cette règle distingue fondamentalement la location meublée de la location nue, qui relève des revenus fonciers.

Deux régimes principaux peuvent s’appliquer :

• le micro-BIC ;
• le régime réel.

Comment fonctionne le micro-BIC en location meublée longue durée ?

Pour les recettes encaissées en 2026 et déclarées au printemps 2027, le régime micro-BIC s’applique en principe à la location meublée de longue durée lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 €.

Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué. Le propriétaire est donc imposé sur la moitié de ses recettes et ne peut pas déduire séparément ses charges.

Formule

Bénéfice imposable = recettes locatives × 50 %

Exemple

Recettes annuelles : 15 000 €

Abattement :

15 000 € × 50 % = 7 500 €

Bénéfice imposable :

15 000 € moins 7 500 € = 7 500 €

Attention à l’année de référence : les recettes encaissées en 2025, déclarées en 2026, restent soumises au seuil applicable aux revenus de 2025. Le seuil de 83 600 € concerne les recettes de 2026 déclarées en 2027.

Les locations touristiques suivent des règles différentes selon qu’elles sont classées ou non. Elles ne doivent pas être confondues avec une location meublée de longue durée constituant la résidence principale du locataire.

Comment fonctionne le régime réel en LMNP ?

Au régime réel, le propriétaire détermine son bénéfice imposable en retranchant des recettes les charges admises et les amortissements.

Peuvent notamment être comptabilisés, selon leur nature :

• les intérêts d’emprunt ;
• les assurances ;
• les frais de gestion ;
• les charges de copropriété ;
• la taxe foncière ;
• les frais comptables ;
• les dépenses d’entretien ;
• l’amortissement du mobilier ;
• l’amortissement de la construction, hors valeur du terrain.

L’amortissement ne correspond pas à une dépense annuelle. Il traduit comptablement la perte de valeur théorique du logement, de ses composants et du mobilier.

Les amortissements LMNP ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit fiscal. La partie qui ne peut pas être utilisée doit être suivie séparément.

Les déficits provenant des autres charges d’une activité LMNP sont reportables sur les bénéfices d’une activité de location meublée non professionnelle pendant dix ans. Ils ne sont pas imputables sur les salaires ou les autres revenus du foyer.

Exemple simplifié en location meublée

Recettes annuelles : 15 000 €

Charges déductibles : 4 000 €

Amortissements utilisables : 5 000 €

Au micro-BIC

15 000 € × 50 % = 7 500 € imposables

Au régime réel

15 000 € moins 4 000 € moins 5 000 € = 6 000 € imposables

Dans cet exemple simplifié, le réel réduit davantage le bénéfice imposable.

Le résultat réel dépend toutefois de la ventilation comptable du prix, de la valeur du terrain, des durées d’amortissement et des dépenses effectivement engagées.

Quelle différence entre LMNP et LMP ?

La distinction entre loueur en meublé non professionnel et loueur en meublé professionnel dépend notamment du montant des recettes du foyer et de leur comparaison avec ses autres revenus professionnels.

Un foyer reste LMNP lorsqu’au moins l’une des conditions légales permettant de caractériser l’activité professionnelle n’est pas remplie. Le seuil de 23 000 € constitue l’un des critères à examiner, mais il ne doit pas être utilisé seul.

Le passage en LMP peut modifier :

• le traitement des déficits ;
• les cotisations sociales ;
• la fiscalité de la plus-value ;
• les obligations déclaratives.

Il faut donc recalculer le statut chaque année lorsque les recettes meublées progressent.

La location meublée est-elle soumise à la CFE ?

La location meublée est considérée comme une activité professionnelle pour l’application de la cotisation foncière des entreprises, y compris lorsque le propriétaire conserve le statut LMNP.

Des exonérations peuvent toutefois s’appliquer selon les recettes, la nature du logement et son utilisation personnelle.

La CFE doit être intégrée au calcul de rentabilité d’un logement meublé. Son montant dépend notamment de la commune et de la base minimale applicable.

Location nue ou location meublée : quelle fiscalité choisir ?

Le meilleur choix dépend du logement et du marché locatif.

Critère	Location nue	Location meublée
Catégorie fiscale	Revenus fonciers	BIC
Régime forfaitaire	Micro-foncier	Micro-BIC
Abattement principal	30 %	50 % en longue durée
Régime réel	Charges déductibles	Charges et amortissements
Déficit	Imputation partielle possible sur le revenu global	Report sur les bénéfices LMNP
Mobilier obligatoire	Non	Oui
CFE	Non en principe	Potentiellement applicable
Durée du bail principal	Plus longue	Plus courte
Rotation locative	Souvent plus faible	Potentiellement plus élevée

La fiscalité ne doit pas être le seul critère.

Il faut également comparer :

• le loyer réellement possible ;
• la demande locale ;
• le coût du mobilier ;
• la durée de vacance ;
• les frais de gestion ;
• la stabilité des locataires ;
• la fiscalité lors de la revente.

Notre comparatif Jeanbrun ou LMNP présente les différences entre l’amortissement d’un logement loué vide et celui d’un logement meublé.

Comment fonctionne la fiscalité d’une SCI à l’impôt sur le revenu ?

Une SCI louant un logement vide relève généralement de l’impôt sur le revenu lorsqu’elle n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés.

La SCI calcule son résultat foncier et le déclare au moyen d’une déclaration 2072. Chaque associé est ensuite imposé personnellement sur sa quote-part du résultat, même si la trésorerie reste dans la société.

Exemple

Résultat foncier de la SCI : 10 000 €

Associé A : 60 % des parts

Associé B : 40 % des parts

Résultat imposable de l’associé A :

10 000 € × 60 % = 6 000 €

Résultat imposable de l’associé B :

10 000 € × 40 % = 4 000 €

Chaque associé supporte l’impôt correspondant à sa propre situation fiscale.

La SCI à l’IR peut faciliter l’investissement à plusieurs et l’organisation patrimoniale, mais elle ne réduit pas automatiquement l’impôt.

Retrouvez les règles détaillées dans notre futur guide sur la fiscalité de la location nue avec une SCI à l’IR.

Comment fonctionne une SCI à l’impôt sur les sociétés ?

Une SCI à l’IS est imposée directement sur son bénéfice.

Elle peut notamment déduire les charges liées à l’activité et amortir la construction selon les règles comptables applicables.

Les associés ne déclarent pas directement leur quote-part annuelle du bénéfice comme dans une SCI à l’IR. Une seconde imposition peut cependant intervenir lorsque la société distribue des dividendes.

La fiscalité de la revente est également différente. La plus-value est calculée à partir de la valeur nette comptable du bien, diminuée par les amortissements pratiqués.

L’option pour l’impôt sur les sociétés ne doit donc pas être choisie uniquement pour réduire l’imposition des loyers à court terme.

Il faut comparer :

• l’impôt annuel de la société ;
• la fiscalité des distributions ;
• la valeur nette comptable du logement ;
• l’impôt lors de la revente ;
• la transmission des parts ;
• la stratégie de réinvestissement.

Une SCI peut-elle louer un logement meublé ?

La location meublée constitue une activité commerciale sur le plan fiscal.

Une SCI qui exerce une activité de location meublée est généralement soumise à l’impôt sur les sociétés et doit déposer une déclaration n° 2065.

Une tolérance peut exister lorsque les recettes commerciales restent strictement accessoires, mais une stratégie meublée durable ne doit pas être organisée dans une SCI à l’IR sans validation préalable.

Comment les impôts sur les loyers sont-ils payés ?

Les revenus fonciers et certains revenus locatifs sans collecteur sont soumis au prélèvement à la source sous la forme d’acomptes prélevés directement par l’administration fiscale.

Ces acomptes sont généralement calculés à partir de la dernière déclaration connue.

Lorsqu’un propriétaire commence une activité locative, il peut actualiser sa situation dans son espace fiscal afin d’éviter un décalage important lors de la régularisation.

Il peut également modifier ses acomptes lorsque ses loyers ou son résultat imposable évoluent fortement.

L’acompte ne remplace pas la déclaration annuelle. Le propriétaire doit toujours déclarer ses recettes et son résultat définitif.

Quelles déclarations faut-il remplir ?

Les formulaires dépendent du type de location et du régime fiscal.

Situation	Principales déclarations
Location nue au micro-foncier	Déclaration 2042
Location nue au régime réel	Déclaration 2044 et déclaration 2042
Régime foncier particulier	Déclaration 2044 spéciale selon la situation
LMNP au micro-BIC	Déclaration 2042-C-PRO
LMNP au régime réel	Déclaration professionnelle 2031 et annexes, puis report sur la 2042-C-PRO
SCI à l’IR	Déclaration 2072, puis déclaration des associés
SCI à l’IS	Déclaration 2065 et annexes

Au régime réel des revenus fonciers, la déclaration n° 2044 permet de renseigner les loyers, charges, intérêts, travaux, déficits et reports.

En location meublée au réel, une comptabilité et une liasse fiscale doivent être établies. L’amortissement suppose notamment que les immobilisations concernées soient correctement inscrites et suivies.

Notre futur guide comment remplir la déclaration 2044 détaillera chaque rubrique.

Quelle fiscalité s’applique lors de la revente ?

La fiscalité annuelle des loyers ne doit jamais être étudiée sans tenir compte de la revente.

Location nue classique

La vente relève généralement du régime des plus-values immobilières des particuliers.

La plus-value est calculée à partir du prix de vente et du prix d’acquisition corrigés, avec application d’abattements liés à la durée de détention.

LMNP au régime réel

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements fiscalement déduits sont en principe retirés du prix d’acquisition utilisé pour calculer la plus-value.

Cette règle augmente mécaniquement la plus-value brute, sauf exceptions applicables à certaines résidences-services.

Dispositif Jeanbrun

Les amortissements Jeanbrun déduits diminuent également le prix d’acquisition retenu fiscalement.

Une vente avant la fin de l’engagement locatif peut en outre entraîner la reprise des amortissements précédemment déduits.

Consultez notre guide sur la revente et la plus-value Jeanbrun.

SCI à l’IS

La plus-value professionnelle est calculée à partir de la valeur nette comptable du logement.

Plus les amortissements pratiqués sont élevés, plus la valeur nette comptable diminue. La plus-value imposable peut donc devenir importante lors de la cession.

Comment réduire légalement la fiscalité de ses revenus locatifs ?

Une stratégie fiscale efficace ne consiste pas à rechercher le régime présentant l’impôt le plus faible sur une seule année.

Elle doit tenir compte de toute la durée du projet.

1. Choisir le mode de location avant l’achat

Le marché local doit déterminer si le logement sera loué vide ou meublé.

Une location meublée peut offrir un avantage fiscal intéressant, mais rester moins rentable si :

• le supplément de loyer est faible ;
• le mobilier coûte cher ;
• les locataires changent fréquemment ;
• la CFE et la comptabilité augmentent les charges ;
• la demande locale recherche surtout des logements vides.

2. Comparer le micro et le réel chaque année

Au micro, l’abattement est forfaitaire.

Au réel, l’économie dépend des dépenses effectivement déductibles.

Il faut notamment anticiper :

• la diminution progressive des intérêts d’emprunt ;
• les travaux prévus ;
• la taxe foncière ;
• les charges de copropriété ;
• les frais de gestion ;
• la durée d’engagement liée à l’option.

Un régime réel intéressant l’année d’un gros chantier peut devenir moins avantageux quelques années plus tard.

3. Structurer correctement le financement

Les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles, contrairement au remboursement du capital.

Deux prêts présentant la même mensualité peuvent donc produire des résultats fiscaux différents selon leur durée, leur taux et leur calendrier d’amortissement.

Le financement doit être analysé à partir :

• du coût total du crédit ;
• du montant des intérêts déductibles ;
• du cash-flow ;
• de l’apport mobilisé ;
• de la capacité à financer un nouveau projet.

Notre futur guide sur les intérêts d’emprunt déductibles détaillera les frais pouvant être retenus.

4. Planifier les travaux

Les travaux peuvent réduire fortement le revenu foncier ou produire un déficit.

Ils ne doivent toutefois pas être engagés uniquement pour obtenir une déduction.

Un chantier doit d’abord permettre :

• d’améliorer le logement ;
• d’augmenter sa valeur locative ;
• de réduire la vacance ;
• de respecter les normes ;
• de préserver la valeur de revente.

Il faut également vérifier la qualification fiscale des dépenses avant de signer les devis.

5. Conserver tous les justificatifs

Le propriétaire doit pouvoir justifier les montants déclarés.

Il est recommandé de conserver :

• les baux ;
• les quittances ;
• les relevés bancaires ;
• les appels de fonds de copropriété ;
• les décomptes annuels ;
• les avis de taxe foncière ;
• les contrats d’assurance ;
• les tableaux d’amortissement bancaire ;
• les factures de travaux ;
• les preuves de paiement ;
• les déclarations fiscales ;
• les tableaux d’amortissement comptables ou Jeanbrun.

Une facture imprécise ou établie à une mauvaise adresse peut compliquer la justification d’une dépense.

6. Simuler la fiscalité de sortie

L’économie obtenue pendant la location doit être comparée à l’imposition future.

La simulation doit inclure :

• les amortissements cumulés ;
• la durée de détention ;
• la valeur de revente estimée ;
• les abattements ;
• le capital restant dû ;
• les frais de vente ;
• la fiscalité de la structure.

Quel régime choisir selon son profil ?

Propriétaire d’un logement vide avec peu de charges

Le micro-foncier peut être suffisant lorsque les loyers restent sous 15 000 € et que les charges sont nettement inférieures à l’abattement de 30 %.

Propriétaire fortement financé à crédit

Le régime réel peut être plus intéressant lorsque les intérêts, la taxe foncière et les autres charges dépassent l’abattement forfaitaire.

Investisseur réalisant des travaux importants

La location nue au réel peut permettre de créer un déficit foncier lorsque les travaux sont déductibles.

Investisseur ciblant les étudiants ou jeunes actifs

Le LMNP peut être adapté lorsque la demande meublée est forte et que le supplément de loyer compense le mobilier et les contraintes de gestion.

Investisseur souhaitant louer vide avec un amortissement

Le dispositif Jeanbrun peut être étudié lorsque le logement, le bail et le locataire sont éligibles.

Investisseurs achetant à plusieurs

Une SCI à l’IR peut organiser la détention commune, mais elle ne constitue pas automatiquement une solution d’optimisation fiscale.

Investisseur souhaitant capitaliser dans une société

La SCI à l’IS peut faciliter le réinvestissement des bénéfices conservés dans la structure, mais la fiscalité de sortie doit être soigneusement anticipée.

Les erreurs fiscales les plus fréquentes

Confondre location nue et location meublée

Le micro-foncier ne s’applique jamais aux loyers d’un logement meublé.

Choisir le micro sans calculer les charges réelles

La simplicité du régime forfaitaire ne garantit pas qu’il soit plus avantageux.

Déduire la mensualité complète du crédit

Seuls les intérêts et certains frais liés au financement peuvent être déductibles. Le remboursement du capital ne l’est pas.

Déduire tous les travaux

Les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Mélanger cash-flow et résultat fiscal

Le remboursement du capital réduit la trésorerie sans diminuer le revenu imposable. L’amortissement réduit le résultat fiscal sans représenter une sortie d’argent annuelle.

Oublier la CFE en location meublée

Cette charge peut diminuer la rentabilité nette du projet.

Créer une SCI uniquement pour payer moins d’impôt

La SCI répond d’abord à un besoin juridique, patrimonial ou collectif.

Ignorer la plus-value future

Les amortissements LMNP, Jeanbrun ou pratiqués dans une SCI à l’IS peuvent augmenter l’assiette imposable lors de la revente.

Ne pas mettre à jour les acomptes

Une forte augmentation des loyers peut provoquer une régularisation importante si le prélèvement à la source n’est pas actualisé.

Questions fréquentes

Quel impôt paie-t-on sur les loyers ?

Les loyers d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les recettes d’une location meublée sont généralement imposées dans la catégorie des BIC.

Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs ?

Il n’existe pas de taux unique. Le résultat imposable est soumis au barème correspondant à la situation du contribuable. Les revenus fonciers supportent également les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Quelle est la différence entre micro-foncier et micro-BIC ?

Le micro-foncier concerne la location nue. Le micro-BIC concerne notamment la location meublée.

Quel est l’abattement du micro-foncier ?

L’abattement forfaitaire est de 30 %. Le propriétaire est imposé sur 70 % de ses recettes.

Quel est l’abattement du micro-BIC en location meublée longue durée ?

Pour les recettes de 2026, l’abattement forfaitaire est de 50 % sous le régime micro-BIC de la location meublée longue durée.

Peut-on choisir le réel avec moins de 15 000 € de loyers nus ?

Oui. L’option est exercée par le dépôt d’une déclaration 2044 et engage le propriétaire pendant trois ans.

Peut-on appliquer le micro-foncier à un logement et le réel à un autre ?

Non. Le régime s’apprécie pour l’ensemble des locations nues du foyer fiscal.

Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles ?

Ils peuvent être déduits au régime réel lorsqu’ils se rapportent à un emprunt contracté pour l’acquisition, la conservation, la réparation ou l’amélioration du logement loué.

Le capital remboursé est-il déductible ?

Non. Le remboursement du capital ne constitue pas une charge fiscale.

Peut-on déduire les frais de notaire ?

Ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers comme une charge courante. Leur traitement peut différer en location meublée au réel ou lors du calcul d’une plus-value.

Le LMNP permet-il toujours de ne pas payer d’impôt ?

Non. Le résultat dépend des recettes, des charges, des amortissements utilisables et de la situation comptable du propriétaire.

Une SCI réduit-elle automatiquement la fiscalité ?

Non. La SCI organise la détention. Son efficacité dépend du régime fiscal, des objectifs des associés et de la durée de détention.

Quel régime fiscal est le plus avantageux ?

Le meilleur régime dépend du type de location, du montant des charges, du financement, des travaux, de la tranche d’imposition et de la stratégie de revente.

Conclusion

La fiscalité des revenus locatifs repose d’abord sur le type d’exploitation choisi.

En location nue, le propriétaire relève des revenus fonciers et doit comparer le micro-foncier avec le régime réel.

En location meublée, les recettes sont imposées dans la catégorie des BIC. Le régime réel permet de déduire les charges et de pratiquer des amortissements, mais impose davantage d’obligations comptables.

Une SCI à l’IR répartit le résultat entre ses associés, tandis qu’une SCI à l’IS est directement imposée sur son bénéfice et applique une fiscalité différente lors de la revente.

Pour choisir correctement, il faut comparer :

• la fiscalité annuelle ;
• le cash-flow ;
• les travaux ;
• le financement ;
• la durée de détention ;
• la fiscalité de sortie ;
• les objectifs patrimoniaux.

Le régime générant l’impôt le plus faible à court terme n’est pas toujours celui qui produit la meilleure rentabilité globale.

Cash Flow Positif accompagne les investisseurs dans la recherche, le financement et l’analyse de projets immobiliers locatifs. Vous pouvez demander une simulation personnalisée afin de comparer les différents régimes avant d’investir.