Guide complet du financement de l’investissement locatif

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Envie de sécuriser votre futur dans l’investissement locatif ? Cet article détaille les stratégies clés pour financer votre investissement immobilier, optimiser votre fiscalité et choisir les meilleures assurances pour protéger vos revenus. Cet article offre des conseils essentiels sur le prêt immobilier, l’apport personnel, et les stratégies de défiscalisation !

Financer son investissement immobilier locatif

Le financement de l’investissement locatif commence par une évaluation de votre situation financière personnelle ( Êtes-vous propriétaire ? Locataire ? Marié ? Possédez-vous un crédit ? et de vos objectifs à long terme (« Vous voulez faire du patrimonial, locatif à haut rendement, locatif, coliving, collocation ?) . Les investisseurs doivent considérer diverses méthodes de financement, qui peuvent inclure des prêts immobiliers ou l’utilisation d’un apport personnel.

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Prêt Immobilier

Le prêt immobilier est l’une des formes les plus courantes de financement pour les investissements locatifs. Cette option permet aux investisseurs d’acheter des propriétés qu’ils ne pourraient pas se permettre en payant comptant. Les prêts immobiliers pour investissement locatif sont généralement assortis de taux d’intérêt et de conditions différents de ceux d’un prêt pour une résidence principale.

 

Il est essentiel de comprendre les termes spécifiques tels que le taux d’intérêt, la durée du prêt et les frais potentiels, taux d’assurance, différé de remboursement. Les investisseurs doivent également se préparer et se renseigner avant de se lancer dans un prêt immobilier. Pour accéder à un crédit immobilier, vous devez respecter certaines conditions essentielles pour convaincre les institutions financières de votre éligibilité :

 

Capacité de remboursement : Les banques évaluent si vos revenus suffisent pour couvrir vos dépenses, incluant le remboursement de vos dettes existantes et du nouveau crédit. Ils utilisent votre taux d’endettement, qui devrait idéalement être bas, pour estimer cette capacité. En France, en termes de taux d’endettement, il n’est pas possible de dépasser 35%.

 

Historique de crédit : Un bon historique, historique bancaire, marqué par des remboursements à temps et un usage prudent du crédit, est crucial. Cela montre aux prêteurs que vous êtes un emprunteur fiable.

 

Apport personnel : Pour un investissement locatif, un apport initial est souvent nécessaire, représentant généralement : 8% de frais de notaire et 2% de frais de dossier : 10% et 15% du prix d’achat du bien. Cet apport est crucial pour sécuriser le prêt.

 

Stabilité financière :Une source de revenu stable (CDI) , provenant d’un emploi à long terme ou de revenus diversifiés comme les loyers, est préférée par les banques pour minimiser les risques.


La décision finale de prêt reviendra toutefois au conseiller bancaire, qui évaluera si votre dossier est complet et cohérent. Il est donc important de monter un dossier de demande de prêt solide qui convaincra les prêteurs de vous accorder le crédit nécessaire.

 

L’équipe de Cash Flow Positif peut vous accompagner dans l’élaboration de votre dossier de demande de prêt afin que vous puissiez présenter le meilleur dossier possible. Il est essentiel de retenir que les banques détiennent souvent les clés de l’avenir de votre projet. C’est pour cette raison que maintenir une bonne relation avec votre banquier est primordial et que votre projet doit être clair, sérieux et pertinent.

 

À noter qu’il est également important de calculer combien vous pouvez emprunter sans compromettre votre santé financière. Évaluez vos revenus mensuels totaux, y compris tous revenus supplémentaires. Déduisez vos dépenses régulières pour déterminer ce que vous pouvez raisonnablement rembourser chaque mois. Les banques n’autorisent pas les taux d’endettement qui dépassent 35% de vos revenus mensuels, pour éviter les difficultés financières futures. De plus, certaines banques ne vous prêtent pas si vous n’avez pas d’épargne de sécurité.

Apport Personnel

Possédé un apport personnel est obligatoire pour obtenir l’obtention d’un prêt immobilier et potentiellement obtenir de meilleures conditions de crédit. L’apport personnel démontre au prêteur votre engagement financier dans l’investissement et peut réduire le montant nécessaire à emprunter.

 

L’apport peut par ailleurs diminuer vos mensualités, améliorant ainsi la rentabilité de votre investissement. C’est pour cette raison qu’au sein de chez Cash Flow Positif, nous voyons l’apport comme la pierre angulaire de votre projet.

 

Le montant de l’apport est souvent influé par les politiques bancaires. Ces exigences varient selon les banques et type de projet. L’apport personnel peut également varier selon les conditions du marché.


En effet, en période de conditions de crédit serrées, les banques peuvent augmenter le pourcentage de l’apport personnel requis pour sécuriser leurs prêts.

 

Naturellement, le montant nécessaire pour l’apport personnel est proportionnel au prix de l’acquisition : plus le coût de l’immobilier est élevé, plus l’apport exigé sera important, particulièrement dans des zones où la demande immobilière et les prix sont élevés.

 

Au sein de Cash Flow Positif, on remarque que si vous voulez obtenir votre prêt, les banques demandent généralement entre 10% et 15% d’apport sur votre projet afin de l’obtenir. Pour les expatriés, les banques demandent 30%.

L’endettement dans l’investissement immobilier

L’endettement est un autre élément crucial à considérer lors du financement d’un investissement locatif. Il est important de ne pas dépasser un niveau d’endettement qui pourrait compromettre votre capacité à gérer efficacement vos finances.

 

Mais pas de panique, la plupart des conseillers financiers et nous-mêmes au sein de Cash Flow Positif recommandons de maintenir le ratio d’endettement en dessous de certaines limites pour éviter de compromettre votre situation financière. Cela implique souvent de calculer votre capacité d’endettement en fonction de vos revenus et de vos charges existantes pour déterminer combien vous pouvez raisonnablement emprunter sans risquer des difficultés financières !

 

Deux options s’offrent à vous pour avoir une vision claire de votre capacité d’endettement :

 

– Simuler un financement avec votre banquier.
– Prendre rendez-vous avec un expert de Cash Flow Positif

Quels sont les solutions pour la défiscalisation

L’optimisation fiscale est une stratégie clé pour les investisseurs dans l’immobilier locatif, elle permet de maximiser la rentabilité de leurs investissements tout en minimisant leur charge fiscale. Plusieurs solutions sont possibles afin de faciliter la défiscalisation, voici quelques-unes des plus connues :

Le Déficit Foncier :

Le déficit foncier est une méthode de déduction fiscale efficace pour les propriétaires investissant dans l’immobilier locatif. Lorsque les dépenses liées à la propriété, telles que la taxe foncière, les frais d’agence, de gestion, les intérêts d’emprunt, travaux et autres, surpassent les revenus locatifs, un déficit se crée. Ce déficit peut ensuite être déduit du revenu global du propriétaire, cela dépend essentiellement du cadre fiscal dont vous avez opté pour votre investissement, permettant ainsi de réduire l’impôt sur le revenu généré par d’autres sources.

Le Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre une option fiscale avantageuse pour les investisseurs dans l’immobilier locatif meublé, combinant simplicité administrative et bénéfices fiscaux notables. Les investisseurs peuvent déduire de nombreux coûts associés à la gestion de leur bien, tels que l’amortissement du mobilier, les frais de réparation, et les intérêts d’emprunt, réduisant ainsi leur bénéfice imposable. De plus, le choix du régime réel d’imposition permet une déduction précise des charges réelles, contrairement au régime micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire. Ce statut facilite une gestion fiscale allégée, rendant l’investissement plus rentable. Attention, comme son nom l’indique ( non professionnel) le LMNP à ses limites.

La Société Civile Immobilière (SCI)

La SCI est une structure juridique idéale pour gérer et structurer efficacement un patrimoine immobilier. Pour bénéficier de cette structure juridique, il faut être à minima 2. Cette structure permet de rassembler divers biens immobiliers sous une même entité, simplifiant leur gestion et optimisant la transmission patrimoniale. Les associés bénéficient d’une grande flexibilité dans la gestion grâce à la capacité de définir les règles internes de la société.

 

La SCI offre également la possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, permettant ainsi une adaptation fiscale selon les besoins des associés. En outre, la SCI facilite l’acquisition de nouveaux biens et permet une transmission patrimoniale plus fluide grâce à la possibilité de céder des parts sociales plutôt que des biens immobiliers directs, profitant de régimes fiscaux favorables pour les donations.

La Loi Pinel :

Le dispositif Pinel est une mesure fiscale française conçue pour stimuler les investissements dans le secteur de l’immobilier locatif neuf. Il offre des réductions d’impôts aux investisseurs qui achètent des propriétés neuves (appartements ou maisons) et s’engagent à les louer pour une période déterminée (6, 9 ou 12 ans). L’objectif de ce dispositif est de favoriser la construction de nouveaux logements et d’offrir un incitatif fiscal pour attirer les investisseurs dans ce secteur. Il est important de rappeler que à partir de la fin de l’année, le dispositif Pinel n’existera plus.

Cependant, le dispositif Pinel comporte de nombreux risques, en particulier la possibilité de subir une moins-value à la revente, due à divers facteurs :

 

  1. Engagement de durée : Les investisseurs doivent s’engager à louer leur propriété pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Revendre le bien avant la fin de cette période peut entraîner des pénalités ou la perte des avantages fiscaux. De plus, si plusieurs biens Pinel sont vendus simultanément au terme de l’engagement, cela peut saturer le marché et faire baisser les prix.

 

  1. Surproduction dans certaines zones : Dans les zones éligibles au Pinel, une production excessive de logements peut mener à une forte concurrence, réduisant ainsi les prix de vente.

 

  1. Prix au m2 plus élevé en Pinel : Les propriétés éligibles au Pinel sont généralement vendues à un prix environ 30 % plus cher que les logements anciens, ce qui peut affecter la rentabilité de l’investissement.

 

  1. Rendement locatif faible : Le rendement moyen en Pinel est d’environ 3 %, souvent insuffisant pour couvrir les coûts tels que les intérêts d’emprunt et la taxe foncière, rendant l’autofinancement difficile.

 

  1. Limitation des zones rentables : Le dispositif Pinel est limité aux zones tendues, où les prix immobiliers sont généralement élevés et les loyers plafonnés du dispositif sont souvent inférieurs aux loyers de marché, ce qui peut diminuer la rentabilité de l’investissement.

L’investissement locatif Pinel présente des risques réels auxquels les investisseurs doivent être attentifs. La possibilité de subir une moins-value à la revente, l’impossibilité de choisir ses locataires et le plafond des loyers sont autant de facteurs qui peuvent compromettre la rentabilité et la réussite de l’investissement Pinel.

 

Avant de s’engager dans ce type d’investissement, il est essentiel pour les investisseurs de bien comprendre ces risques et de les prendre en compte dans leur stratégie d’investissement immobilier. Si vous souhaitez réellement vous lancer dans l’investissement locatif, notre conseil est d’évaluer le rendement locatif et de baser votre décision sur celui-ci.

 

L’équipe de Cash Flow Positif serait ravie de vous accompagner dans vos projets en vous guidant sur la bonne voie à suivre et les bonnes méthodes à avoir en terme de défiscalisation fiscale. 

L’assurance dans l’investissement immobilier locatif

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Quelles assurances choisir ?

Investir dans l’immobilier locatif comporte des risques non négligeables, notamment le risque de défaut de paiement du loyer par les locataires. C’est là que l’assurance joue un rôle clé. Pour un investisseur immobilier, s’assurer contre les loyers impayés peut faire la différence entre un investissement prospère et une situation financière précaire.

 

Cette assurance vous assure une tranquillité d’esprit en vous permettant de récupérer les loyers impayés et en prenant en charge les frais juridiques liés à la récupération de ces paiements. Cependant, le choix d’une assurance pour un investissement locatif dépend de plusieurs facteurs, tels que le type de propriété, la localisation et vos objectifs spécifiques en tant qu’investisseur. Voici quelques exemples garantis couramment utilisées :

 

Assurance propriétaire non occupant (PNO)  : C’est une assurance obligatoire qui peut couvrir aussi bien le bien locatif loué à l’année que les responsabilités de propriétaire et de bailleur. Cela permet au propriétaire de protéger son bien contre : incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, vandalisme, vol…) a lieu dans votre bien immobilier. L’assurance du locataire prend en charge les dégâts causés aux tiers, mais pas à votre bien L’assurance PNO prend le relais.

 

La Garantie Visale :

La Garantie Visale est un dispositif mit en place par l’État conçu pour protéger les propriétaires contre les défauts de paiement des loyers, tout en facilitant l’accès au logement pour les locataires et en renforçant la confiance entre les deux parties. Ce système établit un filet de sécurité financière pour les bailleurs, en prenant en charge le règlement des loyers impayés sur une période définie, ce qui atténue les risques financiers pour le propriétaire.

 

Toutefois, il est essentiel que les bailleurs et les locataires comprennent bien les critères d’éligibilité pour pouvoir bénéficier de cette garantie. En effet, la Garantie Visale est réservée aux personnes de moins de 30 ans touchant moins de 1 500 euros par mois. Contrairement à d’autres assurances, la Garantie Visale se distingue par sa couverture étendue et son caractère gratuit !

 

La Garantie loyers impayés (La GLI)

 

La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance conçue pour sécuriser les propriétaires face aux risques de non-paiement des loyers. À la différence d’autres formules comme la garantie Visale, la GLI nécessite le paiement d’une prime annuelle, qui représente généralement entre 2% et 4% du total annuel des loyers. Cette assurance offre une couverture étendue qui va au-delà du simple remboursement des loyers impayés, incluant également une protection juridique en cas de litiges avec les locataires. Elle fournit ainsi une indemnisation complète, couvrant les loyers et charges non payés, les dégradations, ainsi que les frais juridiques liés aux procédures et contentieux.

 

Garantie occupation : Assurance qui couvre le bailleur contre le risque d’inoccupation de son bien et lui assurer de percevoir un revenu, même en l’absence de locataire.

 

D’autres assurances sont aussi utilisées pour protéger les investisseurs contre les loyers impayés. Cash Flow Positif peut vous aider à faire votre choix en termes d’assurance et de garantie loyer impayé.