Prix qui se stabilisent, taux de crédit qui repartent à la hausse, élection présidentielle au printemps : 2027 s’annonce comme une année charnière pour l’immobilier. Faut-il acheter maintenant, attendre, ou passer par la pierre-papier ? Voici les chiffres à connaître et une méthode simple pour décider selon votre situation, plutôt que selon l’humeur du marché.
Où en est le marché immobilier à l’approche de 2027 ?
Après la forte correction de 2023 et 2024, les prix des logements anciens ont cessé de chuter sans vraiment repartir. Selon l’indice Notaires-Insee, ils ont reculé de 1,0 % au deuxième trimestre 2026 et de 0,8 % sur un an. Le marché n’est donc ni en krach ni en reprise franche : il se cherche un équilibre.
Le financement, lui, s’est durci de nouveau. D’après la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat est remonté de 3,08 % en décembre 2025 à 3,32 % en août 2026. En cause : le retour de l’inflation en zone euro (3,2 % en août 2026), la remontée du taux de dépôt de la BCE à 2,50 % en septembre 2026 et un taux de l’OAT à 10 ans repassé au-dessus de 5 % en octobre 2026.
Dernier facteur d’incertitude : l’élection présidentielle des 18 avril et 2 mai 2027. Les périodes électorales ralentissent souvent les décisions d’achat, le temps que la future politique fiscale et du logement se précise.
Les arguments pour investir dans la pierre en 2027
- Des prix qui ont déjà corrigé : dans de nombreuses villes, les prix restent nettement sous leurs sommets de 2022. Acheter après une correction limite le risque de payer trop cher.
- Un pouvoir de négociation réel : avec moins d’acheteurs solvables, les marges de négociation restent plus confortables qu’au plus fort du marché.
- Des rendements locatifs qui progressent : prix stables et loyers en hausse améliorent mécaniquement le rendement. Selon Lokimo pour Meilleurtaux, le rendement locatif brut moyen atteignait 4,78 % en 2025 en France, de 3,80 % à Lyon à 5,72 % à Grenoble.
- Un nouveau cadre fiscal pour les bailleurs : le dispositif Jeanbrun permet d’amortir 80 % du prix d’un logement neuf, ou ancien lourdement rénové, loué nu en résidence principale, pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2028.
- Une protection contre l’inflation : les loyers sont indexés sur l’indice de référence des loyers, et la dette se rembourse en euros qui perdent de la valeur quand l’inflation remonte.
Les raisons d’être prudent
- Des taux qui pourraient encore monter : tant que l’inflation et les taux d’État restent élevés, le coût du crédit peut continuer de grimper. Chaque dixième de point pèse sur la mensualité et sur la rentabilité.
- L’incertitude politique et fiscale : les règles fiscales des bailleurs peuvent évoluer après l’élection. Un projet qui ne tient que grâce à un avantage fiscal est fragile.
- Le durcissement du DPE : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, et les logements F le seront à partir de 2028. Un bien énergivore acheté sans budget travaux peut devenir impossible à louer.
- Une pierre-papier encore convalescente : en 2025, les SCPI ont distribué 4,91 % en moyenne, mais le prix de leurs parts a baissé de 3,45 %, ce qui ramène leur performance globale à 1,46 % selon l’ASPIM.
Acheter, attendre ou passer par la pierre-papier ?
Chercher le « bon moment » est souvent une erreur : personne ne connaît le point bas des prix ni le niveau des taux dans un an. La bonne question est plutôt de savoir si votre projet tient debout aux conditions actuelles.
| Votre situation | Option la plus adaptée | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Apport, revenus stables, horizon de 10 ans et plus | Acheter un bien locatif à crédit | Négocier le prix et vérifier le DPE |
| Peu de temps à consacrer à la gestion | SCPI ou unités de compte immobilières | Frais d’entrée à amortir sur 8 à 10 ans |
| Forte imposition, envie de neuf | Dispositif Jeanbrun | Engagement de location de 9 ans et plafonds de loyers |
| Projet incertain ou horizon court | Attendre et épargner | Le Livret A ne rapporte que 1,7 % depuis le 1er août 2026 |
Si votre projet dégage un effort d’épargne supportable avec les taux d’aujourd’hui, une éventuelle baisse future sera un bonus : vous pourrez alors renégocier ou faire racheter votre crédit. Si, au contraire, il n’est rentable qu’en pariant sur une baisse des taux ou une hausse des prix, mieux vaut le revoir.
Comment préparer son investissement dans la pierre en 2027
- Faire le point sur sa capacité d’emprunt : le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée du prêt est limitée à 25 ans.
- Calculer le rendement net, pas brut : retirez la taxe foncière, les charges non récupérables, l’assurance, la vacance locative et l’impôt.
- Choisir la ville avant le bien : bassin d’emploi, démographie, tension locative et projets de transport comptent plus que la décoration de l’appartement.
- Vérifier l’étiquette énergétique : intégrez le coût des travaux dès l’offre si le logement est classé E, F ou G.
- Comparer les supports : achat en direct, SCPI, crowdfunding ou investissement clé en main n’ont ni le même risque, ni le même ticket d’entrée, ni la même liquidité.
Pour comparer ces solutions, les plateformes et les prestataires qui peuvent vous accompagner, des chasseurs immobiliers aux courtiers et aux SCPI, le guide Investir dans la Pierre propose des comparatifs, des avis détaillés et un simulateur de rendement locatif.
Alors, 2027 est-il le bon moment pour investir dans la pierre ?
Pour un investisseur qui voit à long terme, 2027 réunit des conditions plutôt favorables : des prix assagis, une négociation possible et des loyers solides. Les taux plus élevés et l’incertitude politique imposent en revanche d’être plus sélectif que jamais. Le bon moment n’est pas une date, c’est un projet bien calculé : un bon emplacement, un prix négocié, un financement soutenable et une stratégie qui ne dépend pas d’un avantage fiscal.
Questions fréquentes
Les prix de l’immobilier vont-ils baisser en 2027 ?
Personne ne peut l’affirmer. Fin 2026, les prix des logements anciens baissent légèrement, de 0,8 % sur un an selon Notaires-Insee. La remontée des taux de crédit pèse sur la demande, mais l’offre de logements neufs reste faible, ce qui limite le risque d’une forte baisse.
Faut-il attendre la présidentielle pour acheter ?
Attendre peut avoir un coût si les taux continuent de monter. Si votre projet est rentable aux conditions actuelles, l’élection ne devrait pas être un motif de report. Elle peut en revanche modifier la fiscalité des bailleurs : évitez les montages qui reposent uniquement sur un avantage fiscal.
Investir dans la pierre ou dans la pierre-papier en 2027 ?
L’achat en direct profite de l’effet de levier du crédit et permet de négocier, mais il demande du temps. La pierre-papier est accessible dès quelques centaines d’euros et ne demande aucune gestion, mais ses frais et la variation du prix des parts pèsent sur sa performance.