Les vrais risques d'un investissement locatif Pinel

Derrière les promesses séduisantes de défiscalisation de l'investissement locatif Pinel se cachent des risques subtils qui nécessitent une attention particulière. Bien que ce dispositif soit conçu pour dynamiser la construction de logements neufs et limiter la hausse constante, les investisseurs doivent faire preuve de prudence face aux défis tels que la moins-value à la revente, le rendement locatif faible, les plafonds de loyers restrictifs et autres obstacles potentiels. Découvrez dans cet article les risques que l’on peut retrouver au sein de l’investissement locatif Pinel !

Qu’est-ce qu’un investissement locatif Pinel ?

L'investissement locatif Pinel est un dispositif fiscal mis en place par l'État français pour encourager l'investissement dans l'immobilier locatif neuf. Ce régime offre des avantages fiscaux aux investisseurs en échange de la mise en location d'un bien immobilier avec un plafond de loyers restrictifs. Il permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en échange de la mise en location d'un logement neuf pendant une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans).

Ce dispositif a été mis en place en partie à cause d’une d’un déficit de logement. En effet, selon 20 minutes : « La France aurait besoin de 518.000 logements par an entre 2024 et 2040 ». Malheureusement, la demande de logement dépasse l'offre de construction, créant ainsi une tension. C’est donc pour répondre à ce besoin que l’État subventionne via le dispositif Pinel, la création de nouveaux logements.

Le principal risque d'un investissement Pinel : la moins-value à la revente

S'aventurer dans l'investissement locatif n'est pas sans risques, un article est d'ailleurs spécialement dédié : Les 6 grands risques d'un investissement locatif. L'investissement locatif Pinel ne fait pas exception, au contraire, ce dispositif est très risqué.

En France, il existe une obsession pour les impôts ; les Français sont souvent obsédés par les questions fiscales, à tel point qu'ils se concentrent parfois davantage sur la réduction de leurs impôts plutôt que sur le potentiel de gain financier. Cette obsession les pousse parfois à s'engager dans des dispositifs fiscaux sans évaluer pleinement les risques associés, notamment le risque principal : la moins-value à la revente. Ce risque découle de plusieurs facteurs propres au dispositif Pinel :

Engagement de durée : L'investissement Pinel impose une durée d'engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Si l'investisseur décide de revendre le bien avant la fin de cette période, il peut être confronté à des pénalités ou à la perte des avantages fiscaux accordés par le dispositif. Autre problème lié à l'engagement : lorsque plusieurs biens Pinel sont situés au même endroit, à la fin de la durée de l’engagement, plusieurs propriétaires voudront vendre leurs biens en même temps. Malheureusement, en raison de l'effet de l'offre et de la demande, les prix peuvent baisser.

-Surproduction dans certaines zones : Dans certaines zones éligibles au dispositif Pinel, une surproduction de logements neufs peut entraîner une concurrence accrue et exercer une pression à la baisse sur les prix de vente.

-Le prix au m² plus cher en Pinel : Une autre précaution importante à prendre en compte concerne le prix du bien. Comme tout investissement immobilier, le rendement est impacté par le coût d’acquisition. En effet, les logements nouvellement construits, tels que ceux éligibles au dispositif Pinel, sont en moyenne 30 % plus chers que les logements anciens.

-Rendement locatif faible : En Pinel, le rendement moyen est d'environ 3%, ce qui rend l'investissement peu rentable. Ce faible rendement entraîne des difficultés à couvrir les intérêts de l'emprunt ainsi que la taxe foncière, rendant ainsi l'autofinancement impossible. Pire encore, cela nécessite de la part de l’investisseur un effort d’épargne.

-La limitation des zones rentables : La restriction géographique du dispositif Pinel est également un inconvénient notable. En effet, le dispositif est uniquement applicable dans les zones tendues, qui correspondent souvent à des communes dans lesquelles les prix immobiliers sont élevés. Les loyers "libres" dépassent souvent largement les plafonds établis par le dispositif Pinel dans ces zones. Avec des prix d'achat élevés et des loyers inférieurs à la moyenne, la rentabilité de l'investissement devient difficile à atteindre.

D'ailleurs, notre guide sur l'immobilier pourra vous guider sur d'autres sujets : « Guide de l'Immobilier »

Le plafond des loyers en Pinel

Le dispositif Pinel inclut une régulation des loyers dans le but de faciliter l'accès au logement pour les personnes aux revenus intermédiaires qui sont trop élevés pour accéder à un logement social, mais trop faibles pour louer un logement dans le secteur privé. En vertu de la loi Pinel, les loyers sont plafonnés à environ 20 % de moins que ceux du marché locatif normal. Certes, cette régulation des loyers en Pinel constitue un avantage indéniable pour les locataires. Cependant, le plafonnement des loyers représente un inconvénient pour les investisseurs. En effet, les propriétaires-bailleurs en Pinel n'ont pas la liberté de fixer les loyers et sont tenus de louer leur bien à un tarif modéré. Cela a inévitablement un impact sur le rendement de l'investissement locatif en Pinel.

En conclusion, l'investissement locatif Pinel présente des risques réels auxquels les investisseurs doivent être attentifs. La possibilité de subir une moins-value à la revente, l'impossibilité de choisir ses locataires et le plafond des loyers sont autant de facteurs qui peuvent compromettre la rentabilité et la réussite de l'investissement Pinel. Avant de s'engager dans ce type d'investissement, il est essentiel pour les investisseurs de bien comprendre ces risques et de les prendre en compte dans leur stratégie d'investissement immobilier. Si vous souhaitez réellement vous lancer dans l’investissement locatif, notre conseil est d’évaluer le rendement locatif et de baser votre décision sur celui-ci. L’équipe de Cash Flow Positif serait ravie de vous accompagner dans vos projets en vous guidant sur la bonne voie à suivre.