Logement locatif intermédiaire : comment investir en LLI en 2026 ?

Le logement locatif intermédiaire, souvent désigné par l’acronyme LLI, permet d’investir dans certains logements destinés à des locataires dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais qui rencontrent des difficultés à se loger sur le marché privé.

L’avantage principal du LLI est l’application d’une TVA réduite à 10 % sur certaines opérations immobilières, au lieu du taux normal de 20 %.

Cette économie peut réduire sensiblement le prix d’acquisition d’un logement neuf. Elle ne constitue toutefois ni une réduction d’impôt personnelle, ni un avantage automatique accordé à tous les acheteurs.

Pour bénéficier du LLI, l’investissement doit respecter plusieurs conditions relatives :

à l’identité de l’acquéreur ;
au type de logement ;
à sa localisation ;
à la composition du programme immobilier ;
au montant du loyer ;
aux ressources du locataire ;
à l’utilisation comme résidence principale ;
à la durée de conservation de l’affectation locative.

L’acquéreur doit notamment être une personne morale. Un particulier qui achète directement un appartement en son nom ne peut donc généralement pas bénéficier de la TVA à 10 % applicable au logement locatif intermédiaire. Une SCI familiale peut en revanche être éligible lorsqu’elle respecte toutes les conditions.

Dans ce guide, nous expliquons le fonctionnement du logement locatif intermédiaire, les avantages de la TVA à 10 %, les règles applicables à une SCI et les risques à anticiper avant d’investir.

Qu’est-ce qu’un logement locatif intermédiaire ?

Un logement locatif intermédiaire est un logement proposé à un niveau de loyer encadré, inférieur ou plus accessible que celui du marché libre dans les zones où la demande locative est forte.

Il s’adresse à des ménages dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.

Le logement doit être occupé par une personne physique comme résidence principale.

Le régime fiscal du LLI repose sur l’article 279-0 bis A du Code général des impôts. Cet article prévoit l’application d’une TVA à 10 % lorsque plusieurs conditions cumulatives sont respectées.

Le LLI se situe ainsi entre :

le logement locatif social, soumis à des règles et financements spécifiques ;
le logement locatif privé classique, dont le loyer est généralement plus libre ;
les dispositifs d’investissement locatif accordant un avantage fiscal directement au propriétaire.

Quel est l’objectif du LLI ?

Le LLI vise principalement à développer une offre de logements accessibles dans les territoires où l’écart entre les loyers sociaux et les loyers privés est important.

Le dispositif cherche à loger des actifs et des familles qui ne sont pas toujours éligibles au parc social, mais dont les revenus ne permettent pas facilement d’accéder au marché libre.

Pour l’investisseur, le mécanisme repose sur un équilibre :

acquisition potentiellement moins chère grâce à la TVA à 10 % ;
loyer plafonné ;
locataire soumis à un plafond de ressources ;
conservation durable de l’affectation locative ;
investissement réalisé par une personne morale.

Quelle est la différence entre LLI et logement social ?

Le logement locatif intermédiaire ne doit pas être confondu avec un logement social.

Critère	Logement locatif intermédiaire	Logement social
Public visé	Ménages intermédiaires	Ménages sous plafonds sociaux
Niveau de loyer	Encadré, mais supérieur au social	Fortement réglementé
Propriétaire	Personne morale éligible	Bailleur social ou organisme éligible
Financement	Investissement privé ou institutionnel	Prêts et aides réglementés
Avantage fiscal principal	TVA à 10 %	Régimes spécifiques au logement social
Attribution	Choix du bailleur sous conditions	Procédure d’attribution sociale

Le propriétaire d’un LLI reste responsable de la sélection du locataire, du bail, de la gestion et du respect des plafonds.

Quelles sont les principales conditions du LLI ?

Pour bénéficier de la TVA réduite, les conditions suivantes doivent être respectées :

le logement doit être loué à une personne physique ;
il doit constituer sa résidence principale ;
les ressources du locataire doivent rester sous un plafond ;
le loyer doit respecter un plafond ;
l’acquéreur ou l’usufruitier doit être une personne morale ;
le logement doit être situé dans une zone ou une opération éligible ;
la condition de mixité sociale doit être respectée, sauf exception ;
le logement doit provenir d’une opération éligible ;
les conditions locatives doivent être maintenues pendant la période prévue.

Ces conditions sont cumulatives. Le respect du seul plafond de loyer ne suffit donc pas à rendre un logement éligible.

Peut-on investir en LLI en nom propre ?

En principe, non.

Le destinataire de la livraison doit être une personne morale. Cela signifie que l’appartement ne doit généralement pas être acheté directement par une personne physique agissant en son nom.

Les personnes morales susceptibles d’être éligibles comprennent notamment :

les sociétés civiles ;
les SCI familiales ;
les sociétés commerciales ;
les associations ;
les coopératives ;
les collectivités et établissements publics ;
certains groupements.

Le BOFiP précise expressément qu’une société civile immobilière familiale peut être destinataire d’un logement LLI.

Exception liée au démembrement

En cas de démembrement, la condition peut être satisfaite lorsque l’usufruitier est une personne morale.

Le taux réduit peut alors également bénéficier à la constitution de la nue-propriété, sous réserve du respect de toutes les autres conditions.

Cette configuration est plus complexe qu’une acquisition classique par une SCI et nécessite une validation juridique et fiscale préalable.

Pourquoi investir en LLI avec une SCI ?

La SCI est souvent utilisée pour remplir la condition tenant à la personnalité morale.

Elle peut également faciliter :

l’achat à plusieurs ;
la répartition des parts ;
l’organisation de la gestion ;
la transmission progressive du patrimoine ;
la conservation du bien sur une longue durée ;
la cession ultérieure des parts ;
le financement collectif du projet.

La création d’une SCI ne garantit cependant pas l’éligibilité du logement.

Le logement, le programme immobilier, les locataires et les loyers doivent également respecter les règles du LLI.

Notre guide consacré au LLI avec une SCI familiale détaillera le choix entre SCI à l’impôt sur le revenu et SCI à l’impôt sur les sociétés.

SCI à l’IR ou SCI à l’IS pour un investissement LLI ?

Le régime LLI n’impose pas directement que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

Le choix dépend de la stratégie patrimoniale et fiscale des associés.

SCI à l’impôt sur le revenu

Dans une SCI à l’IR louant le logement nu :

les loyers relèvent généralement des revenus fonciers ;
les charges déductibles réduisent le résultat ;
le résultat est réparti entre les associés ;
les associés sont imposés selon leur propre tranche ;
la revente relève généralement du régime des plus-values immobilières des particuliers.

La SCI à l’IR n’amortit normalement pas le logement pour calculer le revenu foncier.

SCI à l’impôt sur les sociétés

Dans une SCI à l’IS :

la société est imposée sur son résultat ;
elle peut amortir comptablement la construction ;
les bénéfices restent imposés au niveau de la société ;
une seconde fiscalité peut intervenir en cas de distribution ;
la plus-value de cession est calculée à partir de la valeur nette comptable.

L’amortissement réduit souvent le résultat annuel, mais peut augmenter fortement la plus-value taxable lors de la vente.

Le choix ne doit donc pas être effectué uniquement à partir de l’imposition des premiers loyers.

Peut-on louer un LLI meublé ?

Oui, le dispositif prévoit également des conditions de plafonnement pour la location meublée.

Le plafond du loyer meublé correspond au plafond applicable à la location nue, auquel s’ajoute un montant destiné à rémunérer la location des meubles. Ce supplément dépend notamment du type du logement et fait l’objet d’une actualisation.

Cette possibilité doit toutefois être analysée avec prudence lorsqu’une SCI détient le logement.

La location meublée constitue une activité commerciale sur le plan fiscal. Une société civile qui exerce habituellement cette activité devient en principe passible de l’impôt sur les sociétés, sauf activité commerciale strictement accessoire dans les limites admises par l’administration.

Pour une stratégie simple, la location nue au moyen d’une SCI à l’IR est souvent plus facile à comprendre. Cela ne signifie pas qu’elle soit toujours plus rentable.

Quels logements sont éligibles au LLI ?

Le taux réduit peut concerner plusieurs catégories d’opérations.

Construction nouvelle

Le dispositif concerne les logements issus d’une construction nouvelle.

Il peut notamment s’agir :

d’un appartement vendu neuf ;
d’un appartement acheté en VEFA ;
d’un immeuble neuf construit par la personne morale ;
d’un logement neuf transmis dans le cadre d’une opération immobilière éligible.

Transformation d’un local non résidentiel

Un logement peut également résulter de la transformation d’un local initialement affecté à un autre usage.

Cela peut concerner :

des bureaux transformés en logements ;
un local commercial transformé en habitation ;
un bâtiment d’activité restructuré ;
certains locaux professionnels convertis.

Les travaux doivent être suffisamment importants pour répondre aux critères fiscaux de production d’un immeuble neuf prévus par le Code général des impôts.

Acquisition-amélioration

Le LLI peut aussi concerner certaines opérations d’acquisition-amélioration portant sur des bâtiments résidentiels.

En métropole, les travaux doivent permettre d’atteindre une performance énergétique définie :

classe A ou B lorsque le logement était initialement classé D ;
classe A, B ou C lorsque le logement était initialement classé E, F ou G.

Les performances avant et après les travaux doivent pouvoir être justifiées.

La VEFA est-elle éligible au LLI ?

Oui.

Une acquisition en vente en l’état futur d’achèvement peut bénéficier du taux réduit lorsque l’acquéreur et l’opération remplissent toutes les conditions.

Le promoteur applique alors le taux de TVA prévu à l’opération sur les appels de fonds.

L’administration a également précisé en juillet 2026 qu’un contrat de VEFA pouvait être cédé ou apporté à une autre personne morale tout en conservant le taux réduit, à condition que le nouveau titulaire remplisse les conditions du LLI.

Avant de réserver un logement, la SCI doit obtenir des documents écrits confirmant :

la qualification LLI du programme ;
le taux de TVA appliqué ;
la localisation éligible ;
la condition de mixité sociale ;
les plafonds applicables ;
les obligations de conservation ;
la date du fait générateur retenu.

Dans quelles zones peut-on investir en LLI ?

L’éligibilité géographique est appréciée à la date de la demande de permis de construire.

Le logement peut notamment être situé :

dans une commune classée dans une zone caractérisée par un déséquilibre important entre l’offre et la demande ;
dans certaines communes concernées par un contrat de redynamisation de site de défense ;
dans une commune de réindustrialisation accueillant un projet d’intérêt national majeur ;
dans le périmètre de certaines grandes opérations d’urbanisme ;
dans certaines opérations programmées d’amélioration de l’habitat ;
dans une opération de requalification de copropriétés dégradées ;
dans une commune ayant conclu un projet partenarial d’aménagement ;
dans une commune couverte par une opération de revitalisation de territoire.

Le dispositif ne se limite donc plus à une lecture simplifiée des zones A bis, A et B1. L’éligibilité doit être vérifiée à partir de l’adresse, de la date du permis et de la nature de l’opération.

Une page dédiée présentera les zones et communes éligibles au LLI.

Qu’est-ce que la condition de mixité sociale ?

Le LLI doit également respecter une condition liée à la présence de logements sociaux.

Cette condition peut être satisfaite lorsque le logement se trouve :

dans une commune comptant déjà plus de 25 % de logements locatifs sociaux ;
dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
dans un ensemble immobilier respectant la proportion de logements sociaux prévue par le dispositif.

Dans un ensemble immobilier, la proportion de logements locatifs sociaux doit excéder 25 % des logements pris en compte qui relèvent soit du logement social, soit du logement intermédiaire. Cette condition a été précisée par la loi de finances pour 2026.

La condition de mixité sociale ne s’applique pas aux logements faisant partie de certaines résidences-services.

Pour un investisseur individuel utilisant une SCI, la conformité dépend généralement de l’ensemble du programme immobilier. Elle doit être confirmée par le promoteur et les documents de l’opération.

À qui peut-on louer un logement LLI ?

Le locataire doit être une personne physique.

Il doit utiliser le logement comme résidence principale et respecter le plafond de ressources applicable à la date de conclusion du bail.

Le logement ne doit pas être utilisé comme :

résidence secondaire ;
location touristique ;
hébergement occasionnel ;
logement conservé à la disposition des associés ;
local professionnel sans occupation principale.

Peut-on louer à un associé ou à un membre de sa famille ?

Le BOFiP indique que le fait qu’un associé, un ascendant ou un descendant d’un associé soit locataire n’empêche pas, à lui seul, l’application du taux réduit.

Le locataire doit néanmoins respecter toutes les autres conditions :

occupation comme résidence principale ;
plafond de ressources ;
plafond de loyer ;
bail réel ;
paiement effectif du loyer.

Une location familiale à un prix artificiel ou sans véritable paiement pourrait néanmoins soulever d’autres difficultés juridiques ou fiscales.

Quels sont les plafonds de ressources ?

Les ressources du locataire sont appréciées à la date de conclusion du bail.

Le plafond dépend notamment :

de la localisation du logement ;
de la composition du foyer ;
du nombre de personnes à charge ;
de l’année de signature ou de renouvellement du bail.

Le dispositif renvoie aux plafonds de ressources prévus pour les anciens investissements Pinel. Ces plafonds sont actualisés chaque année.

Le propriétaire doit conserver :

l’avis d’imposition du locataire ;
le revenu fiscal de référence utilisé ;
les justificatifs de composition du foyer ;
le plafond applicable ;
la date de vérification ;
une copie du bail.

Les barèmes complets seront présentés dans notre page sur les plafonds de loyers et de ressources LLI.

Quels sont les plafonds de loyer LLI en 2026 ?

Pour une location nue en métropole, les plafonds de référence applicables aux baux conclus ou renouvelés en 2026 sont les suivants :

Zone	Plafond mensuel par mètre carré
A bis	19,71 €
A	14,64 €
B1	11,80 €
B2 et C lorsqu’applicable	10,26 €

Ces montants sont hors charges et doivent être corrigés par un coefficient lié à la surface du logement. Des plafonds locaux inférieurs peuvent également s’appliquer.

Formule du coefficient multiplicateur

Le coefficient est calculé selon la formule :

0,7 + 19 ÷ surface du logement

Le résultat est arrondi à deux décimales et ne peut pas dépasser 1,2.

Exemple en zone A

Un appartement possède une surface retenue de 50 m².

Coefficient :

0,7 + 19 ÷ 50 = 1,08

Plafond de base en zone A :

14,64 € par mètre carré

Plafond corrigé :

14,64 € × 1,08 = 15,81 € par mètre carré

Loyer mensuel maximal simplifié :

15,81 € × 50 = 790,50 €

Le calcul définitif doit tenir compte de la surface fiscale exacte, des annexes retenues, du stationnement, d’éventuelles adaptations locales et de la date du bail.

La TVA à 10 % représente-t-elle une réduction de 10 % du prix ?

Pas exactement.

La différence entre une TVA à 20 % et une TVA à 10 % est calculée à partir du prix hors taxes.

Exemple

Prix hors taxes : 250 000 €

Prix avec TVA à 20 %

250 000 € × 1,20 = 300 000 €

Prix avec TVA à 10 %

250 000 € × 1,10 = 275 000 €

Économie théorique

300 000 € moins 275 000 € = 25 000 €

L’économie représente ici 25 000 €, soit environ 8,33 % du prix qui aurait été payé avec une TVA à 20 %.

Il est donc imprécis de présenter systématiquement le LLI comme une remise de 10 % sur le prix TTC.

La SCI récupère-t-elle la TVA ?

Dans une acquisition LLI classique destinée à une location d’habitation exonérée de TVA, l’intérêt réside principalement dans l’application directe du taux réduit au prix d’acquisition.

Il ne faut pas confondre :

bénéficier d’un prix calculé avec une TVA à 10 % ;
récupérer la TVA facturée comme le ferait une entreprise exerçant une activité ouvrant droit à déduction.

La location du logement comme résidence principale est normalement réalisée en exonération de TVA.

La SCI doit donc analyser le prix TTC, le financement et la fiscalité de son activité, sans supposer qu’elle récupérera automatiquement les 10 % de TVA.

Le prix LLI est-il toujours intéressant ?

Non.

Le taux de TVA réduit ne garantit pas que le programme soit vendu à un prix inférieur au marché.

Le promoteur fixe son prix hors taxes. Deux programmes peuvent donc présenter des écarts importants malgré l’application du même taux.

Avant d’investir, il faut comparer :

le prix TTC du LLI ;
le prix des programmes neufs classiques ;
le prix des appartements récents ;
le prix de l’ancien ;
le loyer LLI maximal ;
le loyer de marché ;
les charges de copropriété ;
la taxe foncière ;
la qualité de l’emplacement ;
la valeur de revente sans avantage fiscal.

Exemple

Appartement LLI : 275 000 € TTC

Appartement neuf classique comparable : 285 000 € TTC

Économie réelle :

285 000 € moins 275 000 € = 10 000 €

Même si l’économie théorique de TVA calculée sur le prix hors taxes atteint 25 000 €, l’écart réel avec un programme comparable n’est ici que de 10 000 €.

La rentabilité doit être calculée à partir du prix réellement payé et non de la seule présentation commerciale de la TVA réduite.

Comment calculer la rentabilité d’un LLI ?

La rentabilité brute se calcule comme pour un autre investissement locatif :

Rentabilité brute = loyers annuels ÷ coût total du projet × 100

Le coût total doit comprendre :

le prix TTC ;
les frais d’acquisition ;
les frais bancaires ;
le coût de création de la SCI ;
les éventuels honoraires ;
le mobilier lorsque le logement est loué meublé ;
les travaux ou options ;
les frais de garantie du crédit.

Exemple

Prix TTC : 240 000 €

Frais et coûts annexes : 12 000 €

Coût total : 252 000 €

Loyer mensuel hors charges : 850 €

Loyers annuels :

850 € × 12 = 10 200 €

Rentabilité brute :

10 200 € ÷ 252 000 € × 100 = 4,05 %

La rentabilité nette devra ensuite intégrer :

la taxe foncière ;
les charges non récupérables ;
l’assurance ;
la gestion ;
la vacance ;
les frais bancaires ;
les frais comptables ;
la fiscalité de la SCI ;
les réparations futures.

Le LLI permet-il d’obtenir un cash-flow positif ?

C’est possible, mais ce n’est pas automatique.

L’économie réalisée lors de l’achat réduit le montant à financer. Le loyer reste toutefois plafonné.

Le cash-flow dépend notamment :

du prix d’achat ;
du taux du crédit ;
de la durée du financement ;
de l’apport ;
du plafond de loyer ;
des charges ;
de la fiscalité ;
de la vacance ;
du coût de fonctionnement de la SCI.

Un appartement acquis avec une TVA à 10 % peut produire un cash-flow négatif si le prix hors taxes est élevé ou si le loyer plafonné reste trop faible.

La future page simulation d’un investissement LLI présentera plusieurs scénarios chiffrés.

Quelle fiscalité s’applique aux loyers ?

La fiscalité dépend de la structure et du type de location.

SCI à l’IR avec location nue

Les loyers relèvent généralement des revenus fonciers.

La SCI peut déduire certaines charges :

intérêts d’emprunt ;
assurances ;
taxe foncière ;
frais de gestion ;
charges de copropriété ;
certains travaux.

Le résultat est réparti entre les associés.

SCI à l’IS

La SCI calcule un résultat imposable au niveau de la société.

Elle peut notamment déduire les charges et amortir la construction.

Les associés ne sont personnellement imposés que dans certaines situations, notamment lors d’une distribution de bénéfices.

Location meublée

La location meublée relève d’une activité commerciale et peut entraîner l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés.

Le LLI ne constitue donc pas un régime complet d’imposition des loyers. Il s’agit principalement d’un régime de TVA attaché à une opération immobilière et à son affectation.

Quelle durée faut-il conserver un LLI ?

Il ne faut pas résumer le LLI à un engagement uniforme de neuf ans ou de quinze ans.

Le risque de complément de TVA peut exister pendant une période allant jusqu’à vingt ans selon la cause de la cessation et le moment où elle intervient.

L’administration distingue notamment les périodes suivantes :

Période	Risque principal
10 premières années	Toute cessation des conditions peut entraîner un complément de TVA
De la 11e à la 15e année	Des règles particulières s’appliquent en cas de cession
De la 16e à la 20e année	Une cession peut être dispensée, mais d’autres cessations peuvent rester concernées
Après la 20e année	La cessation des conditions n’entraîne plus le complément prévu par ce mécanisme

À compter de la onzième année, une cession portant sur 50 % au plus des logements de l’opération peut être dispensée. À compter de la seizième année, une cession peut intervenir sans complément de TVA au titre de cette cessation. En revanche, une cessation qui ne résulte pas d’une vente peut encore être concernée jusqu’à la fin de la vingtième année.

Conséquence pour une SCI possédant un seul appartement

Lorsqu’une SCI possède un seul logement LLI, la vente de ce logement représente 100 % des logements de son opération.

Une vente entre la onzième et la quinzième année ne bénéficie donc pas nécessairement de la tolérance concernant les cessions de 50 % au plus.

Une vente à partir de la seizième année est plus simple au regard du complément de TVA, sous réserve de la réglementation applicable au moment de l’opération.

Que se passe-t-il si le logement n’est plus loué conformément au LLI ?

Un complément d’impôt peut être dû lorsque le propriétaire cesse de louer le logement dans les conditions prévues.

Cela peut notamment concerner :

la transformation en résidence secondaire ;
l’occupation personnelle ;
une location touristique ;
un loyer supérieur au plafond ;
un locataire ne respectant pas les conditions ;
une cessation durable de la location ;
une vente entraînant la fin de l’affectation pendant la période concernée.

Le complément correspond aux conséquences de la perte du taux réduit. Son montant doit être déterminé avec un professionnel à partir de l’opération, du fait générateur et de la date de la rupture.

Une vacance locative entraîne-t-elle la perte de l’avantage ?

Pas nécessairement.

Une vacance temporaire entre deux locataires n’entraîne pas automatiquement un complément de TVA si le propriétaire peut démontrer qu’il cherche activement à relouer le logement.

Il est recommandé de conserver :

les annonces ;
les mandats de gestion ;
les demandes de visite ;
les échanges avec les candidats ;
les justificatifs du loyer proposé ;
les éventuels refus de dossiers ;
les preuves de remise en état.

L’administration précise qu’une vacance temporaire reste admise lorsque la destination locative du logement est démontrée par des éléments objectifs.

Peut-on vendre le logement à une autre SCI ?

Le BOFiP admet qu’un logement puisse être cédé ou apporté à une autre personne morale sans complément de TVA lorsque le nouveau propriétaire s’engage à poursuivre la location dans les conditions du LLI.

La même logique peut s’appliquer à la cession de titres d’une société propriétaire lorsque le cessionnaire poursuit l’exploitation conforme.

La vente doit être structurée avec précision.

L’acte devrait notamment traiter :

de l’engagement du nouvel acquéreur ;
de la poursuite des baux ;
de la conservation des justificatifs ;
du transfert des obligations ;
de la responsabilité en cas de rupture ultérieure ;
de la TVA applicable à la cession.

LLI ou dispositif Jeanbrun : quelles différences ?

Le LLI et le dispositif Jeanbrun peuvent tous deux concerner des logements à loyers et ressources plafonnés, mais leur fonctionnement est très différent.

Critère	LLI	Jeanbrun
Avantage principal	TVA à 10 %	Amortissement sur les revenus fonciers
Acquéreur	Personne morale	Particulier ou SCI à l’IR sous conditions
Acquisition en nom propre	Généralement non	Oui
Logement neuf	Oui	Oui
Ancien	Acquisition-amélioration éligible	Ancien avec travaux éligibles
Plafond de loyer	Oui	Oui
Plafond de ressources	Oui	Oui
Durée fiscale	Suivi pouvant atteindre 20 ans	Engagement locatif minimal de 9 ans
Régime fiscal annuel	Dépend de la société	Revenus fonciers au réel
Effet à l’achat	Prix avec TVA réduite	Aucun taux de TVA spécifique
Effet pendant la location	Fiscalité de droit commun de la structure	Déduction annuelle d’un amortissement

Le LLI agit principalement sur le coût d’acquisition.

Jeanbrun agit principalement sur le résultat foncier imposable pendant la location.

Le comparatif complet sera publié sur la page LLI ou dispositif Jeanbrun.

Quels sont les avantages du LLI ?

Le logement locatif intermédiaire peut présenter plusieurs avantages.

Une acquisition avec TVA à 10 %

La réduction du taux de TVA peut diminuer le prix TTC par rapport à une opération comparable facturée avec une TVA à 20 %.

Un logement généralement neuf ou fortement amélioré

L’investisseur peut bénéficier :

de normes de construction récentes ;
de garanties constructeur ;
d’un entretien limité au début ;
d’une meilleure performance énergétique ;
d’une attractivité locative favorable.

Une demande locative dans les zones tendues

Le LLI cible principalement des territoires où l’accès au logement est difficile.

Un loyer inférieur au marché libre peut faciliter la recherche de locataires.

Une stratégie patrimoniale avec une SCI

La détention en société permet d’organiser l’investissement à plusieurs et de préparer une transmission.

La possibilité de louer à un proche

Un associé ou un membre de sa famille peut être locataire lorsque toutes les conditions du LLI sont respectées.

Quels sont les inconvénients du LLI ?

Le dispositif comporte également des contraintes importantes.

La personne morale est obligatoire

La création et le fonctionnement d’une SCI entraînent :

des formalités ;
des statuts ;
une comptabilité ;
des assemblées ;
un compte bancaire ;
des frais professionnels ;
des obligations fiscales.

Le loyer est plafonné

Le propriétaire ne peut pas profiter librement de toutes les évolutions du marché.

Le locataire doit être éligible

Les ressources doivent être vérifiées lors de la signature du bail.

L’éligibilité dépend du programme

Une adresse située en zone tendue ne suffit pas. La mixité sociale et la nature de l’opération doivent également être validées.

La sortie est contraignante

Une vente ou un changement d’usage trop précoce peut entraîner un complément de TVA.

La fiscalité de la SCI peut être coûteuse

À l’IR, les revenus fonciers peuvent être fortement imposés.

À l’IS, la fiscalité de revente peut devenir élevée.

Le prix hors taxes peut rester élevé

La TVA réduite ne protège pas contre une surévaluation commerciale.

Comment financer un investissement LLI ?

Le crédit est souscrit par la SCI.

La banque étudiera notamment :

les revenus des associés ;
leur taux d’endettement ;
le montant de l’apport ;
les loyers prévisionnels ;
les plafonds applicables ;
la durée du crédit ;
la fiscalité de la SCI ;
les garanties personnelles ;
la qualité du programme.

Les associés doivent souvent se porter cautions.

Le financement doit intégrer :

le délai de livraison ;
les intérêts intercalaires ;
les frais de garantie ;
les frais de création de la SCI ;
les charges avant la première location ;
une éventuelle vacance ;
le coût de la comptabilité.

Quels documents demander avant d’acheter ?

Avant de signer, demandez au promoteur ou au vendeur :

Documents relatifs au programme

permis de construire ;
date de dépôt ;
notice descriptive ;
plans ;
état descriptif de division ;
règlement de copropriété ;
calendrier prévisionnel ;
garantie financière d’achèvement.

Documents relatifs au LLI

confirmation écrite de l’éligibilité ;
base légale du taux de TVA à 10 % ;
justification de la localisation ;
justification de la condition de mixité ;
nombre de logements sociaux et intermédiaires ;
plafond de loyer prévisionnel ;
plafond de ressources ;
modalités de suivi de l’opération ;
obligations en cas de revente.

Documents financiers

prix hors taxes ;
montant de la TVA ;
prix TTC ;
frais d’acquisition ;
charges prévisionnelles ;
taxe foncière estimée ;
budget de fonctionnement de la SCI ;
estimation du loyer de marché.

La mention « programme LLI » dans une brochure commerciale ne suffit pas à sécuriser fiscalement l’investissement.

Comment analyser un programme LLI ?

L’analyse doit porter sur quatre niveaux.

Éligibilité juridique

personne morale constituée avant l’acquisition ;
programme réellement éligible ;
zone conforme ;
mixité sociale validée ;
documents contractuels cohérents.

Qualité immobilière

emplacement ;
transports ;
commerces ;
demande locative ;
plan du logement ;
étage ;
luminosité ;
nuisances ;
charges de copropriété.

Rentabilité financière

prix total ;
économie réelle de TVA ;
loyer plafonné ;
mensualité ;
charges ;
fiscalité ;
cash-flow ;
valeur de revente.

Stratégie de sortie

durée de détention ;
vente du logement ;
cession des parts ;
fiscalité de la SCI ;
complément de TVA ;
poursuite éventuelle du LLI par un acquéreur.

Les erreurs les plus fréquentes

Acheter directement en nom propre

Le destinataire doit être une personne morale, sauf configuration particulière de démembrement.

Créer une SCI après la signature définitive

La structure éligible doit être l’acquéreur ou le destinataire de la livraison.

Se fier uniquement à la TVA à 10 %

Le prix hors taxes peut être supérieur à celui de programmes comparables.

Oublier la condition de mixité sociale

Le zonage ne suffit pas toujours.

Calculer le loyer uniquement avec la surface habitable

La surface fiscale et le coefficient doivent être correctement déterminés.

Choisir un locataire sans vérifier son avis d’imposition

Les ressources doivent être contrôlées à la conclusion du bail.

Utiliser le logement personnellement

Le logement doit rester affecté à la résidence principale d’un locataire.

Vendre après neuf ans

Le LLI ne suit pas l’engagement de neuf ans de Jeanbrun.

Choisir l’IS uniquement pour amortir

L’amortissement peut augmenter la fiscalité lors de la revente.

Oublier les frais de la SCI

La banque, la comptabilité et les formalités réduisent la rentabilité.

Louer meublé sans analyser la fiscalité

Une SCI qui loue habituellement en meublé peut devenir imposable à l’IS.

Ne pas conserver les justificatifs

Le suivi administratif du LLI peut durer jusqu’à vingt ans.

Liste de contrôle avant la signature

Structure

La SCI est-elle déjà créée ?
Le régime IR ou IS a-t-il été comparé ?
Les statuts autorisent-ils l’opération ?
Les associés comprennent-ils la durée du projet ?
La banque finance-t-elle la SCI ?

Logement

Le programme est-il officiellement éligible ?
La date du permis est-elle connue ?
La condition de mixité est-elle respectée ?
Le prix HT et la TVA sont-ils détaillés ?
Le loyer maximal a-t-il été calculé ?

Marché

Quel est le loyer libre du secteur ?
Quelle est la demande pour ce type de logement ?
Le plafond de ressources réduit-il fortement le nombre de candidats ?
Le prix TTC est-il compétitif ?
Le logement sera-t-il revendable sans LLI ?

Fiscalité

Quel sera le résultat annuel à l’IR ?
Quel sera le résultat annuel à l’IS ?
Quel est l’effet de l’amortissement ?
Quelle serait la fiscalité lors d’une vente ?
Quel complément de TVA pourrait être dû ?

Trésorerie

Le projet supporte-t-il plusieurs mois de retard ?
Une vacance locative est-elle prévue ?
Les charges sont-elles réalistes ?
Les frais comptables sont-ils inclus ?
Une réserve financière est-elle disponible ?

Questions fréquentes sur le LLI

Que signifie LLI ?

LLI signifie logement locatif intermédiaire.

Quel est l’avantage fiscal du LLI ?

L’avantage principal est l’application d’une TVA à 10 % sur certaines opérations éligibles.

Peut-on acheter un LLI en nom propre ?

En principe, non. L’acquéreur ou l’usufruitier doit être une personne morale.

Une SCI familiale peut-elle acheter un LLI ?

Oui. Le BOFiP cite expressément les SCI familiales parmi les personnes morales susceptibles d’être éligibles.

La SCI doit-elle être à l’IS ?

Non. Une SCI à l’IR peut être utilisée, sous réserve de la nature de l’activité et des objectifs des associés.

Peut-on louer un LLI meublé ?

Oui, le dispositif prévoit des plafonds pour la location meublée. La fiscalité de la société doit néanmoins être analysée.

Peut-on louer à son enfant ?

Le lien familial ne remet pas automatiquement en cause le taux réduit. L’enfant doit respecter les plafonds et occuper réellement le logement comme résidence principale.

Quel est le plafond de loyer en 2026 ?

Le plafond de base est notamment de 19,71 € en zone A bis, 14,64 € en zone A et 11,80 € en zone B1, avant application du coefficient et d’éventuelles adaptations locales.

Les ressources du locataire sont-elles plafonnées ?

Oui. Elles sont vérifiées à la date de conclusion du bail.

Le logement doit-il être neuf ?

Le dispositif concerne principalement les constructions nouvelles, mais aussi certaines transformations de locaux et opérations d’acquisition-amélioration.

Une maison individuelle est-elle éligible ?

Le texte ne réserve pas le LLI aux seuls appartements collectifs de la même manière que Jeanbrun. L’éligibilité dépend toutefois de l’opération, de la personne morale, de la localisation et de la mixité. Un projet individuel doit donc être validé avant acquisition.

Peut-on faire de la location saisonnière ?

Non. Le logement doit être occupé comme résidence principale du locataire.

Combien de temps faut-il conserver un LLI ?

Les risques de complément de TVA peuvent s’étendre jusqu’à vingt ans. Des règles de sortie particulières s’appliquent à partir de la onzième puis de la seizième année.

Peut-on vendre après onze ans ?

La vente doit être étudiée selon le nombre de logements concernés et la poursuite éventuelle de l’affectation LLI. Pour une SCI détenant un seul logement, une vente représente 100 % de l’opération.

Peut-on vendre à une autre SCI ?

Oui, une tolérance administrative permet d’éviter le complément lorsque la personne morale acquéreuse poursuit la location dans les conditions du LLI.

Le LLI donne-t-il droit à une réduction d’impôt ?

Non. L’avantage principal porte sur le taux de TVA applicable à l’opération.

Peut-on cumuler LLI et Jeanbrun ?

Le cumul ne doit pas être supposé. Les deux régimes répondent à des conditions différentes concernant l’acquéreur, l’opération, la fiscalité et la location. Une analyse spécifique est nécessaire.

Conclusion

Le logement locatif intermédiaire permet d’investir dans un logement à loyer encadré tout en bénéficiant potentiellement d’une TVA réduite à 10 %.

Le dispositif peut être intéressant lorsqu’il permet d’acquérir un logement neuf à un prix réellement inférieur au marché.

Il impose toutefois plusieurs contraintes :

achat par une personne morale ;
programme et localisation éligibles ;
condition de mixité sociale ;
plafonds de loyer ;
plafonds de ressources ;
location comme résidence principale ;
conservation durable de l’affectation ;
risque de complément de TVA.

La SCI familiale constitue une structure possible, mais le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés doit être réalisé avant l’acquisition.

L’économie de TVA ne doit jamais être analysée seule.

La rentabilité dépend également du prix hors taxes, du loyer plafonné, du financement, des charges, de la fiscalité annuelle et des conséquences de la revente.

Cash Flow Positif accompagne les investisseurs dans l’analyse, le financement et la structuration de projets locatifs. Vous pouvez faire étudier un investissement LLI afin de comparer le prix, le loyer, le cash-flow et la fiscalité avant de signer.