Loi Jeanbrun ou LMNP : quel régime fiscal choisir en 2026 ?
2026 rebat les cartes de la fiscalité locative. D’un côté, la réforme du LMNP réintègre désormais les amortissements dans la plus-value à la revente. De l’autre, le tout nouveau dispositif Jeanbrun ouvre pour la première fois l’amortissement à la location nue. Résultat : la question « meublé ou nu ? » ne se pose plus du tout comme avant. Voici le comparatif pour trancher.
Le dispositif Jeanbrun en bref
Le dispositif Jeanbrun, juridiquement le statut du bailleur privé (plan « Relance logement »), est entré en vigueur le 21 février 2026 avec la loi de finances 2026. Il remplace la loi Pinel et introduit une nouveauté inédite dans la fiscalité française : l’amortissement en location nue.
- Amortissement jusqu’à 12 000 €/an imputable sur les revenus locatifs (taux d’environ 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyers pratiqué).
- Cumulable avec le déficit foncier (jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global).
- Sans zonage : applicable partout en France.
- Neuf ou ancien rénové (travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien).
- Contreparties : loyers plafonnés (intermédiaire, social ou très social) et engagement de location en résidence principale sur 9 ans.
- Fenêtre : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Pour le détail du statut, voyez nos pages nouveau statut fiscal des bailleurs privés et statut économique du bailleur privé.
Le LMNP après la réforme 2025
Le LMNP (location meublée non professionnelle) reste un pilier de l’investissement, mais son équilibre a changé. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Son atout sur la phase locative demeure cependant intact : l’amortissement du bien et du mobilier neutralise une large part de l’impôt sur les loyers. Pour le mécanisme, lisez le fonctionnement de l’amortissement LMNP.
Jeanbrun vs LMNP : le face-à-face
| Critère | Dispositif Jeanbrun (nu) | LMNP (meublé) |
|---|---|---|
| Type de location | Location nue | Location meublée |
| Amortissement | Oui, jusqu’à 12 000 €/an | Oui, sur bien + mobilier |
| Plafond de loyers | Oui (intermédiaire / social) | Non |
| Engagement de durée | 9 ans | Aucun |
| Zonage | Aucun (toute la France) | Aucun |
| Plus-value à la revente | Régime classique des particuliers | Amortissements réintégrés depuis 2025 |
| Déficit foncier | Cumulable (10 700 €/an) | Non (régime BIC) |
| Gestion | Plus simple (bail nu 3 ans) | Plus active (meublé, rotation) |
Quel régime pour quel profil ?
- Choisissez Jeanbrun si : vous visez la stabilité (bail nu, locataires longue durée), vous achetez du neuf ou de l’ancien à rénover, vous acceptez des loyers plafonnés en échange d’un amortissement et d’un horizon de détention long (9 ans minimum).
- Choisissez le LMNP si : vous cherchez le rendement maximal sans plafond de loyer, vous ciblez les petites surfaces, la colocation ou l’étudiant, et vous privilégiez la souplesse de gestion — en gardant à l’esprit la fiscalité de revente.
À retenir. Ce n’est plus « meublé = amortissement, nu = rien ». En 2026, les deux régimes amortissent. La vraie différence se joue désormais sur les plafonds de loyers, la durée d’engagement et la fiscalité de revente. Le comparatif d’usage reste utile : voir meublé vs non meublé.
La bonne stratégie en 2026
L’absence de zonage du dispositif Jeanbrun rouvre le jeu sur tout le territoire : vous pouvez viser les marchés à fort rendement plutôt que les seules zones tendues. Pour cibler, appuyez-vous sur notre classement des villes les plus rentables de France. Et pour arbitrer entre amortissement, travaux et déficit foncier, notre guide déficit foncier : tout savoir complète l’analyse.
Le dispositif Jeanbrun est récent et certaines modalités d’application continuent d’être précisées. Vérifiez les conditions exactes (plafonds, taux d’amortissement, éligibilité) au moment de votre projet.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le statut du bailleur privé (plan Relance logement), en vigueur depuis le 21 février 2026, ouvre l’amortissement à la location nue : jusqu’à 12 000 €/an, cumulable avec le déficit foncier, sans zonage, sur du neuf ou de l’ancien rénové. Il remplace la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2028.
Jeanbrun ou LMNP, lequel choisir ?
Jeanbrun pour la stabilité et la location nue (avec plafonds de loyers et engagement 9 ans) ; LMNP pour le rendement maximal et la souplesse du meublé (sans plafond, mais amortissements réintégrés à la revente).
Peut-on cumuler Jeanbrun et déficit foncier ?
Oui, le dispositif combine l’amortissement annuel et le déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €/an.
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