Taxe ordures ménagères locataire : calcul, paiement et récupération en 2026
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ou TEOM, fait partie des charges régulièrement récupérées par les propriétaires-bailleurs auprès de leurs locataires.
Son fonctionnement peut toutefois prêter à confusion. La taxe apparaît sur l’avis de taxe foncière du propriétaire, mais elle correspond à un service dont bénéficie principalement l’occupant du logement.
Alors, qui doit réellement payer la taxe d’ordures ménagères : le propriétaire ou le locataire ? Comment calculer le montant récupérable ? Quels justificatifs transmettre ? Que se passe-t-il lorsque le locataire quitte le logement en cours d’année ?
Pour un investisseur immobilier, bien gérer la TEOM permet d’éviter qu’une charge récupérable ne réduise inutilement le cash-flow du bien.
Dans ce guide Cashflowpositif, découvrez les règles applicables à la taxe d’ordures ménagères du locataire, les méthodes de calcul et les bonnes pratiques à respecter.
Qu’est-ce que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est un impôt local destiné à financer la collecte et le traitement des déchets ménagers.
Elle peut être instaurée par une commune, une intercommunalité ou un syndicat chargé de la gestion des déchets.
La TEOM est rattachée à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle apparaît donc directement sur l’avis de taxe foncière envoyé chaque année au propriétaire ou à l’usufruitier du logement.
Son montant ne dépend généralement pas du nombre de personnes vivant dans le logement ni de la quantité exacte de déchets produite. La TEOM classique est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien et du taux voté par la collectivité locale.
À quoi sert la TEOM ?
La taxe permet notamment de financer :
- la collecte des ordures ménagères ;
- le transport des déchets ;
- le fonctionnement des déchetteries ;
- le tri et le recyclage ;
- l’incinération ou l’enfouissement ;
- l’entretien des équipements utilisés par le service de collecte.
Le propriétaire reste redevable de la taxe même lorsqu’il n’utilise pas personnellement le service de ramassage des déchets.
Quelle différence entre la TEOM et la REOM ?
La TEOM ne doit pas être confondue avec la redevance d’enlèvement des ordures ménagères, appelée REOM.
La TEOM est un impôt calculé principalement à partir de la valeur locative cadastrale du logement.
La REOM correspond à une redevance pour service rendu. Son montant peut dépendre du nombre de personnes dans le foyer, du volume des bacs, de la fréquence des collectes ou de la quantité de déchets produite.
La TEOM et la REOM ne peuvent normalement pas être appliquées simultanément pour financer le même service.
Qui paie la taxe d’ordures ménagères : propriétaire ou locataire ?
Le propriétaire paie la TEOM à l’administration fiscale, car la taxe est inscrite sur son avis de taxe foncière.
Cependant, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères fait partie des charges locatives récupérables. Le propriétaire peut donc demander à son locataire de lui rembourser la somme correspondant à la TEOM.
En pratique :
- le propriétaire règle la taxe foncière et la TEOM au Trésor public ;
- le locataire rembourse au propriétaire la partie récupérable de la TEOM ;
- les frais de gestion ajoutés par l’administration fiscale restent à la charge du propriétaire.
La TEOM peut être récupérée de plein droit auprès du locataire, mais les frais de gestion de la fiscalité locale ne peuvent pas lui être refacturés.
Le propriétaire peut-il facturer toute la taxe foncière au locataire ?
Non.
Dans le cadre d’un bail d’habitation classique, le propriétaire ne peut pas demander au locataire de payer l’intégralité de la taxe foncière.
Seule la ligne correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est normalement récupérable.
Les éléments suivants restent à la charge du propriétaire :
- la taxe foncière principale ;
- les taxes spéciales non récupérables ;
- les frais de gestion appliqués à la TEOM ;
- les éventuelles pénalités de retard.
Le bailleur doit donc vérifier attentivement son avis d’imposition avant de communiquer le montant au locataire.
La TEOM est-elle récupérable en location vide ?
Oui.
Dans une location vide avec provisions sur charges, la TEOM peut être intégrée aux provisions mensuelles. Le montant réellement payé doit ensuite être pris en compte dans la régularisation annuelle des charges.
Lorsque les provisions versées par le locataire sont inférieures aux dépenses réelles, le propriétaire peut demander un complément.
Lorsque les provisions sont supérieures aux charges réelles, il doit rembourser le trop-perçu au locataire.
La TEOM est-elle récupérable en location meublée ?
Cela dépend du mode de paiement des charges prévu dans le bail.
Lorsque les charges sont payées sous la forme de provisions avec régularisation annuelle, la TEOM peut être récupérée selon les mêmes principes qu’en location vide.
Lorsque le bail prévoit un forfait de charges, les charges sont normalement couvertes par ce forfait. Le bailleur doit donc éviter d’ajouter une TEOM séparée sans avoir vérifié les dispositions précises du contrat.
Pour limiter les contestations, le bail doit clairement indiquer si les charges sont payées au réel ou au forfait.
Quel est le prix moyen de la taxe d’ordures ménagères en 2026 ?
Il n’existe pas de montant national unique pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Le prix varie fortement selon :
- la valeur locative cadastrale du logement ;
- le taux voté par la commune ou l’intercommunalité ;
- le coût local de la collecte des déchets ;
- le mode de traitement utilisé ;
- la présence éventuelle d’une part incitative ;
- les décisions budgétaires de la collectivité.
Deux logements de taille similaire situés dans des communes différentes peuvent donc supporter des montants de TEOM très éloignés.
Où trouver le montant exact de la TEOM ?
Le montant exact se trouve sur l’avis de taxe foncière du propriétaire.
Il faut rechercher une ligne portant une mention comme :
- taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- TEOM ;
- ordures ménagères ;
- taxe OM.
Le propriétaire doit distinguer le montant de la taxe des frais de gestion ajoutés par l’État.
Pourquoi la TEOM augmente-t-elle ?
La taxe peut augmenter même si le taux voté par la commune reste identique.
Cette augmentation peut notamment résulter :
- de la revalorisation de la valeur locative cadastrale ;
- d’une hausse du taux local ;
- de l’augmentation du coût de traitement des déchets ;
- de nouveaux investissements réalisés par la collectivité ;
- de la mise en place d’une part incitative.
Pour analyser correctement la rentabilité d’un investissement locatif, il est préférable de consulter plusieurs années d’avis de taxe foncière plutôt que de se baser uniquement sur le dernier montant connu.
Comment calculer la taxe d’ordures ménagères pour le locataire ?
La TEOM classique est calculée à partir de la même base que celle utilisée pour la taxe foncière.
De manière simplifiée, la formule est la suivante :
TEOM = base nette cadastrale × taux de TEOM voté par la collectivité
La base nette correspond généralement à la valeur locative cadastrale diminuée de l’abattement appliqué pour déterminer le revenu cadastral utilisé dans le calcul de la taxe foncière.
Exemple de calcul de la TEOM
Imaginons un logement possédant les caractéristiques suivantes :
- valeur locative cadastrale brute : 5 000 € ;
- base nette après abattement : 2 500 € ;
- taux local de TEOM : 9 %.
Le calcul est le suivant :
2 500 € × 9 % = 225 €
La TEOM annuelle est donc de 225 €, hors frais de gestion.
Si le locataire occupe le logement pendant toute l’année, le propriétaire peut récupérer les 225 € auprès de lui.
Les frais de gestion figurant sur l’avis de taxe foncière doivent être retirés du montant demandé.
Comment calculer une provision mensuelle ?
Pour répartir la TEOM sur douze mois, il suffit de diviser son montant annuel par 12.
Avec une TEOM annuelle de 225 € :
225 € ÷ 12 = 18,75 €
Le propriétaire peut donc intégrer environ 18,75 € par mois dans les provisions sur charges.
Cette provision doit rester une estimation. Une régularisation doit être réalisée à partir du montant réellement indiqué sur l’avis de taxe foncière.
Comment calculer la TEOM dans un immeuble comprenant plusieurs logements ?
Lorsqu’un même avis fiscal concerne plusieurs logements, le propriétaire doit effectuer une répartition cohérente et justifiable.
La ventilation peut notamment être réalisée selon :
- la valeur locative cadastrale de chaque logement ;
- les tantièmes correspondant aux différents lots ;
- la répartition indiquée dans les documents fiscaux ;
- une clé de répartition objective applicable à l’ensemble des occupants.
Le propriétaire doit pouvoir communiquer à chaque locataire le détail du calcul et la méthode de répartition utilisée. L’administration fiscale ne réalise pas cette ventilation à la place du bailleur.
Comment récupérer la TEOM auprès du locataire ?
Le propriétaire peut récupérer la TEOM de deux manières principales :
- par des provisions mensuelles sur charges suivies d’une régularisation annuelle ;
- par une demande de remboursement après réception de l’avis de taxe foncière.
Dans les deux cas, le montant doit correspondre à la taxe réellement payée, hors frais de gestion.
Quels justificatifs fournir au locataire ?
Le propriétaire doit être en mesure de justifier la somme demandée.
Le principal justificatif est la copie de l’avis de taxe foncière faisant apparaître :
- l’adresse du logement ;
- l’année d’imposition ;
- la ligne correspondant à la TEOM ;
- le montant de la taxe ;
- les frais de gestion à exclure.
Les informations personnelles ou les montants sans rapport avec le logement peuvent être masqués, à condition de laisser visibles les éléments nécessaires à la vérification de la TEOM.
Lors d’une régularisation annuelle, le bailleur doit communiquer un décompte des charges par nature et expliquer, lorsque cela est nécessaire, le mode de répartition entre les logements.
Les justificatifs doivent rester à la disposition du locataire pendant les six mois suivant l’envoi du décompte.
Modèle de calcul à transmettre au locataire
Le propriétaire peut présenter le calcul de cette manière :
Montant annuel de la TEOM : 240 €
Frais de gestion récupérables : 0 €
Durée d’occupation du logement : 365 jours
Montant dû par le locataire : 240 €
Provisions déjà versées au titre de la TEOM : 216 €
Solde restant à payer : 24 €
Cette présentation simple permet au locataire de comprendre immédiatement l’origine de la régularisation.
Comment calculer la TEOM au prorata du locataire ?
Lorsqu’un locataire entre ou quitte le logement en cours d’année, il est logique de calculer la TEOM en fonction de sa durée réelle d’occupation.
La formule la plus précise consiste à effectuer un prorata journalier :
Montant dû = TEOM annuelle ÷ 365 × nombre de jours d’occupation
Pour une année bissextile, le calcul peut être réalisé sur 366 jours.
Exemple de calcul au prorata
Supposons que :
- la TEOM annuelle soit de 240 € ;
- le locataire ait occupé le logement pendant 275 jours.
Le calcul est le suivant :
240 € ÷ 365 × 275 = 180,82 €
Le locataire doit donc supporter environ 180,82 € de TEOM.
Le reste correspond à la période pendant laquelle le logement était vacant ou occupé par un autre locataire.
Peut-on calculer le prorata par mois ?
Un calcul mensuel peut être utilisé lorsqu’il aboutit à un résultat cohérent et accepté par les parties.
Cependant, le prorata journalier est généralement plus précis, notamment lorsqu’une entrée ou une sortie intervient au milieu d’un mois.
Pour éviter les contestations, il est conseillé d’utiliser la même méthode pour tous les locataires.
Qui paie la TEOM pendant une période de vacance ?
Lorsqu’aucun locataire n’occupe le logement, le propriétaire ne peut pas récupérer la TEOM correspondant à cette période auprès d’un occupant inexistant.
La fraction liée à la vacance reste donc temporairement ou définitivement à sa charge, sauf lorsqu’un dégrèvement fiscal peut être obtenu dans certaines situations particulières.
Peut-on réclamer la TEOM de façon rétroactive ?
Oui, un propriétaire peut réclamer une TEOM qu’il a oublié de régulariser, dans la limite du délai légal applicable aux charges locatives.
Le bailleur dispose généralement de trois ans pour réclamer des charges impayées. Ce même délai permet au locataire de demander le remboursement de charges qu’il aurait payées à tort.
Exemple de demande rétroactive
Une TEOM exigible en octobre 2026 peut, en principe, être réclamée jusqu’en octobre 2029.
Le point de départ exact dépend toutefois de la date à laquelle la créance est devenue exigible.
Le propriétaire doit fournir les justificatifs correspondant à chaque année réclamée.
Il ne suffit pas d’envoyer un montant global sans détail.
Une régularisation tardive peut-elle être contestée ?
Oui.
Le locataire peut contester notamment :
- une taxe réclamée après l’expiration du délai de prescription ;
- l’absence de justificatif ;
- l’inclusion des frais de gestion ;
- un calcul de prorata incorrect ;
- une mauvaise répartition entre plusieurs logements ;
- un montant déjà compris dans un forfait de charges ;
- une taxe correspondant à une période durant laquelle il n’occupait pas le logement.
Une régularisation tardive reste possible, mais elle doit être détaillée, justifiée et réalisée de bonne foi.
Le locataire peut-il demander un paiement échelonné ?
Lorsque la régularisation intervient tardivement et porte sur une somme importante, les parties peuvent convenir d’un échéancier.
Il est préférable de formaliser cet accord par écrit en précisant :
- le montant total dû ;
- le nombre de mensualités ;
- la date de chaque paiement ;
- le montant de chaque échéance.
Une régularisation annuelle évite généralement d’accumuler plusieurs années de taxe.
Quelles exonérations de TEOM existent pour les propriétaires-bailleurs ?
Les exonérations de TEOM restent limitées.
Le fait qu’un logement produise peu de déchets ou que son occupant n’utilise pas le service de collecte ne suffit généralement pas à obtenir une exonération.
La taxe reste due lorsque le bien se trouve dans une zone où le service d’enlèvement est disponible.
Quels locaux peuvent être exonérés ?
Certaines exonérations peuvent concerner :
- les propriétés bénéficiant d’une exonération permanente de taxe foncière ;
- certains locaux situés dans une zone où le service de collecte ne fonctionne pas ;
- certaines situations particulières prévues par la réglementation locale ou fiscale.
Une exonération temporaire de taxe foncière ne signifie pas automatiquement que le propriétaire sera exonéré de TEOM.
Peut-on obtenir un dégrèvement en cas de vacance ?
Une réduction ou un dégrèvement peut être demandé lorsque le logement reste vacant pendant plus de trois mois et que la vacance répond aux conditions prévues par la réglementation fiscale.
La vacance doit notamment être indépendante de la volonté du propriétaire.
Une vacance volontaire ou organisée par le bailleur ne donne pas automatiquement droit à un dégrèvement.
La demande doit être adressée au service des impôts compétent avec les justificatifs démontrant la durée et le caractère involontaire de la vacance.
Quels justificatifs conserver en cas de vacance ?
Le propriétaire peut notamment conserver :
- les annonces de mise en location ;
- le mandat confié à une agence ;
- les échanges avec les candidats ;
- les états des lieux ;
- les factures prouvant l’absence de consommation ;
- les documents démontrant que le logement était habitable et réellement proposé à la location.
Ces éléments peuvent aider à démontrer que la vacance n’était pas volontaire.
La TEOM est-elle déductible des revenus fonciers ?
La TEOM récupérée auprès du locataire n’est normalement pas une charge déductible des revenus fonciers.
Elle est considérée comme une charge payée par le propriétaire pour le compte du locataire, puis remboursée par ce dernier.
En revanche, les frais de gestion de la fiscalité locale associés à la TEOM peuvent être déductibles, puisqu’ils restent à la charge du propriétaire.
Que faire lorsque la TEOM n’a pas été récupérée ?
Certaines charges récupérables qui n’ont pas pu être remboursées au propriétaire peuvent être déduites dans des conditions particulières.
Cela peut notamment concerner :
- une charge non récupérée après le départ définitif du locataire ;
- une période normale de vacance entre deux locations ;
- une somme devenue irrécouvrable malgré les démarches du bailleur.
Le traitement fiscal dépend de la situation du logement et du régime d’imposition appliqué.
Il est donc important de conserver :
- l’avis de taxe foncière ;
- le décompte des charges ;
- les demandes de paiement ;
- les preuves d’impayé ;
- les documents de départ du locataire.
Quel traitement en location meublée au réel ?
En location meublée soumise au régime réel, la TEOM récupérée auprès du locataire ne constitue pas une dépense définitivement supportée par le bailleur.
Son enregistrement comptable doit refléter le remboursement reçu du locataire.
En cas de doute, il est préférable de faire valider le traitement par un expert-comptable spécialisé en location meublée.
Que change la TEOM incitative pour les bailleurs ?
Certaines collectivités appliquent une taxe d’enlèvement des ordures ménagères incitative, également appelée TEOMi.
Elle comporte généralement :
- une part fixe calculée à partir de la valeur locative cadastrale ;
- une part variable liée à la quantité de déchets produite.
La part variable peut dépendre du poids des déchets, du volume du bac ou du nombre de collectes effectuées.
La part incitative est-elle récupérable auprès du locataire ?
La part incitative est liée à l’utilisation du service par l’occupant.
Lorsqu’elle figure dans le montant de la TEOM récupérable, le propriétaire doit la répartir entre les occupants concernés de manière objective et justifiable.
Cette répartition peut devenir plus complexe lorsqu’un logement connaît plusieurs locataires au cours de la même période fiscale.
Comment gérer une TEOM incitative avec plusieurs locataires ?
Le bailleur doit vérifier les informations disponibles auprès de la collectivité :
- période de comptabilisation des déchets ;
- nombre de levées du bac ;
- identification du logement ou du conteneur ;
- dates d’occupation de chaque locataire ;
- méthode de facturation de la part variable.
Lorsque les données permettent d’identifier précisément la consommation d’un occupant, la part variable peut être attribuée à la période correspondante.
Dans le cas contraire, une répartition au prorata de la durée d’occupation peut être envisagée, à condition de rester transparente et cohérente.
Quel est l’impact de la TEOM sur le cash-flow locatif ?
La TEOM est théoriquement récupérable, mais elle peut tout de même créer un décalage de trésorerie.
Le propriétaire paie généralement la taxe foncière avant de récupérer la TEOM auprès du locataire.
Si le bailleur oublie de régulariser les charges, il supporte temporairement ou définitivement une dépense qui aurait dû être remboursée.
Exemple d’impact sur le cash-flow
Un investisseur possède quatre logements avec une TEOM moyenne de 220 € par logement.
Le montant total annuel représente :
220 € × 4 = 880 €
Si aucune régularisation n’est réalisée, le cash-flow annuel est réduit de 880 €.
Sur cinq ans, la perte potentielle atteint :
880 € × 5 = 4 400 €
Une simple erreur de gestion peut donc affecter significativement la rentabilité réelle du portefeuille immobilier.
Comment éviter que la TEOM réduise votre rentabilité ?
Pour protéger votre cash-flow :
- vérifiez chaque avis de taxe foncière ;
- identifiez précisément la ligne TEOM ;
- retirez les frais de gestion ;
- ajustez les provisions mensuelles ;
- effectuez une régularisation annuelle ;
- conservez les justificatifs ;
- calculez un prorata lors de chaque changement de locataire ;
- suivez les sommes restant à récupérer ;
- anticipez la hausse possible de la taxe.
La TEOM doit également être intégrée dans votre prévisionnel de trésorerie, même lorsqu’elle est récupérable. Le propriétaire doit souvent avancer la somme avant de recevoir son remboursement.
Les erreurs à éviter avec la taxe d’ordures ménagères
Réclamer toute la taxe foncière
Le propriétaire ne peut pas transférer automatiquement l’intégralité de la taxe foncière au locataire.
Seule la partie légalement récupérable peut être facturée.
Inclure les frais de gestion
Les frais de gestion ajoutés à la TEOM restent à la charge du propriétaire. Ils doivent être retirés du montant demandé au locataire.
Réclamer une somme sans justificatif
Une simple demande de paiement ne suffit pas.
Le locataire doit pouvoir vérifier l’année concernée, le montant de la taxe et la méthode de calcul.
Oublier le prorata
Un locataire ne doit pas supporter une année entière de TEOM s’il n’a occupé le logement que pendant quelques mois.
Ne jamais régulariser les provisions
Les provisions mensuelles ne remplacent pas la régularisation.
Le bailleur doit comparer les sommes versées avec le montant réellement payé et rembourser ou réclamer la différence.
Confondre TEOM et charges de copropriété
La TEOM est une taxe fiscale distincte des charges générales de copropriété.
Elle peut apparaître dans le décompte global des charges récupérables, mais son montant doit pouvoir être identifié séparément.
Questions fréquentes sur la taxe d’ordures ménagères du locataire
Est-ce au locataire de payer la taxe d’ordures ménagères ?
Le propriétaire paie la taxe à l’administration fiscale, puis peut en demander le remboursement au locataire. La TEOM fait partie des charges locatives récupérables, contrairement aux frais de gestion associés.
Le propriétaire doit-il fournir la taxe foncière au locataire ?
Le propriétaire doit permettre au locataire de vérifier le montant de la TEOM. Il peut fournir une copie de l’avis de taxe foncière en masquant les informations personnelles et les éléments sans rapport avec la régularisation.
Le locataire peut-il refuser de payer la TEOM ?
Le locataire ne peut pas refuser une TEOM légalement récupérable, correctement calculée et justifiée.
Il peut toutefois contester la demande lorsque le propriétaire ne fournit aucun justificatif, inclut des frais non récupérables ou réclame une somme prescrite.
Les frais de gestion de la TEOM sont-ils récupérables ?
Non. Les frais de gestion de la fiscalité locale restent à la charge du propriétaire.
La TEOM peut-elle être incluse dans les charges mensuelles ?
Oui. Le propriétaire peut intégrer une estimation de la TEOM dans les provisions mensuelles sur charges, puis effectuer une régularisation à partir du montant réellement payé.
Peut-on réclamer plusieurs années de TEOM au locataire ?
Oui, mais seulement dans la limite du délai de prescription applicable aux charges locatives, généralement fixé à trois ans. Chaque année doit être détaillée et justifiée.
Le propriétaire peut-il retenir la TEOM sur le dépôt de garantie ?
Une somme restant réellement due au titre des charges peut être retenue sur le dépôt de garantie, à condition que la retenue soit justifiée.
Le propriétaire doit fournir les documents permettant d’établir le montant dû.
Qui paie la TEOM lorsque le logement est vide ?
Pendant une période de vacance, la taxe reste en principe à la charge du propriétaire puisqu’aucun locataire ne peut la rembourser.
Un dégrèvement peut parfois être demandé lorsque la vacance dure plus de trois mois et qu’elle est indépendante de la volonté du propriétaire.
La TEOM dépend-elle du nombre d’occupants ?
La TEOM classique ne dépend pas directement du nombre d’occupants. Elle est principalement calculée à partir de la valeur locative cadastrale et du taux local.
Une TEOM incitative peut toutefois comprendre une part variable liée à la quantité de déchets produite.
Le locataire doit-il payer la TEOM après son départ ?
Il reste redevable de la fraction correspondant à sa période réelle d’occupation.
Le propriétaire doit appliquer un prorata et fournir le justificatif correspondant.
Ce qu’il faut retenir
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est payée à l’administration fiscale par le propriétaire, mais elle peut être récupérée auprès du locataire.
Le bailleur doit toutefois respecter plusieurs règles :
- réclamer uniquement le montant de la TEOM ;
- exclure les frais de gestion ;
- fournir un justificatif ;
- effectuer une régularisation des charges ;
- appliquer un prorata en cas d’occupation partielle ;
- respecter le délai de prescription ;
- conserver les documents utiles.
Pour un investisseur, le suivi de la TEOM fait partie intégrante d’une bonne gestion locative. Une charge récupérable non réclamée devient une dépense supportée par le propriétaire et réduit directement le cash-flow de l’investissement.
La meilleure méthode consiste à contrôler chaque avis de taxe foncière, mettre à jour les provisions et effectuer une régularisation claire chaque année.