Prélèvements sociaux en LMNP en 2026 : taux, calcul et solutions pour les réduire
Les revenus tirés d’une location meublée non professionnelle ne sont pas uniquement soumis à l’impôt sur le revenu.
Lorsqu’un propriétaire dégage un bénéfice imposable grâce à son activité LMNP, il doit généralement acquitter des prélèvements sociaux sur ce résultat.
En 2026, le taux applicable aux revenus nets d’une location meublée non professionnelle est fixé à 18,6 %. Il se compose de la contribution sociale généralisée, de la contribution au remboursement de la dette sociale et du prélèvement de solidarité. ributions ne sont pas calculées directement sur le montant total des loyers encaissés. Elles s’appliquent sur le bénéfice imposable déterminé selon le régime fiscal choisi :
- après l’abattement forfaitaire au micro-BIC ;
- après déduction des charges et des amortissements au régime réel.
Le choix du régime fiscal peut donc modifier fortement le montant à payer.
Un investisseur LMNP peut également basculer vers les cotisations sociales de l’Urssaf dans certaines situations, notamment lorsqu’il exerce une activité de location saisonnière générant plus de 23 000 € de recettes.
Voici comment fonctionnent les prélèvements sociaux en LMNP en 2026 et comment intégrer leur coût dans le calcul du cash-flow locatif.
Quel est le taux des prélèvements sociaux en LMNP en 2026 ?
Le taux global des prélèvements sociaux applicable aux revenus nets d’une location meublée non professionnelle est de 18,6 % en 2026.
Il se décompose de la manière suivante :
| Contribution sociale | Taux applicable |
|---|---|
| Contribution sociale généralisée – CSG | 10,6 % |
| Contribution au remboursement de la dette sociale – CRDS | 0,5 % |
| Prélèvement de solidarité | 7,5 % |
| Total | 18,6 % |
Ce taux s’applique aux revenus LMNP relevant des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. quoi le taux LMNP est-il différent de celui d’une location nue ?
En 2026, les revenus d’une location nue restent soumis à un taux global de prélèvements sociaux de 17,2 %.
Les revenus d’une location meublée non professionnelle supportent quant à eux un taux de 18,6 %.
La différence provient de la CSG :
- CSG de 9,2 % sur les revenus d’une location nue ;
- CSG de 10,6 % sur les revenus d’une location meublée.
La CRDS et le prélèvement de solidarité conservent respectivement des taux de 0,5 % et de 7,5 %. prélèvements sociaux remplacent-ils l’impôt sur le revenu ?
Non.
L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sont deux impositions distinctes.
Le bénéfice LMNP est soumis :
- au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
- aux prélèvements sociaux de 18,6 %.
Un investisseur appartenant à une tranche marginale d’imposition de 30 % peut donc supporter, sur la partie imposable de ses revenus LMNP :
30 % d’impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux
Soit un taux marginal théorique de 48,6 %, avant prise en compte de la déductibilité partielle de la CSG, du barème progressif, des réductions d’impôt et de la situation globale du foyer.
L’objectif d’une stratégie fiscale LMNP consiste donc principalement à réduire légalement le bénéfice imposable, et non à diminuer directement le taux de 18,6 %.
Comment calculer les prélèvements sociaux d’un LMNP ?
La formule générale est la suivante :
Prélèvements sociaux LMNP = bénéfice imposable × 18,6 %
La difficulté consiste donc à déterminer le bénéfice imposable.
Celui-ci varie selon que le propriétaire relève :
- du régime micro-BIC ;
- du régime réel.
Calcul au régime micro-BIC
Au micro-BIC, le propriétaire déclare le montant total des recettes encaissées, charges locatives comprises.
L’administration fiscale applique ensuite automatiquement un abattement forfaitaire.
Le propriétaire ne peut pas déduire séparément :
- ses intérêts d’emprunt ;
- ses assurances ;
- sa taxe foncière ;
- ses travaux ;
- ses frais de gestion ;
- sa cotisation foncière des entreprises ;
- ses amortissements.
Les prélèvements sociaux sont calculés sur le montant restant après l’abattement.
Calcul pour une location meublée de longue durée
Pour les revenus perçus en 2026, le micro-BIC s’applique en principe aux locations meublées classiques lorsque les recettes ne dépassent pas 83 600 €.
L’abattement forfaitaire est de 50 %. Le bénéfice imposable représente donc 50 % des recettes déclarées. l’exemple d’un appartement loué meublé à l’année.
Les recettes annuelles sont de 24 000 €.
Le calcul est le suivant :
Recettes annuelles : 24 000 €
Abattement de 50 % : 12 000 €
Bénéfice imposable : 12 000 €
Prélèvements sociaux :
12 000 € × 18,6 % = 2 232 €
Le propriétaire devra donc payer 2 232 € de prélèvements sociaux, auxquels pourra s’ajouter l’impôt sur le revenu.
Calcul pour un meublé de tourisme classé
Les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes bénéficient également, pour les recettes de 2026, d’un plafond micro-BIC de 83 600 € et d’un abattement forfaitaire de 50 %. 000 € de recettes :
Recettes brutes : 30 000 €
Abattement de 50 % : 15 000 €
Bénéfice imposable : 15 000 €
Prélèvements sociaux :
15 000 € × 18,6 % = 2 790 €
Attention : le classement ne permet plus d’appliquer automatiquement un abattement de 71 % et un plafond de 188 700 €. Ces anciennes règles ne correspondent pas aux seuils applicables aux revenus perçus en 2026.
Calcul pour un meublé de tourisme non classé
La fiscalité des meublés de tourisme non classés est moins favorable.
Pour les recettes perçues en 2026 :
- le plafond du micro-BIC est fixé à 15 000 € ;
- l’abattement forfaitaire est de 30 % ;
- le propriétaire est donc imposé sur 70 % de ses recettes.
Au-delà de 15 000 €, le régime réel devient applicable, sous réserve des règles permettant le maintien temporaire du micro-BIC après un premier dépassement. un logement touristique non classé générant 12 000 € de recettes.
Recettes annuelles : 12 000 €
Abattement de 30 % : 3 600 €
Bénéfice imposable : 8 400 €
Prélèvements sociaux :
8 400 € × 18,6 % = 1 562,40 €
Le propriétaire devra donc payer environ 1 562 € de prélèvements sociaux.
Comment calculer les prélèvements sociaux au régime réel ?
Au régime réel, les prélèvements sociaux sont calculés sur le résultat fiscal obtenu après déduction des charges et des amortissements admis.
La formule simplifiée est la suivante :
Bénéfice imposable = recettes – charges déductibles – amortissements déductibles
Les charges peuvent notamment comprendre :
- les intérêts d’emprunt ;
- l’assurance emprunteur ;
- l’assurance propriétaire non occupant ;
- la taxe foncière non récupérable ;
- la cotisation foncière des entreprises ;
- les frais de gestion locative ;
- les honoraires comptables ;
- les charges de copropriété non récupérables ;
- les frais d’entretien ;
- certaines dépenses de réparation ;
- les frais bancaires liés à l’activité.
Le propriétaire peut également amortir le logement, hors valeur du terrain, ainsi que les meubles, les équipements et certains travaux inscrits à l’actif. ple de calcul au régime réel
Un appartement meublé génère 24 000 € de recettes annuelles.
Le propriétaire comptabilise :
- 6 000 € d’intérêts, assurances et autres charges ;
- 4 000 € de frais de gestion, taxe foncière et copropriété ;
- 8 000 € d’amortissements déductibles.
Le résultat fiscal est le suivant :
24 000 € – 6 000 € – 4 000 € – 8 000 € = 6 000 €
Les prélèvements sociaux s’élèvent donc à :
6 000 € × 18,6 % = 1 116 €
Comparaison entre micro-BIC et régime réel
Pour le même logement générant 24 000 € de loyers annuels :
| Élément | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes annuelles | 24 000 € | 24 000 € |
| Abattement ou charges déduites | 12 000 € | 18 000 € |
| Bénéfice imposable | 12 000 € | 6 000 € |
| Prélèvements sociaux | 2 232 € | 1 116 € |
| Économie au régime réel | — | 1 116 € |
Dans cet exemple, le régime réel divise par deux le montant des prélèvements sociaux.
Il faut toutefois ajouter les frais de comptabilité et analyser les conséquences fiscales sur toute la durée de détention avant de choisir un régime.
Un LMNP sans bénéfice paie-t-il des prélèvements sociaux ?
Non.
Lorsque le résultat fiscal est nul, aucun prélèvement social n’est dû.
Au régime réel, les charges et les amortissements peuvent ramener le bénéfice imposable à zéro.
Exemple :
- recettes annuelles : 18 000 € ;
- charges déductibles : 10 000 € ;
- amortissements utilisables : 8 000 €.
Résultat imposable :
18 000 € – 10 000 € – 8 000 € = 0 €
Prélèvements sociaux :
0 € × 18,6 % = 0 €
Le propriétaire ne paie aucun prélèvement social sur cette activité pour l’année concernée.
Que se passe-t-il en cas de déficit LMNP ?
Un déficit peut apparaître lorsque les charges déductibles, hors amortissement, sont supérieures aux recettes.
Le déficit d’une activité LMNP ne peut pas être déduit des salaires ou des autres revenus du foyer.
Il peut être reporté sur les bénéfices provenant de la même activité de location meublée non professionnelle pendant les dix années suivantes. le déficit reporté absorbe le bénéfice de l’année, la base soumise aux prélèvements sociaux reste réduite ou nulle.
Les amortissements peuvent-ils créer un déficit ?
Non.
Les amortissements LMNP ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit fiscal.
Lorsque leur montant dépasse le bénéfice disponible avant amortissement, la fraction excédentaire est mise en réserve et reportée sur les exercices suivants.
Ce mécanisme peut permettre de maintenir un résultat imposable faible pendant plusieurs années.
Quand un propriétaire LMNP doit-il payer des prélèvements sociaux ?
Un loueur en meublé non professionnel est généralement redevable des prélèvements sociaux lorsque :
- son activité relève de la gestion de son patrimoine privé ;
- son revenu n’est pas déjà soumis aux cotisations sociales de l’Urssaf ;
- son bénéfice fiscal est positif.
Le montant des recettes n’est donc pas le seul élément à examiner.
Un propriétaire peut percevoir peu de loyers et devoir malgré tout payer des prélèvements sociaux si son bénéfice imposable est positif.
À l’inverse, il peut percevoir des recettes importantes et ne rien payer si son résultat fiscal est ramené à zéro au régime réel.
Faut-il être imposable à l’impôt sur le revenu ?
Non.
Les prélèvements sociaux peuvent être dus même lorsque le foyer ne paie pas d’impôt sur le revenu.
Une personne peut ne pas être imposable en raison de son revenu global, de son nombre de parts ou de réductions d’impôt, tout en restant redevable des prélèvements sociaux sur un bénéfice LMNP positif. vements sociaux et cotisations sociales : quelle différence ?
Les prélèvements sociaux et les cotisations sociales ne correspondent pas au même régime.
| Caractéristique | Prélèvements sociaux | Cotisations sociales |
|---|---|---|
| Organisme collecteur | Administration fiscale | Urssaf |
| Base habituelle | Bénéfice fiscal net | Dépend du régime social |
| Taux | 18,6 % | Variable selon le statut |
| Droits sociaux | Pas de droits directs | Maladie, retraite et autres droits |
| Personnes concernées | LMNP relevant du patrimoine privé | Activités locatives considérées comme professionnelles |
Un même revenu ne doit normalement pas être soumis à la fois aux prélèvements sociaux du patrimoine et aux cotisations sociales d’activité.
Lorsque le revenu est déjà soumis aux cotisations et contributions sociales par un organisme de sécurité sociale, il n’est pas soumis une seconde fois aux prélèvements sociaux de 18,6 % par la Direction générale des Finances publiques. tion meublée de longue durée et seuil de 23 000 €
Pour une location meublée de longue durée, le dépassement du seuil de 23 000 € ne suffit pas toujours, à lui seul, à déclencher les cotisations sociales.
Le propriétaire peut rester dans une logique de gestion du patrimoine privé lorsque ses recettes de location meublée restent inférieures aux autres revenus professionnels de son foyer.
Lorsque les recettes :
- dépassent 23 000 € ;
- et dépassent les autres revenus professionnels du foyer,
l’activité peut être considérée comme professionnelle et relever des cotisations sociales.
Les deux critères sont également utilisés pour distinguer le LMNP du loueur en meublé professionnel sur le plan fiscal. tion saisonnière et cotisations sociales
Les règles sont plus strictes pour une activité de location meublée de courte durée.
Lorsqu’un logement est loué à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et que les recettes dépassent 23 000 € par an, le propriétaire peut être soumis aux cotisations sociales de l’Urssaf. alors relever, selon son activité et les conditions applicables :
- du régime des travailleurs indépendants ;
- du régime général dans certains cas ;
- d’un régime micro-social lorsqu’il reste disponible.
Les règles particulières des meublés de tourisme non classés ont été renforcées en 2026. Il est conseillé d’utiliser le simulateur officiel de l’Urssaf avant de choisir un statut social.
Peut-on être LMNP fiscalement et payer des cotisations sociales ?
Oui, dans certaines situations.
La qualification fiscale LMNP et l’affiliation à un régime social ne reposent pas toujours exactement sur les mêmes critères.
Un loueur saisonnier peut rester non professionnel sur le plan fiscal tout en devant s’affilier auprès de l’Urssaf en raison du montant ou de la nature de ses recettes.
Il faut donc examiner séparément :
- le statut fiscal LMNP ou LMP ;
- le régime d’imposition micro-BIC ou réel ;
- le régime social applicable ;
- la nature de la location ;
- le montant annuel des recettes.
Quel régime pour un LMNP non-résident ?
Les revenus provenant d’un logement meublé situé en France restent imposables en France lorsque le propriétaire réside fiscalement à l’étranger.
Ils peuvent également être soumis aux prélèvements sociaux.
Une exception concerne les personnes :
- affiliées à un régime obligatoire d’assurance maladie d’un État de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de la Suisse ;
- qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire français de sécurité sociale.
Ces propriétaires ne sont pas soumis à la CSG ni à la CRDS sur leurs revenus immobiliers français.
Ils restent cependant redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %. ple pour un non-résident exonéré de CSG et de CRDS
Un investisseur concerné par cette exception dégage un bénéfice LMNP de 10 000 €.
Il ne paie pas le taux complet de 18,6 %.
Le calcul est le suivant :
10 000 € × 7,5 % = 750 €
Sans l’exception, les prélèvements auraient atteint :
10 000 € × 18,6 % = 1 860 €
L’économie représente donc 1 110 €.
Le propriétaire doit toutefois pouvoir justifier son affiliation à un régime étranger éligible.
Peut-on déduire la CSG payée en LMNP ?
Une partie de la CSG payée sur les revenus du patrimoine est déductible du revenu global.
Sur les 10,6 % de CSG prélevés en LMNP, une fraction correspondant à 6,8 points peut être déduite lorsque les revenus concernés sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Le montant déductible est normalement prérempli dans la case 6DE de la déclaration correspondant à l’année du paiement des prélèvements sociaux. ple de CSG déductible
Un propriétaire possède un bénéfice LMNP imposable de 10 000 €.
La CSG totale représente :
10 000 € × 10,6 % = 1 060 €
La fraction théoriquement déductible correspond à :
10 000 € × 6,8 % = 680 €
Les 680 € ne constituent pas un remboursement.
Ils viennent réduire le revenu global soumis à l’impôt sur le revenu selon les règles applicables au foyer.
La CRDS et le prélèvement de solidarité ne sont pas déductibles.
Comment réduire légalement les prélèvements sociaux en LMNP ?
Le taux de 18,6 % est fixé par la réglementation.
Le propriétaire ne peut donc pas négocier ou choisir un taux inférieur.
Il peut en revanche réduire la base sur laquelle ce taux est appliqué.
Comparer le micro-BIC et le régime réel
Le micro-BIC est intéressant lorsque les charges réelles sont inférieures à l’abattement forfaitaire.
Le régime réel devient souvent plus avantageux lorsque le propriétaire supporte :
- un crédit immobilier ;
- des charges de copropriété importantes ;
- une taxe foncière élevée ;
- des frais de gestion ;
- des travaux ;
- des achats de mobilier ;
- des honoraires comptables ;
- une base amortissable significative.
Une comparaison doit porter à la fois sur :
- l’impôt sur le revenu ;
- les prélèvements sociaux ;
- les frais de comptabilité ;
- la trésorerie réelle ;
- la durée de détention ;
- la fiscalité future à la revente.
Déduire toutes les charges autorisées
Une charge oubliée augmente inutilement le bénéfice fiscal et, par conséquent, les prélèvements sociaux.
Il est important de conserver les justificatifs relatifs :
- aux intérêts d’emprunt ;
- aux assurances ;
- aux frais bancaires ;
- aux honoraires de gestion ;
- à la comptabilité ;
- à la copropriété ;
- aux réparations ;
- aux déplacements professionnels justifiés ;
- à la taxe foncière ;
- à la CFE ;
- aux dépenses directement liées à la location.
Chaque charge doit être engagée dans l’intérêt de l’activité, réelle et correctement justifiée. iser l’amortissement au régime réel
L’amortissement permet de constater la perte de valeur comptable :
- du bâtiment, hors terrain ;
- du mobilier ;
- des équipements ;
- de certains travaux ;
- de certains frais incorporés à l’actif.
Il réduit le bénéfice imposable sans correspondre à une sortie annuelle de trésorerie.
Il peut donc diminuer simultanément :
- l’impôt sur le revenu ;
- les prélèvements sociaux.
Faire classer un meublé touristique
Pour une location touristique, le classement permet de bénéficier d’un régime micro-BIC plus favorable que celui d’un meublé non classé.
En 2026 :
- le meublé non classé bénéficie d’un abattement de 30 % avec un plafond de 15 000 € ;
- le meublé classé bénéficie d’un abattement de 50 % avec un plafond de 83 600 €. ement ne doit cependant pas être choisi uniquement pour sa fiscalité.
Il faut également tenir compte :
- du coût de la procédure ;
- des équipements à installer ;
- des règles communales ;
- des restrictions de location touristique ;
- du régime social au-delà de 23 000 € de recettes.
Suivre les déficits reportables
Les déficits LMNP peuvent être reportés pendant dix ans sur les bénéfices de la même activité.
Un suivi précis évite de payer des prélèvements sociaux sur un bénéfice qui pourrait être absorbé par un déficit antérieur.
Les amortissements non utilisés doivent être suivis séparément des déficits.
Quel impact sur le cash-flow d’un investissement LMNP ?
Les prélèvements sociaux doivent être intégrés dans le calcul du cash-flow après fiscalité.
Un investissement peut afficher un cash-flow positif avant impôts et devenir négatif après application de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Exemple de rentabilité après prélèvements sociaux
Un appartement produit 18 000 € de loyers annuels.
Après déduction des charges et des amortissements, le résultat imposable est de 5 000 €.
Le propriétaire appartient à une tranche marginale d’imposition de 30 %.
Impôt sur le revenu estimatif :
5 000 € × 30 % = 1 500 €
Prélèvements sociaux :
5 000 € × 18,6 % = 930 €
Fiscalité totale estimative :
1 500 € + 930 € = 2 430 €
Revenu restant avant remboursement du crédit et autres dépenses de trésorerie :
18 000 € – 2 430 € = 15 570 €
Ce calcul reste simplifié. Il ne tient notamment pas compte :
- du barème progressif exact ;
- de la déductibilité partielle de la CSG ;
- des crédits ou réductions d’impôt ;
- des déficits antérieurs ;
- des mensualités de crédit ;
- du capital remboursé ;
- des dépenses non déductibles.
Quels indicateurs suivre ?
Pour mesurer la rentabilité réelle, il est conseillé de suivre :
- les recettes encaissées ;
- le résultat comptable ;
- le bénéfice fiscal ;
- l’impôt sur le revenu ;
- les prélèvements sociaux ;
- les cotisations Urssaf éventuelles ;
- le cash-flow avant impôt ;
- le cash-flow après impôt ;
- les déficits reportables ;
- les amortissements différés.
Le résultat fiscal et le cash-flow sont deux notions différentes.
L’amortissement peut réduire le résultat imposable sans réduire la trésorerie, tandis que le remboursement du capital d’un crédit diminue la trésorerie sans être une charge fiscale déductible.
Comment déclarer les prélèvements sociaux en LMNP ?
Les prélèvements sociaux sont calculés automatiquement par l’administration fiscale à partir du revenu LMNP déclaré.
Le propriétaire n’a pas à remplir une déclaration séparée uniquement pour la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité.
Déclaration de début d’activité
Le début de l’activité de location meublée doit être déclaré au guichet des formalités des entreprises.
La démarche doit normalement être accomplie dans les quinze jours suivant le début de la location.
Elle permet notamment :
- d’obtenir un numéro SIRET ;
- de déclarer l’existence de l’activité ;
- d’indiquer le régime fiscal choisi. aration au micro-BIC
Au micro-BIC, le propriétaire reporte le montant brut de ses recettes sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO.
L’administration applique automatiquement l’abattement correspondant à la catégorie de location puis calcule :
- l’impôt sur le revenu ;
- les prélèvements sociaux.
Déclaration au régime réel
Au régime réel, le propriétaire doit établir une comptabilité et transmettre une déclaration de résultat.
Les principaux formulaires comprennent :
- la déclaration 2031 ;
- les tableaux de la liasse fiscale ;
- les annexes 2033 dans le cadre du régime réel simplifié ;
- la déclaration 2042-C-PRO sur laquelle le résultat est reporté.
Le recours à un expert-comptable est recommandé, notamment pour calculer les amortissements et suivre les déficits.
Comment les prélèvements sociaux sont-ils payés ?
Les revenus LMNP font partie des revenus sans organisme collecteur direct.
L’administration fiscale prélève donc des acomptes contemporains sur le compte bancaire du contribuable.
Les acomptes sont en principe prélevés le 15 de chaque mois.
Le contribuable peut choisir un paiement trimestriel aux dates suivantes :
- 15 février ;
- 15 mai ;
- 15 août ;
- 15 novembre. larisation est effectuée après la déclaration annuelle des revenus.
Que faire au début de l’activité ?
Lorsqu’un propriétaire débute une activité LMNP, l’administration ne connaît pas encore le montant de ses futurs bénéfices.
Il peut actualiser sa situation dans son espace Finances publiques afin de créer ou d’ajuster les acomptes liés à ses revenus BIC.
Cette démarche permet d’éviter une régularisation importante après la première déclaration.
Peut-on modifier les acomptes ?
Le contribuable peut demander une modulation lorsque son bénéfice augmente ou diminue fortement.
Cette possibilité peut être utile après :
- le début d’une activité ;
- une longue période de vacance ;
- d’importants travaux ;
- le passage du micro-BIC au réel ;
- la vente du logement ;
- l’arrêt définitif de la location meublée.
La modulation doit être fondée sur une estimation réaliste du revenu imposable.
Les erreurs à éviter concernant les prélèvements sociaux LMNP
Appliquer 18,6 % aux loyers bruts
Les prélèvements sociaux s’appliquent au bénéfice imposable, pas directement à l’ensemble des loyers encaissés.
Utiliser les anciens taux du meublé classé
En 2026, l’abattement micro-BIC d’un meublé de tourisme classé est de 50 % et son plafond est de 83 600 €.
Les chiffres de 71 % et de 188 700 € correspondent à d’anciennes règles.
Confondre prélèvements sociaux et cotisations Urssaf
Les deux régimes possèdent des bases, des taux et des conséquences différents.
Il faut examiner la nature de la location et le montant des recettes.
Penser que le seuil de 23 000 € exonère de tout prélèvement
Un LMNP percevant moins de 23 000 € peut devoir payer 18,6 % de prélèvements sociaux dès lors que son bénéfice fiscal est positif.
Le seuil de 23 000 € concerne principalement la qualification professionnelle et l’affiliation sociale.
Oublier de déclarer les charges locatives
Au micro-BIC, les recettes à déclarer comprennent normalement les loyers et les charges locatives encaissées.
L’abattement est ensuite appliqué au montant total.
Ne pas anticiper la régularisation fiscale
L’absence ou l’insuffisance d’acomptes peut entraîner un solde important après la déclaration annuelle.
Choisir le régime réel sans simulation globale
Le régime réel peut réduire les prélèvements sociaux, mais il entraîne des obligations comptables et des frais supplémentaires.
Le choix doit être effectué après une simulation pluriannuelle.
Questions fréquentes sur les prélèvements sociaux en LMNP
Quel est le taux des prélèvements sociaux en LMNP en 2026 ?
Le taux global est de 18,6 %.
Il comprend 10,6 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité.
Sur quelle somme les prélèvements sociaux sont-ils calculés ?
Ils sont calculés sur le bénéfice imposable :
- après l’abattement forfaitaire au micro-BIC ;
- après déduction des charges et amortissements admis au régime réel.
Un LMNP déficitaire paie-t-il des prélèvements sociaux ?
Non.
Lorsque le résultat fiscal est nul ou déficitaire, aucun prélèvement social n’est dû sur l’activité LMNP pour l’année concernée.
Un propriétaire percevant moins de 23 000 € paie-t-il des prélèvements sociaux ?
Oui, lorsque son bénéfice imposable est positif.
Le seuil de 23 000 € ne constitue pas une exonération de prélèvements sociaux.
Le taux de 18,6 % s’applique-t-il aux loyers bruts ?
Non.
Il s’applique uniquement au revenu net imposable après abattement, charges ou amortissements selon le régime choisi.
Les prélèvements sociaux sont-ils déductibles ?
Une fraction de la CSG correspondant à 6,8 points peut être déduite du revenu global dans les conditions prévues par la réglementation.
La CRDS et le prélèvement de solidarité ne sont pas déductibles.
Peut-on éviter les prélèvements sociaux grâce à l’amortissement ?
L’amortissement peut ramener le bénéfice fiscal à zéro au régime réel.
Dans cette situation, aucun prélèvement social n’est dû.
L’amortissement doit toutefois être calculé conformément aux règles comptables et ne peut pas créer un déficit.
Les non-résidents paient-ils les prélèvements sociaux LMNP ?
Les non-résidents restent généralement concernés.
Toutefois, une personne affiliée à un régime obligatoire de l’EEE, du Royaume-Uni ou de Suisse et non affiliée au régime français peut être exonérée de CSG et de CRDS.
Elle reste redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Quand bascule-t-on vers les cotisations sociales ?
La réponse dépend de la nature de la location.
En location saisonnière, le dépassement de 23 000 € de recettes peut déclencher l’affiliation sociale.
En location meublée de longue durée, les recettes et leur comparaison avec les autres revenus professionnels du foyer doivent être examinées.
Qui calcule les prélèvements sociaux ?
L’administration fiscale les calcule automatiquement à partir des montants déclarés sur la déclaration de revenus et, au régime réel, de la liasse fiscale transmise.
Ce qu’il faut retenir
En 2026, les prélèvements sociaux applicables aux revenus nets d’un LMNP s’élèvent à 18,6 %.
Ils sont composés de :
- 10,6 % de CSG ;
- 0,5 % de CRDS ;
- 7,5 % de prélèvement de solidarité.
Le taux est appliqué au bénéfice imposable et non directement aux loyers bruts.
Au micro-BIC, la base correspond aux recettes après l’abattement forfaitaire.
Au régime réel, elle correspond aux recettes après déduction des charges et des amortissements admis.
Un résultat fiscal nul entraîne l’absence de prélèvements sociaux.
Pour protéger son cash-flow, le propriétaire doit donc :
- comparer le micro-BIC et le régime réel ;
- déclarer toutes les charges autorisées ;
- calculer correctement les amortissements ;
- suivre les déficits reportables ;
- distinguer les prélèvements sociaux des cotisations Urssaf ;
- ajuster ses acomptes ;
- intégrer la fiscalité dans son calcul de rentabilité.
La bonne stratégie n’est pas nécessairement celle qui produit le plus gros loyer brut. C’est celle qui génère le meilleur cash-flow après charges, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et éventuelles cotisations.