Loi Jeanbrun à Limoges en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité
La loi Jeanbrun à Limoges permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien fortement rénové, à condition de le louer nu comme résidence principale pendant neuf ans. Le dispositif Relance logement concerne les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 et impose notamment des plafonds de loyers.
Limoges offre le rendement brut théorique le plus élevé de ce cluster grâce à un prix moyen très faible. La ville conserve un bassin d’emploi important et une demande étudiante, mais la vacance et la baisse démographique obligent à privilégier les meilleurs emplacements.
Pour replacer le projet dans le marché local, consultez notre analyse de l’investissement locatif à Limoges. Comparez également avec notre comparatif loi Jeanbrun ou LMNP.
Loi Jeanbrun Limoges : les informations clés
Période d’acquisition : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 ;
Biens : logements situés dans des immeubles collectifs ;
Location : nue, résidence principale ;
Engagement : neuf ans ;
Ancien : au moins 30 % du prix d’acquisition investi en travaux dans la voie concernée ;
Amortissement neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon le niveau de location ;
Amortissement ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 % ;
Prix moyen appartement : 1 579 €/m² au 1er août 2026 ;
Loyer moyen : 11,7 €/m²/mois ;
Rendement brut théorique libre : environ 8,89 %.
Le rendement du marché libre ne correspond pas au rendement d’une opération Jeanbrun : le loyer fiscal peut être inférieur.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Limoges ?
Oui. Le dispositif concerne les logements collectifs sur l’ensemble du territoire français. Un appartement à Limoges peut donc être éligible s’il respecte les conditions nationales.
Le zonage reste déterminant pour calculer le plafond de loyer et les ressources du locataire. Le barème doit être vérifié à l’adresse exacte avant la mise en location.
Quelles conditions respecter à Limoges ?
Acheter pendant la période éligible
L’acquisition doit être réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Choisir un logement collectif
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Louer le logement nu
Le LMNP et la location meublée sont incompatibles pendant l’engagement.
Louer comme résidence principale
La location saisonnière ou touristique est exclue.
Respecter neuf années de location
Une revente anticipée peut remettre en cause l’avantage fiscal.
Respecter le plafond de loyer
Le plafond dépend de la zone, de la surface et du niveau de location.
Vérifier les ressources du locataire
Le revenu fiscal du foyer doit respecter le barème.
Utiliser le régime réel
L’amortissement s’applique dans la catégorie des revenus fonciers au réel.
Quels logements sont éligibles à Limoges ?
Appartement neuf ou VEFA
Un logement neuf situé dans un immeuble collectif peut être éligible. Le prix promoteur doit être comparé au marché local, au plafond Jeanbrun et au potentiel de revente.
Appartement ancien avec travaux
Dans l’ancien, le dispositif impose une rénovation importante. Le ministère de l’Économie indique qu’il faut investir 30 % du prix d’acquisition en travaux de rénovation.
audit énergétique ;
devis détaillés ;
vérification du seuil de 30 % ;
DPE prévisionnel ;
analyse de copropriété ;
autorisations d’urbanisme et contraintes patrimoniales.
Au 1er août 2026, le prix moyen estimé d’un appartement était de 1 579 €/m², avec une fourchette de 987 à 2 270 €/m². Le loyer moyen atteignait 11,7 €/m² par mois.
Le loyer Jeanbrun peut être inférieur au marché libre. Il faut donc comparer l’économie fiscale à la baisse de loyer, au crédit, aux charges, aux travaux et à la vacance.
À Limoges, un prix bas ne suffit pas. Le meilleur projet Jeanbrun sera souvent un T2 ou T3 bien placé, rénové correctement et capable de se revendre, plutôt qu’un appartement très décoté dans une copropriété coûteuse.
Marché immobilier de Limoges : chiffres utiles
129 937 habitants en 2023 ;
73 439 ménages ;
83 765 logements ;
9,2 % de logements vacants ;
39,0 % de ménages propriétaires ;
84 289 emplois au lieu de travail ;
une baisse annuelle moyenne de 0,3 % entre 2017 et 2023.
La demande locative repose sur les étudiants, les personnels du CHU, les salariés des administrations, des services, de l’industrie et des entreprises de Limoges Métropole. Le marché est profond pour une ville de cette taille, mais la qualité de la rue reste déterminante.
Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Limoges ?
Quartier / secteur
Profil
Stratégie à étudier
Centre-ville
patrimoine, commerces et demande locative
T2/T3 ancien rénové
Gare / Carnot
mobilité et proximité des services
T2 pour actifs et étudiants
Émailleurs
quartier résidentiel recherché
T2/T3 en location intermédiaire
Vanteaux
CHU et pôles de santé à proximité
T2/T3 pour personnels de santé
Beaublanc
équipements et secteurs résidentiels
T2/T3 en location nue
Landouge
profil plus résidentiel
T3 pour couples et familles
Val de l’Aurence
prix plus accessibles
projet intermédiaire/social après analyse
La Bastide
ticket d’entrée faible et habitat collectif
projet uniquement après audit complet
Le choix doit être réalisé à l’échelle de la rue et de l’immeuble.
Centre-ville
Centre-ville présente patrimoine, commerces et demande locative. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 ancien rénové. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Gare / Carnot
Gare / Carnot présente mobilité et proximité des services. Ce secteur peut être étudié pour T2 pour actifs et étudiants. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Émailleurs
Émailleurs présente quartier résidentiel recherché. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 en location intermédiaire. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Vanteaux
Vanteaux présente CHU et pôles de santé à proximité. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 pour personnels de santé. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Beaublanc
Beaublanc présente équipements et secteurs résidentiels. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 en location nue. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Landouge
Landouge présente profil plus résidentiel. Ce secteur peut être étudié pour T3 pour couples et familles. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Val de l’Aurence
Val de l’Aurence présente prix plus accessibles. Ce secteur peut être étudié pour projet intermédiaire/social après analyse. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
La Bastide
La Bastide présente ticket d’entrée faible et habitat collectif. Ce secteur peut être étudié pour projet uniquement après audit complet. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Les amortissements doivent être simulés sur toute la durée de détention. Une économie fiscale pendant la location peut modifier la fiscalité de la plus-value lors de la revente.
Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Limoges
Oui, pour les logements collectifs respectant les conditions nationales.
Quelle est la période d’acquisition ?
Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Peut-on acheter une maison ?
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Peut-on acheter dans l’ancien ?
Oui, lorsque la rénovation respecte notamment le seuil de travaux prévu.
Le loyer est-il libre ?
Non. Il doit respecter le plafond applicable.
Peut-on faire du LMNP ?
Pas pendant l’engagement Jeanbrun.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Limoges ?
Cela dépend du prix, du loyer plafonné, du financement, des charges et de la durée de détention.
Faut-il privilégier le neuf ou l’ancien ?
Le neuf limite généralement le risque travaux. L’ancien peut offrir davantage de négociation et de création de valeur, avec plus de risques techniques.
Faites étudier votre projet loi Jeanbrun à Limoges
L’amortissement ne compense pas un prix excessif, un loyer trop faible, une copropriété coûteuse ou une mauvaise stratégie de revente.
Cash Flow Positif peut analyser le quartier, le prix, les travaux, le plafond de loyer, le financement et la fiscalité. Prenez rendez-vous avec un expert.
