Loi Jeanbrun à Pau en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité
La loi Jeanbrun à Pau permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien fortement rénové, à condition de le louer nu comme résidence principale pendant neuf ans. Le dispositif Relance logement concerne les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 et impose notamment des plafonds de loyers.
Pau combine une croissance démographique positive, plus de 53 000 emplois et un prix d’achat encore accessible. Son point faible est une vacance communale élevée de 13,7 %, qui impose de sélectionner très précisément l’adresse et le type de logement.
Pour replacer le projet dans le marché local, consultez notre analyse de l’investissement locatif à Pau. Comparez également avec notre comparatif loi Jeanbrun ou LMNP.
Loi Jeanbrun Pau : les informations clés
- Période d’acquisition : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 ;
- Biens : logements situés dans des immeubles collectifs ;
- Location : nue, résidence principale ;
- Engagement : neuf ans ;
- Ancien : au moins 30 % du prix d’acquisition investi en travaux dans la voie concernée ;
- Amortissement neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon le niveau de location ;
- Amortissement ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 % ;
- Prix moyen appartement : 2 296 €/m² au 1er août 2026 ;
- Loyer moyen : 13,3 €/m²/mois ;
- Rendement brut théorique libre : environ 6,95 %.
Le rendement du marché libre ne correspond pas au rendement d’une opération Jeanbrun : le loyer fiscal peut être inférieur.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Pau ?
Oui. Le dispositif concerne les logements collectifs sur l’ensemble du territoire français. Un appartement à Pau peut donc être éligible s’il respecte les conditions nationales.
Le zonage reste déterminant pour calculer le plafond de loyer et les ressources du locataire. Le barème doit être vérifié à l’adresse exacte avant la mise en location.
Quelles conditions respecter à Pau ?
Acheter pendant la période éligible
L’acquisition doit être réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Choisir un logement collectif
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Louer le logement nu
Le LMNP et la location meublée sont incompatibles pendant l’engagement.
Louer comme résidence principale
La location saisonnière ou touristique est exclue.
Respecter neuf années de location
Une revente anticipée peut remettre en cause l’avantage fiscal.
Respecter le plafond de loyer
Le plafond dépend de la zone, de la surface et du niveau de location.
Vérifier les ressources du locataire
Le revenu fiscal du foyer doit respecter le barème.
Utiliser le régime réel
L’amortissement s’applique dans la catégorie des revenus fonciers au réel.
Quels logements sont éligibles à Pau ?
Appartement neuf ou VEFA
Un logement neuf situé dans un immeuble collectif peut être éligible. Le prix promoteur doit être comparé au marché local, au plafond Jeanbrun et au potentiel de revente.
Appartement ancien avec travaux
Dans l’ancien, le dispositif impose une rénovation importante. Le ministère de l’Économie indique qu’il faut investir 30 % du prix d’acquisition en travaux de rénovation.
- audit énergétique ;
- devis détaillés ;
- vérification du seuil de 30 % ;
- DPE prévisionnel ;
- analyse de copropriété ;
- autorisations d’urbanisme et contraintes patrimoniales.
Consultez notre guide pour investir dans un bien à rénover.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun à Pau ?
La base amortissable correspond, de manière simplifiée, à 80 % du montant retenu après exclusion forfaitaire du foncier.
Base amortissable simplifiée = montant retenu × 80 %.
| Type de logement | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Neuf / VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien éligible | 3 % | 3,5 % | 4 % |
Un taux supérieur n’est pas automatiquement plus rentable : le plafond de loyer devient plus contraignant.
Exemple d’un appartement neuf Jeanbrun à Pau
Prenons un appartement neuf acheté 210 000 €, hors frais.
Base amortissable : 210 000 € × 80 % = 168 000 €.
| Niveau | Taux | Amortissement annuel théorique |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 5 880 € |
| Social | 4,5 % | 7 560 € |
| Très social | 5,5 % | 9 240 € |
Exemple d’un appartement ancien rénové à Pau
Prenons un appartement acheté 155 000 € avec 52 000 € de travaux. Les travaux représentent environ 33.5 % du prix d’acquisition.
Montant retenu : 207 000 €. Base simplifiée : 165 600 €.
| Niveau | Taux ancien | Amortissement annuel théorique |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 4 968 € |
| Social | 3,5 % | 5 796 € |
| Très social | 4 % | 6 624 € |
La loi Jeanbrun est-elle rentable à Pau ?
Au 1er août 2026, le prix moyen estimé d’un appartement était de 2 296 €/m², avec une fourchette de 1 278 à 3 721 €/m². Le loyer moyen atteignait 13,3 €/m² par mois.
Rendement brut théorique du marché libre : 13,3 € × 12 ÷ 2 296 € × 100 = environ 6,95 %.
Le loyer Jeanbrun peut être inférieur au marché libre. Il faut donc comparer l’économie fiscale à la baisse de loyer, au crédit, aux charges, aux travaux et à la vacance.
À Pau, le rendement apparent est intéressant mais doit être corrigé du risque de vacance. Un logement proche du centre, des campus ou des principaux pôles d’emploi peut mieux supporter l’engagement de neuf ans.
Marché immobilier de Pau : chiffres utiles
- 80 441 habitants en 2023 ;
- 45 270 ménages ;
- 54 633 logements ;
- 13,7 % de logements vacants ;
- 37,5 % de ménages propriétaires ;
- 53 720 emplois au lieu de travail ;
- une croissance annuelle moyenne de 0,7 % entre 2017 et 2023.
La demande locative paloise repose sur les étudiants, les personnels de santé, les salariés des services, de l’énergie, de l’administration, de l’aéronautique et des entreprises du bassin. La présence universitaire soutient les petites surfaces, tandis que les actifs élargissent le marché des T2 et T3.
Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Pau ?
| Quartier / secteur | Profil | Stratégie à étudier |
|---|---|---|
| Centre-ville | services, patrimoine et demande diversifiée | T2/T3 ancien rénové |
| Trespoey | secteur patrimonial et résidentiel | T2/T3 avec logique longue |
| Université | forte demande étudiante | T2/T3 avec comparaison Jeanbrun/LMNP |
| Saint-Joseph | quartier résidentiel proche du centre | T2/T3 pour actifs et couples |
| Pau Sud | zones d’emploi et habitat diversifié | T2/T3 avec stationnement |
| Le Hameau | secteur résidentiel et équipements | T3 pour ménages |
| Saragosse | prix accessibles et habitat collectif | projet intermédiaire après analyse |
| Ousse-des-Bois | ticket d’entrée faible mais marché plus fragile | projet social/intermédiaire après audit complet |
Centre-ville
Centre-ville présente services, patrimoine et demande diversifiée. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 ancien rénové. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Trespoey
Trespoey présente secteur patrimonial et résidentiel. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 avec logique longue. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Université
Université présente forte demande étudiante. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 avec comparaison Jeanbrun/LMNP. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Saint-Joseph
Saint-Joseph présente quartier résidentiel proche du centre. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 pour actifs et couples. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Pau Sud
Pau Sud présente zones d’emploi et habitat diversifié. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 avec stationnement. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Le Hameau
Le Hameau présente secteur résidentiel et équipements. Ce secteur peut être étudié pour T3 pour ménages. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Saragosse
Saragosse présente prix accessibles et habitat collectif. Ce secteur peut être étudié pour projet intermédiaire après analyse. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Ousse-des-Bois
Ousse-des-Bois présente ticket d’entrée faible mais marché plus fragile. Ce secteur peut être étudié pour projet social/intermédiaire après audit complet. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Loi Jeanbrun ou LMNP à Pau ?
| Critère | Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Location | Nue | Meublée |
| Fiscalité | Revenus fonciers | BIC |
| Engagement | 9 ans | Pas d’engagement fiscal général de 9 ans |
| Loyer | Plafonné | Marché sous réserve des règles |
| Clientèle | Actifs, couples, familles | Étudiants, actifs mobiles |
Consultez notre guide du statut LMNP et notre dossier sur l’amortissement LMNP.
Comparer Pau aux autres villes Jeanbrun de Nouvelle-Aquitaine
- notre guide sur la loi Jeanbrun à Bordeaux ;
- notre guide sur la loi Jeanbrun à Poitiers ;
- notre guide sur la loi Jeanbrun à Limoges ;
- notre guide sur la loi Jeanbrun à La Rochelle ;
Travaux, DPE et copropriété à Pau
- DPE actuel et prévisionnel ;
- isolation et fenêtres ;
- chauffage et ventilation ;
- humidité ;
- électricité et plomberie ;
- façade et toiture ;
- procès-verbaux de copropriété ;
- fonds de travaux et impayés.
Consultez notre dossier sur la réforme du DPE en 2026.
Quel impact fiscal lors de la revente ?
Les amortissements doivent être simulés sur toute la durée de détention. Une économie fiscale pendant la location peut modifier la fiscalité de la plus-value lors de la revente.
Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Pau
- acheter uniquement pour défiscaliser ;
- confondre loyer de marché et plafond Jeanbrun ;
- oublier les ressources du locataire ;
- sous-estimer les travaux ;
- ignorer les charges ;
- louer meublé pendant l’engagement ;
- revendre avant neuf ans sans simulation ;
- négliger la stratégie de sortie.
Comment analyser un projet Jeanbrun à Pau ?
- Définir le budget total.
- Choisir neuf ou ancien.
- Vérifier le caractère collectif.
- Analyser le quartier.
- Calculer le plafond de loyer.
- Comparer au marché.
- Vérifier les ressources locataires.
- Sécuriser les travaux.
- Calculer l’amortissement.
- Intégrer crédit et charges.
- Tester la vacance.
- Simuler fiscalité et revente.
- Comparer avec le LMNP.
Réalisez une première simulation d’investissement locatif.
FAQ sur la loi Jeanbrun à Pau
La loi Jeanbrun fonctionne-t-elle à Pau ?
Oui, pour les logements collectifs respectant les conditions nationales.
Quelle est la période d’acquisition ?
Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Peut-on acheter une maison ?
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Peut-on acheter dans l’ancien ?
Oui, lorsque la rénovation respecte notamment le seuil de travaux prévu.
Le loyer est-il libre ?
Non. Il doit respecter le plafond applicable.
Peut-on faire du LMNP ?
Pas pendant l’engagement Jeanbrun.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Pau ?
Cela dépend du prix, du loyer plafonné, du financement, des charges et de la durée de détention.
Faut-il privilégier le neuf ou l’ancien ?
Le neuf limite généralement le risque travaux. L’ancien peut offrir davantage de négociation et de création de valeur, avec plus de risques techniques.
Faites étudier votre projet loi Jeanbrun à Pau
L’amortissement ne compense pas un prix excessif, un loyer trop faible, une copropriété coûteuse ou une mauvaise stratégie de revente.
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