Investissement immobilier en cash flow positif : comment ça marche ?
Un investissement immobilier en cash flow positif correspond à un investissement pour lequel les revenus annuels générés par le bien immobilier sont supérieurs à l’ensemble des dépenses liées à ce bien. Sont compris le remboursement d’emprunt, les charges, les taxes, les impôts ainsi que les travaux.
Le cash flow positif peut se définir également comme étant un type d’investissement qui génére un revenu complémentaire à l’investisseur. Le cash flow bien qu’il présente beaucoup d’avantages, dévoile aussi ses limites.
Qu'est-ce qu'un investissement en Cash Flow Positif ?
Prenons pour ce faire l’exemple d’un immeuble de rapport de 450 000 € composé de 10 studios dont chaque loyer s’élève à 400 €/mois s’ajoutant à ça, 50 € de provisions sur charges. Pour soustraire toutes les charges du cash flow net, il faut prendre en compte plusieurs éléments importants comme: Les charges de l’immeuble qui s’élèvent à 6000 €/an ; la taxe foncière qui est d’environ 1350 €/an ; la gestion locative du bien à 315 €/mois et les travaux dont le montant pour rénover le bien est de 3000 €/an L’investisseur s’il emprunte 100% de la valeur du bien à un taux de 1.3% sur 20 ans devra par la suite rembourser l’emprunt de 2430 €/mois. Il possède le bien par l’intermédiaire d’une SCI à l’impôt sur les sociétés, dont le montant s’élève à 3210 €/an.
Ainsi le bien génère un revenu total de 54000-6000-1350-315*12-3 000-2430*12 = 10 710 € sur lesquels la fiscalité de l’investisseur l’amène à payer 3210 € d’Impôts (impôt sur les sociétés de sa SCI). Le cash flow immobilier de ce bien, après avoir pris en compte l’ensemble des charges, est de 7500 €/an. Ce bien est donc en Cash Flow Positif. Ce montant est un revenu net supplémentaire pour l’investisseur.
Les erreurs à ne pas faire lorsque l'on investit en cash flow positif
Investir en Cash Flow Positif demande une réelle expertise et une exécution sans faute de certains critères.
A commencer par la recherche d’un bien immobilier, dont le rendement vous assurera des revenus suffisamment élevés pour couvrir l’ensemble des dépenses. Attention, un bien pourrait être présenté avec un revenu brut élevé mais le montant des travaux d’entretien ainsi que ses charges de fonctionnement peuvent impacter le rendement net de l’investissement.
Ensuite, la question de la fiscalité est une question primordiale dans le processus d’acquisition puis de gestion d’un bien immobilier. Un mauvais choix de fiscalité peut entraîner une perte de plusieurs points de rendement.
Réaliser une estimation de la vacance locative est difficile. Il est très fréquent de faire une mauvaise estimation liée à une analyse incomplète du marché locatif local. Une surestimation de 10% de la vacance locative impactera vos revenus à la baisse de 10% ce qui peut faire passer le cash flow immobilier dans le négatif. Reprenons l’exemple précédent d’un immeuble à 450 000 € générant 7500 € de Cash Flow Positif annuel et prenons l’hypothèse que l’investisseur fait l’erreur de ne pas analyser que ses locataires sont des étudiants et donc libèrent leur logement fin juin pour y revenir début Septembre. L’investisseur avait pris une hypothèse de 0% de vacance locative alors que dans ce cas précis, un peu plus de 2 mois sur 12 sont vacants, soit 20% de vacance locative.
Enfin, le choix de l’agence de gestion est crucial: votre gestionnaire est votre partenaire. C’est lui qui s’assurera de relouer au plus vite vos logements et de contracter de bons artisans au meilleur prix. Une erreur dans le choix de votre agence de gestion qui serait par exemple fondé sur le seul critère du montant facturé pour la gestion de votre bien peut coûter plusieurs points de rendement à l’investisseur.
Les revenus annuels ne sont donc plus de 54 000€ mais de 43 200 €. Le bilan annuel est donc de -90 €. Dans ce cas précis, l’investisseur avait choisi d’investir par l’intermédiaire d’une SCI l’impôt sur les sociétés. Son résultat étant négatif, il ne paiera alors pas d’impôts supplémentaires.
Prenons maintenant l’hypothèse que cet investisseur gagne 50 000 €/an et qu’il avait fait le choix d’investir en régime réel. Il est donc imposé à 30% sur ses revenus. Le montant de ses impôts s’élève donc à 30% * 43200 € = 12960 €. Ainsi le Cash Flow annuel de l’investissement immobilier est maintenant de -13 050 €. L’investisseur doit donc tous les mois faire un apport personnel de 1 087 € afin d’équilibrer les comptes.
Investir dans un bien dont le cash flow immobilier est négatif n’est pas totalement dénué d’intérêt. Dans le cas précédent, l’investisseur rembourse tous les ans 5% du montant de son emprunt et donc crée chaque année 5% * 450 000€ = 22 500 € (en négligeant l’augmentation de la valeur vénale du bien) de capital pour un coût de 13 050 €. Ainsi pour 1 € dépensé chaque année, il en créer 1,7 €.
Il faut cependant comparer cela à un investissement en Cash Flow positif où aucun apport n’est nécessaire pour une création de capital de 22 500 € + Cash Flow Positif. C’est également pour cela que l’on décrit ce type d’investissement comme autofinancé.
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Les 5 raisons d'investir en Cash Flow Positif
1 · Un investissement locatif autofinancé
2 · Indépendant de votre situation personnelle
Investir en Cash Flow Positif vous permet de rendre votre investissement résiliant à tout changement d’ordre personnel ou professionnel qui pourrait intervenir dans votre vie.
En effet, si votre employeur décide de se séparer de vous, vous perdez alors votre source principale de revenus mais votre investissement ne sera pas impacté par ce changement car celui-ci n’a pas besoin d’apport de votre part.
Dans le cas où vous feriez un investissement dont le cash flow immobilier serait négatif, vous devriez surement revendre votre bien immobilier car vous ne pourriez plus faire les apports mensuels que vous faisiez au préalable pour équilibrer le compte de résultat. Un second effet négatif lié à ce changement de situation est que vous devriez vendre en urgence et donc ne pourriez pas optimiser votre prix de vente.
3 · Le Cash Flow Positif est un revenu complémentaire
4 · Réinvestir son cash flow immobilier
Cet argument est souvent très mal compris et son impact très mal évalué. Trop d’investisseurs analysent leur investissement immobilier à l’aide du taux de rendement du bien . Cela les empêche de voir l’énorme opportunité qui se cache derrière l’effet de levier que la majorité d’entre-eux font en contractant un emprunt immobilier. Le prix que l’investisseur paye dans cette opération n’est pas le prix du bien mais l’apport qu’il fait au départ pour pouvoir contracter un emprunt auprès de la banque (en général, cela correspond aux frais de notaire et de dossier). Ainsi le bon indicateur à observer est revenus / apport. Cet indicateur se nomme TRI (taux de rendement interne).
Reprenons l’exemple de l’investisseur achetant un immeuble de 450 000€ générant 48 000€ de revenus (HC). Pour contracter un emprunt, la banque demande à l’investisseur de faire un apport équivalent aux frais de notaire, soit 31 500€. Ainsi l’investissement initial de 31 500€ rapporte à l’investisseur 48000€ de revenus bruts annuels. Soit un TRI de 152%. L’investissement en Cash Flow Positif permet alors à l’investisseur de multiplier ces opérations et donc les revenus générés par celles-ci afin d’atteindre très vite une indépendance financière.
Vous trouverez ci-dessous un exemple de plan de trésorerie qui illustre comment un investisseur peut générer des revenus confortables en suivant un agenda rigoureux de réinvestissement. Dans cet exemple vous trouverez l’utilisation de techniques telles que le décalage de trésorerie qui vous permettront d’accélérer votre stratégie de réinvestissement:
Cet exemple illustre trois points essentiels:
- le réinvestissement: l’investisseur achète un nouveau bien immobilier dès qu’il en a la trésorerie
- l’accélération des opérations d’investissement: il faut au départ 12 mois à l’investisseur pour avoir la trésorerie suffisante pour acheter un nouveau bien. Il ne lui en faut que 8 pour acheter un troisième. Cela n’a pas été simulé mais il ne lui faudrait que 5 mois pour acheter un 4ème immeuble équivalent.
- La création de revenus supplémentaires: Cet exemple illustre la possibilité de créer 3000€ de revenus nets supplémentaires en 1 an et 9 mois.
5 · Une sécurité supplémentaire
Investir avec Cash Flow Positif
Cash Flow Positif accompagne les investisseurs dans la recherche et la mise en place de leur investissement locatif à haut rendement. Votre investissement clé en main est ainsi autofinancé et autogéré.
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