Investir dans l’immobilier : cinq erreurs à ne pas commettre
Lors de son premier achat, l’investisseur débutant à tendance à plus se focaliser sur son bien immobilier plutôt que sur sa stratégie d’investissement. Un bon investissement immobilier est celui dont le rendement est suffisant pour assurer une création de capital et de revenus maximale tout en minimisant ses efforts.
C’est souvent lors d’un premier investissement que des décisions sont prises et des erreurs commises. Cinq d’entre elles sont jugées contre intuitives et ne sont pas à reproduire dans le cas d’un premier investissement. Le but premier étant de générer le plus gros cash flow possible.
Le rendement ne fait pas tout
Quoi de plus normal que de privilégier le rendement. Plus il sera élevé, plus les gains en capital et en revenus seront importants. Cependant, le rendement d’un bien immobilier doit toujours être analysé avec minutie. Il est important dans un premier temps de porter plus d’attention aux annonces dont le rendement réel est intéressant plutôt que de se concentrer sur le rendement potentiel du bien. L’essentiel pour tout investisseur est de se renseigner sur la notion de vacance locative. La vacance locative c’est l’intervalle de temps entre le moment où le locataire quitte l’appartement et le moment où un nouveau locataire emménage. Il est cependant difficile d’évaluer la vacance locative d’un bien car elle dépend de beaucoup de facteurs tels que la situation macroéconomique du pays, la dynamique économique de la région ou encore le segment de population que cible le bien.
Le rendement se calcule différemment selon la logique de votre investissement :
- Rendement global net de votre opération : lorsque le bien immobilier sera revendu, le rendement global net sera de {Cash-Flow Positif Net Cumulé + Plus-value} / {Prix Total Net + Frais Acquisition Divers}.
- Rendement locatif annuel net de votre investissement : {Cash-Flow Positif Net} / {PrixTotalNet + FraisAcquisitionDivers}
La prise en compte de la plus-value est la différence principale entre ces deux approches. Quel que soit le cas de recherche de plus-value, l’estimation de sa valeur restera un pari et comme tout pari, une grande partie du résultat sera basée sur des facteurs imprévisibles.
La plus-value, un pari risqué
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Optimiser sa fiscalité personnelle aux dépens du bien
Optimiser son rendement aux dépens de sa trésorerie
Lorsqu’un investisseur débutant souhaite s’acquérir d’un bien, deux possibilités s’offrent à lui. Soit il décide de se projeter sur le court terme soit sur le moyen terme. La seule option pour créer de la plus-value immobilière dans le court terme en immobilier est de réaliser des travaux de mise en valeur du bien, des travaux que l’investisseur n’aura pas à réaliser puisque celle-ci est organisée par le marchand de biens. Ces travaux ont un coût et l’investisseur devra sûrement faire appel à un « prêt travaux » afin de les réaliser car il ne pourra que partiellement louer son bien durant cette mise en valeur.
Sur le long terme, la création de valeur peut avoir de multiples sources. Elle peut venir de la plus-value intrinsèque de son emplacement, de sa rentabilité locative ou d’une mise en valeur par l’intermédiaire de travaux…
Pris indépendamment, chacun des biens d’un investisseur qui base sa stratégie sur un plan de trésorerie précis pour réinvestir au bon moment a certes un rendement inférieur à celui du bien de l’investisseur qui optimise le rendement de son seul bien. Cependant, la valeur créée par l’investisseur qui multiplie les effets de levier et optimise sa stratégie de réinvestissement est incomparable à celle créée par l’investisseur se concentrant sur son bien et non sur sa trésorerie.
En conclusion, les erreurs faites lors d’un premier projet sont nombreuses. L’investisseur débutant réalise souvent son premier investissement avec les mêmes critères de choix que lorsqu’il achète sa résidence principale. C’est pour cela que l’équipe de Cash-Flow Positif vous accompagne dans la définition et la mise en place de votre stratégie d’investissement dans l’immobilier locatif à très fort rendement.
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