Acheter ou louer à Paris : Comment faire le bon choix ?

L’achat d’une résidence principale ou l’investissement dans un bien locatif, est toujours une décision importante à prendre où beaucoup de critères sont à étudier. Des clichés perdurent et nombreux sont les acheteurs qui se font avoir, rendant par la suite leur décision d’achat sous-optimale ou financièrement désastreuse.
L’achat dans une ville avec un rendement locatif bas, voire très bas est souvent une très mauvaise décision financière. Avec un taux de 2,5% en moyenne, la ville de Paris en est un très bon exemple.
La question du rendement locatif
Quel que soit le type d’investissement (immobilier, produits financiers, actions, etc.), votre décision doit toujours être basée sur deux critères fondamentaux : la création de valeur actuelle nette (VAN) et le risque.
En immobilier, il convient de décomposer la création de valeur annuelle comme suit :
- VAN/an = Plus-value annuelle + Revenus locatifs bruts annuels – Coûts annuels
En termes de trésorerie, ces éléments auront une importance plus significative car ils sont plus liquides et donc moins sujets aux coûts d’actualisation que la plus-value, qui elle est uniquement disponible lors de la vente du bien. Dans le cadre d’un investissement immobilier, le risque se matérialisera par la probabilité d’une moins-value, de coûts imprévus ou de risque de vacance locative.
Un bon investissement immobilier, c’est un investissement qui maximise le rapport VAN annuel / coûts d’acquisition : Rendement locatif brut + Plus-value annuelle. Un calcul qui minimise le risque. Son coût étant relativement faible dans l’investissement immobilier, la plupart des investisseurs concentrent leurs efforts sur la maximisation de la création de valeur annuelle, soit Rendement locatif brut + Plus-value annuelle.
Acheter ou Louer : quel choix faire ?
Il est important de connaitre la localisation et le type de bien dans lequel on souhaite investir. Pour ce faire il faut comparer la somme des gains et des pertes dans chacun des scénarios.
Vous avez certainement déjà dû entendre le célèbre adage de l’immobilier « L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ». C’est certainement vrai au regard du potentiel de la plus-value, mais souvent faux au sujet du rendement locatif. En effet, si les prix à l’achat peuvent être très fortement dépendant de la localisation (x3 entre l’île Saint Louis et le 20ème arrondissement de Paris par exemple), les loyers eux le sont beaucoup moins. Par conséquent, les zones les plus « prisées » sont rarement les plus rentables.
Les récentes envolées des prix de l’immobilier dans les grandes villes françaises ces dernières années ont amenés beaucoup d’investisseurs à priser ces zones géographiques et à surévaluer l’importance du critère de la plus-value dans leurs décisions d’achat. Hors celui-ci est fortement corrélé à l’index des taux d’intérêt et on ne sait pas s’il restera indéfiniment aussi bas. Il est d’ailleurs fort probable que son impact sur les prix ne soit que temporaire, jusqu’à atteindre une masse critique de propriétaires. Le paramètre du rendement locatif, lui, est beaucoup plus stable dans le temps et ne repose pas sur la spéculation : la variation des loyers est beaucoup plus modérée, et n’a jamais connu de baisse en France. Investir dans l’immobilier locatif est un choix judicieux et offre de nombreux avantages financiers à l’investisseur.
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L'investissement immobilier à Paris
Tout d’abord, il est nécessaire de prendre un exemple bien précis pour répondre au mieux à la question principale Faut-il investir dans la ville de Paris ? Prenons un couple âgé d’une trentaine d’années et qui décident de s’installer à Paris. Le jeune couple se pose alors la question de savoir si ils souhaitent acheter et vivre dans leur bien ou si ils doivent investir dans l’immobilier locatif. Ils sont tous les deux en CDI dans le secteur privé et leurs revenus sont de 3000 € net / mois chacun, ils n’ont ni emprunts ni enfant à charges.
Le type d’appartement qui leur conviendrait est un T2 d’environ 50m². Nous prendrons donc comme exemple un T2 de 45m² situé dans le 14ème arrondissement de Paris aux prestations standards: 500 000€ FAI à l’achat / ou 1200€ de loyer par mois s’ils décidaient de louer un appartement similaire.
Scénario n°1 = Achat de la résidence principale à Paris
Frais d’acquisition : 500 000€ (prix de vente FAI) + 38 900€ (frais d’achat dont frais de notaire), soit un total de 538 900€.
Ils décident d’emprunter aux conditions suivantes :
- Montant de l’emprunt : 538 900€
- Durée : 25 ans
- Taux: 1.5% (hors assurance)
- Mensualités: 2331 € / mois
- Plus-value à long terme: 2%/an (cela peut paraître conservateur au vu de l’embolie récente dûe aux faibles taux d’intérêt mais n’oubliez pas que les prix ont chuté de près de 20% entre 2011 et 2015)
Dans ces conditions, le couple dispose de 4669€/mois de reste à vivre, leur capacité d’endettement dépassant déjà les 33%, ils ne pourront plus emprunter pour investir.
Cet investissement leur coûte des intérêts et des frais d’achats comprenant les frais de notaire, soit environ 200 000€ (en prenant comme hypothèse un coût de crédit dont assurances de 161 100€). Les gains, eux, seront du montant de la vente net vendeur retranché du reste à rembourser à la banque au moment de la vente.
Ramené à un gain annuel, le couple peut espérer générer environ 10 000€ de plus-value (non liquide, uniquement disposable au moment de la vente), pour un coût de 8 000€/an (200 000€/25). L’opération est donc bénéficiaire de 2000€/an, et notre couple a un toit pour vivre.
La somme des mensualités n’est pas prise en compte dans le calcul de gain car elle correspond ni plus ni moins qu’à une « épargne forcée », le fait de la récupérer lors de la vente ne constitue en aucun cas un gain financier.
Scénario n°2= Location de la résidence principale à Paris
- 1 an : 14 400€
- 3 ans : 43 200€
- etc…
Scénario n°3 = Location de la résidence principale à Paris et investissement locatif en région
Dans ce cas de figure, nous reprenons les hypothèses de location ci-dessus, en sus d’un investissement locatif à Marseille dans un immeuble de rapport aux conditions suivantes :
- Prix de vente FAI : 500 000€
- Revenus locatifs annuels: 50 000€
- Charges et entretien: 5000 € / an
- Impôts (IS) et taxe foncière : 5000€ /an
- Montant de l’emprunt : 538 900€
- Durée : 25 ans
Taux: 1.5% (hors assurance) - Mensualités: 2331 € / mois
- Plus-value à long terme: 1.5%/an
Cet investissement rapporte à notre couple la somme suivante :
Gain annuel =Revenus locatifs bruts – charges et entretien – impôts + plus-value
\= 50 000 – 5000 – 5000 + 7500
\=47 500€
Notre couple étant locataire, il faudra retrancher à ce gain le coût de leur location à Paris (14 400€/an). Leur gain net est alors de 33 100€, soit plus de 16 fois leur gain net en décidant d’acheter à Paris.
Note : Ce gain est atteignable de part la qualité de l’investissement et son financement en Cash Flow Positif.
Un achat immobilier hors Ile de France
Si vous vivez dans une ville où le rendement locatif est plus fort qu’à Paris, alors la situation s’inverse et il sera vraisemblablement plus intéressant d’acheter votre résidence principale.
Par exemple, dans une ville comme Le Havre, il est possible de trouver des appartements d’environ 50m² pour environ 75 000€. Louer un appartement similaire vous coûterait environ 550€/mois, soit 6600€/an.
En reprenant les mêmes hypothèses que pour l’exemple à Paris (mais avec une plus-value plus faible à 1%), acheter cet appartement pour y vivre constituera un gain d’environ 1000€/an.
Si vous décidez de louer, il vous en coûtera 6600€/an (8.8% du prix d’achat).
Dans cette situation, le coût d’opportunité à acheter est très faible : louer un appartement à 6600€/an pour libérer 75 000€ de capacité d’investissement ne sera pas judicieux. Pour que cette situation soit plus préférable il vous faudra générer 7600€ (6600€ de loyer perdu et 1000€ de non-gain d’achat) avec seulement 75 000€ de capacité d’investissement. En outre, un investissement à 10% de rendement total (rendement locatif + plus-value) sera tout juste équivalent à cette situation.
La localisation du bien : un facteur primaire pour tout investisseurs
D’un point de vue financier, si vous vivez dans une ville dans laquelle le rendement locatif est faible (Paris, Lyon, Bordeaux), vous aurez plutôt intérêt à louer votre résidence principale, et réaliser un investissement locatif dans une ville dans laquelle vous trouverez un rendement locatif supérieur. Si vous vivez dans une ville dans laquelle le rendement locatif est fort (Le Havre, Roubaix, Saint-Etienne), vous aurez à l’inverse plutôt intérêt à acheter votre résidence principale avant de considérer l’investissement locatif.
Que vous viviez en région ou à Paris, Cash Flow Positif vous accompagne dans l’intégralité de votre démarche d’investissement locatif.

Rendements locatifs dans les 14 plus grandes villes de France (Avril 2020, source: MeilleursAgents)