Comment gérer la fiscalité des revenus locatifs

Investir dans l'immobilier locatif constitue une stratégie financière courante, mais il est crucial de comprendre en profondeur la fiscalité qui accompagne cette démarche. Dans ce guide, nous explorerons les différentes dimensions de la fiscalité des revenus locatifs en France, tout en mettant en lumière les stratégies et dispositifs permettant d'améliorer la situation fiscale des investisseurs !

Comprendre la Fiscalité de Base de l'Investissement Locatif

Lorsqu'on investit dans l'immobilier locatif, les revenus générés est soumis à l'impôt sur le revenu. Comme évoqué dans notre article : Guide de l'investissement locatif rentable Il est impératif de saisir les règles fiscales de base qui s'appliquent à ces revenus.

Aperçus des impôts et taxes applicables

Les revenus locatifs sont sujets à l'impôt sur le revenu, et le montant imposable est déterminé après la déduction des charges et des frais liés à la gestion de la propriété. De plus, des impôts locaux tels que la taxe foncière peuvent également s'appliquer.

Impôt sur le revenu (IR) : Les revenus locatifs sont ajoutés à votre revenu imposable et soumis à l'impôt sur le revenu. Le taux d'imposition dépend de votre tranche marginale d'imposition (TMI).

Prélèvements sociaux : En plus de l'impôt sur le revenu, les revenus locatifs sont également assujettis aux prélèvements sociaux, qui sont actuellement fixés à un taux global de 17,2 %.

Cependant, dans le cadre d’une SCI, si vous souhaitez retirer des liquidités de la structure pour les utiliser à des fins personnelles, il faut compter sur une imposition de 30%. Le régime de la SCI est conçu pour favoriser le maintien du capital au sein de la structure afin de permettre un réinvestissement rapide.

Taxe foncière : Les propriétaires sont redevables de la taxe foncière sur les propriétés bâties, qui est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien.

La Taxe d'habitation est désormais comprise dans la taxe foncière. Elle est généralement payée par l'occupant du logement, mais dans le cas de locations meublées ou de biens vacants, elle peut être à la charge du propriétaire.

II) Le Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : la simplicité et les avantages

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option fiscale attrayante pour les investisseurs dans l'immobilier locatif meublé. Ce régime offre une simplicité administrative et des avantages fiscaux significatifs. Voici un aperçu des caractéristiques et des bénéfices du statut LMNP

Les Loueurs Meublés Non Professionnels peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux, notamment :

– Déduction des Charges : Les charges liées à la gestion du bien (amortissement du mobilier, frais de réparation, charges de copropriété, intérêts d'emprunt, frais de notaire etc.) peuvent être déduites des revenus locatifs, ce qui réduit le bénéfice imposable. À noter qu’au sein de Cash Flow Positif, nos honoraires sont également déductibles de l’imposition.

– Amortissement du Mobilier : Contrairement à la location nue, les meubles peuvent être amortis, permettant une réduction supplémentaire du bénéfice imposable.

– Option pour le Régime Réel : Les LMNP peuvent choisir le régime réel d'imposition, ce qui leur permet de déduire leurs charges réelles des revenus locatifs, plutôt que d'opter pour le régime micro-BIC.

– Investissement Rentable : Le statut LMNP peut rendre l'investissement dans l'immobilier locatif meublé plus rentable en offrant la possibilité de réduire la pression fiscale et d'optimiser le rendement de l'investissement.

Ce statut constitue une option attrayante pour les investisseurs cherchant à tirer profit de l'immobilier locatif meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux et d'une gestion simplifiée.

III) La SCI (Société Civile Immobilière) : structurer son patrimoine pour enchaîner les acquisitions

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant de détenir et de gérer des biens immobiliers. Elle offre une grande souplesse en matière de gestion patrimoniale et de transmission. La SCI peut être un outil efficace pour structurer son patrimoine et faciliter l'acquisition de nouveaux biens immobiliers. Un de nos articles est d’ailleurs dédié à la SCI : SCI est-ce le bon statut pour investir ?

– Structuration du Patrimoine

Cette structure constituée de 2 personnes minimum permet de regrouper divers biens immobiliers au sein d'une entité juridique unique. Cela facilite la gestion globale du patrimoine et offre une vision consolidée des actifs immobiliers détenus.

– Flexibilité de Gestion

Elle offre également une grande souplesse en matière de gestion. Les associés peuvent définir librement les règles de fonctionnement de la société dans en fonction des statuts et des parts de chaque associé, notamment en ce qui concerne la répartition des pouvoirs et des bénéfices entre les associés.

– Avantages Fiscaux

Du point de vue fiscal, la SCI peut choisir son régime d'imposition : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Cette flexibilité permet d'adapter la fiscalité de la SCI en fonction de la situation fiscale des associés et des objectifs patrimoniaux.

– Acquisition de Nouveaux Biens

Grâce à sa capacité à mobiliser des fonds et à contracter des emprunts, la SCI peut aisément financer de nouveaux investissements immobiliers. Elle offre ainsi la possibilité d'enchaîner les acquisitions et de diversifier le patrimoine immobilier.

– Transmission :

Une SCI simplifie la transmission de propriété immobilière entre les générations. À la différence de la propriété directe, il est plus aisé de céder les parts d'une SCI aux héritiers. Cette transmission peut s'effectuer de manière anticipée par le biais de donations, permettant ainsi d'anticiper la transmission du patrimoine tout en bénéficiant des avantages fiscaux liés à ce type de démarche.

La SCI constitue un outil juridique intéressant pour structurer, gérer et développer un patrimoine immobilier. Toutefois, avant de constituer une SCI, il est essentiel d'analyser attentivement les implications juridiques, fiscales et financières, et de bénéficier de l'accompagnement d'un professionnel de la gestion patrimoniale tel que celui proposé par la plateforme Uptimall. En effet, ce service unique vous offre même une analyse gratuite de votre patrimoine, sans aucun engagement.

IV) Le Déficit Foncier : stratégie de déduction fiscale

L'acquisition d'un bien immobilier en vue de sa location entraîne inévitablement une augmentation de l'impôt sur le revenu, due aux revenus locatifs supplémentaires. Toutefois, il est envisageable de réduire ces charges grâce à la création d'un déficit foncier durant les premières années de location, ce qui permet de bénéficier par la suite d'une déduction fiscale avantageuse.

Ce déficit foncier survient lorsque les dépenses liées à l'investissement (taxe foncière, frais d'agence et de gestion, intérêts, etc.) excèdent les revenus locatifs. Dans ce contexte, ces charges peuvent être déduites du revenu global, jusqu'à concurrence de 10 700 € par an.

Dans le cadre du LMNP, deux régimes s'appliquent :

Le régime microfoncier : il s'adresse aux revenus locatifs annuels inférieurs à 70 000 € et accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur le revenu imposable. Toutefois, aucune déduction de charges n'est autorisée.

Le régime réel : il concerne les revenus locatifs dépassant les 70 000 € par an et offre une optimisation fiscale en permettant la déduction des charges réelles engagées dans la gestion du bien (taxes foncières, charges de copropriété, frais d'agence et de notaire, primes d'assurance habitation, coûts d'entretien, etc.).

V) Loi Pinel : réduire ses impôts en investissant (avant une moins-value)

L'investissement Pinel est un dispositif fiscal mis en place par l'État français pour encourager l'investissement dans l'immobilier locatif neuf. Ce régime offre des avantages fiscaux aux investisseurs en échange de la mise en location d'un bien immobilier généralement sur un appartement ou maison neuf à des conditions spécifiques.

Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en échange de la mise en location d'un logement neuf pendant une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans). Ce dispositif vise à encourager la construction de nouveaux logements tout en offrant un avantage fiscal aux investisseurs.

Cependant, sous les apparences séduisantes de la défiscalisation offerte par l'investissement locatif Pinel se dissimulent des risques subtils qui exigent une vigilance accrue. Les investisseurs doivent faire preuve de prudence face aux risques tels que la moins-value à la revente, le faible rendement locatif, les plafonds de loyers restrictifs et bien d’autres.

Un article est d’ailleurs consacré à ce sujet : Les vrais risques d'un investissement locatif Pinel

La fiscalité des revenus locatifs est un aspect vital de l'investissement immobilier. En comprenant les diverses options fiscales et en utilisant les dispositifs appropriés, les investisseurs peuvent optimiser leur situation fiscale et maximiser leur rendement.

Il est fortement recommandé de consulter un conseiller financier, tel que ceux proposés par Cash-Flow Positif, pour obtenir des conseils en fonction de votre situation. Une gestion prudente et une compréhension approfondie de la fiscalité sont les clés du succès dans le domaine de l'investissement locatif.