LLI : quelles conditions pour bénéficier de la TVA à 10 % en 2026 ?

Le logement locatif intermédiaire, ou LLI, permet de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 10 % sur certaines opérations immobilières destinées à la location.

Cet avantage n’est pas accordé automatiquement à tous les logements neufs. Le taux réduit dépend du respect de plusieurs conditions cumulatives concernant :

l’identité de l’acquéreur ;
l’utilisation du logement ;
les ressources du locataire ;
le montant du loyer ;
la localisation de l’opération ;
la mixité sociale du programme ;
la nature du logement ou des travaux ;
le suivi administratif de l’investissement.

Une seule condition non respectée peut remettre en cause l’application du taux de TVA à 10 %.

L’investisseur ne doit donc pas se fier uniquement à la mention « programme LLI » figurant dans une brochure commerciale. L’éligibilité doit être vérifiée à partir du permis de construire, des documents du programme, de l’acte d’acquisition et des conditions réelles de location.

Le régime actuel a été précisé par la mise à jour du Bulletin officiel des finances publiques du 8 juillet 2026.

Pour comprendre le fonctionnement général du dispositif, consultez notre guide complet du logement locatif intermédiaire.

Quelles sont les conditions principales du LLI ?

Pour bénéficier de la TVA à 10 %, le projet doit normalement respecter les conditions suivantes :

Condition	Exigence principale
Acquéreur	Personne morale
Occupant	Personne physique
Usage	Résidence principale
TVA sur la location	Location exonérée de TVA
Ressources	Inférieures au plafond applicable
Loyer	Inférieur au plafond applicable
Localisation	Territoire ou opération éligible
Mixité sociale	Commune, quartier ou ensemble immobilier conforme
Nature du logement	Construction nouvelle, transformation ou acquisition-amélioration
Suivi	Déclarations et justificatifs conservés

Ces conditions sont cumulatives. Le logement doit simultanément respecter les règles relatives à sa destination, à l’acquéreur, à sa situation géographique, à la mixité sociale et à la nature de l’opération.

Condition numéro 1 : l’acquéreur doit être une personne morale

Le destinataire de la livraison doit être une personne morale.

Un particulier achetant directement le logement en son nom ne peut donc pas bénéficier du taux réduit dans le cadre classique du LLI.

La personne morale peut notamment être :

une société civile immobilière ;
une SCI familiale ;
une société commerciale ;
une association ;
une coopérative ;
un groupement ;
une collectivité publique ;
un établissement public.

L’administration cite expressément les SCI familiales parmi les personnes morales pouvant acquérir un logement locatif intermédiaire.

Une SCI créée après l’achat peut-elle bénéficier du LLI ?

La création d’une SCI après l’acquisition ne permet pas de rendre rétroactivement l’opération éligible.

La personne morale doit être le véritable destinataire de la livraison.

Dans une VEFA, il faut donc vérifier que :

la SCI est constituée à temps ;
elle possède la personnalité morale ;
elle figure dans l’acte authentique ;
elle est titulaire du contrat ou du transfert régulier du contrat ;
le financement est accordé à la SCI ;
les appels de fonds sont supportés par elle.

Créer une société après la livraison puis lui apporter le logement ne produit pas nécessairement le même résultat fiscal.

La SCI doit-elle être à l’impôt sur le revenu ?

Non.

Le régime LLI n’impose pas directement une SCI à l’impôt sur le revenu ou une SCI à l’impôt sur les sociétés.

Le choix entre les deux régimes influence cependant fortement :

l’imposition annuelle des loyers ;
la déduction des charges ;
l’amortissement comptable ;
la distribution des bénéfices ;
la fiscalité lors de la revente ;
la transmission des parts.

Une SCI à l’IR louant le logement nu relève généralement des revenus fonciers.

Une SCI à l’IS peut amortir la construction, mais la plus-value de revente est calculée à partir de la valeur nette comptable.

Notre guide sur le LLI avec une SCI familiale détaillera ces différences.

Condition numéro 2 : le logement doit être loué comme résidence principale

Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire.

La résidence principale correspond au logement dans lequel le locataire réside habituellement et effectivement.

Le LLI ne convient donc pas à une exploitation sous la forme :

d’une location saisonnière ;
d’un logement touristique ;
d’une résidence secondaire ;
d’une occupation occasionnelle ;
d’un logement de fonction non utilisé comme résidence principale ;
d’un logement conservé à la disposition des associés.

L’administration précise que la résidence principale constitue une question de fait et exclut normalement la coexistence de plusieurs résidences principales pour un même foyer.

Quels documents permettent de vérifier l’occupation principale ?

Le bailleur doit notamment conserver :

le bail d’habitation ;
l’état des lieux ;
les quittances de loyer ;
l’attestation d’assurance habitation ;
les justificatifs du locataire ;
les échanges relatifs à l’occupation ;
les documents fiscaux utilisés pour vérifier ses ressources.

Le bail doit clairement indiquer que le logement constitue la résidence principale du locataire.

Condition numéro 3 : le locataire doit être une personne physique

Le logement doit être loué à une personne physique.

Une location directe à une société qui utiliserait ensuite le logement pour un autre usage ne correspond pas nécessairement aux conditions normales du LLI.

Une organisation particulière peut néanmoins exister dans certaines résidences-services lorsqu’un opérateur prend le logement à bail puis le sous-loue à une personne physique comme résidence principale. L’administration admet ce schéma sous réserve que les plafonds et les conditions d’occupation soient respectés.

Pour un investissement classique réalisé avec une SCI familiale, la solution la plus simple consiste généralement à conclure directement le bail avec le locataire personne physique.

Condition numéro 4 : la location doit être exonérée de TVA

Le logement doit être destiné à une location à usage de résidence principale réalisée en exonération de TVA.

Dans la majorité des locations d’habitation classiques, le propriétaire ne facture pas de TVA au locataire.

Cette règle signifie notamment que l’investisseur ne doit pas confondre :

l’application d’une TVA à 10 % lors de l’acquisition ;
la récupération de cette TVA ;
la taxation des loyers à la TVA.

Le LLI permet principalement d’acquérir le logement avec un taux réduit. Il ne signifie pas que la SCI récupère automatiquement la taxe ou facture de la TVA sur les loyers.

Condition numéro 5 : les ressources du locataire doivent respecter un plafond

Les ressources du locataire sont vérifiées à la date de conclusion du bail.

Le plafond dépend notamment :

de la zone géographique ;
du nombre de personnes composant le foyer ;
du nombre de personnes à charge ;
de l’année de signature du bail.

Les plafonds du LLI renvoient aux plafonds utilisés par l’ancien dispositif Pinel et sont actualisés périodiquement.

Quel revenu faut-il vérifier ?

Le propriétaire doit utiliser le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition requis pour l’année concernée.

Les bulletins de salaire permettent d’étudier la solvabilité du candidat, mais ils ne remplacent pas l’avis fiscal utilisé pour contrôler le plafond de ressources.

Quels justificatifs faut-il conserver ?

Le dossier doit contenir :

l’avis d’imposition du locataire ;
le revenu fiscal de référence retenu ;
les justificatifs de composition du foyer ;
le barème applicable ;
le calcul réalisé ;
la date de signature du bail ;
une copie du bail signé.

Faut-il contrôler les ressources chaque année ?

La condition est appréciée à la date de conclusion du bail.

Une augmentation ultérieure des revenus du locataire ne remet donc pas automatiquement en cause le LLI pendant le bail en cours.

Un nouveau contrôle doit être réalisé lors d’un nouveau bail ou dans les situations où la réglementation exige une nouvelle appréciation.

Que se passe-t-il en cas de colocation ?

Le propriétaire doit examiner la composition du foyer locataire et appliquer le plafond correspondant à la situation réelle.

Il ne faut pas comparer séparément chaque colocataire à un plafond réservé à une personne seule lorsque le bail et le foyer doivent être appréciés globalement.

Les règles complètes seront présentées dans notre guide sur les plafonds de loyers et de ressources LLI.

Condition numéro 6 : le loyer doit respecter un plafond

Le loyer ne peut pas être fixé librement.

En location nue, le plafond renvoie aux plafonds de l’ancien dispositif Pinel.

Le calcul dépend notamment :

de la zone ;
de la surface fiscale du logement ;
du coefficient multiplicateur ;
des annexes retenues ;
d’éventuelles adaptations locales ;
de la date de conclusion ou de renouvellement du bail.

Le préfet de région peut, dans certaines conditions, réduire les plafonds afin de les adapter au marché locatif local.

Formule générale

Loyer mensuel maximal = surface retenue × plafond par mètre carré × coefficient

Le coefficient multiplicateur est déterminé selon les règles applicables au plafond de loyer.

Le propriétaire doit éviter de calculer le plafond uniquement à partir de la surface habitable indiquée dans l’annonce commerciale.

Les charges sont-elles incluses ?

Le plafond porte normalement sur le loyer hors charges.

Les provisions destinées à rembourser de véritables charges locatives sont traitées séparément.

Le bailleur ne doit pas utiliser des charges artificiellement élevées pour contourner le plafond de loyer.

Comment traiter un parking ?

Le traitement dépend notamment :

de la configuration de l’opération ;
de la localisation du stationnement ;
de son inclusion dans le bail ;
du caractère dissociable de la location ;
des règles applicables à la surface et au prix.

Le BOFiP précise que certains parkings, garages ou boxes situés hors du périmètre de l’opération peuvent être exclus du taux réduit, même si leur localisation ne remet pas en cause l’éligibilité du logement lui-même.

Il faut donc demander au promoteur une ventilation claire entre :

le prix du logement ;
le prix du stationnement ;
la TVA appliquée à chaque élément ;
le loyer du logement ;
l’éventuel loyer du parking.

Peut-on louer un LLI meublé ?

Oui.

Le régime prévoit un plafond spécifique pour les locations meublées.

Le plafond correspond au plafond de la location nue augmenté d’un montant destiné à rémunérer la mise à disposition des meubles. Ce supplément dépend de la localisation et du type de logement.

La location meublée doit néanmoins respecter :

l’occupation comme résidence principale ;
le plafond de ressources ;
le plafond de loyer meublé ;
l’exonération de TVA requise ;
les autres conditions du programme.

Attention à la fiscalité de la SCI

La location meublée constitue une activité commerciale sur le plan fiscal.

Une SCI à l’IR qui exerce cette activité de manière habituelle risque de devenir soumise à l’impôt sur les sociétés.

L’autorisation du meublé dans le régime LLI ne signifie donc pas que cette stratégie est neutre pour la fiscalité de la société.

Peut-on louer à son enfant ou à un associé ?

Oui, sous réserve de respecter toutes les autres conditions.

L’administration précise que le fait que le locataire soit :

un associé ;
un ascendant d’un associé ;
un descendant d’un associé ;
un porteur de parts ;
un proche d’un détenteur de titres ;

ne remet pas à lui seul en cause le taux réduit.

Le locataire doit néanmoins :

occuper réellement le logement ;
en faire sa résidence principale ;
respecter le plafond de ressources ;
payer un loyer réel ;
respecter le plafond applicable ;
disposer d’un bail régulier.

Exemple

Une SCI familiale achète un appartement LLI.

Le fils de l’un des associés souhaite le louer.

L’opération peut rester compatible si :

le fils possède son propre foyer locatif ;
ses ressources restent sous le plafond ;
le logement constitue sa résidence principale ;
le loyer est réellement payé ;
toutes les autres règles sont respectées.

Une mise à disposition gratuite ne correspond pas à une véritable location conforme.

Condition numéro 7 : le logement doit être situé dans une zone éligible

La situation géographique est appréciée à la date du dépôt de la demande de permis de construire.

Le logement peut notamment être situé :

dans une commune classée par le zonage applicable aux secteurs tendus ;
dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense ;
dans une commune de réindustrialisation accueillant un projet d’intérêt national majeur ;
dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme répondant aux conditions prévues ;
dans certaines opérations programmées d’amélioration de l’habitat ;
dans une opération de requalification de copropriétés dégradées ;
dans une commune ayant conclu un projet partenarial d’aménagement ;
dans une commune couverte par une opération de revitalisation de territoire.

Le zonage A, A bis ou B1 suffit-il ?

Pas toujours.

Le zonage constitue une première vérification, mais l’éligibilité peut également dépendre :

de la date du permis de construire ;
du périmètre exact de l’opération ;
du contrat ou de la convention applicable ;
de la condition de mixité sociale.

Inversement, certaines opérations peuvent être éligibles au titre d’un dispositif territorial spécifique même lorsqu’une lecture rapide du zonage classique ne suffit pas.

Notre page sur les zones et communes éligibles au LLI expliquera la méthode de vérification.

Un permis modificatif change-t-il la date d’appréciation ?

En principe, une demande de permis modificatif ne modifie pas la date de référence lorsque les changements ne bouleversent pas la nature initiale du projet.

L’administration continue alors à apprécier la situation à partir du permis initial.

Condition numéro 8 : la mixité sociale doit être respectée

La condition de mixité sociale constitue l’un des points les plus techniques du LLI.

Elle peut être satisfaite de plusieurs manières.

Première possibilité : commune comptant plus de 25 % de logements sociaux

Le terrain peut être situé dans une commune comptant déjà plus de 25 % de logements locatifs sociaux au sens de la réglementation applicable.

Deuxième possibilité : quartier prioritaire

Le logement peut être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Troisième possibilité : ensemble immobilier mixte

Le logement peut être intégré dans un ensemble immobilier comprenant suffisamment de logements locatifs sociaux.

Depuis les modifications apportées en 2026, la proportion de logements sociaux doit être strictement supérieure à 25 % du total formé par :

les logements locatifs sociaux ;
les logements locatifs intermédiaires de l’ensemble concerné.

Formule de la proportion

Proportion sociale = nombre de logements sociaux ÷ nombre total de logements sociaux et intermédiaires

Exemple conforme

Un programme comprend :

30 logements sociaux ;
70 logements intermédiaires.

Proportion sociale :

30 ÷ 100 = 30 %

La proportion est supérieure à 25 %.

La condition est remplie.

Exemple non conforme

Un programme comprend :

20 logements sociaux ;
80 logements intermédiaires.

Proportion sociale :

20 ÷ 100 = 20 %

La condition n’est pas remplie par la composition de l’ensemble.

Le programme pourrait néanmoins être éligible s’il est situé dans une commune ou un quartier permettant de respecter l’autre voie prévue par le texte.

Un taux exactement égal à 25 % suffit-il ?

Non.

Le texte exige que la proportion excède 25 %.

Une proportion exactement égale à 25 % ne respecte donc pas cette formulation.

Tous les logements du programme entrent-ils dans le calcul ?

Le dénominateur défini pour cette condition comprend les logements sociaux et les logements intermédiaires concernés.

Il ne faut pas automatiquement utiliser le nombre total de tous les logements du programme sans vérifier leur catégorie.

Qu’est-ce qu’un ensemble immobilier ?

Un ensemble immobilier peut correspondre :

à un bâtiment ;
à un groupe de bâtiments faisant l’objet du même permis ;
à plusieurs bâtiments ayant des permis distincts mais inscrits dans un document d’aménagement commun garantissant l’unité du projet.

Des logements sociaux déjà existants ne doivent pas être artificiellement rattachés à un nouveau programme uniquement pour atteindre le seuil.

Les résidences-services sont-elles soumises à cette condition ?

Non.

La condition de mixité sociale ne s’applique pas aux logements faisant partie des résidences-services visées par le dispositif.

Leur loyer et les services non individualisables restent cependant soumis à des plafonds spécifiques.

Notre guide sur la règle de mixité sociale du LLI détaillera cette condition.

Condition numéro 9 : l’opération immobilière doit être éligible

Le LLI ne concerne pas uniquement l’achat classique d’un appartement neuf.

Trois grandes catégories d’opérations peuvent entrer dans le dispositif.

Construction nouvelle

Le logement peut provenir d’une construction nouvelle.

Cela comprend notamment :

un logement neuf vendu par un promoteur ;
un logement acheté en VEFA ;
un immeuble construit par la personne morale ;
certaines ventes ou certains apports portant sur des logements récents.

Les logements qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq ans peuvent être concernés lorsque l’ensemble des autres conditions est respecté.

Transformation d’un local non résidentiel

Le logement peut résulter de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation.

Cela peut notamment concerner :

des bureaux ;
un commerce ;
un bâtiment professionnel ;
un local d’activité ;
certains locaux administratifs.

Les travaux doivent atteindre le niveau requis pour que le logement soit considéré comme issu d’une transformation éligible.

Une simple modification légère de l’utilisation du local ne suffit pas nécessairement.

Acquisition-amélioration

Le dispositif peut également concerner une acquisition suivie de travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement.

Dans ce cas, les travaux doivent notamment permettre une amélioration énergétique minimale.

En France métropolitaine :

un logement initialement classé D doit atteindre la classe A ou B ;
un logement initialement classé E, F ou G doit atteindre la classe A, B ou C.

Exemple

Une société acquiert un logement classé F.

Après les travaux, le nouveau diagnostic le classe C.

La condition énergétique peut être remplie.

Si le logement reste classé D, l’objectif requis n’est pas atteint pour cette catégorie initiale.

Quels documents conserver ?

Pour une acquisition-amélioration, le dossier doit notamment contenir :

le diagnostic énergétique avant travaux ;
les devis ;
les factures ;
les preuves de paiement ;
la description technique ;
les attestations des entreprises ;
le diagnostic énergétique après travaux ;
les plans avant et après ;
les autorisations administratives.

La VEFA est-elle éligible ?

Oui.

La vente en l’état futur d’achèvement peut bénéficier du taux réduit lorsque toutes les conditions sont respectées.

Pour la TVA, le fait générateur de la VEFA intervient lors de la livraison du logement, lorsque le bien est achevé et que le pouvoir d’en disposer est transféré à l’acquéreur.

Des acomptes peuvent néanmoins rendre la TVA exigible au fur et à mesure de leur encaissement.

Peut-on transférer un contrat de VEFA ?

Le transfert d’un contrat par cession ou apport peut conserver le taux réduit lorsque la nouvelle personne morale remplit les conditions et reprend correctement les engagements.

L’opération doit être formalisée avant le transfert et validée avec le promoteur, le notaire et les conseils de la SCI.

Condition numéro 10 : les obligations déclaratives doivent être respectées

Les opérations de logement locatif intermédiaire font l’objet d’un suivi administratif.

La personne morale doit transmettre plusieurs catégories d’informations concernant :

son identité ;
la localisation de l’opération ;
la nature et les caractéristiques des logements ;
le permis de construire ;
le rattachement à l’ensemble immobilier ;
les logements sociaux utilisés pour respecter la mixité ;
l’acquisition en VEFA ;
la livraison ;
le changement de propriétaire ;
la vente du logement.

Quels sont les délais de déclaration ?

Les échéances dépendent de la date de l’événement initial.

Date de l’événement	Échéance
Du 1er janvier au 31 mai	30 juin de la même année
Du 1er juin au 30 septembre	31 octobre de la même année
Du 1er octobre au 31 décembre	31 janvier de l’année suivante

Les informations doivent ensuite être mises à jour lors de certains événements, notamment :

signature de l’acte authentique en VEFA ;
livraison effective ;
changement de propriétaire ;
vente du logement.

Qui doit effectuer la déclaration ?

L’obligation concerne les personnes morales participant à l’opération LLI.

Même lorsque le promoteur ou un professionnel accompagne la démarche, la SCI acquéreuse doit vérifier :

que la déclaration initiale a été réalisée ;
que les informations sont exactes ;
que les mises à jour sont transmises ;
que les justificatifs sont conservés.

La déclaration administrative ne constitue pas une garantie absolue d’éligibilité. La personne morale reste responsable du respect réel des conditions.

Combien de temps faut-il respecter les conditions ?

Le risque de complément de TVA peut s’étendre sur une période maximale de vingt ans à compter du fait générateur de l’opération.

Les règles de sortie varient selon la date et la nature de la cessation.

Période	Conséquence générale
Dix premières années	Rupture susceptible d’entraîner un complément
De la onzième à la quinzième année	Cession partielle possible dans certaines limites
À partir de la seizième année	Cession possible sans complément selon les règles prévues
Autres ruptures jusqu’à la vingtième année	Risque pouvant subsister
Après la vingtième année	Fin du mécanisme général de complément

Le point de départ correspond à la date de la première livraison du logement ou de l’ensemble concerné.

Pourquoi ne faut-il pas parler d’un simple engagement de neuf ans ?

Le LLI ne fonctionne pas comme Jeanbrun ou comme les anciens dispositifs de réduction d’impôt.

Une détention de neuf ans ne suffit pas à sécuriser automatiquement la sortie.

Pour une SCI détenant un seul appartement, la vente de ce logement représente 100 % de l’opération. Les règles autorisant certaines cessions limitées à 50 % à partir de la onzième année ne sont donc pas nécessairement utilisables.

Quels événements peuvent entraîner un complément de TVA ?

La remise en cause peut notamment résulter :

d’une occupation personnelle ;
d’une mise à disposition gratuite ;
d’une location saisonnière ;
d’un changement d’usage ;
d’un dépassement du plafond de loyer ;
d’un locataire ne respectant pas les conditions lors du bail ;
d’une cessation durable de la location ;
d’une vente non couverte par une dispense ;
de la perte de l’affectation conforme.

Le complément concerne normalement les logements qui ne remplissent plus les conditions et non automatiquement tous les logements de l’ensemble immobilier.

Une vacance locative remet-elle en cause le LLI ?

Pas automatiquement.

Une vacance temporaire est admise lorsque le bailleur peut démontrer qu’il recherche activement un nouveau locataire.

La SCI doit conserver :

les annonces publiées ;
les mandats de location ;
les échanges avec les candidats ;
les comptes rendus de visite ;
le montant du loyer proposé ;
les justificatifs de remise en état ;
les éventuels refus de dossier.

Une vacance volontaire ou prolongée sans recherche sérieuse peut en revanche remettre en cause l’affectation locative.

Peut-on vendre à une autre personne morale ?

L’administration admet qu’une cession ou un apport à une autre personne morale n’entraîne pas de complément lorsque le bénéficiaire s’engage à poursuivre la location dans les conditions du LLI.

La même tolérance peut concerner la transmission ou la cession des titres d’une société propriétaire lorsque le nouvel associé poursuit l’exploitation conforme.

L’acte doit sécuriser :

la reprise des engagements ;
la poursuite du bail ;
le transfert des justificatifs ;
les responsabilités des parties ;
les déclarations administratives ;
les conséquences d’une rupture future.

Exemple d’un projet éligible

Une SCI familiale acquiert en VEFA un appartement neuf.

Le projet respecte les caractéristiques suivantes :

la SCI est acquéreuse dans l’acte ;
le permis a été déposé dans une zone éligible ;
le programme respecte la mixité sociale ;
l’appartement est loué comme résidence principale ;
le locataire est une personne physique ;
ses ressources sont inférieures au plafond ;
le loyer respecte le montant maximal ;
la SCI accomplit les obligations déclaratives ;
le logement reste affecté durablement à la location.

Sous réserve de la documentation complète, l’opération peut bénéficier de la TVA à 10 %.

Exemple d’un projet non éligible

Un particulier réserve un appartement neuf à son nom.

Après la livraison, il crée une SCI et apporte le logement à cette société.

Le logement se trouve en zone A et le loyer respecte le plafond.

Cette opération ne doit pas être considérée comme automatiquement éligible car :

le destinataire initial de la livraison était une personne physique ;
la SCI n’était pas l’acquéreur lors de la livraison ;
le transfert ultérieur ne modifie pas nécessairement le taux applicable à l’achat initial.

Le respect du zonage et du loyer ne compense pas l’absence de personne morale au moment requis.

Exemple d’erreur sur la mixité sociale

Un programme comprend :

25 logements sociaux ;
75 logements intermédiaires.

La proportion sociale est de :

25 ÷ 100 = 25 %

Le texte exige une proportion supérieure à 25 %.

La condition n’est donc pas remplie par la composition de l’ensemble immobilier.

Le programme peut néanmoins rester éligible s’il répond à une autre condition de localisation, par exemple une commune dépassant déjà le seuil social requis ou un quartier prioritaire.

Quels documents demander au promoteur ?

Avant de signer, la SCI doit obtenir un dossier complet.

Concernant l’acquéreur

projet de statuts ;
extrait d’immatriculation ;
procès-verbal autorisant l’acquisition ;
régime fiscal retenu ;
offre de financement.

Concernant le logement

plans ;
notice descriptive ;
contrat de réservation ;
projet d’acte ;
règlement de copropriété ;
état descriptif de division ;
date prévisionnelle de livraison.

Concernant la TVA

prix hors taxes ;
montant de TVA ;
prix TTC ;
taux appliqué au logement ;
taux appliqué au stationnement ;
clause relative à la remise en cause ;
responsabilités en cas d’inéligibilité.

Concernant le zonage

date de dépôt du permis ;
numéro du permis ;
commune et zone ;
opération territoriale éventuellement utilisée ;
document justifiant l’éligibilité géographique.

Concernant la mixité

nombre de logements sociaux ;
nombre de logements intermédiaires ;
formule de calcul ;
périmètre de l’ensemble immobilier ;
permis concernés ;
document d’aménagement commun ;
attestation du promoteur.

Concernant la location

plafond de loyer estimé ;
méthode de calcul ;
surface retenue ;
plafond de ressources ;
modèle de dossier du locataire ;
obligations de suivi.

Liste de contrôle avant la réservation

Personne morale

La SCI est-elle constituée ou en cours de constitution ?
Figurera-t-elle dans l’acte ?
Le financement sera-t-il souscrit par elle ?
Ses statuts autorisent-ils la location choisie ?
Le régime fiscal a-t-il été comparé ?

Localisation

La date du permis est-elle connue ?
Le programme est-il dans une zone ou opération éligible ?
Le promoteur fournit-il un justificatif écrit ?
L’éligibilité repose-t-elle sur le zonage ou sur un dispositif territorial ?

Mixité

La commune dépasse-t-elle déjà le seuil social ?
Le programme est-il situé dans un quartier prioritaire ?
Le ratio social de l’ensemble est-il supérieur à 25 % ?
Le périmètre de l’ensemble est-il clairement défini ?

Nature de l’opération

S’agit-il d’une construction nouvelle ?
D’une transformation éligible ?
D’une acquisition-amélioration ?
Les performances énergétiques seront-elles atteintes ?
Les diagnostics avant et après sont-ils prévus ?

Location

Le loyer maximal est-il connu ?
La surface fiscale est-elle correctement calculée ?
Le marché comporte-t-il suffisamment de locataires sous le plafond ?
Le logement sera-t-il utilisé comme résidence principale ?
Le type de bail est-il compatible ?

Suivi

Qui réalisera les déclarations ?
Les échéances sont-elles identifiées ?
Les pièces seront-elles conservées pendant toute la période ?
La stratégie de revente a-t-elle été anticipée ?

Erreurs fréquentes concernant l’éligibilité LLI

Acheter en nom propre

Le destinataire de la livraison doit être une personne morale.

Créer la SCI trop tard

La société doit intervenir correctement dans la chaîne d’acquisition.

Vérifier uniquement la zone

Le programme doit aussi respecter la mixité, la destination et la nature de l’opération.

Accepter un ratio de 25 %

La proportion sociale doit être supérieure à 25 % lorsqu’elle est utilisée pour remplir la condition.

Louer au prix du marché

Le loyer doit respecter le plafond LLI.

Vérifier uniquement les salaires

Le plafond de ressources repose sur les données fiscales requises.

Oublier le parking

Le stationnement peut avoir un traitement de TVA différent.

Faire du meublé sans étudier la SCI

La location meublée peut entraîner l’assujettissement de la société à l’IS.

Considérer la déclaration comme un agrément

Le suivi administratif ne garantit pas à lui seul le respect de toutes les conditions.

Prévoir une revente après neuf ans

Le risque de complément peut s’étendre au-delà.

Questions fréquentes

Quelles sont les conditions du LLI ?

Le logement doit notamment être acquis par une personne morale, loué comme résidence principale à une personne physique et respecter des plafonds de ressources, de loyer, de localisation et de mixité.

Un particulier peut-il acheter un LLI ?

Pas directement dans le cadre classique du taux réduit. L’acquéreur doit être une personne morale.

Une SCI familiale est-elle éligible ?

Oui, sous réserve du respect de toutes les autres conditions.

La SCI doit-elle être à l’IS ?

Non. Elle peut être à l’IR ou à l’IS selon la stratégie retenue.

Le logement doit-il être neuf ?

Le LLI peut concerner une construction nouvelle, certaines transformations et certaines acquisitions-améliorations.

La VEFA est-elle éligible ?

Oui, lorsque l’acquéreur et le programme respectent toutes les conditions.

Peut-on louer meublé ?

Oui, avec un plafond spécifique. La fiscalité de la SCI doit être vérifiée.

Peut-on louer à son enfant ?

Oui, lorsque le bail est réel et que les conditions de ressources, de loyer et de résidence principale sont respectées.

Peut-on louer à un associé ?

Oui, le lien avec la société n’est pas à lui seul une cause d’exclusion.

Le locataire doit-il respecter un plafond de ressources ?

Oui, à la date de conclusion du bail.

Le loyer est-il plafonné ?

Oui. Le montant dépend notamment de la zone, de la surface et du coefficient applicable.

Une commune en zone A est-elle automatiquement éligible ?

Non. Il faut également vérifier les autres conditions, notamment la mixité sociale.

Quel est le seuil de mixité sociale ?

La proportion de logements sociaux doit être strictement supérieure à 25 % des logements sociaux et intermédiaires de l’ensemble lorsque cette voie est utilisée.

Une résidence-services doit-elle respecter la mixité ?

Non, cette condition ne s’applique pas aux résidences-services visées par le texte.

Faut-il effectuer une déclaration particulière ?

Oui. Les opérations font l’objet d’un suivi administratif et de mises à jour lors de certains événements.

Combien de temps faut-il respecter les conditions ?

Le risque de complément de TVA peut s’étendre jusqu’à vingt ans selon la nature et la date de la rupture.

Conclusion

L’application de la TVA à 10 % au logement locatif intermédiaire dépend du respect de conditions cumulatives.

L’investissement doit notamment être réalisé par une personne morale et porter sur une opération éligible.

Le logement doit ensuite être :

loué à une personne physique ;
utilisé comme résidence principale ;
proposé sous un plafond de loyer ;
attribué à un locataire respectant le plafond de ressources ;
situé dans une zone ou une opération éligible ;
intégré dans un environnement conforme à la condition de mixité ;
suivi administrativement pendant toute la période requise.

La création d’une SCI ne suffit donc pas à sécuriser l’investissement.

Avant de signer, il faut obtenir les justificatifs du zonage, du permis, de la mixité, du taux de TVA et du calcul du loyer.

Il faut également anticiper le fonctionnement de la société, la fiscalité des loyers et les conséquences d’une revente.

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