Loi Jeanbrun à Amiens en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité

La loi Jeanbrun à Amiens permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien fortement rénové, à condition de le louer nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Le dispositif Relance logement s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, avec plafonds de loyers et de ressources.

Amiens combine un important bassin d’emploi, une forte population locataire et une demande étudiante soutenue. La loi Jeanbrun peut y convenir à un T2 ou T3 loué nu sur neuf ans, notamment lorsqu’il reste attractif pour plusieurs profils de locataires. Pour comparer cette stratégie avec la location meublée, consultez notre comparatif Jeanbrun vs LMNP et notre baromètre du rendement locatif 2026.

Loi Jeanbrun Amiens : les informations clés

  • Prix moyen appartement : 2 559 €/m² ;
  • Loyer moyen : 13,9 €/m²/mois ;
  • Rendement brut théorique libre : 6,52 % ;
  • Location : nue, résidence principale ;
  • Engagement : neuf ans minimum ;
  • Amortissement neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % ;
  • Amortissement ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 %.
Le rendement libre n’est pas le rendement d’une opération Jeanbrun : le plafond fiscal peut conduire à un loyer inférieur au marché.

La loi Jeanbrun est-elle applicable à Amiens ?

Oui. Un appartement collectif à Amiens peut être éligible dans le neuf ou dans l’ancien rénové si toutes les conditions sont respectées. Le zonage reste déterminant pour les plafonds de loyers et de ressources.

Quelles conditions respecter à Amiens ?

Acheter pendant la période éligible

L’acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Choisir un logement collectif

Une maison individuelle classique n’est pas éligible.

Louer le logement nu

La location meublée et le LMNP sont incompatibles pendant l’engagement.

Louer comme résidence principale

La location touristique est exclue.

Respecter neuf années de location

Une revente anticipée peut remettre en cause l’avantage fiscal.

Respecter le plafond de loyer

Le plafond dépend du zonage, de la surface et du niveau choisi.

Vérifier les ressources du locataire

Le revenu fiscal doit respecter le barème.

Déclarer au régime réel

L’amortissement est pratiqué dans les revenus fonciers au régime réel.

Quels logements sont éligibles à Amiens ?

Appartement neuf ou VEFA

Un appartement neuf en immeuble collectif peut être éligible. Le prix promoteur doit être comparé au marché, au plafond de loyer, aux charges et au potentiel de revente.

Appartement ancien avec travaux

L’ancien peut être éligible lorsque les travaux respectent les critères légaux et représentent au moins 30 % du prix d’acquisition dans la voie concernée.
  • audit énergétique ;
  • devis détaillés ;
  • DPE prévisionnel ;
  • analyse de copropriété ;
  • autorisations et contraintes patrimoniales.
Consultez notre guide pour investir dans un bien à rénover.

Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun à Amiens ?

La base amortissable correspond, de manière simplifiée, à 80 % du montant retenu après exclusion forfaitaire du foncier.
Base amortissable simplifiée = montant retenu × 80 %.
Type Intermédiaire Social Très social
Neuf 3,5 % 4,5 % 5,5 %
Ancien 3 % 3,5 % 4 %

Exemple neuf à Amiens

Appartement neuf acheté 230 000 €.
Base amortissable : 184 000 €.
Niveau Taux Amortissement annuel
Intermédiaire 3,5 % 6 440 €
Social 4,5 % 8 280 €
Très social 5,5 % 10 120 €

Exemple ancien rénové à Amiens

Appartement acheté 175 000 € avec 58 000 € de travaux, soit environ 33.1 % du prix.
Base simplifiée : 186 400 €.
Niveau Taux Amortissement annuel
Intermédiaire 3 % 5 592 €
Social 3,5 % 6 524 €
Très social 4 % 7 456 €

La loi Jeanbrun est-elle rentable à Amiens ?

En juillet 2026, le prix moyen d’un appartement était estimé à 2 559 €/m², avec une fourchette de 1 640 à 3 646 €/m². Le loyer moyen atteignait 13,9 €/m²/mois.
Rendement brut théorique libre : 6,52 %.
Le plafond Jeanbrun peut réduire ce rendement avant fiscalité. Il faut donc mesurer l’économie d’impôt face à la baisse de loyer, au crédit, aux charges, aux travaux et à la vacance.

Marché immobilier de Amiens : chiffres utiles

  • 136 449 habitants en 2023 ;
  • 70 229 ménages ;
  • 79 419 logements ;
  • 9,3 % de logements vacants ;
  • 30,8 % de ménages propriétaires ;
  • 81 568 emplois au lieu de travail ;
  • une croissance annuelle moyenne de 0,3 % entre 2017 et 2023.
La demande repose sur les étudiants, les personnels du CHU, les jeunes actifs, les salariés du tertiaire, de l’administration et de la santé.

Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Amiens ?

Quartier Profil Stratégie
Henriville secteur résidentiel et patrimonial T2/T3 en location intermédiaire
Saint-Leu proximité du centre et présence étudiante petites surfaces avec comparaison LMNP
Centre-ville services, commerces et demande diversifiée T2 ancien rénové
Saint-Honoré / Jeanne-d’Arc résidentiel proche du centre T2/T3 pour actifs
Saint-Pierre habitat varié et demande étudiante T2/T3
Amiens Sud / Val d’Avre résidentiel et équipements T3 pour couples et familles
Montières prix plus accessibles ancien rénové
Amiens Nord ticket d’entrée plus faible mais hétérogène projet après audit complet
Le choix doit être réalisé à l’échelle de la rue et de l’immeuble.

Henriville

Henriville présente secteur résidentiel et patrimonial. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 en location intermédiaire. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.

Saint-Leu

Saint-Leu présente proximité du centre et présence étudiante. Ce secteur peut être étudié pour petites surfaces avec comparaison LMNP. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.

Centre-ville

Centre-ville présente services, commerces et demande diversifiée. Ce secteur peut être étudié pour T2 ancien rénové. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.

Saint-Honoré / Jeanne-d’Arc

Saint-Honoré / Jeanne-d’Arc présente résidentiel proche du centre. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 pour actifs. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.

Saint-Pierre

Saint-Pierre présente habitat varié et demande étudiante. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.

Amiens Sud / Val d’Avre

Amiens Sud / Val d’Avre présente résidentiel et équipements. Ce secteur peut être étudié pour T3 pour couples et familles. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.

Montières

Montières présente prix plus accessibles. Ce secteur peut être étudié pour ancien rénové. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.

Amiens Nord

Amiens Nord présente ticket d’entrée plus faible mais hétérogène. Ce secteur peut être étudié pour projet après audit complet. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.

Loi Jeanbrun ou LMNP à Amiens ?

Critère Jeanbrun LMNP
Location Nue Meublée
Fiscalité Revenus fonciers BIC
Engagement 9 ans minimum Pas d’engagement fiscal général de 9 ans
Loyer Plafonné Marché sous réserve des règles

Comparer Amiens aux autres villes Jeanbrun des Hauts-de-France

Travaux, DPE et copropriété à Amiens

  • DPE actuel et prévisionnel ;
  • isolation et fenêtres ;
  • chauffage et ventilation ;
  • électricité et plomberie ;
  • façade et toiture ;
  • procès-verbaux de copropriété ;
  • fonds de travaux et impayés.
Consultez notre dossier sur la réforme du DPE en 2026.

Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Amiens

  • acheter uniquement pour défiscaliser ;
  • confondre loyer de marché et plafond Jeanbrun ;
  • oublier les ressources du locataire ;
  • sous-estimer les travaux et charges ;
  • louer meublé pendant l’engagement ;
  • revendre avant neuf ans sans simulation.

FAQ sur la loi Jeanbrun à Amiens

La loi Jeanbrun fonctionne-t-elle à Amiens ?

Oui, pour les logements collectifs respectant les conditions nationales.

Quelle est la période d’acquisition ?

Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Peut-on acheter dans l’ancien ?

Oui, lorsque les travaux et la réhabilitation respectent les critères légaux.

Quel est le taux d’amortissement ?

3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf ; 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l’ancien.

Peut-on faire du LMNP ?

Pas pendant l’engagement Jeanbrun.

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Cash Flow Positif peut analyser le quartier, le prix, les travaux, le plafond de loyer, le financement et la fiscalité. Prenez rendez-vous avec un expert.

Neuf ou ancien : quelle stratégie Jeanbrun choisir à Amiens ?

Le choix entre neuf et ancien rénové ne doit pas être fait uniquement à partir du taux d’amortissement. À Amiens, il faut comparer le coût total du projet, le plafond de loyer réellement applicable, la durée des travaux, la qualité de la copropriété et la facilité de revente. Le neuf réduit généralement le risque technique, mais son prix au mètre carré peut être nettement supérieur au marché ancien.
Critère Neuf / VEFA Ancien rénové
Travaux Risque limité après livraison Budget et calendrier à sécuriser
Taux intermédiaire 3,5 % 3 %
Prix d’achat Souvent plus élevé Potentiellement négociable
DPE Standards récents Performance à atteindre après travaux
Création de valeur Plus limitée Possible grâce à la rénovation
Risque de dépassement Livraison / options Chantier / copropriété
Dans l’ancien, une décote n’a de valeur que si le budget de rénovation reste maîtrisé. Une toiture, une façade, un chauffage collectif ou des impayés de copropriété peuvent absorber plusieurs années d’économie fiscale. Dans le neuf, il faut éviter de payer une prime promoteur trop importante par rapport au marché de revente.

Pourquoi la demande locative compte plus que l’avantage fiscal à Amiens ?

Amiens comptait 81 568 emplois au lieu de travail en 2023. Ce bassin économique constitue un moteur utile pour une stratégie de location nue, mais il ne garantit pas que chaque appartement se louera rapidement. Le taux de vacance communal atteignait 9,3 %, ce qui justifie une analyse à l’échelle de la rue, du type de logement et du niveau de loyer. Pour un engagement de neuf ans, un bon logement doit rester pertinent même si le marché évolue. Une distribution fonctionnelle, un DPE correct, un accès simple aux transports, des charges maîtrisées et une copropriété saine comptent davantage qu’un avantage fiscal élevé obtenu sur un bien difficile à louer.

Comment calculer la rentabilité réelle d’un projet Jeanbrun à Amiens ?

Le rendement brut théorique du marché libre ressort autour de 6,52 %. Il ne faut pas l’utiliser comme rendement Jeanbrun. Le loyer fiscal peut être inférieur au loyer moyen libre. La comparaison pertinente consiste à mesurer le revenu locatif réellement autorisé, l’économie fiscale produite par l’amortissement et toutes les dépenses supportées par le propriétaire.
  • prix d’achat et frais de notaire ;
  • travaux et mobilier éventuel non fiscalement confondu avec une location meublée ;
  • intérêts et frais de financement ;
  • taxe foncière ;
  • charges de copropriété non récupérables ;
  • assurance propriétaire non occupant ;
  • entretien et réparations ;
  • vacance locative ;
  • fiscalité pendant la détention ;
  • fiscalité et frais lors de la revente.
Il est conseillé de tester au moins trois scénarios : un scénario central, un scénario avec loyer inférieur au plafond prévu et un scénario avec un mois de vacance et des travaux supplémentaires. Le projet doit rester supportable sans dépendre d’une hypothèse parfaite.

Quel impact de la revente après neuf ans à Amiens ?

L’engagement de location ne doit pas être confondu avec la durée idéale de détention. Au terme des neuf ans, l’investisseur peut conserver le logement, poursuivre la location ou envisager une vente. La décision dépendra du capital restant dû, du marché local, du DPE, des travaux à venir et de la fiscalité de plus-value. Les amortissements pratiqués doivent également être pris en compte dans la réflexion fiscale à la sortie. Une économie d’impôt obtenue pendant la location peut modifier le calcul économique global lors de la revente. La simulation doit donc porter sur toute la durée de détention, et non uniquement sur la première déclaration fiscale.

Checklist avant de signer un projet Jeanbrun à Amiens

  1. confirmer l’éligibilité du logement ;
  2. vérifier le zonage et le plafond de loyer ;
  3. vérifier les plafonds de ressources ;
  4. comparer le plafond au loyer de marché ;
  5. contrôler les procès-verbaux de copropriété ;
  6. faire chiffrer les travaux ;
  7. vérifier le DPE après travaux ;
  8. simuler le financement sur neuf ans ;
  9. tester la vacance et les charges imprévues ;
  10. préparer une stratégie de revente.

Faut-il choisir le niveau intermédiaire, social ou très social à Amiens ?

Le niveau intermédiaire produit un amortissement inférieur mais autorise généralement un loyer plus élevé. Les niveaux social et très social augmentent l’amortissement, mais imposent des plafonds de loyers et de ressources plus stricts. Le meilleur niveau est celui qui maximise le résultat global après fiscalité, et non celui qui affiche simplement le taux d’amortissement le plus élevé.

Quel type de logement est le plus adapté à Jeanbrun à Amiens ?

Pour une stratégie de neuf ans, le T2 et le T3 sont souvent les typologies les plus polyvalentes. Ils peuvent intéresser des actifs, couples, familles monoparentales ou ménages en mobilité. Un studio peut fonctionner, mais il dépend davantage de la rotation étudiante et doit être comparé avec une stratégie LMNP.

Sources des données