Baromètre du rendement locatif réel par ville — Édition 2026

Quel rendement locatif peut-on réellement obtenir selon la ville choisie ? Pour répondre avec des données concrètes plutôt qu’avec des moyennes théoriques, Cash Flow Positif analyse ici les rendements constatés sur ses opérations d’investissement locatif publiées. Cette édition 2026 couvre 18 projets répartis dans 17 communes françaises, pour un rendement brut pondéré de 10,04 %.

Ce baromètre a vocation à être enrichi chaque trimestre avec de nouvelles opérations, de nouvelles communes et, lorsque les données d’exploitation auront été consolidées de manière homogène, les rendements nets réellement constatés. Pour consulter les biens sur lesquels repose cette première édition, découvrez également nos réalisations en investissement locatif. Données arrêtées au 3 août 2026. Les résultats présentés correspondent aux opérations publiées par Cash Flow Positif. Ils ne constituent ni une promesse de rendement ni une garantie de performance future.

Classement 2026 du rendement locatif constaté par ville

Le tableau suivant classe les communes selon leur rendement brut pondéré. Lorsque plusieurs projets ont été réalisés dans une même ville, les loyers annuels ont été rapportés au coût total cumulé des projets. Cette méthode évite qu’une petite opération ait le même poids qu’un immeuble représentant un budget beaucoup plus important.

Rang	Ville	Projets publiés	Budget analysé	Loyers annuels	Rendement brut constaté
1	Saint-Quentin	1	166 398 €	20 640 €	12,4 %
2	Belfort	1	65 840 €	8 160 €	12,4 %
3	Poitiers	1	115 188 €	13 392 €	11,6 %
4	Bully-les-Mines	1	309 808 €	35 640 €	11,5 %
5	Limoux	1	690 693 €	75 036 €	10,9 %
6	Alès	1	248 850 €	26 640 €	10,7 %
7	Montluçon	1	271 470 €	27 360 €	10,1 %
8	Saint-Étienne	2	330 648 €	33 204 €	10,0 %
9	Lunéville	1	322 180 €	32 340 €	10,0 %
10	Bogny-sur-Meuse	1	433 757 €	41 868 €	9,7 %
11	Aniche	1	175 208 €	16 680 €	9,5 %
12	Péronne	1	214 243 €	19 920 €	9,3 %
13	Roubaix	1	140 360 €	12 960 €	9,2 %
14	Hénin-Beaumont	1	403 360 €	36 960 €	9,2 %
15	Jouy-en-Josas	1	283 266 €	25 200 €	8,9 %
16	Mulhouse	1	424 850 €	37 080 €	8,7 %
17	Perpignan	1	130 709 €	11 400 €	8,7 %

Que montre ce baromètre du rendement locatif ?

La première conclusion est claire : les rendements les plus élevés de l’échantillon ne se concentrent pas dans les plus grandes métropoles. Saint-Quentin, Belfort, Bully-les-Mines, Limoux ou Montluçon devancent de nombreux marchés urbains plus médiatisés. Cette observation rejoint notre analyse de l’investissement locatif dans les petites villes. Lorsque le prix d’acquisition reste contenu alors que la demande locative est suffisamment solide, le rapport entre le capital investi et les loyers encaissables peut devenir particulièrement favorable. Cela ne signifie pas qu’une petite ville est automatiquement rentable. La commune doit disposer d’un bassin d’emploi, de services, de commerces, de transports et d’une demande locative correspondant au type de logement proposé. Une rentabilité élevée sans locataire durable ne produit pas un bon investissement.

Les villes situées au-dessus de 11 % brut

Quatre opérations publiées dépassent 11 % de rendement brut : Saint-Quentin, Belfort, Poitiers et Bully-les-Mines. Ces résultats ne proviennent toutefois pas d’une moyenne générale du marché. Ils correspondent à des biens précis, acquis à un prix donné, puis exploités selon une stratégie déterminée. Le rendement d’une opération peut notamment être amélioré par la négociation du prix, la création de plusieurs unités locatives, une rénovation adaptée au marché local, l’optimisation des surfaces ou le choix d’un mode de location plus performant.

Le cas de Saint-Étienne : deux projets, deux rendements différents

Saint-Étienne est la seule commune représentée par deux opérations dans cette édition. Le premier projet affiche 7,6 % brut, tandis que le second atteint 10,5 %. Une fois les deux budgets et les deux revenus locatifs regroupés, le rendement brut pondéré de la ville ressort à environ 10,0 %. Cet écart illustre une règle essentielle : il n’existe pas un rendement unique applicable à toute une commune. Deux biens situés dans la même ville peuvent produire des performances très différentes selon le quartier, le prix négocié, l’état du bâtiment, les travaux, la typologie des logements et la stratégie locative. Avant d’investir, il faut donc réaliser une véritable étude du marché locatif, puis analyser l’opération à l’échelle du quartier et du bien.

Rendement brut, rendement net et rendement “réel” : quelles différences ?

Le rendement brut constitue un indicateur de comparaison rapide. Il met en relation le revenu locatif annuel et le coût de l’investissement. Il ne représente cependant pas le revenu réellement conservé par le propriétaire.

Calcul du rendement locatif brut

Rendement brut = revenus locatifs annuels ÷ coût total du projet × 100

Dans ce baromètre, le coût total du projet correspond au montant communiqué sur les fiches de réalisation. Pour mieux comprendre les différentes formules, consultez notre guide expliquant comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier.

Calcul du rendement net d’exploitation

Rendement net = revenus locatifs annuels – charges d’exploitation annuelles ÷ coût total du projet × 100

Les charges à intégrer comprennent notamment :

• la taxe foncière restant à la charge du propriétaire ;
• les charges de copropriété non récupérables ;
• l’assurance propriétaire non occupant ;
• les frais de gestion locative ;
• l’entretien courant et les petites réparations ;
• la vacance locative réellement observée ;
• les éventuels impayés non couverts ;
• les frais bancaires ou administratifs récurrents.

Les données publiques des projets analysés ne détaillent pas encore toutes ces charges selon une méthode uniforme. Par souci de transparence, aucun rendement net fictif ou standardisé n’est donc présenté comme un rendement “constaté”. Une estimation reposant arbitrairement sur 15 %, 20 % ou 25 % de charges pourrait faciliter la lecture, mais elle ne refléterait pas nécessairement la réalité de chaque immeuble. Les prochaines mises à jour du baromètre pourront intégrer le rendement net d’exploitation lorsque les dépenses réelles auront été consolidées sur une période comparable.

Pourquoi le rendement après impôt n’est-il pas comparé par ville ?

Le rendement après fiscalité dépend du régime choisi, de la situation personnelle de l’investisseur, de son taux d’imposition, du mode de détention et des amortissements ou charges déductibles. Deux personnes achetant le même bien peuvent donc obtenir un résultat après impôt différent. Le rendement net après fiscalité ne doit pas être utilisé comme un indicateur territorial universel. Pour approfondir ce sujet, consultez notre contenu consacré à la fiscalité des revenus locatifs ainsi que notre guide sur le fonctionnement de l’amortissement en LMNP.

Détail des 18 projets immobiliers analysés

Le tableau suivant présente les données projet par projet utilisées pour établir le classement par commune.

Ville	Type de projet	Coût total	Revenus locatifs annuels	Rendement brut
Saint-Quentin	Immeuble — 4 lots	166 398 €	20 640 €	12,4 %
Belfort	Appartement optimisé	65 840 €	8 160 €	12,4 %
Poitiers	Appartement rénové	115 188 €	13 392 €	11,6 %
Bully-les-Mines	Immeuble — 5 lots	309 808 €	35 640 €	11,5 %
Limoux	Immeuble — 14 lots	690 693 €	75 036 €	10,9 %
Alès	Immeuble — 6 lots	248 850 €	26 640 €	10,7 %
Saint-Étienne	Immeuble — 6 lots	275 660 €	29 004 €	10,5 %
Montluçon	Immeuble — 4 lots	271 470 €	27 360 €	10,1 %
Lunéville	Immeuble — 6 lots	322 180 €	32 340 €	10,0 %
Bogny-sur-Meuse	Immeuble — 6 lots	433 757 €	41 868 €	9,7 %
Aniche	Immeuble — 4 lots	175 208 €	16 680 €	9,5 %
Péronne	Immeuble — 4 lots	214 243 €	19 920 €	9,3 %
Roubaix	Immeuble — 3 lots	140 360 €	12 960 €	9,2 %
Hénin-Beaumont	Immeuble — 4 lots	403 360 €	36 960 €	9,2 %
Jouy-en-Josas	Immeuble — 4 lots	283 266 €	25 200 €	8,9 %
Mulhouse	Immeuble — 4 lots	424 850 €	37 080 €	8,7 %
Perpignan	Immeuble — 2 lots	130 709 €	11 400 €	8,7 %
Saint-Étienne	Appartement	54 988 €	4 200 €	7,6 %

Pourquoi les immeubles de rapport sont-ils très présents dans le classement ?

La majorité des opérations analysées sont des immeubles comprenant plusieurs lots. Cette typologie permet de mutualiser une partie des coûts d’acquisition et de travaux, tout en répartissant les revenus locatifs entre plusieurs logements. Un départ de locataire n’entraîne alors pas nécessairement la disparition de l’intégralité des revenus. L’investisseur conserve toutefois la responsabilité de l’ensemble du bâtiment, des parties communes et des éventuels travaux structurels. Pour comparer cette stratégie à l’achat d’un logement individuel, consultez notre analyse immeuble de rapport ou appartement classique : quel rendement choisir ? Vous pouvez également découvrir notre guide complet de l’immeuble de rapport.

Un rendement élevé signifie-t-il forcément un meilleur investissement ?

Non. Le rendement constitue un indicateur essentiel, mais il ne doit jamais être analysé seul. Une opération affichant 12 % brut peut être moins intéressante qu’une opération à 9 % si elle présente une vacance structurelle importante, des travaux mal anticipés ou une faible liquidité à la revente. Inversement, un rendement légèrement inférieur peut rester pertinent lorsque le bien bénéficie d’un emplacement solide, d’une demande locative diversifiée, d’une rénovation durable et d’un potentiel de valorisation à long terme. Avant de prendre une décision, il convient d’étudier au minimum les éléments suivants :

• la tension locative du quartier ;
• le profil des locataires recherchés ;
• le niveau de vacance observé ;
• la solvabilité moyenne des candidats ;
• le prix d’acquisition par rapport au marché local ;
• le coût réel des travaux ;
• la taxe foncière et les charges non récupérables ;
• la performance énergétique du bâtiment ;
• la facilité de gestion à distance ;
• le potentiel de revente du bien.

La réforme du DPE en 2026 doit notamment être intégrée à l’analyse des logements anciens. Un rendement attractif avant travaux peut fortement diminuer si une rénovation énergétique importante devient nécessaire pour maintenir le bien sur le marché locatif.

Comment utiliser ce baromètre pour choisir une ville ?

Ce classement doit servir de point de départ, et non de liste automatique de villes dans lesquelles acheter. Une commune bien classée indique que Cash Flow Positif y a identifié au moins une opération performante. Elle ne garantit pas que tous les biens disponibles dans cette ville offriront le même résultat. La bonne démarche consiste à :

1. définir le rendement minimum nécessaire pour atteindre votre objectif ;
2. déterminer votre budget et votre capacité de financement ;
3. sélectionner plusieurs marchés compatibles avec ce budget ;
4. analyser les quartiers et la demande locative locale ;
5. calculer le rendement brut, le rendement net et le cash-flow de chaque bien ;
6. tester plusieurs scénarios de vacance, de charges et de financement ;
7. vérifier la liquidité du bien et la stratégie de sortie.

Vous pouvez commencer par notre sélection des villes les plus rentables pour investir en France, puis utiliser notre simulateur de cash-flow locatif pour tester votre projet.

Méthodologie du baromètre Cash Flow Positif

Pour garantir une lecture claire et reproductible, le baromètre applique les règles méthodologiques suivantes.

Périmètre des données

Cette première édition publique repose sur 18 opérations pour lesquelles le coût du projet, le revenu locatif annuel, le rendement brut et la commune sont disponibles.

Calcul par commune

Lorsqu’une ville compte plusieurs projets, le rendement n’est pas obtenu en faisant une simple moyenne des pourcentages. Il est calculé à partir de la somme des loyers annuels divisée par la somme des coûts de projets.

Rendement brut pondéré de la ville = loyers annuels cumulés ÷ coûts cumulés des projets × 100

Traitement du rendement net

Aucun rendement net n’est publié tant que les charges réelles ne sont pas disponibles et comparables sur une période d’exploitation homogène. Cette règle empêche de présenter une estimation théorique comme une performance réellement obtenue.

Fréquence de mise à jour

Le baromètre est mis à jour chaque trimestre. Chaque nouvelle édition pourra intégrer :

• les nouveaux projets livrés ;
• les nouvelles communes couvertes ;
• l’évolution des loyers réellement encaissés ;
• les périodes de vacance constatées ;
• les charges annuelles non récupérables ;
• le rendement net d’exploitation ;
• l’évolution du cash-flow ;
• les travaux ou dépenses exceptionnelles.

Les limites à connaître avant de comparer les villes

Un baromètre construit à partir de projets effectivement sélectionnés ne représente pas la moyenne de tous les logements disponibles dans chaque commune. Il reflète les performances des opérations identifiées, négociées et optimisées par Cash Flow Positif. Les résultats peuvent notamment être influencés par :

• la sélection de biens présentant un potentiel supérieur à la moyenne ;
• la négociation du prix d’achat ;
• les travaux de rénovation ou de division ;
• l’optimisation des plans et des surfaces ;
• le choix du mode de location ;
• la qualité de la mise en location ;
• la période à laquelle le projet a été acquis.

Pour comprendre le processus de sélection, consultez notre article expliquant comment trouver un bien immobilier rentable ainsi que notre stratégie d’investissement locatif à haut rendement.

FAQ sur le rendement locatif par ville

Quelle ville affiche le meilleur rendement locatif dans ce baromètre ?

Saint-Quentin et Belfort arrivent en tête de cette édition avec un rendement brut constaté de 12,4 %. Ces résultats correspondent chacun à une opération précise et ne représentent pas la moyenne de l’ensemble du marché immobilier de ces communes.

Quel est le rendement brut moyen des projets analysés ?

Le rendement brut pondéré des 18 opérations analysées est de 10,04 %. Le calcul pondéré tient compte du montant de chaque projet et des revenus locatifs correspondants.

À partir de quel rendement un investissement locatif est-il intéressant ?

Il n’existe pas de seuil universel. Le rendement nécessaire dépend du coût du financement, des charges, de la fiscalité, du risque locatif, du montant des travaux et de l’objectif de l’investisseur. Un projet à 8 % bien sécurisé peut être préférable à un projet à 12 % reposant sur des hypothèses trop optimistes.

Le rendement brut permet-il de connaître le cash-flow ?

Non. Le cash-flow tient également compte des mensualités de crédit, des charges, des assurances, de la fiscalité et des dépenses d’exploitation. Deux projets affichant le même rendement brut peuvent générer des cash-flows très différents.

Pourquoi ne pas publier un rendement net estimé ?

Parce qu’un rendement net estimé à partir d’un taux forfaitaire de charges ne constitue pas un rendement constaté. Cash Flow Positif privilégie la publication de données réelles et comparables plutôt qu’une estimation pouvant masquer les différences entre les bâtiments et les modes d’exploitation.

À quelle fréquence le baromètre sera-t-il actualisé ?

Le baromètre du rendement locatif réel par ville est conçu pour être mis à jour chaque trimestre, avec l’ajout de nouveaux projets et l’actualisation progressive des données d’exploitation.

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Trouvez une opération adaptée à votre budget et à vos objectifs

Le classement d’une ville ne remplace pas l’analyse individuelle d’un projet. Cash Flow Positif étudie le bien, son emplacement, sa demande locative, ses travaux, son financement et ses charges afin de construire une stratégie cohérente avec votre situation. Vous souhaitez identifier les villes et les projets correspondant à votre capacité d’investissement ? Réalisez une première simulation d’investissement locatif ou prenez rendez-vous avec un expert Cash Flow Positif.