Loi Jeanbrun à Rouen en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité
La loi Jeanbrun à Rouen permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien fortement rénové, à condition de le louer nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Le dispositif Relance logement s’applique aux acquisitions réalisées en 2026-2028 selon les conditions prévues par la loi de finances 2026, avec plafonds de loyers et de ressources.
Rouen combine une croissance démographique soutenue, plus de 90 000 emplois dans la commune et une majorité très nette de ménages locataires. La loi Jeanbrun peut y correspondre à une stratégie patrimoniale longue, notamment pour un T2 ou T3 bien situé entre centre, gare, campus et pôles hospitaliers.
Pour comparer cette stratégie à la location meublée, consultez notre analyse loi Jeanbrun ou LMNP et notre baromètre du rendement locatif 2026.
Loi Jeanbrun Rouen : les informations clés
Nom officiel : dispositif Relance logement ;
Biens : logements situés dans des immeubles collectifs ;
Location : nue, résidence principale ;
Engagement : neuf ans minimum ;
Ancien : travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien dans le cadre prévu ;
Amortissement neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon le niveau de location ;
Amortissement ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 % selon le niveau de location ;
Prix moyen appartement : 2 543 €/m² au 1er juillet 2026 ;
Loyer moyen : 14,1 €/m² par mois ;
Rendement brut théorique du marché libre : environ 6,65 %.
Le rendement libre n’est pas le rendement d’une opération Jeanbrun. Le plafond fiscal peut conduire à un loyer inférieur au marché.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Rouen ?
Oui. Le dispositif Relance logement concerne les logements collectifs sur l’ensemble du territoire. Un appartement à Rouen peut donc être éligible dans le neuf ou dans l’ancien rénové si toutes les conditions sont respectées.
Le zonage reste important pour calculer les plafonds de loyers et de ressources. Le barème doit être vérifié à l’adresse exacte avant la signature du bail.
Quelles conditions respecter à Rouen ?
Acheter un logement éligible
Le bien doit entrer dans l’une des catégories prévues par le dispositif.
Choisir un logement collectif
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Louer le logement nu
La location meublée et le LMNP sont incompatibles pendant l’engagement.
Louer comme résidence principale
La location touristique ou saisonnière ne répond pas au dispositif.
Respecter neuf années de location
Une revente anticipée peut remettre en cause l’avantage fiscal, sauf exception légale.
Respecter le plafond de loyer
Le plafond dépend de la zone, de la surface et du niveau de location choisi.
Vérifier les ressources du locataire
Le revenu fiscal du foyer doit respecter le barème applicable.
Utiliser le régime réel
L’amortissement est pratiqué dans la catégorie des revenus fonciers au réel.
Quels logements sont éligibles à Rouen ?
Appartement neuf ou VEFA
Un appartement neuf en immeuble collectif peut entrer dans le dispositif. Il faut comparer le prix promoteur au marché local, au plafond de loyer, aux charges prévisionnelles et au potentiel de revente.
Appartement ancien avec travaux
Dans l’ancien, les travaux doivent répondre aux critères légaux et représenter au moins 30 % de la valeur du bien dans la voie concernée. Une simple rénovation décorative ne suffit pas.
audit énergétique ou étude technique ;
devis détaillés ;
vérification du seuil de travaux ;
DPE prévisionnel après rénovation ;
analyse de la copropriété ;
autorisations d’urbanisme et contraintes patrimoniales.
Au 1er juillet 2026, le prix moyen d’un appartement était estimé à 2 543 €/m², avec une fourchette de 1 671 à 3 591 €/m². Le loyer moyen atteignait 14,1 €/m² par mois.
Le plafond Jeanbrun peut réduire ce rendement avant fiscalité. Il faut donc mesurer l’économie fiscale face à la baisse de loyer, au financement, aux charges, aux travaux et à la vacance.
À Rouen, un T2 bien desservi peut offrir un bon compromis entre stabilité locative, revente et coût d’acquisition. Les studios très étudiants doivent être comparés au LMNP, tandis que les T3 peuvent mieux convenir à la location nue longue.
Marché immobilier de Rouen : chiffres utiles
117 662 habitants en 2023 ;
66 633 ménages ;
77 187 logements ;
9,7 % de logements vacants ;
27,2 % de ménages propriétaires ;
90 469 emplois au lieu de travail ;
une croissance annuelle moyenne de 1,1 % entre 2017 et 2023.
La demande locative rouennaise repose sur les étudiants, les internes et personnels de santé, les jeunes actifs, les salariés du tertiaire, des administrations, du commerce, de la logistique et des entreprises de la métropole. La profondeur du marché réduit la dépendance à un seul profil.
Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Rouen ?
Quartier / secteur
Profil
Stratégie à étudier
Vieux-Marché / Cathédrale
hypercentre patrimonial, commerces et forte demande
T2 ancien rénové avec contrôle patrimonial
Gare / Jouvenet
proximité des transports et clientèle active
T2/T3 en location intermédiaire
Saint-Sever
rive gauche, commerces et transports
T2/T3 pour actifs et couples
Préfecture / Pasteur
secteur central en renouvellement
T2 récent ou ancien rénové
Saint-Clément / Jardin des Plantes
quartier résidentiel et familial
T3 pour couples et familles
Mont-Saint-Aignan proche
demande universitaire à l’échelle métropolitaine
comparaison Jeanbrun/LMNP selon typologie
Grammont
prix plus accessibles et renouvellement urbain
projet intermédiaire avec analyse fine
Grand’Mare / Sapins
habitat collectif et forte hétérogénéité
projet social/intermédiaire après audit complet
Le choix doit être réalisé à l’échelle de la rue, de l’immeuble et du loyer plafonné.
Vieux-Marché / Cathédrale
Vieux-Marché / Cathédrale présente hypercentre patrimonial, commerces et forte demande. Ce secteur peut être étudié pour T2 ancien rénové avec contrôle patrimonial. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Gare / Jouvenet
Gare / Jouvenet présente proximité des transports et clientèle active. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 en location intermédiaire. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Saint-Sever
Saint-Sever présente rive gauche, commerces et transports. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 pour actifs et couples. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Préfecture / Pasteur
Préfecture / Pasteur présente secteur central en renouvellement. Ce secteur peut être étudié pour T2 récent ou ancien rénové. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Saint-Clément / Jardin des Plantes
Saint-Clément / Jardin des Plantes présente quartier résidentiel et familial. Ce secteur peut être étudié pour T3 pour couples et familles. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Mont-Saint-Aignan proche
Mont-Saint-Aignan proche présente demande universitaire à l’échelle métropolitaine. Ce secteur peut être étudié pour comparaison Jeanbrun/LMNP selon typologie. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Grammont
Grammont présente prix plus accessibles et renouvellement urbain. Ce secteur peut être étudié pour projet intermédiaire avec analyse fine. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Grand’Mare / Sapins
Grand’Mare / Sapins présente habitat collectif et forte hétérogénéité. Ce secteur peut être étudié pour projet social/intermédiaire après audit complet. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
L’économie fiscale obtenue pendant la location doit être comparée à la fiscalité de sortie. La durée de détention, les amortissements, les abattements et la valeur future du logement doivent être simulés.
Oui, pour les logements collectifs respectant les conditions nationales.
Peut-on acheter une maison ?
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Peut-on acheter dans l’ancien ?
Oui, si les travaux et la réhabilitation respectent les critères légaux.
Quel est le taux d’amortissement ?
Les taux varient selon le neuf ou l’ancien et le niveau intermédiaire, social ou très social.
Le loyer est-il libre ?
Non. Il doit respecter le plafond applicable à la localisation et au niveau choisi.
Peut-on faire du LMNP ?
Pas pendant l’engagement Jeanbrun, car le logement doit être loué nu.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Rouen ?
Cela dépend du prix, du loyer plafonné, des charges, du financement et de la durée de détention.
Faut-il privilégier le neuf ou l’ancien ?
Le neuf réduit généralement le risque travaux. L’ancien peut permettre une meilleure négociation et une création de valeur, avec davantage de risques techniques.
Faites étudier votre projet loi Jeanbrun à Rouen
L’amortissement ne compense pas un prix excessif, un loyer trop faible, une copropriété coûteuse ou une mauvaise stratégie de revente.
Cash Flow Positif peut analyser le quartier, le prix, les travaux, le plafond de loyer, le financement et la fiscalité. Prenez rendez-vous avec un expert.
