Loi Jeanbrun à Le Havre en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité
La loi Jeanbrun à Le Havre permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien fortement rénové, à condition de le louer nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Le dispositif Relance logement s’applique aux acquisitions réalisées en 2026-2028 selon les conditions prévues par la loi de finances 2026, avec plafonds de loyers et de ressources.
Le Havre offre un prix moyen inférieur à Rouen et Caen et un rendement brut théorique élevé pour une grande ville normande. La loi Jeanbrun peut y être pertinente pour un T2 ou T3, mais la vacance de 10,9 % et les écarts entre quartiers exigent une sélection rigoureuse.
Pour comparer cette stratégie à la location meublée, consultez notre analyse loi Jeanbrun ou LMNP et notre baromètre du rendement locatif 2026.
Loi Jeanbrun Le Havre : les informations clés
Nom officiel : dispositif Relance logement ;
Biens : logements situés dans des immeubles collectifs ;
Location : nue, résidence principale ;
Engagement : neuf ans minimum ;
Ancien : travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien dans le cadre prévu ;
Amortissement neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon le niveau de location ;
Amortissement ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 % selon le niveau de location ;
Prix moyen appartement : 1 919 €/m² au 1er juillet 2026 ;
Loyer moyen : 13,6 €/m² par mois ;
Rendement brut théorique du marché libre : environ 8,50 %.
Le rendement libre n’est pas le rendement d’une opération Jeanbrun. Le plafond fiscal peut conduire à un loyer inférieur au marché.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Le Havre ?
Oui. Le dispositif Relance logement concerne les logements collectifs sur l’ensemble du territoire. Un appartement à Le Havre peut donc être éligible dans le neuf ou dans l’ancien rénové si toutes les conditions sont respectées.
Le zonage reste important pour calculer les plafonds de loyers et de ressources. Le barème doit être vérifié à l’adresse exacte avant la signature du bail.
Quelles conditions respecter à Le Havre ?
Acheter un logement éligible
Le bien doit entrer dans l’une des catégories prévues par le dispositif.
Choisir un logement collectif
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Louer le logement nu
La location meublée et le LMNP sont incompatibles pendant l’engagement.
Louer comme résidence principale
La location touristique ou saisonnière ne répond pas au dispositif.
Respecter neuf années de location
Une revente anticipée peut remettre en cause l’avantage fiscal, sauf exception légale.
Respecter le plafond de loyer
Le plafond dépend de la zone, de la surface et du niveau de location choisi.
Vérifier les ressources du locataire
Le revenu fiscal du foyer doit respecter le barème applicable.
Utiliser le régime réel
L’amortissement est pratiqué dans la catégorie des revenus fonciers au réel.
Quels logements sont éligibles à Le Havre ?
Appartement neuf ou VEFA
Un appartement neuf en immeuble collectif peut entrer dans le dispositif. Il faut comparer le prix promoteur au marché local, au plafond de loyer, aux charges prévisionnelles et au potentiel de revente.
Appartement ancien avec travaux
Dans l’ancien, les travaux doivent répondre aux critères légaux et représenter au moins 30 % de la valeur du bien dans la voie concernée. Une simple rénovation décorative ne suffit pas.
audit énergétique ou étude technique ;
devis détaillés ;
vérification du seuil de travaux ;
DPE prévisionnel après rénovation ;
analyse de la copropriété ;
autorisations d’urbanisme et contraintes patrimoniales.
Au 1er juillet 2026, le prix moyen d’un appartement était estimé à 1 919 €/m², avec une fourchette de 1 265 à 2 745 €/m². Le loyer moyen atteignait 13,6 €/m² par mois.
Le plafond Jeanbrun peut réduire ce rendement avant fiscalité. Il faut donc mesurer l’économie fiscale face à la baisse de loyer, au financement, aux charges, aux travaux et à la vacance.
Un projet Jeanbrun au Havre doit privilégier la demande résidentielle stable. Les secteurs centraux, Danton, Saint-Vincent ou les abords de la gare peuvent offrir davantage de polyvalence. Les copropriétés très bon marché doivent être auditées avec soin.
Marché immobilier de Le Havre : chiffres utiles
166 687 habitants en 2023 ;
83 155 ménages ;
95 653 logements ;
10,9 % de logements vacants ;
38,8 % de ménages propriétaires ;
73 438 emplois au lieu de travail ;
une baisse annuelle moyenne de 0,3 % entre 2017 et 2023.
La demande locative havraise repose sur le port, l’industrie, la logistique, l’énergie, les services, la santé, les étudiants et les salariés des grands employeurs du territoire. Le marché résidentiel à l’année doit être distingué des logiques touristiques ou littorales.
Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Le Havre ?
Quartier / secteur
Profil
Stratégie à étudier
Centre reconstruit
patrimoine Perret, commerces et services
T2/T3 ancien rénové avec contrôle patrimonial
Danton
proximité de la gare et renouvellement urbain
T2 pour actifs mobiles
Saint-Vincent
quartier résidentiel proche du littoral
T2/T3 en location intermédiaire
Sainte-Adresse proche
secteur patrimonial et résidentiel
T2/T3 avec logique longue
Sanvic
marché résidentiel et familial
T3 pour couples et familles
Graville
prix plus accessibles et habitat varié
ancien rénové avec analyse de la rue
Aplemont
quartier résidentiel plus accessible
T2/T3 en location nue
Caucriauville / Mont-Gaillard
prix faibles mais forte hétérogénéité
projet social/intermédiaire après audit complet
Le choix doit être réalisé à l’échelle de la rue, de l’immeuble et du loyer plafonné.
Centre reconstruit
Centre reconstruit présente patrimoine Perret, commerces et services. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 ancien rénové avec contrôle patrimonial. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Danton
Danton présente proximité de la gare et renouvellement urbain. Ce secteur peut être étudié pour T2 pour actifs mobiles. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Saint-Vincent
Saint-Vincent présente quartier résidentiel proche du littoral. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 en location intermédiaire. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Sainte-Adresse proche
Sainte-Adresse proche présente secteur patrimonial et résidentiel. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 avec logique longue. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Sanvic
Sanvic présente marché résidentiel et familial. Ce secteur peut être étudié pour T3 pour couples et familles. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Graville
Graville présente prix plus accessibles et habitat varié. Ce secteur peut être étudié pour ancien rénové avec analyse de la rue. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Aplemont
Aplemont présente quartier résidentiel plus accessible. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 en location nue. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Caucriauville / Mont-Gaillard
Caucriauville / Mont-Gaillard présente prix faibles mais forte hétérogénéité. Ce secteur peut être étudié pour projet social/intermédiaire après audit complet. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
L’économie fiscale obtenue pendant la location doit être comparée à la fiscalité de sortie. La durée de détention, les amortissements, les abattements et la valeur future du logement doivent être simulés.
Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Le Havre
Oui, pour les logements collectifs respectant les conditions nationales.
Peut-on acheter une maison ?
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Peut-on acheter dans l’ancien ?
Oui, si les travaux et la réhabilitation respectent les critères légaux.
Quel est le taux d’amortissement ?
Les taux varient selon le neuf ou l’ancien et le niveau intermédiaire, social ou très social.
Le loyer est-il libre ?
Non. Il doit respecter le plafond applicable à la localisation et au niveau choisi.
Peut-on faire du LMNP ?
Pas pendant l’engagement Jeanbrun, car le logement doit être loué nu.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Le Havre ?
Cela dépend du prix, du loyer plafonné, des charges, du financement et de la durée de détention.
Faut-il privilégier le neuf ou l’ancien ?
Le neuf réduit généralement le risque travaux. L’ancien peut permettre une meilleure négociation et une création de valeur, avec davantage de risques techniques.
Faites étudier votre projet loi Jeanbrun à Le Havre
L’amortissement ne compense pas un prix excessif, un loyer trop faible, une copropriété coûteuse ou une mauvaise stratégie de revente.
Cash Flow Positif peut analyser le quartier, le prix, les travaux, le plafond de loyer, le financement et la fiscalité. Prenez rendez-vous avec un expert.
