Loi Jeanbrun à Brest en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité
La loi Jeanbrun à Brest permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien fortement rénové, à condition de le louer nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Le dispositif Relance logement s’applique aux acquisitions prévues par la loi de finances 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028, avec plafonds de loyers et de ressources.
Brest offre un meilleur équilibre prix-demande que Rennes, avec une vacance de 6,5 %, plus de 85 000 emplois et une forte base universitaire, militaire, navale et hospitalière. La loi Jeanbrun peut convenir à un T2 ou T3 recherchant une location nue stable.
Pour comparer cette stratégie à la location meublée, consultez notre comparatif loi Jeanbrun ou LMNP et notre baromètre du rendement locatif 2026.
Loi Jeanbrun Brest : les informations clés
Nom officiel : dispositif Relance logement ;
Biens : logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs ;
Location : nue, résidence principale ;
Engagement : neuf ans minimum ;
Ancien : travaux représentant au moins 30 % du prix dans la voie concernée et critères de réhabilitation lourde ;
Amortissement neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % ;
Amortissement ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 % ;
Prix moyen appartement : 2 467 €/m² au 1er juillet 2026 ;
Loyer moyen : 12,8 €/m²/mois ;
Rendement brut théorique du marché libre : environ 6,23 %.
Le rendement du marché libre n’est pas le rendement d’une opération Jeanbrun. Le plafond fiscal peut conduire à un loyer inférieur.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Brest ?
Oui. Le dispositif concerne les logements collectifs situés en France. Un appartement à Brest peut donc être éligible dans le neuf ou dans l’ancien rénové si toutes les conditions sont respectées.
Les plafonds de loyers et de ressources restent liés au zonage et au niveau de location choisi. Le barème applicable doit être vérifié avant la signature du bail.
Quelles conditions respecter à Brest ?
Acheter un logement éligible
Le bien doit entrer dans l’une des catégories prévues par le dispositif.
Choisir un logement collectif
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Louer le logement nu
Le LMNP et la location meublée sont incompatibles pendant l’engagement.
Louer comme résidence principale
La location touristique ou saisonnière n’est pas compatible.
Respecter neuf années de location
Une revente anticipée peut remettre en cause l’avantage fiscal.
Respecter le plafond de loyer
Le plafond dépend de la localisation, de la surface et du niveau choisi.
Vérifier les ressources du locataire
Le revenu fiscal du ménage doit respecter le barème applicable.
Déclarer au régime réel
L’amortissement s’applique dans la catégorie des revenus fonciers au réel.
Quels logements sont éligibles à Brest ?
Appartement neuf ou VEFA
Un appartement neuf en immeuble collectif peut être éligible. Il faut comparer le prix promoteur au marché local, au plafond de loyer, aux charges prévisionnelles et au potentiel de revente.
Appartement ancien avec travaux
L’ancien peut être éligible lorsque les travaux respectent les critères légaux et représentent au moins 30 % du prix d’acquisition dans la voie concernée. Une rénovation seulement décorative ne suffit pas.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun à Brest ?
La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 %. La base amortissable correspond donc, de manière simplifiée, à 80 % du montant retenu.
Base amortissable simplifiée = montant retenu × 80 %.
Type de logement
Intermédiaire
Social
Très social
Neuf / VEFA
3,5 %
4,5 %
5,5 %
Ancien éligible
3 %
3,5 %
4 %
Le taux maximal n’est pas automatiquement le meilleur scénario. Il faut comparer l’amortissement supplémentaire à la baisse de loyer imposée.
Exemple d’un appartement neuf Jeanbrun à Brest
Prenons un appartement neuf acheté 220 000 €, hors frais.
Base amortissable : 220 000 € × 80 % = 176 000 €.
Niveau
Taux
Amortissement annuel théorique
Intermédiaire
3,5 %
6 160 €
Social
4,5 %
7 920 €
Très social
5,5 %
9 680 €
Exemple d’un appartement ancien rénové à Brest
Prenons un appartement acheté 160 000 € avec 54 000 € de travaux. Les travaux représentent environ 33.8 % du prix d’acquisition.
Au 1er juillet 2026, le prix moyen d’un appartement était estimé à 2 467 €/m², avec une fourchette de 1 623 à 3 565 €/m². Le loyer moyen atteignait 12,8 €/m² par mois.
Le plafond Jeanbrun peut réduire ce rendement avant fiscalité. La bonne comparaison porte donc sur la baisse de loyer, l’économie fiscale, le financement, les charges, les travaux et la vacance.
Le T2 bien situé peut être le produit le plus polyvalent à Brest. Les studios proches des campus peuvent mieux correspondre au LMNP, tandis qu’un T3 rénové dans un secteur résidentiel peut être cohérent avec un engagement Jeanbrun de neuf ans.
Marché immobilier de Brest : chiffres utiles
142 346 habitants en 2023 ;
77 236 ménages ;
86 432 logements ;
6,5 % de logements vacants ;
42,6 % de ménages propriétaires ;
85 354 emplois au lieu de travail ;
une croissance annuelle moyenne de 0,3 % entre 2017 et 2023.
La demande brestoise provient des étudiants, des personnels de santé, de la Marine, du naval, de la défense, de la recherche, du numérique et des services. La population locataire est importante et le marché dispose d’une profondeur suffisante pour ne pas dépendre uniquement des étudiants.
Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Brest ?
Quartier / secteur
Profil
Stratégie à étudier
Siam / Centre
services, tramway et forte demande
T2 ancien rénové ou collectif récent
Saint-Martin
quartier central et étudiant
T2 avec comparaison Jeanbrun/LMNP
Recouvrance
prix variables et renouvellement urbain
ancien rénové avec analyse fine
Lambézellec
secteur résidentiel et familial
T3 en location longue
Saint-Marc
quartier résidentiel recherché
T2/T3 pour actifs et couples
Bellevue
campus et habitat collectif
T2/T3 avec audit de copropriété
Europe
prix plus accessibles
projet intermédiaire avec contrôle des charges
Kerourien / Keredern
ticket d’entrée faible mais hétérogénéité
projet social/intermédiaire après audit complet
Le choix doit être réalisé à l’échelle de la rue et de l’immeuble.
Siam / Centre
Siam / Centre présente services, tramway et forte demande. Ce secteur peut être étudié pour T2 ancien rénové ou collectif récent. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Saint-Martin
Saint-Martin présente quartier central et étudiant. Ce secteur peut être étudié pour T2 avec comparaison Jeanbrun/LMNP. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Recouvrance
Recouvrance présente prix variables et renouvellement urbain. Ce secteur peut être étudié pour ancien rénové avec analyse fine. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Lambézellec
Lambézellec présente secteur résidentiel et familial. Ce secteur peut être étudié pour T3 en location longue. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Saint-Marc
Saint-Marc présente quartier résidentiel recherché. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 pour actifs et couples. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Bellevue
Bellevue présente campus et habitat collectif. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 avec audit de copropriété. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Europe
Europe présente prix plus accessibles. Ce secteur peut être étudié pour projet intermédiaire avec contrôle des charges. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Kerourien / Keredern
Kerourien / Keredern présente ticket d’entrée faible mais hétérogénéité. Ce secteur peut être étudié pour projet social/intermédiaire après audit complet. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Les amortissements doivent être simulés sur toute la durée de détention. Une économie fiscale pendant la location peut modifier la plus-value imposable lors de la revente.
Oui, pour les logements collectifs respectant les conditions nationales.
Peut-on acheter une maison ?
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Peut-on acheter dans l’ancien ?
Oui, lorsque les travaux et la réhabilitation respectent les critères légaux.
Quel est le taux d’amortissement ?
Les taux varient selon le neuf ou l’ancien et le niveau intermédiaire, social ou très social.
Le loyer est-il libre ?
Non. Il doit respecter le plafond applicable.
Peut-on faire du LMNP ?
Pas pendant l’engagement Jeanbrun.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Brest ?
Cela dépend du prix, du loyer plafonné, du financement, des charges et de la durée de détention.
Faut-il privilégier le neuf ou l’ancien ?
Le neuf réduit généralement le risque travaux. L’ancien peut offrir une meilleure négociation et une création de valeur, avec plus de risques techniques.
Faites étudier votre projet loi Jeanbrun à Brest
L’amortissement ne compense pas un prix excessif, un loyer trop faible, une copropriété coûteuse ou une mauvaise stratégie de revente.
Cash Flow Positif peut analyser le quartier, le prix, les travaux, le plafond de loyer, le financement et la fiscalité. Prenez rendez-vous avec un expert.
