Charges déductibles des revenus fonciers en 2026 : liste complète

Lorsqu’un logement est loué vide sous le régime réel, le propriétaire peut déduire certaines dépenses de ses loyers imposables.

Ces charges déductibles peuvent comprendre les intérêts du crédit immobilier, les assurances, la taxe foncière, les frais de gestion, les charges de copropriété et certains travaux.

Le principe paraît simple :

Revenus fonciers imposables = loyers encaissés moins charges déductibles

Toutes les dépenses payées par un propriétaire ne sont toutefois pas déductibles.

Le remboursement du capital d’un crédit, les travaux d’agrandissement, les frais personnels ou les dépenses récupérables auprès du locataire ne peuvent pas être retranchés automatiquement des loyers.

Une erreur de qualification peut entraîner un redressement fiscal. Il est donc nécessaire d’identifier précisément la nature de chaque dépense et de conserver les justificatifs correspondants.

Ce guide présente la liste des principales charges déductibles des revenus fonciers en 2026, les conditions à respecter et les dépenses qui doivent rester exclues.

Pour comprendre le choix du régime d’imposition, consultez d’abord notre comparatif micro-foncier ou régime réel.

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Les principales charges déductibles sont les suivantes :

Catégorie	Exemples
Frais de gestion	Honoraires d’agence, administrateur de biens, frais de procédure
Assurances	Propriétaire non occupant, loyers impayés, assurance emprunteur
Impôts locaux	Taxe foncière hors taxes récupérables
Copropriété	Provisions versées au syndic avec régularisation ultérieure
Travaux	Réparation, entretien et certaines améliorations
Financement	Intérêts d’emprunt et frais directement liés au prêt
Charges locatives impayées	Dépenses non récupérées lors du départ du locataire
Autres dépenses	Certaines indemnités d’éviction et certains frais de relogement

La liste des charges admises est principalement fixée par l’article 31 du Code général des impôts. Elle comprend notamment les réparations, les primes d’assurance, les provisions de copropriété, certains impôts, les frais de gestion et les intérêts d’emprunt.

Faut-il être au régime réel pour déduire ses charges ?

Oui.

La déduction des dépenses pour leur montant réel est réservée aux propriétaires relevant du régime réel des revenus fonciers.

Au micro-foncier, l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %. Cet abattement remplace l’ensemble des charges.

Un propriétaire imposé au micro-foncier ne peut donc pas déduire séparément :

ses intérêts d’emprunt ;
sa taxe foncière ;
ses assurances ;
ses travaux ;
ses frais de gestion ;
ses charges de copropriété.

Les loyers provenant d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime réel permet de retrancher les dépenses admises, tandis que le micro-foncier applique uniquement l’abattement forfaitaire.

Quelles conditions faut-il respecter pour déduire une charge ?

Une dépense ne devient pas déductible uniquement parce qu’elle concerne un logement locatif.

Elle doit respecter plusieurs conditions.

La dépense doit concerner un revenu foncier imposable

La charge doit être engagée pour l’acquisition ou la conservation d’un revenu provenant d’une location nue.

Les dépenses relatives à un logement occupé gratuitement par le propriétaire ou réservé à son usage personnel ne sont normalement pas déductibles.

La dépense doit être réellement supportée par le propriétaire

Le propriétaire ne peut pas déduire une dépense entièrement payée par le locataire, une assurance ou un autre organisme.

Il ne peut pas non plus déduire une charge qui lui a été remboursée sans intégrer correctement ce remboursement dans son calcul fiscal.

La dépense doit être payée pendant l’année concernée

En principe, une charge est déclarée au titre de l’année durant laquelle elle a effectivement été payée.

La date de la facture ne suffit donc pas toujours.

Une facture datée de décembre 2026 mais payée en janvier 2027 sera généralement prise en compte avec les revenus de 2027.

Des règles particulières existent notamment pour les impôts et les provisions de copropriété.

La dépense doit pouvoir être justifiée

Le propriétaire doit conserver :

la facture ;
le contrat ;
la preuve du paiement ;
l’adresse du logement ;
la nature détaillée de la prestation ;
les éventuels appels de fonds ;
le tableau d’amortissement du prêt ;
les documents transmis par le syndic.

Une estimation personnelle ou une dépense payée sans justificatif suffisamment précis peut être refusée.

La dépense ne doit pas être déduite deux fois

Une charge ne peut pas être comptabilisée simultanément :

parmi les travaux déductibles ;
dans les provisions de copropriété ;
dans la base d’un amortissement fiscal ;
dans une autre catégorie de dépenses.

Ce principe est particulièrement important pour les travaux réalisés dans un logement relevant du dispositif Jeanbrun.

Les frais de gestion sont-ils déductibles ?

Oui.

Les frais payés à des professionnels pour gérer le logement sont généralement déductibles pour leur montant réel.

Cela peut notamment comprendre :

les honoraires d’une agence de gestion locative ;
les frais de mise en location supportés par le bailleur ;
les honoraires d’un administrateur de biens ;
la rémunération d’un gardien ou d’un concierge supportée par le propriétaire ;
certaines commissions de gestion ;
certains honoraires de conseil ;
les frais de procédure liés au logement ;
les honoraires d’avocat, d’huissier ou de commissaire de justice liés à un litige locatif.

Les rémunérations, honoraires, commissions et frais de procédure effectivement supportés par le propriétaire sont admis en déduction pour leur montant réel.

Exemple

Loyers annuels : 12 000 €

Honoraires de gestion : 7 % des loyers

Montant payé à l’agence :

12 000 € × 7 % = 840 €

Le propriétaire peut déduire 840 € de ses revenus fonciers si cette somme a été réellement payée et correctement justifiée.

Qu’est-ce que le forfait de 20 € par local ?

En plus de certains frais déduits pour leur montant réel, le régime foncier prévoit un forfait de 20 € par local pour couvrir les autres frais de gestion.

Ce forfait peut notamment représenter des dépenses administratives comme :

la correspondance ;
les appels téléphoniques ;
la papeterie ;
certains déplacements ;
de petites dépenses administratives non déduites séparément.

Le montant reste fixé à 20 € par local, même si les dépenses réellement supportées sont plus élevées.

Un appartement et ses dépendances immédiates louées au même locataire constituent généralement un seul local pour cette déduction. Les autres frais de gestion sont couverts par un forfait de 20 € par local.

Exemple

Un propriétaire loue :

un appartement avec une cave au même locataire ;
un second appartement à un autre locataire.

Il possède deux locaux au sens de cette déduction.

Forfait déductible :

2 × 20 € = 40 €

Les assurances sont-elles déductibles ?

Oui.

Les primes d’assurance liées au logement loué peuvent être déduites des revenus fonciers.

Sont notamment concernées :

l’assurance propriétaire non occupant ;
l’assurance contre les loyers impayés ;
l’assurance incendie ;
l’assurance dégâts des eaux ;
l’assurance contre le vol et le vandalisme ;
l’assurance responsabilité civile du propriétaire ;
certaines assurances liées à l’emprunt immobilier.

Le BOFiP admet notamment la déduction des contrats couvrant les incendies, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, actes de vandalisme, responsabilité civile, impayés de loyers et garanties d’emprunt.

Assurance propriétaire non occupant

L’assurance propriétaire non occupant, souvent appelée assurance PNO, protège le bailleur contre les risques liés au logement.

La prime est déductible lorsqu’elle concerne le bien loué et qu’elle est supportée par le propriétaire.

Garantie des loyers impayés

La prime d’une assurance contre les loyers impayés est également déductible.

Les éventuelles indemnités versées par l’assureur pour remplacer des loyers impayés constituent en revanche des recettes foncières imposables.

Assurance emprunteur

Les cotisations d’assurance garantissant le remboursement du crédit peuvent être déduites lorsqu’elles se rapportent à un emprunt dont les intérêts sont eux-mêmes déductibles.

La taxe foncière est-elle déductible ?

Oui, mais pas nécessairement dans son intégralité.

La taxe foncière due pour un logement loué peut être déduite des revenus fonciers.

Certaines taxes annexes liées à la propriété peuvent également être admises.

La taxe foncière et certaines taxes additionnelles figurent parmi les impôts déductibles du revenu foncier.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est-elle déductible ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ou TEOM, est normalement récupérable auprès du locataire.

Elle ne constitue donc pas une charge définitive du propriétaire et doit être retirée du montant déduit.

Exemple

Taxe foncière totale : 1 300 €

Dont TEOM : 230 €

Montant normalement déductible :

1 300 € moins 230 € = 1 070 €

Le propriétaire déduit 1 070 € et récupère, si les conditions le permettent, les 230 € de TEOM auprès du locataire.

Les impôts qui incombent normalement à l’occupant ne sont pas déductibles comme charges supportées définitivement par le propriétaire.

Quels impôts ne sont pas déductibles ?

Ne sont notamment pas déductibles comme charges foncières :

l’impôt sur le revenu ;
les droits de mutation payés lors de l’acquisition ;
les taxes normalement dues par l’occupant ;
les pénalités fiscales ;
les impôts sans lien direct avec la propriété louée.

Comment déduire les charges de copropriété ?

Le traitement des charges de copropriété s’effectue en deux étapes.

Première étape : déduction des provisions payées au syndic

Le propriétaire déduit les provisions pour charges de copropriété versées au syndic pendant l’année.

Cette déduction est effectuée sans attendre que le syndic communique la répartition définitive des dépenses.

Les provisions versées sont déductibles l’année de leur paiement au syndic.

Deuxième étape : régularisation l’année suivante

Après l’approbation des comptes de la copropriété, le propriétaire doit identifier dans les provisions précédemment déduites :

les dépenses réellement déductibles ;
les dépenses non déductibles ;
les charges récupérables auprès du locataire ;
l’éventuel solde créditeur.

Les fractions non déductibles ou récupérables doivent être réintégrées dans le revenu foncier de l’année suivante.

La régularisation est obligatoire après la ventilation définitive des charges par le syndic.

Exemple de régularisation des charges de copropriété

En 2026, un propriétaire verse 1 800 € de provisions au syndic.

Il déduit les 1 800 € de ses revenus fonciers de 2026.

En 2027, le décompte définitif révèle que ces provisions comprenaient :

1 200 € de charges déductibles ;
400 € de charges récupérables auprès du locataire ;
200 € de dépenses non déductibles.

Le montant à régulariser est de :

400 € + 200 € = 600 €

Le propriétaire doit réintégrer 600 € dans sa déclaration relative aux revenus de 2027.

Il ne doit pas déduire à nouveau les 1 200 € déjà pris en compte au travers des provisions de 2026.

Les travaux de réparation sont-ils déductibles ?

Oui.

Les dépenses de réparation ont pour objet de remettre ou de maintenir un logement en bon état sans en modifier profondément la structure, la consistance ou l’équipement initial.

Peuvent notamment être concernés :

la réparation d’une toiture ;
la remise en état d’une installation électrique ;
la réparation d’une chaudière ;
la remise en état de la plomberie ;
le remplacement d’un équipement hors d’usage ;
la réparation de fenêtres ;
le traitement d’une fuite ;
la remise en état de peintures dégradées ;
la réparation d’un ascenseur ou d’un équipement collectif.

Les dépenses de réparation et d’entretien relatives aux immeubles loués sont admises en déduction lorsqu’elles sont effectivement supportées par le propriétaire.

Les dépenses d’entretien sont-elles déductibles ?

Oui.

Les travaux d’entretien ont pour objet de conserver le logement en bon état et de prévenir sa dégradation.

Il peut notamment s’agir :

du nettoyage d’une toiture ;
de l’entretien d’une chaudière ;
du ramonage supporté par le propriétaire lorsqu’il lui incombe ;
de la révision d’équipements ;
de petits travaux de remise en état ;
du traitement préventif de certains éléments du bâtiment.

La dépense doit réellement incomber au propriétaire.

Les réparations normalement à la charge du locataire ne sont pas automatiquement déductibles lorsqu’elles sont volontairement payées par le bailleur.

Les réparations locatives sont-elles déductibles ?

En principe, non lorsqu’elles incombent normalement au locataire.

Les réparations locatives comprennent les petites dépenses d’entretien courant et les réparations liées à l’usage du logement.

Elles peuvent toutefois être admises dans certaines situations, notamment lorsqu’elles sont :

rendues nécessaires par la vétusté ;
occasionnées par un vice de construction ;
engagées avant l’arrivée d’un nouveau locataire ;
impossibles à récupérer auprès d’un locataire parti ;
supportées par le propriétaire dans une situation particulière prévue par les règles fiscales.

Le BOFiP rappelle que les réparations locatives payées par le propriétaire ne sont en principe pas déductibles, sauf situations particulières.

Les travaux d’amélioration sont-ils déductibles ?

Certaines dépenses d’amélioration réalisées dans un logement d’habitation sont déductibles.

Une amélioration apporte au logement un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes, sans modifier sa structure.

Peuvent notamment être concernés, selon la nature exacte du chantier :

l’installation d’un chauffage plus performant ;
l’installation ou la rénovation d’une salle d’eau ;
l’amélioration de l’installation électrique ;
l’amélioration de l’isolation ;
l’installation d’une ventilation ;
la modernisation de certains équipements ;
des travaux d’accessibilité.

La qualification doit être réalisée à partir du chantier dans son ensemble.

Un travail présenté comme une amélioration peut être requalifié en reconstruction lorsqu’il modifie profondément le logement.

Quels travaux ne sont pas déductibles ?

Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Cela concerne notamment les travaux qui :

créent une nouvelle surface ;
augmentent le volume du bâtiment ;
modifient fortement le gros œuvre ;
transforment profondément l’organisation des locaux ;
équivalent à la reconstruction d’un logement ;
créent un logement entièrement nouveau ;
ajoutent un étage ou une extension.

L’administration précise que les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers.

Exemple

Un propriétaire transforme un grenier non habitable en appartement indépendant.

Les travaux comprennent :

la création d’un plancher ;
la modification de la charpente ;
la création de fenêtres ;
l’installation complète des réseaux ;
la création d’une nouvelle surface habitable.

Le chantier risque d’être qualifié de reconstruction ou d’agrandissement.

Les dépenses ne doivent pas être déduites comme de simples travaux d’amélioration.

Les différentes catégories seront détaillées dans notre guide sur les travaux déductibles des revenus fonciers.

Les honoraires d’architecte sont-ils déductibles ?

Ils peuvent l’être lorsqu’ils sont directement liés à des travaux eux-mêmes déductibles.

Les honoraires versés à un architecte pour :

établir les plans ;
contrôler les devis ;
surveiller le chantier ;
diriger les travaux ;

peuvent être ajoutés aux dépenses déductibles lorsque les travaux principaux sont admis.

Les frais accessoires liés à des travaux déductibles, dont certains honoraires d’architecte, peuvent être déduits dans les mêmes conditions.

À l’inverse, des honoraires liés à une construction ou à un agrandissement non déductible suivent généralement le traitement fiscal de ces travaux.

Peut-on déduire des travaux réalisés avant la première location ?

Oui, sous conditions.

Les dépenses peuvent être déduites lorsque le logement est destiné à être loué nu après les travaux.

Le propriétaire doit pouvoir démontrer son intention réelle de louer le bien.

Il est recommandé de conserver :

les annonces de mise en location ;
un mandat confié à une agence ;
les échanges avec des candidats ;
le futur bail ;
les justificatifs de l’état du logement ;
les factures des travaux ;
les preuves indiquant que le logement n’était pas réservé à un usage personnel.

L’administration admet la déduction de certaines dépenses payées avant la première location lorsque le propriétaire indique clairement son intention de louer le bien nu après les travaux.

Peut-on déduire son propre travail ?

Non.

Un propriétaire qui réalise lui-même les travaux ne peut pas déduire la valeur de son temps de travail.

Il ne peut pas créer une facture à son propre nom ni valoriser les heures consacrées au chantier.

Les matériaux qu’il achète peuvent en revanche être pris en compte lorsqu’ils concernent des travaux fiscalement déductibles et que les factures sont conservées.

Exemple

Un propriétaire repeint lui-même un appartement.

Il achète pour 900 € de peinture et de matériel.

Il estime avoir travaillé pendant 60 heures et valorise son travail à 30 € de l’heure.

Il peut éventuellement déduire les 900 € de fournitures si les conditions sont respectées.

Il ne peut pas ajouter :

60 × 30 € = 1 800 €

La valeur de son travail personnel n’est pas une dépense effectivement payée à un tiers.

Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles ?

Oui.

Les intérêts peuvent être déduits lorsqu’ils se rapportent à un emprunt contracté pour :

acheter le logement ;
construire un bien destiné à la location ;
conserver la propriété ;
réparer le logement ;
améliorer le logement ;
reconstruire ou agrandir un immeuble destiné à produire des revenus fonciers.

Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, à la conservation, à la construction, à la réparation ou à l’amélioration d’un immeuble loué sont déductibles au régime réel.

Seuls les intérêts sont déductibles

La mensualité du crédit se compose généralement :

d’une part de capital ;
d’une part d’intérêts ;
de l’assurance emprunteur.

Le remboursement du capital ne peut pas être déduit.

Exemple

Mensualités annuelles versées à la banque : 9 600 €

Répartition :

capital remboursé : 6 300 € ;
intérêts : 2 900 € ;
assurance emprunteur : 400 €.

Montant potentiellement déductible :

2 900 € + 400 € = 3 300 €

Les 6 300 € de capital ne sont pas déductibles.

Quels frais liés au crédit sont déductibles ?

Certains frais directement attachés à un emprunt déductible peuvent suivre le même traitement que les intérêts.

Selon leur nature et leur lien avec le prêt, cela peut notamment concerner :

l’assurance emprunteur ;
les frais de dossier bancaire ;
certaines commissions ;
certains frais de garantie ;
les frais d’inscription hypothécaire ;
certaines dépenses liées à la constitution des sûretés.

La déductibilité suppose que le prêt finance une opération liée à un logement productif de revenus fonciers.

Les intérêts et frais de financement seront détaillés dans notre guide sur les intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.

Les frais de notaire sont-ils déductibles ?

Les frais d’acquisition du logement ne sont pas déductibles des revenus fonciers comme des charges courantes.

Cela concerne notamment :

les droits de mutation ;
les émoluments liés à l’acte d’achat ;
les taxes d’acquisition ;
le prix du logement.

Il faut toutefois distinguer les frais d’acquisition du logement des frais directement liés à la mise en place du prêt.

Certains frais bancaires ou de garantie peuvent être déductibles avec les intérêts, tandis que les droits de mutation restent exclus.

Les droits de mutation ne figurent pas parmi les impôts déductibles des revenus fonciers.

Les charges récupérables sur le locataire sont-elles déductibles ?

En principe, non.

Une charge récupérable est une dépense payée initialement par le propriétaire mais remboursable par le locataire.

Elle ne constitue donc pas une charge définitive du bailleur.

Cela peut concerner :

l’eau ;
le chauffage collectif ;
l’entretien de certaines parties communes ;
la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
certaines petites dépenses d’entretien.

Le propriétaire ne doit pas déduire une charge qu’il récupère auprès de son locataire.

Que faire si le locataire ne rembourse pas les charges ?

Les charges normalement récupérables peuvent être déduites dans une situation particulière lorsque :

elles ont été supportées par le propriétaire ;
elles n’ont pas été remboursées ;
le locataire a quitté le logement ;
le remboursement n’a pas été obtenu au 31 décembre de l’année de son départ.

Les dépenses supportées pour le compte d’un locataire et non récupérées au 31 décembre de l’année de son départ peuvent être déduites.

Exemple

Un locataire quitte le logement en mars 2026.

Il reste redevable de 450 € de charges récupérables.

Au 31 décembre 2026, le propriétaire n’a pas obtenu le remboursement malgré ses démarches.

Les 450 € peuvent être examinés comme charges déductibles au titre de 2026.

Une indemnité d’éviction est-elle déductible ?

Cela dépend de l’objectif poursuivi.

Une indemnité d’éviction peut être déductible lorsqu’elle est versée afin de conserver ou d’augmenter les revenus locatifs.

Elle peut notamment être admise si elle permet de libérer un logement afin de le relouer dans de meilleures conditions.

Elle ne sera pas nécessairement déductible si elle sert à récupérer définitivement le bien pour :

le vendre libre ;
l’occuper personnellement ;
réaliser une opération augmentant le patrimoine du propriétaire ;
créer une situation entièrement différente de la location antérieure.

La déductibilité dépend donc du lien entre l’indemnité et l’acquisition ou la conservation des revenus fonciers.

Les frais de relogement du locataire sont-ils déductibles ?

Ils peuvent l’être lorsqu’ils sont engagés dans l’intérêt de la location.

Par exemple, le propriétaire peut devoir reloger temporairement son locataire pendant des travaux importants affectant le logement.

Ces frais peuvent être admis lorsqu’ils sont :

nécessaires ;
proportionnés ;
justifiés ;
engagés pour conserver le revenu locatif ;
conformes à une gestion normale.

Les frais temporaires de relogement peuvent être admis lorsqu’ils sont engagés pour maintenir ou conserver le revenu tiré du logement.

Les meubles et équipements sont-ils déductibles en location nue ?

La location nue ne permet pas d’amortir librement le mobilier comme en LMNP.

Les meubles indépendants achetés pour équiper le logement ne constituent pas nécessairement une charge foncière déductible.

Il faut distinguer :

les meubles mobiles ;
les éléments intégrés au logement ;
les équipements remplacés dans le cadre de travaux ;
les dépenses de réparation ;
les améliorations apportées à un logement d’habitation.

L’achat d’un canapé, d’un lit ou d’une table ne doit pas être ajouté aux charges d’une location nue.

Un équipement intégré dans un chantier peut suivre le traitement fiscal des travaux, selon sa nature et l’importance de l’opération.

Les dépenses d’un logement vacant sont-elles déductibles ?

Elles peuvent rester déductibles lorsque le logement est temporairement vacant, à condition que le propriétaire démontre son intention réelle de continuer à le louer.

Il doit pouvoir justifier :

la diffusion d’annonces ;
un mandat de location ;
un loyer cohérent avec le marché ;
la réalisation de visites ;
l’absence d’occupation personnelle ;
les démarches entreprises pour trouver un locataire.

Une longue vacance sans recherche active ou un loyer volontairement trop élevé peut conduire l’administration à considérer que le bien n’est plus réellement destiné à produire des revenus fonciers.

Peut-on déduire des charges pour une résidence secondaire ?

Non lorsque le propriétaire conserve la disposition du logement pour son usage personnel.

Une résidence secondaire non louée ne génère pas de revenus fonciers imposables.

Les dépenses correspondantes ne peuvent donc pas être utilisées pour réduire les loyers provenant d’autres logements.

La situation peut différer lorsque le bien est réellement proposé à la location nue et que le propriétaire ne s’en réserve pas l’usage.

Comment les charges Jeanbrun sont-elles traitées ?

Un logement bénéficiant du dispositif Jeanbrun relève du régime réel.

Le propriétaire peut déduire les charges foncières ordinaires en plus de l’amortissement, sous réserve de ne pas utiliser deux fois la même dépense.

Peuvent notamment être déduits :

les intérêts d’emprunt ;
les assurances ;
la taxe foncière ;
les frais de gestion ;
certaines charges de copropriété ;
certains travaux non intégrés à la base d’amortissement.

Dans l’ancien, les travaux ajoutés à la base amortissable Jeanbrun ne peuvent pas également être déduits comme charges foncières.

Pour approfondir ce mécanisme, consultez notre guide complet du dispositif Jeanbrun et notre article sur l’amortissement Jeanbrun.

Que se passe-t-il lorsque les charges dépassent les loyers ?

Lorsque les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, le propriétaire peut constater un déficit foncier.

Le traitement dépend de l’origine du déficit.

La part provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut, sous conditions, être imputée sur le revenu global dans la limite générale de 10 700 €.

La part liée aux intérêts d’emprunt et les montants non imputés sont reportables sur les revenus fonciers des années suivantes selon les règles applicables.

Exemple simplifié

Loyers : 10 000 €

Intérêts d’emprunt : 3 000 €

Autres charges : 12 000 €

Total des charges :

3 000 € + 12 000 € = 15 000 €

Résultat foncier :

10 000 € moins 15 000 € = moins 5 000 €

Le calcul de la fraction imputable sur le revenu global nécessite de distinguer les intérêts des autres dépenses.

Consultez notre guide sur le déficit foncier pour connaître les règles d’imputation et de report.

Exemple complet de charges déductibles

Un propriétaire loue un appartement vide pour 1 100 € par mois hors charges.

Revenus annuels

1 100 € × 12 = 13 200 €

Charges payées pendant l’année

Dépense	Montant
Honoraires de gestion	792 €
Assurance propriétaire non occupant	180 €
Garantie loyers impayés	300 €
Taxe foncière hors TEOM	1 050 €
Provisions de copropriété	1 500 €
Régularisation de copropriété antérieure	300 €
Intérêts d’emprunt	2 400 €
Assurance emprunteur	240 €
Réparation de la chaudière	900 €
Forfait de gestion	20 €

Pour déterminer le montant net de copropriété déductible dans cet exemple :

1 500 € moins 300 € = 1 200 €

Total des charges

792 € + 180 € + 300 € + 1 050 € + 1 200 € + 2 400 € + 240 € + 900 € + 20 € = 7 082 €

Résultat foncier

13 200 € moins 7 082 € = 6 118 €

Le revenu foncier imposable au régime réel est de 6 118 €.

Comparaison avec le micro-foncier

Au micro-foncier, le revenu imposable serait de :

13 200 € × 70 % = 9 240 €

Différence de base imposable :

9 240 € moins 6 118 € = 3 122 €

Pour un propriétaire imposé dans une tranche marginale de 30 %, avec des prélèvements sociaux de 17,2 %, l’économie fiscale simplifiée produite par le régime réel serait de :

3 122 € × 47,2 % = 1 473,58 €

Le réel permettrait donc une économie estimée d’environ 1 474 € dans cet exemple.

Cette estimation ne tient pas compte de l’ensemble de la situation fiscale du foyer ni de la CSG partiellement déductible.

Quelles dépenses ne sont jamais ou généralement pas déductibles ?

Les dépenses suivantes ne doivent pas être ajoutées automatiquement aux charges foncières :

Dépense	Traitement général
Remboursement du capital du crédit	Non déductible
Prix d’achat du logement	Non déductible
Droits de mutation et frais d’acquisition	Non déductibles des loyers
Construction	Non déductible
Reconstruction	Non déductible
Agrandissement	Non déductible
Travail personnel du propriétaire	Non déductible
Mobilier indépendant	Non déductible en revenus fonciers
Impôt sur le revenu	Non déductible
Charges récupérées auprès du locataire	Non déductibles
Dépenses personnelles	Non déductibles
Travaux déjà intégrés à un amortissement	Pas de seconde déduction

Comment déclarer les charges déductibles ?

Les charges sont déclarées dans la déclaration de revenus fonciers n° 2044 ou, dans certaines situations, dans une déclaration spéciale.

Le propriétaire doit y indiquer séparément les principales catégories :

frais de gestion ;
assurances ;
travaux ;
taxe foncière ;
provisions de copropriété ;
régularisation des provisions ;
intérêts d’emprunt ;
autres dépenses déductibles.

Le résultat obtenu est ensuite reporté sur la déclaration générale de revenus.

Les numéros de lignes et les intitulés peuvent évoluer. Il faut donc utiliser le formulaire et la notice correspondant précisément à l’année déclarée.

Notre prochain guide sur la déclaration 2044 des revenus fonciers présentera un exemple complet.

Quels justificatifs faut-il conserver ?

Le propriétaire doit conserver un dossier fiscal organisé par logement et par année.

Pour les loyers

bail ;
quittances ;
relevés bancaires ;
décompte des recettes ;
justificatifs des éventuelles indemnités.

Pour les travaux

devis ;
factures détaillées ;
preuves de paiement ;
photographies ;
plans ;
autorisations ;
procès-verbal de réception.

Pour le crédit

offre de prêt ;
tableau d’amortissement ;
relevé annuel des intérêts ;
contrat d’assurance emprunteur ;
justificatifs des frais de garantie.

Pour la copropriété

appels de fonds ;
décompte annuel du syndic ;
procès-verbal de l’assemblée générale ;
ventilation entre charges déductibles et récupérables ;
justificatif de la régularisation.

Pour les impôts et assurances

avis de taxe foncière ;
détail de la TEOM ;
contrats d’assurance ;
avis d’échéance ;
preuves de paiement.

Les erreurs les plus fréquentes

Déduire la mensualité complète du crédit

Seuls les intérêts et certains frais associés sont déductibles. Le capital remboursé reste exclu.

Déduire la totalité de la taxe foncière

La TEOM est normalement récupérable auprès du locataire et doit être retirée.

Oublier la régularisation des charges de copropriété

Les provisions sont déduites l’année du paiement puis régularisées l’année suivante.

Déduire des travaux de reconstruction

Un chantier lourd ne constitue pas nécessairement une simple réparation ou amélioration.

Déduire une charge remboursée par le locataire

Une dépense récupérable ne constitue pas une charge définitive du propriétaire.

Déduire le travail réalisé soi-même

Seules les dépenses réellement supportées peuvent être prises en compte.

Utiliser deux fois la même facture

Une dépense intégrée aux provisions, à un amortissement ou à une autre catégorie ne doit pas être déduite une seconde fois.

Déduire des frais personnels

Les déplacements ou dépenses administratives ordinaires sont généralement couverts par le forfait de 20 € par local.

Ne pas conserver les justificatifs

Une dépense réelle peut être refusée si son montant, sa nature ou son paiement ne peuvent pas être prouvés.

Liste de contrôle avant de déduire une dépense

Avant d’inscrire une charge dans la déclaration 2044, vérifiez les points suivants :

Le logement est-il réellement loué ou destiné à être loué nu ?
La dépense est-elle liée à l’acquisition ou à la conservation du revenu ?
A-t-elle été réellement supportée par le propriétaire ?
A-t-elle été payée pendant l’année déclarée ?
Existe-t-il une facture détaillée ?
La preuve de paiement est-elle conservée ?
La dépense n’est-elle pas récupérable auprès du locataire ?
N’a-t-elle pas été remboursée par une assurance ?
Ne s’agit-il pas d’une construction ou d’un agrandissement ?
La dépense n’a-t-elle pas déjà été déduite ailleurs ?

Questions fréquentes

Quelles sont les principales charges déductibles des revenus fonciers ?

Les principales charges comprennent les frais de gestion, les assurances, la taxe foncière, les provisions de copropriété, certains travaux et les intérêts d’emprunt.

Peut-on déduire ses charges au micro-foncier ?

Non. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % qui remplace les charges réelles.

La taxe foncière est-elle entièrement déductible ?

La taxe foncière peut être déduite, mais la taxe d’enlèvement des ordures ménagères doit normalement être retirée puisqu’elle est récupérable auprès du locataire.

Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles ?

Oui, lorsqu’ils concernent un crédit utilisé pour acquérir, conserver, construire, réparer ou améliorer un logement loué.

Peut-on déduire le remboursement du capital ?

Non. Seuls les intérêts et certains frais liés au prêt sont déductibles.

Les assurances sont-elles déductibles ?

Oui. Cela peut notamment concerner l’assurance propriétaire non occupant, la garantie des loyers impayés et l’assurance emprunteur.

Les frais d’agence sont-ils déductibles ?

Les honoraires de gestion et certaines commissions supportés par le propriétaire peuvent être déduits pour leur montant réel.

Les travaux de peinture sont-ils déductibles ?

Ils peuvent être déductibles lorsqu’ils constituent des travaux d’entretien ou de remise en état d’un logement destiné à la location.

Une extension est-elle déductible ?

Non. Les travaux d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Peut-on déduire des travaux avant de trouver un locataire ?

Oui, sous conditions, lorsque le propriétaire peut démontrer son intention réelle de louer le logement après les travaux.

Les charges de copropriété sont-elles déductibles ?

Les provisions payées au syndic sont déduites pendant l’année de leur versement, puis régularisées l’année suivante.

Les charges locatives impayées sont-elles déductibles ?

Elles peuvent être déduites lorsqu’elles n’ont pas été récupérées au 31 décembre de l’année du départ du locataire.

Peut-on déduire les frais de notaire ?

Les frais liés à l’acquisition du logement ne sont pas déductibles comme charges foncières courantes. Certains frais directement liés au crédit peuvent suivre le régime des intérêts.

Peut-on déduire le mobilier ?

Les meubles indépendants ne constituent généralement pas des charges déductibles d’une location nue.

Peut-on déduire les charges d’un logement vacant ?

Oui, lorsque la vacance est temporaire et que le propriétaire démontre qu’il cherche réellement à relouer le logement.

Conclusion

La déduction des charges constitue l’un des principaux avantages du régime réel des revenus fonciers.

Le propriétaire peut notamment déduire :

les frais de gestion ;
les assurances ;
la taxe foncière hors TEOM ;
les provisions de copropriété régularisées ;
certains travaux ;
les intérêts d’emprunt ;
certaines dépenses non récupérées auprès du locataire.

La déduction reste soumise à plusieurs conditions.

La dépense doit être liée à la location, réellement supportée, justifiée et correctement rattachée à l’année concernée.

Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, le remboursement du capital et les frais personnels restent exclus.

Une attention particulière doit être portée aux travaux, aux provisions de copropriété et aux charges récupérables afin d’éviter toute double déduction.

Avant de déposer la déclaration, il est recommandé de classer chaque dépense par catégorie et de vérifier son traitement fiscal.

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