Micro-foncier ou régime réel en 2026 : quel régime choisir ?

Lorsqu’un logement est loué vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Le propriétaire peut relever de deux régimes fiscaux :

• le régime micro-foncier ;
• le régime réel.

Le micro-foncier applique automatiquement un abattement de 30 % sur les revenus locatifs. Le régime réel permet de déduire les charges réellement supportées, comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion et certains travaux.

Le meilleur choix dépend donc du montant des loyers, du niveau des charges, des travaux prévus et de la durée pendant laquelle le propriétaire souhaite conserver le logement.

Dans ce guide, nous comparons le micro-foncier et le régime réel à partir de plusieurs exemples afin de déterminer la solution la plus avantageuse.

Pour comprendre l’ensemble de la fiscalité locative, consultez notre guide sur la fiscalité des revenus locatifs.

Micro-foncier ou régime réel : quelles différences ?

Critère	Micro-foncier	Régime réel
Revenus concernés	Locations nues	Locations nues
Seuil de recettes	Jusqu’à 15 000 €	Obligatoire au-delà de 15 000 €
Calcul des charges	Abattement forfaitaire de 30 %	Charges réelles et justifiées
Travaux déductibles séparément	Non	Oui, sous conditions
Intérêts d’emprunt déductibles séparément	Non	Oui
Déficit foncier possible	Non	Oui
Déclaration principale	Déclaration 2042	Déclaration 2044 puis 2042
Durée d’engagement	Aucune option particulière	Option irrévocable pendant trois ans
Compatibilité avec Jeanbrun	Non	Oui, régime réel obligatoire
Niveau de gestion	Simple	Plus détaillé

Le régime micro-foncier est accessible lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer fiscal n’excède pas 15 000 €, sous réserve de ne pas relever d’une cause d’exclusion. L’abattement applicable est de 30 %.

Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

Le micro-foncier est un régime simplifié d’imposition des revenus provenant de locations non meublées.

Il s’applique automatiquement lorsque :

• les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an ;
• aucun logement ou investissement du foyer ne relève d’une exclusion prévue par la loi.

Le propriétaire déclare le montant brut de ses revenus fonciers. L’administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l’ensemble des charges.

Le revenu imposable correspond donc à 70 % des recettes déclarées.

Formule du micro-foncier

Revenu foncier imposable = revenu brut foncier × 70 %

Exemple

Un propriétaire perçoit 12 000 € de revenus fonciers bruts.

L’abattement est de :

12 000 € × 30 % = 3 600 €

Le revenu foncier imposable est de :

12 000 € moins 3 600 € = 8 400 €

Le propriétaire sera imposé sur 8 400 €.

Quel est le plafond du micro-foncier en 2026 ?

Le plafond du micro-foncier est de 15 000 € de revenus fonciers bruts par an.

Cette limite est appréciée au niveau du foyer fiscal et pour l’ensemble de ses locations nues.

Elle ne s’applique pas séparément à chaque appartement.

Un foyer percevant 8 000 € pour un premier logement et 7 000 € pour un second atteint exactement 15 000 €. Il peut rester sous le régime micro-foncier, sous réserve de respecter les autres conditions.

Un foyer percevant 8 000 € pour un premier logement et 8 000 € pour un second atteint 16 000 €. Il relève obligatoirement du régime réel. L’article 32 du Code général des impôts prévoit que le micro-foncier s’applique lorsque le revenu brut annuel n’excède pas 15 000 €.

Quels revenus sont pris en compte dans le seuil de 15 000 € ?

Le seuil est calculé à partir du revenu brut foncier du foyer.

Il comprend notamment :

• les loyers hors charges encaissés ;
• certaines dépenses normalement supportées par le propriétaire mais mises à la charge du locataire ;
• certaines subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles ;
• la quote-part de revenus provenant de certaines sociétés immobilières ou de certains fonds, lorsque les conditions sont remplies.

Les charges récupérables qui incombent normalement au locataire ne sont pas comprises dans les revenus fonciers bruts.

Exemple

Un propriétaire encaisse :

• 11 400 € de loyers hors charges ;
• 1 200 € de provisions pour charges récupérables ;
• 500 € d’indemnité destinée à financer une charge déductible.

Les provisions correspondant à de véritables charges locatives ne sont pas ajoutées au revenu brut.

L’indemnité peut en revanche entrer dans le revenu foncier.

Le revenu brut à examiner peut donc atteindre :

11 400 € + 500 € = 11 900 €

Peut-on déduire ses charges au micro-foncier ?

Non.

L’abattement de 30 % remplace l’ensemble des charges du propriétaire.

Il n’est pas possible de déduire séparément :

• les intérêts d’emprunt ;
• la taxe foncière ;
• l’assurance propriétaire non occupant ;
• les frais de gestion ;
• les charges de copropriété ;
• les travaux ;
• les frais de procédure ;
• les autres dépenses liées au logement.

Le propriétaire bénéficie de l’abattement de 30 %, que ses charges réelles soient inférieures ou supérieures à ce montant.

Exemple

Loyers annuels : 12 000 €

Charges réelles : 5 000 €

Abattement micro-foncier :

12 000 € × 30 % = 3 600 €

Même si le propriétaire a réellement payé 5 000 € de charges, il ne peut déduire que l’abattement forfaitaire de 3 600 €.

Le revenu imposable reste de 8 400 €.

Quand le micro-foncier est-il intéressant ?

Le micro-foncier est généralement intéressant lorsque les charges déductibles représentent moins de 30 % des revenus fonciers.

Il peut notamment convenir à un propriétaire :

• sans crédit immobilier ou avec peu d’intérêts ;
• ne prévoyant pas de travaux importants ;
• supportant une taxe foncière modérée ;
• gérant directement son logement ;
• percevant moins de 15 000 € de revenus fonciers ;
• recherchant une déclaration simple.

Exemple favorable au micro-foncier

Loyers annuels : 12 000 €

Charges réellement déductibles : 2 400 €

Les charges représentent :

2 400 € ÷ 12 000 € = 20 %

Au micro-foncier

Revenu imposable :

12 000 € × 70 % = 8 400 €

Au régime réel

Revenu imposable :

12 000 € moins 2 400 € = 9 600 €

Le micro-foncier réduit ici le revenu imposable de 1 200 € supplémentaires.

Quels sont les avantages du micro-foncier ?

Le micro-foncier présente principalement trois avantages.

Une déclaration simplifiée

Le propriétaire indique directement le montant de ses revenus fonciers bruts dans la rubrique correspondante de la déclaration générale de revenus.

Il n’a pas à détailler chaque charge sur une déclaration 2044.

Aucun justificatif de charges à produire pour l’abattement

L’abattement est automatique.

Il n’est pas nécessaire de prouver que les charges représentent réellement 30 % des loyers.

Le propriétaire doit néanmoins conserver les justificatifs relatifs aux revenus déclarés et à la location.

Un abattement parfois supérieur aux dépenses réelles

Lorsque les charges représentent seulement 10 %, 15 % ou 20 % des loyers, l’abattement de 30 % peut être plus avantageux que leur déduction au réel.

Quels sont les inconvénients du micro-foncier ?

Le micro-foncier devient souvent moins intéressant lorsque le logement est fortement financé ou nécessite des travaux.

Ses principales limites sont les suivantes :

• les intérêts d’emprunt ne sont pas déduits séparément ;
• les travaux ne sont pas déduits pour leur montant réel ;
• aucun déficit foncier ne peut être créé ;
• l’abattement reste limité à 30 % ;
• certains investissements sont exclus ;
• le dispositif Jeanbrun n’est pas compatible avec ce régime.

Le micro-foncier peut donc être simple, mais coûteux fiscalement lorsque les charges réelles dépassent largement l’abattement.

Qu’est-ce que le régime réel des revenus fonciers ?

Le régime réel consiste à calculer le résultat foncier en soustrayant des recettes les charges réellement déductibles.

Formule

Résultat foncier = revenus fonciers bruts moins charges déductibles

Le régime réel s’applique obligatoirement lorsque :

• les revenus fonciers bruts du foyer dépassent 15 000 € ;
• un logement ou un investissement relève d’une exclusion du micro-foncier.

Il peut également être choisi volontairement lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €.

Quelles charges sont déductibles au régime réel ?

Le propriétaire peut notamment déduire, lorsqu’elles remplissent les conditions fiscales :

• les frais d’administration et de gestion ;
• les honoraires d’agence ;
• les primes d’assurance ;
• certaines charges de copropriété ;
• la taxe foncière, hors part récupérable ;
• les dépenses de réparation ;
• les dépenses d’entretien ;
• certaines dépenses d’amélioration ;
• les intérêts d’emprunt ;
• certains frais liés au financement ;
• certaines charges locatives non récupérées ;
• certaines indemnités d’éviction et dépenses de relogement.

Les dépenses doivent être liées à un logement procurant des revenus fonciers et être justifiées.

Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont normalement pas déductibles comme charges des revenus fonciers.

Notre guide sur les charges déductibles des revenus fonciers détaillera chaque catégorie.

Quand le régime réel est-il intéressant ?

Le régime réel doit être étudié lorsque les charges déductibles dépassent 30 % des revenus fonciers.

Il est souvent pertinent dans les situations suivantes :

• achat financé par un crédit important ;
• intérêts d’emprunt élevés ;
• travaux de rénovation ;
• taxe foncière importante ;
• charges de copropriété élevées ;
• frais de gestion locative ;
• assurance contre les loyers impayés ;
• création possible d’un déficit foncier ;
• application du dispositif Jeanbrun.

Exemple favorable au régime réel

Loyers annuels : 12 000 €

Charges déductibles : 5 000 €

Au micro-foncier

Revenu imposable :

12 000 € × 70 % = 8 400 €

Au régime réel

Revenu imposable :

12 000 € moins 5 000 € = 7 000 €

Le régime réel réduit ici le revenu imposable de 1 400 € supplémentaires.

La règle des 30 % suffit-elle pour choisir ?

La comparaison entre les charges réelles et l’abattement de 30 % constitue un bon point de départ, mais elle ne suffit pas toujours.

Il faut également intégrer :

• l’évolution des intérêts d’emprunt ;
• les travaux prévus pendant les trois années suivantes ;
• la durée de l’option pour le réel ;
• les déficits fonciers existants ;
• les revenus futurs ;
• l’acquisition éventuelle d’un autre logement ;
• l’entrée dans un dispositif fiscal particulier.

Exemple

Un propriétaire perçoit 12 000 € de loyers.

Ses charges sont de :

• 5 500 € la première année ;
• 2 500 € la deuxième année ;
• 2 000 € la troisième année.

Sur la première année, le régime réel est nettement plus avantageux.

Sur les deux années suivantes, le micro-foncier pourrait devenir plus favorable.

Cependant, l’option pour le réel engage le propriétaire pendant trois ans. La comparaison doit donc être réalisée sur l’ensemble de cette période et non uniquement sur la première année.

Combien de temps l’option pour le réel est-elle valable ?

Lorsqu’un propriétaire éligible au micro-foncier choisit volontairement le régime réel, son option est irrévocable pendant trois ans.

L’option est exercée par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044 dans le délai de déclaration.

Elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Le propriétaire ne peut pas conserver un appartement au micro-foncier et déclarer un autre appartement au régime réel.

Exemple

Un propriétaire opte pour le régime réel afin de déclarer ses revenus de 2026.

L’option s’applique aux revenus :

• de 2026 ;
• de 2027 ;
• de 2028.

Les déclarations correspondantes seront déposées les années suivantes.

Pendant cette période, il ne peut pas revenir au micro-foncier simplement parce que ses charges diminuent.

Que se passe-t-il après les trois années ?

À la fin de la période initiale de trois ans, le propriétaire peut continuer à déposer une déclaration 2044.

L’option est alors reconduite annuellement.

Après la période minimale de trois ans, il peut revenir au micro-foncier pour une année ultérieure, sous réserve de remplir toutes les conditions d’accès au régime.

Le BOFiP précise qu’au-delà de la période initiale, la poursuite du régime réel vaut option annuelle et non nouvel engagement automatique de trois ans.

Comment opter pour le régime réel ?

L’option ne nécessite pas l’envoi d’un courrier spécifique.

Elle résulte du dépôt de la déclaration n° 2044 dans le délai légal de déclaration des revenus.

Le propriétaire doit :

1. compléter la déclaration 2044 ;
2. calculer le résultat foncier ;
3. reporter le résultat sur la déclaration générale n° 2042 ;
4. conserver les justificatifs des charges déduites.

La déclaration 2044 permet de renseigner les loyers, les assurances, les frais de gestion, la taxe foncière, les travaux, les intérêts et les déficits.

Comment déclarer au micro-foncier ?

Le propriétaire indique le revenu foncier brut dans la rubrique prévue sur sa déclaration n° 2042.

L’abattement de 30 % est appliqué automatiquement par l’administration.

Il ne faut pas déclarer uniquement les 70 % imposables.

Exemple

Revenus fonciers bruts : 12 000 €

Le propriétaire déclare 12 000 €, et non 8 400 €.

L’administration calcule elle-même :

12 000 € × 70 % = 8 400 €

Pour la déclaration papier actuellement utilisée, le montant brut est indiqué en case 4BE. Cette référence doit être vérifiée à chaque campagne déclarative, car les formulaires peuvent évoluer.

Peut-on choisir un régime différent pour chaque logement ?

Non.

Le régime s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.

Un propriétaire possédant deux logements loués nus ne peut pas :

• déclarer le premier au micro-foncier ;
• déclarer le second au régime réel.

S’il choisit le régime réel, l’ensemble des biens loués nus doit être déclaré au réel.

Exemple

Appartement A :

• loyers : 7 000 € ;
• charges : 1 000 €.

Appartement B :

• loyers : 6 000 € ;
• charges : 4 000 €.

Revenus fonciers totaux :

7 000 € + 6 000 € = 13 000 €

Charges totales :

1 000 € + 4 000 € = 5 000 €

Au micro-foncier

13 000 € × 70 % = 9 100 €

Au régime réel

13 000 € moins 5 000 € = 8 000 €

Le choix doit être effectué à partir du portefeuille global.

Le micro-foncier permet-il de créer un déficit foncier ?

Non.

Sous le régime micro-foncier, l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %. Le revenu imposable correspond toujours à 70 % du revenu brut.

Même lorsque les charges réelles dépassent les loyers, aucun déficit foncier ne peut être constaté sous ce régime.

Le régime réel est nécessaire pour déclarer un résultat foncier négatif. Le BOFiP confirme que les contribuables au micro-foncier ne peuvent pas constater de déficit par construction.

Exemple

Loyers : 10 000 €

Charges et travaux : 18 000 €

Au micro-foncier

Revenu imposable :

10 000 € × 70 % = 7 000 €

Au régime réel

Résultat avant application des règles d’imputation :

10 000 € moins 18 000 € = moins 8 000 €

Le traitement du déficit dépend ensuite de la nature des charges, notamment de la part provenant des intérêts d’emprunt.

Consultez notre guide sur le déficit foncier pour approfondir ce calcul.

Peut-on revenir au micro-foncier avec des déficits reportables ?

Le retour au micro-foncier n’efface pas nécessairement les déficits fonciers antérieurs qui restent reportables.

Des déficits non encore utilisés peuvent continuer à s’imputer sur le revenu net foncier déterminé sous le micro-foncier jusqu’à l’expiration de leur délai de report, selon les règles applicables.

Cette situation nécessite un suivi précis des montants et des années d’origine.

Le dispositif Jeanbrun est-il compatible avec le micro-foncier ?

Non.

Le dispositif Jeanbrun permet de pratiquer un amortissement sur certains logements loués nus.

Or, l’article 32 du Code général des impôts exclut du micro-foncier les logements pour lesquels une déduction au titre d’un amortissement prévu à l’article 31 est demandée. Les nouveaux amortissements Jeanbrun figurent notamment aux i et j de cet article.

Un propriétaire qui opte pour Jeanbrun doit donc relever du régime réel.

Cette exclusion affecte l’ensemble des revenus fonciers du foyer.

Exemple

Un propriétaire possède :

• un appartement classique générant 7 000 € de loyers ;
• un appartement Jeanbrun générant 8 000 € de loyers.

Même si le total atteint exactement 15 000 €, le foyer ne peut pas appliquer le micro-foncier en raison de l’amortissement Jeanbrun.

L’ensemble des revenus fonciers doit être déclaré au régime réel.

Pour comprendre ce mécanisme, consultez notre guide du dispositif Jeanbrun.

Quels autres logements sont exclus du micro-foncier ?

Certaines situations particulières imposent le régime réel ou empêchent l’application du micro-foncier.

Les exclusions peuvent notamment concerner :

• certains monuments historiques ;
• certains immeubles détenus en nue-propriété ;
• les logements bénéficiant de certaines déductions particulières ;
• les logements bénéficiant de certains amortissements fiscaux ;
• certains investissements conventionnés ;
• certaines situations impliquant uniquement des parts de sociétés immobilières ou de fonds sans détention directe d’un logement loué nu.

La liste complète figure à l’article 32 du Code général des impôts.

Avant d’appliquer le micro-foncier, il faut donc vérifier non seulement le montant des loyers, mais également la nature de chaque investissement détenu par le foyer.

Les parts de SCI sont-elles compatibles avec le micro-foncier ?

Un contribuable percevant une quote-part de revenus fonciers par l’intermédiaire d’une SCI à l’impôt sur le revenu peut, dans certaines situations, bénéficier du micro-foncier.

Il doit notamment posséder directement au moins un immeuble donné en location nue.

La limite de 15 000 € est alors appréciée en additionnant :

• les revenus bruts des logements détenus directement ;
• la quote-part de revenu brut correspondant aux droits détenus dans la société.

Un contribuable qui détient uniquement des parts de sociétés immobilières sans posséder directement de logement loué nu est généralement exclu du micro-foncier.

Pour approfondir la détention en société, consultez notre futur guide sur la location nue avec une SCI à l’IR.

Comment calculer l’économie fiscale entre les deux régimes ?

La première étape consiste à comparer les revenus imposables.

Formule au micro-foncier

Revenu imposable = loyers × 70 %

Formule au régime réel

Revenu imposable = loyers moins charges déductibles

La différence de base imposable peut ensuite être multipliée par un taux fiscal simplifié comprenant :

• la tranche marginale d’imposition ;
• les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Les revenus fonciers positifs supportent l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, ces derniers étant prélevés avec les acomptes correspondants.

Exemple avec une tranche marginale de 30 %

Loyers : 12 000 €

Charges déductibles : 5 000 €

Micro-foncier

Revenu imposable : 8 400 €

Régime réel

Revenu imposable : 7 000 €

Différence :

8 400 € moins 7 000 € = 1 400 €

Taux simplifié :

30 % + 17,2 % = 47,2 %

Économie fiscale théorique :

1 400 € × 47,2 % = 660,80 €

Dans cet exemple, le régime réel procure une économie fiscale simplifiée d’environ 661 € par an.

Ce calcul ne tient pas compte de toutes les particularités du foyer, notamment des effets de tranche et de la CSG partiellement déductible.

Simulation numéro 1 : propriétaire sans crédit

Hypothèses

Loyers annuels : 10 800 €

Charges déductibles :

Charge	Montant
Taxe foncière déductible	900 €
Assurance	200 €
Petites réparations	400 €
Total	1 500 €

Micro-foncier

10 800 € × 70 % = 7 560 €

Régime réel

10 800 € moins 1 500 € = 9 300 €

Résultat

Le micro-foncier réduit la base imposable de :

9 300 € moins 7 560 € = 1 740 €

Le micro-foncier est ici nettement plus favorable.

Simulation numéro 2 : achat financé à crédit

Hypothèses

Loyers annuels : 12 000 €

Charges :

Charge	Montant
Intérêts d’emprunt	2 600 €
Assurance emprunteur admise	300 €
Taxe foncière déductible	900 €
Assurance propriétaire	200 €
Frais de gestion	700 €
Charges de copropriété admises	600 €
Total	5 300 €

Micro-foncier

12 000 € × 70 % = 8 400 €

Régime réel

12 000 € moins 5 300 € = 6 700 €

Résultat

Le réel réduit la base imposable de :

8 400 € moins 6 700 € = 1 700 €

Le régime réel est ici plus favorable.

Simulation numéro 3 : année avec travaux

Hypothèses

Loyers annuels : 13 200 €

Charges courantes : 4 000 €

Travaux fiscalement déductibles : 10 000 €

Total des charges : 14 000 €

Micro-foncier

13 200 € × 70 % = 9 240 €

Régime réel

13 200 € moins 14 000 € = moins 800 €

Sous réserve de la qualification exacte des charges, le régime réel produit un résultat foncier négatif, alors que le micro-foncier maintient un revenu imposable de 9 240 €.

Le réel est clairement plus adapté à cette année.

La décision doit néanmoins tenir compte de l’engagement de trois ans et des charges attendues pendant les années suivantes.

Simulation numéro 4 : plusieurs logements

Logement A

Loyers : 7 200 €

Charges : 1 200 €

Logement B

Loyers : 6 600 €

Charges : 3 500 €

Total

Loyers :

7 200 € + 6 600 € = 13 800 €

Charges :

1 200 € + 3 500 € = 4 700 €

Micro-foncier

13 800 € × 70 % = 9 660 €

Régime réel

13 800 € moins 4 700 € = 9 100 €

Le régime réel est légèrement plus favorable.

L’écart est toutefois limité à 560 € de base imposable. Le propriétaire doit tenir compte du temps de déclaration et de l’évolution future des charges avant d’opter.

Comment choisir entre micro-foncier et régime réel ?

Utilisez la méthode suivante.

Étape 1 : calculer les revenus fonciers bruts

Additionnez les loyers et autres recettes entrant dans le revenu brut pour l’ensemble du foyer fiscal.

Étape 2 : vérifier l’éligibilité au micro-foncier

Contrôlez :

• le seuil de 15 000 € ;
• les investissements particuliers ;
• les amortissements fiscaux ;
• les biens détenus en nue-propriété ;
• les parts de sociétés immobilières ;
• les dispositifs conventionnés.

Étape 3 : calculer l’abattement

Multipliez les revenus bruts par 30 %.

Étape 4 : calculer les charges réelles

Additionnez les dépenses réellement déductibles :

• intérêts ;
• assurances ;
• taxe foncière ;
• gestion ;
• copropriété ;
• entretien ;
• travaux.

Étape 5 : comparer sur trois ans

Le régime réel choisi volontairement engage le foyer pendant trois ans.

La comparaison doit donc porter sur les charges prévues pendant toute cette période.

Étape 6 : intégrer les futurs investissements

Un nouveau crédit, un chantier ou l’acquisition d’un logement Jeanbrun peut rendre le réel plus avantageux ou obligatoire.

Tableau d’aide à la décision

Situation	Régime à étudier en priorité
Charges inférieures à 30 % des loyers	Micro-foncier
Charges supérieures à 30 % des loyers	Régime réel
Revenus fonciers supérieurs à 15 000 €	Régime réel obligatoire
Travaux importants	Régime réel
Intérêts d’emprunt élevés	Régime réel
Aucun crédit et peu de charges	Micro-foncier
Besoin de créer un déficit foncier	Régime réel
Logement bénéficiant de Jeanbrun	Régime réel obligatoire
Recherche de simplicité déclarative	Micro-foncier
Acquisition prévue dans les trois ans	Simulation globale nécessaire

Les erreurs fréquentes

Calculer le seuil par logement

Le plafond de 15 000 € s’applique au foyer fiscal et à l’ensemble des revenus fonciers.

Déclarer seulement 70 % des loyers

Sous le micro-foncier, il faut déclarer le revenu brut. L’administration applique l’abattement.

Déduire des charges en plus de l’abattement

Les intérêts, assurances et travaux ne peuvent pas être ajoutés à l’abattement de 30 %.

Choisir le réel pour une seule année de travaux

L’option est irrévocable pendant trois ans.

Appliquer un régime différent à chaque appartement

Le choix est global pour le foyer fiscal.

Oublier une quote-part de SCI

Certains revenus provenant de sociétés immobilières entrent dans l’appréciation du seuil.

Confondre location nue et location meublée

Le micro-foncier concerne uniquement les revenus fonciers. Une location meublée relève généralement des BIC.

Rester au micro-foncier avec Jeanbrun

La déduction d’un amortissement Jeanbrun exclut l’application du micro-foncier.

Confondre charges payées et charges déductibles

Toutes les sorties d’argent ne sont pas fiscalement déductibles.

Comparer uniquement la première année

Le choix doit être évalué sur au moins trois ans lorsque le réel est exercé sur option.

Questions fréquentes

Quel est le plafond du micro-foncier en 2026 ?

Le revenu brut foncier annuel du foyer ne doit pas dépasser 15 000 €.

Quel est l’abattement du micro-foncier ?

L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %.

Peut-on choisir le régime réel avec moins de 15 000 € de loyers ?

Oui. Le propriétaire peut opter pour le réel en déposant une déclaration 2044.

Combien de temps l’option pour le réel est-elle valable ?

L’option est irrévocable pendant trois ans.

Comment opter pour le régime réel ?

L’option résulte du dépôt de la déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Peut-on choisir le micro pour un logement et le réel pour un autre ?

Non. Le régime s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer.

Le micro-foncier permet-il de déduire les intérêts d’emprunt ?

Non. Ils sont compris forfaitairement dans l’abattement de 30 %.

Peut-on déduire des travaux au micro-foncier ?

Non. Les travaux ne sont pas déduits séparément.

Peut-on créer un déficit au micro-foncier ?

Non. Un déficit foncier ne peut être constaté qu’au régime réel.

Le micro-foncier est-il toujours plus simple ?

Oui sur le plan déclaratif, mais il peut entraîner une imposition plus élevée lorsque les charges dépassent 30 % des revenus.

Jeanbrun est-il compatible avec le micro-foncier ?

Non. L’amortissement Jeanbrun impose l’application du régime réel.

Peut-on revenir au micro après trois ans ?

Oui, sous réserve de remplir les conditions et de respecter les modalités de sortie de l’option.

Les revenus d’une SCI comptent-ils dans le plafond ?

Ils peuvent être pris en compte à proportion des droits détenus dans la société.

Quel régime choisir avec un crédit immobilier ?

Le régime réel doit être étudié, car les intérêts et certains frais de financement peuvent être déductibles.

Quel régime choisir avec des travaux ?

Le régime réel est généralement nécessaire pour déduire les travaux éligibles et éventuellement créer un déficit foncier.

Conclusion

Le choix entre micro-foncier et régime réel dépend principalement du rapport entre les charges déductibles et les revenus locatifs.

Le micro-foncier applique un abattement automatique de 30 %. Il peut être avantageux lorsque les charges réelles sont faibles et que le foyer perçoit au maximum 15 000 € de revenus fonciers.

Le régime réel permet de déduire les dépenses réellement supportées. Il devient souvent plus intéressant lorsque le logement est financé à crédit, nécessite des travaux ou génère des charges supérieures à 30 % des loyers.

Le choix du réel doit toutefois être anticipé, car l’option est irrévocable pendant trois ans et s’applique à l’ensemble des biens loués nus du foyer.

Avant de choisir, comparez donc :

• les loyers des trois prochaines années ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les travaux prévus ;
• les charges de copropriété ;
• la taxe foncière ;
• les frais de gestion ;
• les futurs investissements ;
• l’application éventuelle du dispositif Jeanbrun.

Cash Flow Positif accompagne les investisseurs dans l’analyse financière et fiscale de leurs projets locatifs. Vous pouvez demander une étude personnalisée afin de comparer le micro-foncier et le régime réel selon votre situation.