Où investir en Thaïlande : pourquoi Koh Samui tire son épingle du jeu

Quand un investisseur français regarde la Thaïlande, on lui répond Bangkok ou Phuket. C’est le réflexe, et il a longtemps été justifié. En 2026, il mérite d’être réexaminé, parce que le rapport entre l’offre et la demande a bougé, et pas dans le même sens partout.

La question n’est pas de savoir quelle ville est la plus agréable. Elle est de savoir où le stock de biens disponibles progresse moins vite que le nombre de locataires potentiels. C’est le seul critère qui tienne dans la durée, et c’est exactement celui qu’on applique en France quand on parle de tension locative. Appliqué à la Thaïlande, il donne un classement qui surprend.

Bangkok : un marché qui digère son stock

La capitale a construit vite, très vite. Le résultat est un surstock qui pèse sur tout le marché : près de 58 000 logements neufs invendus fin 2024, auxquels sont venus s’ajouter environ 42 000 unités livrées dans la foulée. Les ventes de condominiums ont reculé de 37 % sur l’année, et le stock invendu du Grand Bangkok est remonté à des niveaux qu’on n’avait plus vus depuis 2018.

Le marché fonctionne aujourd’hui à deux vitesses. Le haut de gamme bien connecté aux transports tient correctement. Le milieu de gamme périphérique, sans station de métro à proximité, est en difficulté nette. Les rendements bruts couramment observés se situent entre 4 et 7 % selon les secteurs, avec 4 à 5 % dans le centre des affaires et jusqu’à 7 % en périphérie, mais avec le risque de vacance qui va avec.

Bangkok n’est pas un mauvais marché. C’est un marché de sélection très fine, où se tromper de quartier coûte cher, et où l’abondance de l’offre limite mécaniquement la progression des loyers.

Phuket : la demande est réelle, mais l’offre arrive plus vite

Phuket est l’histoire inverse et le même problème. La demande touristique y est massive, l’aéroport a traité environ 17,4 millions de passagers en 2025, au point de fonctionner 39 % au-dessus de sa capacité théorique. Sur le papier, tout va bien.

Le problème est du côté de l’offre. L’île compte 41 projets hôteliers et plus de 8 000 clés en préparation. Plus de 5 000 logements neufs entrent sur le marché entre 2025 et 2026, et le seul corridor de Bang Tao et Cherng Talay affiche plus de 28 000 unités en pipeline d’ici 2027. Ce mois-ci encore, la presse économique régionale titrait sur les hôtels de luxe de Phuket confrontés à une demande en repli face à la montée des capacités.

Cette pression se lit dans les chiffres. Le rendement brut moyen s’est établi autour de 5,8 % en 2025, avec un écart considérable selon les micro-marchés, de 3,2 % dans les zones saturées à 9,1 % dans quelques niches. Les estimations sérieuses de rendement net tournent autour de 4 à 6 % en location longue durée.

Koh Samui : une offre bloquée face à une demande qui monte

Sur l’île, la mécanique s’inverse. Côté demande, plus de 1,5 million de passagers ont quitté l’aéroport de Koh Samui en 2025, soit 9 % de plus qu’en 2024, avec un trafic international en progression de 18 % et une moyenne de 46 vols par jour.

Côté offre, l’île compte 634 hébergements enregistrés pour 24 188 clés, et ce parc n’a progressé que de 1 % par an en moyenne sur les cinq dernières années. Quelques ouvertures de marques internationales sont programmées, mais on parle d’unités, pas de milliers de clés comme à Phuket.

Le résultat est visible dans les prix pratiqués : le tarif moyen des hébergements a progressé de 9 % en 2024, et d’environ 21 % sur le mois d’avril 2025 comparé au même mois de l’année précédente. Quand l’offre ne suit pas, le prix monte. C’est vrai à Bordeaux comme sur une île du golfe de Thaïlande.

Reste à traduire ce constat macroéconomique en bien concret, ce qui est un tout autre exercice. C’est là qu’un spécialiste de l’investissement immobilier à Koh Samui devient utile, parce que la tension du marché ne dit rien de la qualité d’une parcelle, d’un accès ou d’un rendement réel secteur par secteur.

Pourquoi cette rareté ne se corrigera pas rapidement

C’est le point qui distingue vraiment Samui des autres marchés thaïlandais. À Bangkok comme à Phuket, un surstock finit toujours par se résorber, puis par se reformer, parce qu’il est possible de construire davantage. À Samui, deux verrous bloquent le mécanisme.

Le verrou géographique

L’île fait un peu plus de 200 km², soit deux fois Paris intra-muros environ. Le foncier constructible se compte, il ne se crée pas. Toute nouvelle opération se fait donc sur du terrain déjà rare, et de plus en plus éloigné des zones desservies.

Le verrou réglementaire

Koh Samui applique un zonage nettement plus restrictif que la moyenne thaïlandaise, fondé sur trois critères :

• L’altitude. Entre 80 et 140 mètres, une seule maison individuelle est autorisée, plafonnée à six mètres de hauteur, sur une parcelle d’au moins 400 m² dont la moitié doit rester en espace vert. Au-delà de 140 mètres, l’emprise au sol tombe autour de 90 m².
• La pente. Au-delà d’environ 50 % de déclivité, la construction est purement interdite. Entre 35 et 50 %, elle est limitée à une maison à emprise très réduite.
• Le littoral. Les dix premiers mètres depuis le rivage sont inconstructibles, et la bande suivante est limitée à un niveau et six mètres de hauteur.

Autrement dit, une bonne partie des terrains qui restent disponibles sur l’île, ceux des hauteurs et des pentes, sont précisément ceux sur lesquels on ne peut presque rien bâtir. La rareté n’est pas conjoncturelle, elle est inscrite dans la réglementation.

Le comparatif

Ce que ça implique quand on raisonne cashflow

Le déséquilibre offre-demande est un argument solide, mais il ne suffit pas. Quatre différences avec le locatif français doivent entrer dans le calcul dès le départ.

Il n’y a pas de levier

Les banques thaïlandaises ne prêtent pratiquement jamais aux étrangers non résidents. L’achat se fait comptant, ou avec un financement monté en France, souvent adossé à un bien détenu ici. C’est la différence la plus lourde avec un investissement autofinancé à crédit : sans levier, un rendement de 7 % net ne produit pas le même effet patrimonial qu’un 4 % financé sur vingt ans.

Cette contrainte a une conséquence utile : le cashflow est immédiat et n’est pas absorbé par une mensualité. Elle en a une autre, moins agréable : le ticket d’entrée est le prix du bien.

Le brut n’est jamais le net

Sur un marché touristique, l’écart est plus large qu’en France. Il faut retirer la commission de l’agence de gestion, celle des plateformes de réservation, le ménage entre deux séjours, l’entretien de la piscine et du jardin, l’électricité, le renouvellement du mobilier, et la vacance des mois creux. C’est pour cette raison que je ne cite pas de rendement moyen pour Samui : les fourchettes publiées vont du simple au triple selon les sources, et aucune ne précise ce qu’elle déduit.

La fiscalité est légère mais elle existe

Contrairement à ce qu’on lit encore souvent, la Thaïlande a un impôt foncier annuel depuis le 1^er janvier 2020. Un bien loué relève de la catégorie des autres usages résidentiels, taxée de 0,02 % à 0,30 % de la valeur cadastrale. Les loyers versés à un propriétaire non résident fiscal subissent en général une retenue à la source de 15 %. Les montants sont modestes, mais il n’existe aucun équivalent du régime LMNP et de son amortissement, ce qui change la comparaison nette avec un investissement français.

La sortie se prépare à l’entrée

Un étranger ne peut pas détenir de terrain. La villa s’acquiert par un bail longue durée enregistré au cadastre ou via une structure de droit thaï, seul le condominium étant accessible en pleine propriété dans la limite de 49 % des surfaces de l’immeuble.

Et un point technique décisif : les fonds doivent entrer dans le pays en devises, ce que la banque atteste par un document appelé formulaire FET, obligatoire au-delà de l’équivalent de 50 000 dollars. C’est ce document qui conditionne votre capacité à rapatrier le produit de la revente, à hauteur du montant initialement transféré. Un virement mal exécuté à l’achat complique la sortie dix ans plus tard.

Le bon bien n’est pas celui qu’on croit

Dernier point, spécifique à l’île et souvent découvert trop tard. La loi thaïlandaise sur les hôtels considère que toute location de moins de 30 jours relève de l’activité hôtelière. Un règlement entré en vigueur le 29 octobre 2023 permet aux petits hébergements, jusqu’à 8 chambres et 30 clients, d’échapper à la licence hôtelière moyennant une déclaration auprès du registre compétent.

Une villa entre dans ce cadre. Un appartement en copropriété, non, puisqu’il reste soumis à un usage résidentiel sauf si l’immeuble entier détient une licence. Acheter un condo à Samui en visant l’exploitation touristique est donc une impasse. C’est la villa qui porte la stratégie de rendement sur l’île, et c’est aussi ce que la rareté du foncier valorise le mieux.

Alors, Koh Samui ?

Samui n’est pas le marché thaïlandais qui affiche les rendements bruts les plus spectaculaires. Ce n’est pas ce qu’il faut lui demander. C’est celui où le rapport entre l’offre et la demande est le plus favorable, et surtout le seul où ce déséquilibre est protégé par la géographie et par la réglementation plutôt que par la conjoncture.

Pour un investisseur français, ça ne remplace pas un locatif financé à crédit en France, qui garde l’avantage imbattable du levier. Ça vient à côté : un actif payé comptant, dans une autre devise, sur un marché dont les cycles ne sont pas corrélés aux nôtres, avec un cashflow qui n’est amputé d’aucune mensualité. C’est une brique de diversification, pas une substitution, et c’est probablement comme ça qu’il faut la regarder.

Questions fréquentes

Peut-on emprunter pour investir en Thaïlande ?

Très difficilement auprès d’une banque thaïlandaise lorsqu’on n’est pas résident. La quasi-totalité des acquisitions étrangères se font comptant ou avec un financement monté en France. L’absence d’effet de levier doit être intégrée au calcul de rentabilité dès le départ.

Bangkok ou Koh Samui pour un premier investissement ?

Les deux marchés répondent à des logiques différentes. Bangkok offre un revenu locatif régulier et peu saisonnier, mais dans un contexte de surstock qui limite la progression des loyers. Koh Samui offre un déséquilibre offre-demande nettement plus favorable, avec une saisonnalité et une gestion plus exigeantes.

Quel rendement locatif espérer à Koh Samui ?

Les fourchettes publiées varient du simple au triple selon les sources, et la plupart annoncent du brut sans préciser ce qu’elles déduisent. Le seul calcul qui vaille se fait bien par bien, en intégrant la commission de gestion, les frais de plateforme, les charges d’exploitation et la vacance des mois creux.

Un étranger peut-il acheter à Koh Samui ?

Pas le terrain, qu’aucun particulier étranger ne peut détenir en Thaïlande. L’acquisition passe par un bail longue durée enregistré au cadastre ou par une structure de droit thaï. Seul l’appartement en copropriété est accessible en pleine propriété, dans la limite de 49 % des surfaces habitables de l’immeuble.

Peut-on louer son bien en courte durée ?

Une villa oui, sous réserve de rester sous le seuil de 8 chambres et 30 clients et de se déclarer auprès du registre compétent. Un appartement en copropriété non, sauf si l’immeuble entier détient une licence hôtelière, ce qui reste rare.