Dispositif Jeanbrun 2026 : le guide complet pour investir dans l’immobilier locatif

Le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé « Relance logement », est un nouveau mécanisme fiscal destiné aux particuliers qui investissent dans un logement pour le louer vide. Créé par la loi de finances pour 2026, il permet de déduire chaque année une partie du prix d’acquisition du logement des revenus fonciers imposables.

Ce dispositif marque le retour de l’amortissement dans la location nue. Jusqu’à présent, ce mécanisme était principalement associé à la location meublée au régime réel. Relance logement permet désormais à certains propriétaires bailleurs d’amortir un appartement neuf ou un logement ancien faisant l’objet d’importants travaux de rénovation.

Pour bénéficier de cet avantage, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions concernant le type de logement, la période d’acquisition, la durée de location, le niveau de loyer et les ressources du locataire.

Le dispositif concerne les investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il s’applique uniquement aux logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs et loués nus comme résidence principale pendant au moins neuf ans.

Dans ce guide, nous détaillons le fonctionnement du dispositif Jeanbrun, les logements éligibles, les taux d’amortissement, les conditions de location, les conséquences fiscales et les principaux risques à anticiper.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est le nom couramment donné au mécanisme fiscal « Relance logement ».

Son objectif est d’encourager les particuliers à acheter ou à rénover des logements destinés à la location longue durée. En contrepartie du respect d’un engagement locatif, le propriétaire peut déduire une partie de son investissement de ses revenus fonciers.

Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt calculée directement sur le montant de l’investissement. Le dispositif repose sur un amortissement fiscal venant diminuer le résultat foncier imposable.

Le calcul du revenu foncier suit alors le principe suivant :

Loyers encaissés moins charges déductibles moins amortissement Jeanbrun égale résultat foncier imposable.

Selon le montant des loyers, des charges et de l’amortissement, le dispositif peut :

réduire le revenu foncier imposable ;
neutraliser tout ou partie de l’impôt sur les loyers ;
contribuer à générer un déficit foncier ;
améliorer la rentabilité nette après fiscalité.

L’avantage réel dépend toutefois de la situation fiscale du propriétaire, du financement, du montant des loyers, des charges et du type de location choisi.

Pour approfondir le mécanisme, consultez notre guide consacré au calcul de l’amortissement Jeanbrun.

Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

Relance logement est ouvert aux particuliers qui réalisent un investissement locatif éligible.

Aucune condition de revenus n’est imposée à l’investisseur. Un contribuable peut donc bénéficier du dispositif quelle que soit sa tranche marginale d’imposition, sous réserve de respecter les autres conditions.

Le logement peut être détenu :

directement par le contribuable ;
en indivision ;
par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, notamment certaines SCI à l’impôt sur le revenu.

Lorsque l’investissement est réalisé par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’associé doit conserver l’intégralité de ses parts pendant toute la période d’engagement de location.

Le dispositif ne s’applique pas aux logements ou aux parts sociales dont le droit de propriété est démembré. Une exception est prévue lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à une imposition commune.

Les conditions particulières liées à la détention en société sont détaillées dans notre article sur le dispositif Jeanbrun et la SCI.

Quelle est la période d’application du dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif concerne les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Pour un logement que le contribuable fait construire, la demande de permis de construire doit être déposée pendant cette même période.

La date à prendre en compte dépend donc de la nature du projet :

date de signature de l’acte authentique pour un logement acquis ;
date de dépôt de la demande de permis de construire pour un logement construit par le contribuable.

Un bien acquis avant le 21 février 2026 ne peut pas bénéficier rétroactivement du dispositif, même si sa mise en location intervient après cette date.

Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun distingue deux grandes catégories d’investissements :

les logements neufs ;
les logements anciens faisant l’objet de travaux importants.

Dans les deux cas, le logement doit être situé en France dans un bâtiment d’habitation collectif.

Les logements neufs

Le dispositif peut notamment concerner :

un appartement acquis neuf ;
un appartement acheté en vente en l’état futur d’achèvement ;
un logement que le contribuable fait construire dans un bâtiment collectif.

La maison individuelle n’entre pas dans le champ du dispositif, même lorsqu’elle est destinée à la location nue.

L’amortissement commence le premier jour du mois d’achèvement du logement ou de son acquisition lorsque celle-ci intervient plus tard.

Retrouvez les particularités de ce type d’opération dans notre guide sur le dispositif Jeanbrun dans le neuf.

Les logements anciens avec travaux

Un logement ancien peut être éligible lorsqu’il fait l’objet :

de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble considéré comme neuf ;
ou de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères d’une réhabilitation lourde.

Le simple fait de réaliser des travaux représentant 30 % du prix d’achat ne suffit donc pas automatiquement. La nature des travaux et le niveau de transformation du logement doivent également respecter les critères légaux.

Lorsque les travaux ont été réalisés avant l’acquisition, le logement ne doit pas avoir été utilisé ou occupé depuis leur achèvement.

Pour un logement ancien éligible, l’amortissement porte sur le prix d’acquisition hors frais, majoré, le cas échéant, du montant des travaux retenus.

Les conditions sont expliquées en détail dans notre dossier consacré au dispositif Jeanbrun dans l’ancien avec travaux.

Quelles sont les conditions de location ?

Le propriétaire doit prendre un engagement de location d’une durée minimale de neuf ans.

Pendant cette période, le logement doit être :

loué non meublé ;
affecté à la résidence principale du locataire ;
loué de manière effective et continue ;
proposé dans le respect des plafonds de loyers ;
loué à un locataire respectant les plafonds de ressources.

La location meublée, saisonnière ou utilisée comme résidence secondaire ne permet pas de bénéficier du dispositif.

Délai de mise en location

Pour un logement neuf, la location doit commencer dans les douze mois suivant :

l’achèvement du logement ;
ou son acquisition lorsque celle-ci intervient plus tard.

Pour un logement ancien, la mise en location doit commencer dans les douze mois suivant :

l’achèvement des travaux ;
ou l’acquisition du logement lorsque celle-ci intervient plus tard.

Le respect de ce délai est indispensable pour conserver l’avantage fiscal.

Location à un membre de la famille

Le logement ne peut pas être loué :

à un membre du foyer fiscal du propriétaire ;
à un parent ou à un allié jusqu’au deuxième degré inclus.

Cette interdiction concerne notamment les parents, les enfants, les grands-parents, les petits-enfants, les frères et les sœurs du propriétaire.

Lorsque le bien appartient à une société, la même restriction s’applique aux associés et à leurs proches concernés.

Retrouvez l’ensemble des obligations dans notre guide sur les conditions du dispositif Jeanbrun.

Quels plafonds de loyers faut-il respecter ?

Le dispositif distingue trois niveaux de location :

la location intermédiaire ;
la location sociale ;
la location très sociale.

Chaque niveau correspond à des plafonds de loyers et de ressources différents.

Plus le loyer demandé est faible par rapport au marché, plus le taux d’amortissement peut être élevé. Le propriétaire doit donc arbitrer entre :

le montant du loyer encaissé ;
le taux d’amortissement obtenu ;
la demande locative locale ;
la rentabilité nette du projet.

Les ressources du locataire sont appréciées à la date de signature du bail. Les plafonds applicables dépendent notamment de la localisation du logement, de la composition du foyer et du type de location choisi.

Une vérification doit être réalisée avant la signature de chaque nouveau bail. Il est également recommandé de conserver les justificatifs de ressources du locataire.

Les barèmes actualisés sont regroupés dans notre page dédiée aux plafonds de loyers et de ressources Jeanbrun.

Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?

L’amortissement Jeanbrun permet de déduire chaque année un pourcentage de la valeur amortissable du logement.

La valeur du terrain ne peut pas être amortie. Elle est fixée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition hors frais, éventuellement majoré des travaux pour un logement ancien.

La base amortissable correspond donc généralement à 80 % de la valeur retenue.

Exemple de calcul de la base amortissable

Un investisseur achète un logement neuf pour 220 000 €, hors frais d’acquisition.

La part correspondant au terrain est fixée à :

220 000 € × 20 % = 44 000 €

La base amortissable est donc de :

220 000 € moins 44 000 € = 176 000 €

Le taux applicable sera ensuite appliqué à cette base de 176 000 €.

Les frais de notaire et les autres frais d’acquisition ne sont pas compris dans la base d’amortissement prévue par le dispositif.

Quels sont les taux d’amortissement Jeanbrun ?

Les taux varient selon le type de logement et le niveau de loyer pratiqué.

Taux applicables aux logements neufs

Type de location	Taux annuel d’amortissement
Location intermédiaire	3,5 %
Location sociale	4,5 %
Location très sociale	5,5 %

Taux applicables aux logements anciens éligibles

Type de location	Taux annuel d’amortissement
Location intermédiaire	3 %
Location sociale	3,5 %
Location très sociale	4 %

Ces taux sont appliqués à la base amortissable du logement, dans la limite du plafond annuel applicable au foyer fiscal.

Exemple pour un logement neuf

Pour une base amortissable de 176 000 €, l’amortissement théorique annuel est de :

6 160 € en location intermédiaire ;
7 920 € en location sociale ;
9 680 € en location très sociale.

Le montant réellement déductible doit ensuite être comparé au plafond annuel applicable.

Quel est le plafond annuel d’amortissement ?

La somme des amortissements Jeanbrun déductibles est plafonnée par foyer fiscal.

Le plafond général est fixé à :

8 000 € par an pour la location intermédiaire ;
jusqu’à 10 000 € lorsque les conditions liées à la location sociale sont remplies ;
jusqu’à 12 000 € lorsque les conditions liées à la location très sociale sont remplies.

La majoration à 10 000 € ou 12 000 € s’applique lorsque 50 % au moins des revenus bruts provenant des logements bénéficiant du dispositif sont affectés respectivement à la location sociale ou très sociale.

Ces plafonds s’apprécient pour l’ensemble du foyer fiscal et non séparément pour chaque logement. Un investisseur possédant plusieurs biens Jeanbrun ne bénéficie donc pas d’un nouveau plafond complet pour chacun d’eux.

À quelle date l’amortissement commence-t-il ?

Pour un logement neuf, l’amortissement commence le premier jour du mois :

de l’achèvement du logement ;
ou de son acquisition si cette dernière date est postérieure.

Pour un logement ancien, il commence le premier jour du mois :

de l’achèvement des travaux ;
ou de l’acquisition si cette dernière date est postérieure.

La première annuité doit donc être calculée en tenant compte du nombre de mois compris entre le point de départ de l’amortissement et la fin de l’année.

Exemple

Un logement neuf est achevé le 18 septembre.

La période d’amortissement commence le 1er septembre. L’amortissement de la première année est calculé sur quatre mois, de septembre à décembre.

Quelles autres charges peut-on déduire ?

Le dispositif Jeanbrun relève de la fiscalité des revenus fonciers et nécessite l’application du régime réel.

En plus de l’amortissement, le propriétaire peut déduire les charges admises dans les conditions de droit commun, notamment :

les intérêts et frais d’emprunt ;
la taxe foncière, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable ;
les primes d’assurance ;
les frais de gestion ;
certaines charges de copropriété ;
certaines dépenses d’entretien et de réparation ;
les honoraires liés à la gestion locative.

Une même dépense ne peut toutefois pas être déduite deux fois. Les travaux intégrés à la base amortissable d’un logement ancien ne peuvent pas également être déduits immédiatement comme une charge foncière.

Le régime micro-foncier n’est pas compatible avec l’amortissement Jeanbrun. Le propriétaire doit déclarer ses revenus fonciers au régime réel.

Le dispositif Jeanbrun peut-il créer un déficit foncier ?

Les charges déductibles et l’amortissement peuvent conduire à un résultat foncier négatif.

La fraction du déficit provenant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut, sous réserve du respect des conditions applicables, être imputée sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.

La fraction excédant cette limite et celle provenant des intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

L’imputation sur le revenu global est notamment conditionnée à la poursuite de la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation.

L’effet fiscal dépend donc de la composition précise du déficit. Une simulation personnalisée est recommandée avant de retenir une économie d’impôt dans le plan de financement.

Consultez notre simulation du dispositif Jeanbrun pour découvrir plusieurs exemples selon la tranche marginale d’imposition.

Exemple simplifié d’un investissement Jeanbrun

Un investisseur acquiert un appartement neuf pour 220 000 €, hors frais d’acquisition.

Il choisit la location intermédiaire.

Calcul de l’amortissement

Prix d’acquisition : 220 000 €

Valeur forfaitaire du terrain : 44 000 €

Base amortissable : 176 000 €

Taux d’amortissement : 3,5 %

Amortissement annuel théorique : 6 160 €

Le montant reste inférieur au plafond général de 8 000 €. Sous réserve du respect de l’ensemble des conditions, l’investisseur peut donc déduire jusqu’à 6 160 € par an au titre de l’amortissement.

Calcul simplifié du résultat foncier

Loyers annuels : 10 800 €

Charges déductibles hors amortissement : 4 200 €

Résultat avant amortissement : 6 600 €

Amortissement : 6 160 €

Résultat foncier après amortissement : 440 €

Dans cet exemple simplifié, le revenu foncier imposable passe de 6 600 € à 440 €.

L’économie réelle dépendra de la tranche marginale d’imposition du propriétaire, des prélèvements sociaux, de la nature exacte des charges et de ses autres revenus fonciers.

Le dispositif Jeanbrun est-il plus intéressant que le LMNP ?

Le dispositif Jeanbrun et le LMNP reposent tous les deux sur un mécanisme d’amortissement, mais leur fonctionnement reste très différent.

Critère	Dispositif Jeanbrun	LMNP au réel
Type de location	Location nue	Location meublée
Catégorie fiscale	Revenus fonciers	BIC
Durée d’engagement	Au moins neuf ans	Pas d’engagement fiscal général de neuf ans
Plafond de loyer	Oui	Non, sauf régime particulier
Plafond de ressources	Oui	Non, sauf régime particulier
Type d’amortissement	Taux fixés par la loi	Amortissement comptable par composants
Logements concernés	Collectif neuf ou ancien éligible	Logements meublés répondant aux conditions
Location à un proche	Fortement encadrée	Possible sous conditions normales
Comptabilité commerciale	Non	Oui au régime réel

Le choix dépend notamment :

du type de location recherché ;
de la demande locative locale ;
du niveau de loyer ;
du coût du mobilier ;
de la durée de détention ;
du régime fiscal du propriétaire ;
de la stratégie de revente.

Notre comparatif complet Jeanbrun ou LMNP permet d’identifier le régime le plus adapté à chaque profil.

Jeanbrun ou Denormandie : quelles différences ?

Le dispositif Denormandie et le dispositif Jeanbrun peuvent tous les deux concerner des logements anciens avec travaux, mais l’avantage fiscal n’est pas calculé de la même manière.

Le Denormandie accorde une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du logement, sous réserve d’investir dans une commune éligible et de respecter les conditions du dispositif.

Jeanbrun permet de déduire chaque année un amortissement des revenus fonciers. Il ne s’agit donc pas d’une réduction d’impôt immédiate.

La localisation, la nature des travaux, le montant des revenus fonciers et la tranche d’imposition du propriétaire peuvent modifier fortement le résultat de la comparaison.

Retrouvez notre analyse détaillée dans le comparatif Jeanbrun ou Denormandie.

Peut-on investir avec une SCI ?

Une SCI peut bénéficier du dispositif lorsqu’elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

Dans ce cas :

la SCI doit respecter les conditions liées au logement et à la location ;
chaque associé souhaitant bénéficier de l’amortissement doit conserver ses parts pendant toute la période d’engagement ;
le logement ne doit pas être loué à un associé ou à certains membres de sa famille ;
les parts ne doivent pas être démembrées.

Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés applique déjà ses propres règles comptables d’amortissement. Elle n’entre donc pas dans le mécanisme Jeanbrun réservé aux revenus fonciers des particuliers et des sociétés fiscalement transparentes.

Que se passe-t-il lors de la revente ?

La fiscalité de sortie doit être étudiée dès l’acquisition.

Pour calculer la plus-value immobilière, les amortissements Jeanbrun effectivement déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu fiscalement. Toutes choses égales par ailleurs, cette règle augmente donc la plus-value brute imposable.

Le propriétaire conserve néanmoins le bénéfice du régime des plus-values immobilières des particuliers, notamment les abattements liés à la durée de détention lorsque leurs conditions sont remplies.

Une revente réalisée avant la fin de l’engagement de neuf ans peut également entraîner la remise en cause des amortissements précédemment déduits.

Une analyse complète est disponible dans notre article sur la revente et la plus-value d’un logement Jeanbrun.

Quels sont les risques du dispositif Jeanbrun ?

Le principal risque consiste à calculer la rentabilité uniquement à partir de l’économie fiscale.

Un projet Jeanbrun doit rester cohérent sur le plan immobilier, indépendamment