Simulation Jeanbrun 2026 : calcul de l’amortissement et de l’économie d’impôt
Une simulation Jeanbrun permet de mesurer l’effet réel du dispositif Relance logement sur la fiscalité et la rentabilité d’un investissement locatif.
L’avantage fiscal dépend du prix du logement, du montant des travaux éventuels, du niveau de loyer choisi, des charges déductibles et de la tranche marginale d’imposition du propriétaire.
Deux investisseurs achetant le même logement peuvent donc obtenir des économies d’impôt très différentes.
Dans cet article, nous réalisons plusieurs simulations du dispositif Jeanbrun pour des contribuables imposés à 11 %, 30 % et 41 %. Les exemples intègrent l’amortissement, les revenus fonciers et le cash-flow après fiscalité.
Pour vérifier les règles générales avant d’effectuer vos calculs, consultez notre guide complet du dispositif Jeanbrun.
Comment réaliser une simulation Jeanbrun ?
Une simulation complète doit comporter quatre étapes :
- calculer la base amortissable ;
- déterminer l’amortissement annuel ;
- calculer le résultat foncier imposable ;
- estimer l’économie d’impôt et le cash-flow après fiscalité.
Le dispositif Jeanbrun s’applique aux logements éligibles loués nus comme résidence principale pendant au moins neuf ans. La valeur du terrain est exclue forfaitairement à hauteur de 20 % du prix retenu. Les taux d’amortissement varient selon le caractère neuf ou ancien du logement et le niveau de location.
Formule de calcul de l’amortissement Jeanbrun
Pour un logement neuf, la formule simplifiée est la suivante :
Base amortissable = prix d’acquisition net de frais × 80 %
Amortissement annuel = base amortissable × taux applicable
Pour un logement ancien éligible :
Base amortissable = (prix d’acquisition net de frais + travaux retenus) × 80 %
Amortissement annuel = base amortissable × taux applicable
Le montant obtenu doit ensuite être comparé au plafond annuel applicable au foyer fiscal.
La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer. Le plafond peut être majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsque les conditions relatives aux locations sociales ou très sociales sont remplies.
Pour approfondir ce calcul, consultez notre article consacré à l’amortissement Jeanbrun.
Quels taux utiliser dans la simulation ?
Logement neuf
| Niveau de location | Taux annuel |
|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % |
| Sociale | 4,5 % |
| Très sociale | 5,5 % |
Logement ancien éligible
| Niveau de location | Taux annuel |
|---|---|
| Intermédiaire | 3 % |
| Sociale | 3,5 % |
| Très sociale | 4 % |
Le niveau de location détermine aussi les plafonds de loyers et de ressources du locataire. Un taux d’amortissement plus élevé implique généralement un loyer maximal plus faible.
Avant de choisir un taux, consultez notre guide sur les plafonds de loyers et de ressources Jeanbrun.
Hypothèses de la simulation principale
Prenons l’exemple d’un appartement neuf acquis en 2026.
Caractéristiques du projet
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix d’acquisition hors frais | 220 000 € |
| Frais d’acquisition | 6 000 € |
| Loyer mensuel hors charges | 900 € |
| Loyers annuels | 10 800 € |
| Charges déductibles annuelles | 4 200 € |
| Mensualités de crédit annuelles | 6 700 € |
| Charges réellement décaissées hors crédit | 1 300 € |
| Niveau de location | Intermédiaire |
| Taux d’amortissement | 3,5 % |
Les charges déductibles comprennent ici les intérêts d’emprunt et les autres dépenses admises pour le calcul du revenu foncier.
Les remboursements de capital ne sont pas déductibles fiscalement, mais ils doivent être intégrés au calcul du cash-flow.
Étape 1 : calcul de la base amortissable
Le prix du logement est de 220 000 €.
La valeur forfaitaire du terrain représente 20 % :
220 000 € × 20 % = 44 000 €
La base amortissable est donc de :
220 000 € moins 44 000 € = 176 000 €
Les frais d’acquisition ne sont pas intégrés dans la base de l’amortissement Jeanbrun, puisque le texte retient le prix d’acquisition net de frais.
Étape 2 : calcul de l’amortissement annuel
Le logement neuf est affecté à la location intermédiaire.
Le taux d’amortissement applicable est de 3,5 %.
176 000 € × 3,5 % = 6 160 €
L’amortissement annuel théorique est donc de 6 160 €.
Ce montant reste inférieur au plafond général de 8 000 € par foyer fiscal. Il peut donc être intégralement retenu dans cette simulation.
Étape 3 : calcul du revenu foncier avant amortissement
Les loyers annuels sont de 10 800 €.
Les charges déductibles représentent 4 200 €.
Le résultat foncier avant amortissement est donc de :
10 800 € moins 4 200 € = 6 600 €
Sans dispositif Jeanbrun, le propriétaire serait imposé sur un revenu foncier de 6 600 €.
Les revenus provenant d’une location nue sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Étape 4 : calcul du revenu foncier après amortissement
L’amortissement annuel est de 6 160 €.
Le résultat foncier après amortissement est donc de :
6 600 € moins 6 160 € = 440 €
Grâce au dispositif Jeanbrun, le revenu foncier imposable passe de 6 600 € à 440 €.
La base soumise à l’impôt et aux prélèvements sociaux est ainsi réduite de 6 160 €.
Simulation Jeanbrun avec une tranche fiscale de 11 %
Pour un contribuable imposé dans la tranche marginale de 11 %, le taux simplifié appliqué au revenu foncier est de :
11 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux = 28,2 %
Fiscalité sans amortissement Jeanbrun
6 600 € × 28,2 % = 1 861,20 €
Fiscalité avec amortissement Jeanbrun
440 € × 28,2 % = 124,08 €
Économie fiscale annuelle
1 861,20 € moins 124,08 € = 1 737,12 €
Pour un contribuable imposé à 11 %, l’amortissement de 6 160 € procure donc une économie fiscale simplifiée d’environ 1 737 € par an.
Simulation Jeanbrun avec une tranche fiscale de 30 %
Pour un contribuable imposé dans la tranche marginale de 30 %, le taux simplifié appliqué au revenu foncier est de :
30 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux = 47,2 %
Fiscalité sans amortissement Jeanbrun
6 600 € × 47,2 % = 3 115,20 €
Fiscalité avec amortissement Jeanbrun
440 € × 47,2 % = 207,68 €
Économie fiscale annuelle
3 115,20 € moins 207,68 € = 2 907,52 €
Pour un contribuable imposé à 30 %, l’économie fiscale simplifiée atteint environ 2 908 € par an.
Simulation Jeanbrun avec une tranche fiscale de 41 %
Pour un contribuable imposé dans la tranche marginale de 41 %, le taux simplifié appliqué au revenu foncier est de :
41 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux = 58,2 %
Fiscalité sans amortissement Jeanbrun
6 600 € × 58,2 % = 3 841,20 €
Fiscalité avec amortissement Jeanbrun
440 € × 58,2 % = 256,08 €
Économie fiscale annuelle
3 841,20 € moins 256,08 € = 3 585,12 €
Pour un contribuable imposé à 41 %, l’économie fiscale simplifiée atteint environ 3 585 € par an.
Tableau comparatif selon la tranche fiscale
| Tranche marginale | Fiscalité sans Jeanbrun | Fiscalité avec Jeanbrun | Économie annuelle |
|---|---|---|---|
| 11 % | 1 861 € | 124 € | 1 737 € |
| 30 % | 3 115 € | 208 € | 2 908 € |
| 41 % | 3 841 € | 256 € | 3 585 € |
Plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus la déduction d’un même montant produit une économie fiscale importante.
Ces calculs restent simplifiés. Ils ne tiennent notamment pas compte de la déductibilité partielle de la CSG, du plafonnement éventuel de certains effets fiscaux, des autres revenus du foyer ni de l’évolution du barème.
Quel impact sur le cash-flow ?
Le cash-flow mesure la trésorerie restante après encaissement des loyers et paiement des dépenses réellement supportées.
Il ne doit pas être confondu avec le résultat fiscal.
Cash-flow avant fiscalité
Loyers annuels : 10 800 €
Mensualités de crédit annuelles : 6 700 €
Charges réellement décaissées hors crédit : 1 300 €
Cash-flow avant fiscalité :
10 800 € moins 6 700 € moins 1 300 € = 2 800 €
Le projet génère donc un cash-flow avant fiscalité de 2 800 € par an, soit environ 233 € par mois.
Cash-flow après fiscalité avec une tranche de 11 %
Cash-flow avant fiscalité : 2 800 €
Fiscalité après amortissement : 124 €
Cash-flow après fiscalité :
2 800 € moins 124 € = 2 676 €
Le cash-flow après fiscalité est d’environ 223 € par mois.
Sans amortissement Jeanbrun, il aurait été de :
2 800 € moins 1 861 € = 939 €
Soit environ 78 € par mois.
Cash-flow après fiscalité avec une tranche de 30 %
Cash-flow avant fiscalité : 2 800 €
Fiscalité après amortissement : 208 €
Cash-flow après fiscalité :
2 800 € moins 208 € = 2 592 €
Le cash-flow après fiscalité est d’environ 216 € par mois.
Sans amortissement, le cash-flow aurait été légèrement négatif :
2 800 € moins 3 115 € = moins 315 €
Soit un effort d’épargne d’environ 26 € par mois.
Cash-flow après fiscalité avec une tranche de 41 %
Cash-flow avant fiscalité : 2 800 €
Fiscalité après amortissement : 256 €
Cash-flow après fiscalité :
2 800 € moins 256 € = 2 544 €
Le cash-flow après fiscalité est d’environ 212 € par mois.
Sans amortissement, le projet aurait généré un effort d’épargne :
2 800 € moins 3 841 € = moins 1 041 €
Soit environ 87 € par mois.
Tableau du cash-flow après fiscalité
| Tranche marginale | Cash-flow sans Jeanbrun | Cash-flow avec Jeanbrun |
|---|---|---|
| 11 % | 78 € par mois | 223 € par mois |
| 30 % | moins 26 € par mois | 216 € par mois |
| 41 % | moins 87 € par mois | 212 € par mois |
Dans cet exemple, le dispositif transforme un projet fiscalement déficitaire en trésorerie pour les contribuables imposés à 30 % ou 41 %.
Cela ne signifie pas que Jeanbrun rend automatiquement tous les investissements rentables. Le résultat dépend du prix d’achat, du loyer, des charges et du financement.
Simulation d’un logement neuf en location sociale
Prenons maintenant un appartement neuf acheté 250 000 €, hors frais.
Le logement est affecté à la location sociale.
Base amortissable
250 000 € × 80 % = 200 000 €
Amortissement théorique
200 000 € × 4,5 % = 9 000 €
L’amortissement théorique est de 9 000 €.
Lorsque les conditions de la majoration sociale sont remplies, le plafond annuel peut atteindre 10 000 €. L’amortissement de 9 000 € reste donc sous cette limite.
Hypothèses locatives
| Élément | Montant |
|---|---|
| Loyers annuels | 10 200 € |
| Charges déductibles | 3 200 € |
| Résultat avant amortissement | 7 000 € |
| Amortissement | 9 000 € |
| Résultat après amortissement | moins 2 000 € |
Dans cette simulation, l’amortissement conduit à un déficit foncier.
Le traitement de ce déficit dépend de sa composition et de la situation globale du foyer. La part provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut, sous conditions, être imputée sur le revenu global dans la limite générale de 10 700 €. La part provenant des intérêts et l’éventuel excédent sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Une analyse fiscale individualisée est nécessaire avant d’intégrer ce déficit dans le rendement prévisionnel.
Simulation d’un logement ancien avec travaux
Prenons un appartement ancien présentant les caractéristiques suivantes :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix d’acquisition | 150 000 € |
| Travaux retenus | 50 000 € |
| Frais d’acquisition | 12 000 € |
| Niveau de location | Intermédiaire |
| Taux d’amortissement | 3 % |
Le logement et les travaux doivent respecter les critères d’éligibilité propres au dispositif dans l’ancien.
Consultez notre guide sur Jeanbrun dans l’ancien avec travaux pour vérifier ces conditions.
Calcul de la base amortissable
Prix d’acquisition et travaux :
150 000 € + 50 000 € = 200 000 €
Base amortissable :
200 000 € × 80 % = 160 000 €
Calcul de l’amortissement
160 000 € × 3 % = 4 800 €
L’amortissement annuel théorique est de 4 800 €.
Calcul du résultat foncier
Loyers annuels : 9 600 €
Charges déductibles : 4 000 €
Résultat avant amortissement :
9 600 € moins 4 000 € = 5 600 €
Résultat après amortissement :
5 600 € moins 4 800 € = 800 €
Économie fiscale selon la tranche
| Tranche marginale | Taux avec prélèvements sociaux | Économie annuelle estimée |
|---|---|---|
| 11 % | 28,2 % | 1 354 € |
| 30 % | 47,2 % | 2 266 € |
| 41 % | 58,2 % | 2 794 € |
Cette économie est calculée sur une déduction de 4 800 €.
Comment comparer location intermédiaire, sociale et très sociale ?
Un taux d’amortissement plus élevé ne signifie pas nécessairement une meilleure rentabilité.
Prenons un logement neuf avec une base amortissable de 160 000 €.
| Niveau | Taux | Amortissement annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 5 600 € |
| Sociale | 4,5 % | 7 200 € |
| Très sociale | 5,5 % | 8 800 € |
Supposons les loyers annuels suivants :
| Niveau | Loyers annuels |
|---|---|
| Intermédiaire | 9 600 € |
| Sociale | 8 100 € |
| Très sociale | 6 900 € |
Le passage de la location intermédiaire à la location sociale apporte 1 600 € d’amortissement supplémentaire, mais entraîne une baisse de loyer de 1 500 €.
Pour un contribuable imposé à 30 %, l’économie fiscale supplémentaire est estimée à :
1 600 € × 47,2 % = 755,20 €
La baisse de loyer de 1 500 € est supérieure à l’économie fiscale de 755 €.
Dans cette hypothèse, la location intermédiaire reste plus avantageuse sur le plan de la trésorerie.
Simulation de la première année
L’amortissement commence le premier jour du mois d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
Dans l’ancien, il commence le premier jour du mois d’achèvement des travaux ou de l’acquisition si elle est postérieure.
La première année doit donc être calculée au prorata du nombre de mois concernés.
Exemple
Amortissement annuel théorique : 6 000 €
Date d’achèvement : 18 septembre 2026
Point de départ : 1er septembre 2026
Nombre de mois concernés : 4
Première annuité :
6 000 € × 4 ÷ 12 = 2 000 €
L’investisseur ne peut pas retenir une annuité complète de 6 000 € pour l’année 2026.
Comment intégrer les intérêts d’emprunt ?
Les intérêts d’emprunt constituent une charge fiscale, mais le remboursement du capital n’est pas déductible.
La simulation doit donc séparer :
- la mensualité totale versée à la banque ;
- les intérêts déductibles ;
- l’assurance emprunteur éventuellement déductible ;
- le remboursement du capital ;
- les frais de financement admis en déduction.
Exemple
Mensualités annuelles : 8 400 €
Dont intérêts : 3 100 €
Dont capital remboursé : 5 300 €
Pour calculer le résultat foncier, seuls les 3 100 € d’intérêts et les dépenses de financement admises sont pris en compte.
Pour calculer le cash-flow, la totalité des 8 400 € doit être déduite de la trésorerie.
Quelle différence entre résultat fiscal et cash-flow ?
Le résultat fiscal sert à déterminer l’impôt.
Le cash-flow mesure les mouvements réels de trésorerie.
L’amortissement réduit le résultat fiscal, mais ne correspond pas à une somme versée chaque année.
Le remboursement du capital réduit la trésorerie, mais n’est pas une charge fiscalement déductible.
Exemple
Loyers : 10 800 €
Charges décaissées hors crédit : 1 500 €
Mensualités de crédit : 7 200 €
Cash-flow avant impôt :
10 800 € moins 1 500 € moins 7 200 € = 2 100 €
Si les intérêts inclus dans le crédit représentent 3 000 € et l’amortissement Jeanbrun 5 600 €, le résultat fiscal sera calculé différemment :
10 800 € moins 1 500 € moins 3 000 € moins 5 600 € = 700 €
Le cash-flow avant impôt est de 2 100 €, tandis que le résultat imposable est de 700 €.
Faut-il intégrer la fiscalité de revente ?
Oui.
Les amortissements Jeanbrun effectivement déduits diminuent le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière.
Toutes choses égales par ailleurs, ils augmentent donc la plus-value brute imposable lors de la revente.
Une simulation complète doit comparer :
- les économies fiscales obtenues pendant la location ;
- le montant cumulé des amortissements ;
- la durée de détention ;
- la plus-value potentielle ;
- les abattements pour durée de détention ;
- le coût fiscal estimé lors de la vente.
Pour approfondir ce calcul, consultez notre article sur la revente et la plus-value Jeanbrun.
Quelles données utiliser dans votre simulation ?
Pour obtenir une estimation réaliste, rassemblez les informations suivantes :
Acquisition
- prix du logement ;
- frais de notaire ;
- frais d’agence ;
- coût des travaux ;
- honoraires techniques ;
- frais de financement.
Location
- loyer Jeanbrun maximal ;
- loyer réellement envisagé ;
- taux de vacance ;
- charges récupérables ;
- charges non récupérables ;
- frais de gestion.
Fiscalité
- tranche marginale d’imposition ;
- revenus fonciers existants ;
- déficits fonciers reportables ;
- montant des intérêts ;
- base amortissable ;
- taux Jeanbrun ;
- plafond annuel disponible.
Financement
- montant emprunté ;
- taux d’intérêt ;
- durée du prêt ;
- mensualité ;
- assurance ;
- apport personnel.
Revente
- durée de détention prévue ;
- valeur de revente estimée ;
- amortissements cumulés ;
- frais de vente ;
- capital restant dû.
Les erreurs fréquentes dans une simulation Jeanbrun
Calculer l’amortissement sur 100 % du prix
La valeur du terrain est exclue forfaitairement à hauteur de 20 %.
Ajouter les frais de notaire à la base
Le dispositif retient le prix d’acquisition net de frais.
Utiliser le taux du neuf pour un logement ancien
Les taux ne sont pas identiques.
Oublier le plafond annuel du foyer
Le plafond ne s’applique pas séparément à chaque logement.
Calculer une année complète dès la première année
La première annuité peut être réduite selon le mois de départ.
Confondre mensualité et intérêts déductibles
Seule la partie correspondant aux intérêts et aux frais admis est déductible.
Ignorer le loyer plafonné
La simulation doit utiliser le loyer réellement autorisé par le dispositif.
Appliquer automatiquement le taux marginal à tout le revenu
Une simulation précise doit tenir compte de la situation fiscale complète du foyer.
Ignorer la plus-value future
Les amortissements déduits peuvent augmenter la plus-value brute imposable.
Considérer l’économie fiscale comme un loyer supplémentaire
L’économie fiscale améliore la rentabilité, mais elle ne remplace pas une demande locative solide.
Questions fréquentes
Comment calculer l’économie d’impôt Jeanbrun ?
Il faut multiplier le montant de revenu foncier effectivement réduit par le taux d’imposition applicable, en tenant compte de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Quel taux de prélèvements sociaux utiliser ?
Les revenus d’une location nue sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Quel est le plafond d’amortissement ?
Le plafond général est de 8 000 € par an et par foyer fiscal. Il peut atteindre 10 000 € ou 12 000 € lorsque les conditions sociales ou très sociales sont remplies.
Peut-on simuler Jeanbrun avec un logement ancien ?
Oui. Il faut ajouter les travaux retenus au prix d’acquisition avant de retirer les 20 % correspondant au foncier.
Les frais de notaire sont-ils amortissables ?
Ils ne sont pas intégrés à la base spécifique de l’amortissement Jeanbrun.
Faut-il intégrer le remboursement du capital ?
Oui pour calculer le cash-flow, mais non pour déterminer le revenu foncier imposable.
L’amortissement peut-il ramener le résultat à zéro ?
Oui, lorsque son montant et les autres charges absorbent le revenu foncier positif.
L’amortissement peut-il créer un déficit ?
Il peut contribuer à produire un résultat foncier négatif. Le traitement de ce déficit dépend ensuite de sa composition et des règles d’imputation applicables.
Quelle tranche fiscale profite le plus du dispositif ?
À montant de déduction identique, l’économie fiscale est généralement plus importante pour un contribuable dont la tranche marginale est élevée.
Une simulation suffit-elle pour garantir l’avantage ?
Non. L’éligibilité du logement, du bail et du locataire doit également être vérifiée.
Conclusion
Une simulation Jeanbrun doit mesurer simultanément l’amortissement, l’économie d’impôt, le cash-flow et la fiscalité de revente.
Dans notre exemple principal, un amortissement de 6 160 € réduit le revenu foncier imposable de 6 600 € à 440 €.
L’économie fiscale annuelle simplifiée atteint environ :
- 1 737 € pour une tranche marginale de 11 % ;
- 2 908 € pour une tranche marginale de 30 % ;
- 3 585 € pour une tranche marginale de 41 %.
Le dispositif est donc susceptible de produire un avantage plus important pour les foyers fortement imposés. Cet avantage doit néanmoins être comparé aux plafonds de loyers, à la durée d’engagement, au coût du financement et à la fiscalité applicable lors de la revente.
Cash Flow Positif accompagne les investisseurs dans l’analyse financière, fiscale et locative de leurs projets. Vous pouvez demander une étude personnalisée afin d’obtenir une simulation adaptée à votre budget et à votre situation.