Dispositif Jeanbrun dans le neuf : conditions, amortissement et rentabilité

Le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé Relance logement, permet aux particuliers d’amortir une partie du prix d’un logement neuf destiné à la location nue.

L’amortissement est déduit des revenus fonciers imposables. Il peut ainsi réduire l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux supportés par le propriétaire sur ses loyers.

Le dispositif peut notamment concerner :

un appartement acheté neuf ;
un appartement acquis en vente en l’état futur d’achèvement ;
un logement que le contribuable fait construire dans un bâtiment collectif.

Pour bénéficier de l’avantage, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions concernant la date de l’opération, le type de bâtiment, la durée de location, le niveau du loyer et les ressources du locataire.

Dans cet article, nous expliquons comment fonctionne le dispositif Jeanbrun dans le neuf et comment calculer l’amortissement d’un appartement neuf.

Pour découvrir l’ensemble du mécanisme, consultez notre guide complet du dispositif Jeanbrun.

Quels logements neufs sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif concerne les logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif.

Il peut s’appliquer aux logements :

acquis neufs ;
acquis en état futur d’achèvement ;
construits par le contribuable.

Le logement doit ensuite être donné en location nue comme résidence principale du locataire.

Les maisons individuelles sont exclues du dispositif, même lorsqu’elles sont neuves et destinées à la location longue durée. Le texte réserve l’amortissement aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif.

Qu’est-ce qu’un logement acquis neuf ?

Un logement acquis neuf est un logement qui vient d’être construit et qui n’a pas encore fait l’objet d’une occupation susceptible de lui faire perdre son caractère neuf.

Dans la majorité des opérations, l’investisseur achète le logement directement auprès d’un promoteur ou d’un professionnel ayant réalisé la construction.

Avant de signer, il faut vérifier :

la qualification de logement neuf dans l’acte ;
la date d’achèvement ;
l’absence d’occupation antérieure incompatible ;
la destination du bâtiment ;
la conformité du logement ;
la présence de plusieurs logements dans le bâtiment ;
la date prévue de livraison ;
la date à laquelle le logement pourra être mis en location.

Le seul fait qu’un appartement ait été récemment rénové ne permet pas de le considérer comme un logement neuf au sens du dispositif.

Un logement ancien ayant fait l’objet de travaux importants relève des règles spécifiques présentées dans notre guide sur le dispositif Jeanbrun dans l’ancien.

La VEFA est-elle éligible au dispositif Jeanbrun ?

Oui.

L’achat en vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, entre expressément dans le champ du dispositif.

En VEFA, l’investisseur achète un logement qui n’est pas encore achevé. Le promoteur reste responsable de la construction et remet le logement à l’acquéreur lors de la livraison.

L’acquisition s’effectue généralement en plusieurs étapes :

signature d’un contrat de réservation ;
obtention éventuelle du financement ;
signature de l’acte authentique ;
appels de fonds selon l’avancement du chantier ;
achèvement et livraison du logement ;
mise en location.

L’éligibilité ne doit pas être appréciée uniquement à partir de la date du contrat de réservation. Il faut vérifier que l’acquisition définitive intervient pendant la période prévue par le dispositif.

Quelle est la période d’acquisition éligible ?

Le dispositif Jeanbrun s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Pour un logement que le contribuable fait construire, la demande de permis de construire doit être déposée pendant cette même période.

Le propriétaire doit donc distinguer :

la date de réservation ;
la date de l’acte authentique ;
la date d’achèvement ;
la date de livraison ;
la date de mise en location.

Exemple

Un investisseur réserve un appartement en décembre 2025.

L’acte authentique est signé le 15 avril 2026.

Le logement est livré en septembre 2027.

Sous réserve des autres conditions, l’opération peut entrer dans la période du dispositif puisque l’acquisition définitive intervient après le 20 février 2026.

À l’inverse, un logement acquis définitivement avant cette date ne devient pas éligible simplement parce qu’il est achevé ou loué en 2026.

Peut-on bénéficier de Jeanbrun en faisant construire un logement ?

Oui, à condition que le logement soit situé dans un bâtiment d’habitation collectif.

Le dispositif ne couvre donc pas la construction d’une maison individuelle destinée à la location.

La demande de permis de construire doit être déposée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Cette situation peut notamment concerner un contribuable qui participe à la construction :

d’un petit immeuble collectif ;
d’un bâtiment comprenant plusieurs appartements ;
d’une opération réalisée sur un terrain déjà détenu ;
d’un programme immobilier structuré avec plusieurs investisseurs.

Le projet doit être sécurisé avant le dépôt du permis afin de confirmer que le bâtiment répond à la définition d’un bâtiment d’habitation collectif.

Une maison divisée en appartements est-elle éligible ?

Le dispositif exige que le logement soit situé dans un bâtiment d’habitation collectif.

La présence de plusieurs unités locatives ne suffit pas toujours à garantir cette qualification.

Avant d’acheter ou de transformer un bâtiment, il faut vérifier :

la configuration juridique de l’immeuble ;
les autorisations d’urbanisme ;
la création régulière des logements ;
les documents cadastraux ;
l’état descriptif de division, le cas échéant ;
la destination du bâtiment ;
la conformité des accès et des équipements communs.

Une simple division intérieure réalisée sans autorisation ne permet pas de sécuriser l’éligibilité fiscale.

Quelle location faut-il proposer ?

Le logement doit être loué nu.

Il doit constituer la résidence principale du locataire et être occupé de manière effective.

Le propriétaire ne peut pas utiliser Jeanbrun pour :

une location meublée ;
une location saisonnière ;
un logement touristique ;
une résidence secondaire ;
une occupation ponctuelle ;
un logement conservé pour son usage personnel.

L’option comporte l’engagement de louer le logement nu, de manière effective et continue, pendant une durée minimale de neuf ans.

Les investisseurs qui hésitent entre une exploitation vide et une exploitation meublée peuvent consulter notre comparatif Jeanbrun ou LMNP.

Combien de temps faut-il louer le logement neuf ?

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au moins neuf ans.

Pendant cette période, il doit continuer à respecter :

la location nue ;
l’utilisation comme résidence principale ;
le plafond de loyer ;
le plafond de ressources du locataire ;
les restrictions liées aux membres de la famille ;
la location effective et continue.

Le changement de locataire ne met pas fin à l’engagement.

Lors de chaque nouveau bail, le propriétaire doit vérifier à nouveau les ressources du candidat et le plafond de loyer applicable.

Une vente avant la fin des neuf ans peut entraîner la reprise des amortissements déjà déduits.

Quel est le délai pour mettre un logement neuf en location ?

La location doit prendre effet dans les douze mois suivant :

la date d’achèvement du logement ;
ou la date d’acquisition lorsque celle-ci est postérieure à l’achèvement.

Exemple avec une VEFA

L’acte authentique est signé le 10 septembre 2026.

Le logement est achevé le 20 juin 2027.

La date d’achèvement étant postérieure à l’acquisition, le délai de douze mois commence à courir à partir de l’achèvement.

Le logement doit donc être mis en location dans les douze mois suivant le 20 juin 2027.

Exemple avec un logement déjà achevé

Le logement est achevé le 15 mars 2026.

L’investisseur l’acquiert le 10 septembre 2026.

La date d’acquisition étant postérieure, le délai commence à courir à partir de l’acquisition.

La location doit prendre effet dans les douze mois suivant le 10 septembre 2026.

Il est recommandé de préparer la commercialisation avant la livraison afin de limiter la vacance et le risque de dépasser ce délai.

Peut-on louer à un membre de sa famille ?

Le logement ne peut pas être loué :

à un membre du foyer fiscal du propriétaire ;
à un parent jusqu’au deuxième degré inclus ;
à un allié jusqu’au deuxième degré inclus.

Cette interdiction concerne notamment :

les enfants ;
les parents ;
les grands-parents ;
les petits-enfants ;
les frères et sœurs.

Le fait que l’enfant possède son propre foyer fiscal ne suffit pas à rendre la location compatible avec Jeanbrun. Le texte exclut également les parents et alliés jusqu’au deuxième degré.

Quels plafonds faut-il respecter ?

Le propriétaire doit respecter :

un plafond de loyer ;
un plafond de ressources du locataire.

Le dispositif distingue trois niveaux :

location intermédiaire ;
location sociale ;
location très sociale.

Chaque niveau correspond à un taux d’amortissement différent.

Niveau de location	Taux annuel dans le neuf
Intermédiaire	3,5 %
Sociale	4,5 %
Très sociale	5,5 %

Plus le taux d’amortissement est élevé, plus le plafond de loyer est généralement contraignant.

Le niveau le plus avantageux fiscalement n’est donc pas nécessairement celui qui produit le meilleur cash-flow.

Les barèmes et méthodes de calcul sont détaillés dans notre guide sur les plafonds de loyers et de ressources Jeanbrun.

Comment calculer l’amortissement d’un logement neuf ?

La base de l’amortissement correspond au prix d’acquisition du logement net de frais.

La valeur du foncier ne peut pas être amortie. Elle est estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais.

La base amortissable correspond donc généralement à 80 % du prix retenu.

Formule

Base amortissable = prix d’acquisition net de frais × 80 %

Amortissement annuel = base amortissable × taux applicable

Le montant obtenu doit ensuite être comparé au plafond annuel du foyer fiscal.

Les frais de notaire sont-ils amortissables ?

Non dans la base spécifique du dispositif Jeanbrun.

Le texte prévoit une déduction calculée sur le prix d’acquisition net de frais.

Les frais de notaire, frais bancaires et autres frais d’acquisition ne doivent donc pas être ajoutés automatiquement à la base amortissable.

Exemple

Prix du logement : 220 000 €

Frais de notaire : 6 000 €

Base avant exclusion du foncier : 220 000 €

Base amortissable :

220 000 € × 80 % = 176 000 €

Le calcul n’est pas effectué sur 226 000 €.

Quel est le taux en location intermédiaire ?

Le taux annuel est de 3,5 %.

Exemple

Prix d’acquisition net de frais : 220 000 €

Base amortissable :

220 000 € × 80 % = 176 000 €

Amortissement annuel :

176 000 € × 3,5 % = 6 160 €

L’amortissement annuel théorique est de 6 160 €.

Ce montant reste inférieur au plafond général de 8 000 € par foyer fiscal.

Quel est le taux en location sociale ?

Le taux annuel est de 4,5 %.

Exemple

Prix d’acquisition net de frais : 220 000 €

Base amortissable : 176 000 €

Amortissement annuel :

176 000 € × 4,5 % = 7 920 €

L’amortissement théorique est de 7 920 €.

Le propriétaire doit respecter les plafonds de loyer et de ressources correspondant au secteur social.

Le montant reste inférieur au plafond général de 8 000 €. La majoration éventuelle du plafond n’a donc pas d’effet dans cet exemple.

Quel est le taux en location très sociale ?

Le taux annuel est de 5,5 %.

Exemple

Prix d’acquisition net de frais : 220 000 €

Base amortissable : 176 000 €

Amortissement annuel théorique :

176 000 € × 5,5 % = 9 680 €

Le montant dépasse le plafond général de 8 000 €.

Il peut être déduit à hauteur de 9 680 € uniquement si le foyer remplit les conditions permettant d’appliquer la majoration correspondant à la location très sociale.

Dans le cas contraire, la déduction reste limitée au plafond disponible.

Quel est le plafond annuel de l’amortissement ?

La somme des amortissements Jeanbrun est plafonnée par foyer fiscal.

Situation	Plafond annuel
Plafond général	8 000 €
Majoration sociale	Jusqu’à 10 000 €
Majoration très sociale	Jusqu’à 12 000 €

Le plafond majoré ne s’applique pas automatiquement dès qu’un logement est loué dans le secteur social ou très social.

Au moins 50 % des revenus bruts provenant des logements bénéficiant du dispositif doivent être issus du niveau de location concerné.

Le plafond s’applique au foyer fiscal et non séparément à chaque logement.

Exemple avec plusieurs logements neufs

Un couple possède deux appartements Jeanbrun.

Premier logement

Amortissement annuel théorique : 5 600 €

Deuxième logement

Amortissement annuel théorique : 4 800 €

Total :

5 600 € + 4 800 € = 10 400 €

Si le couple relève du plafond général de 8 000 €, la déduction totale est limitée à 8 000 €.

Le fait de posséder deux logements ne double pas le plafond.

Quand commence l’amortissement ?

L’amortissement commence le premier jour du mois :

de l’achèvement du logement ;
ou de l’acquisition si celle-ci intervient après l’achèvement.

La date de signature du premier bail ne détermine donc pas nécessairement le point de départ de l’amortissement.

Exemple en VEFA

Acte authentique : 15 octobre 2026

Achèvement : 18 septembre 2027

L’amortissement commence le 1er septembre 2027.

Exemple d’un logement acquis après achèvement

Achèvement : 12 février 2026

Acquisition : 20 juin 2026

L’amortissement commence le 1er juin 2026.

Comment calculer la première annuité ?

Lorsque l’amortissement commence en cours d’année, la première annuité doit être calculée au prorata du nombre de mois concernés.

Formule

Première annuité = amortissement annuel × nombre de mois ÷ 12

Exemple

Amortissement annuel théorique : 6 000 €

Point de départ : 1er septembre

Nombre de mois jusqu’au 31 décembre : 4

Première annuité :

6 000 € × 4 ÷ 12 = 2 000 €

Le propriétaire peut donc retenir 2 000 € au titre de la première année et non une annuité complète de 6 000 €.

Pendant combien de temps peut-on pratiquer l’amortissement ?

L’engagement de location minimal est de neuf ans.

Le cumul des amortissements pratiqués sur le logement ne peut pas dépasser la valeur hors foncier du prix d’acquisition.

Exemple

Prix d’acquisition : 220 000 €

Base amortissable : 176 000 €

Le cumul des amortissements ne peut pas dépasser 176 000 €.

Le propriétaire doit conserver un tableau indiquant :

la base initiale ;
l’amortissement théorique annuel ;
le montant effectivement déduit ;
le plafond utilisé ;
le cumul des amortissements ;
le solde restant.

L’option Jeanbrun est-elle automatique ?

Non.

Le propriétaire doit exercer une option lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année :

d’achèvement du logement ;
ou d’acquisition si celle-ci est postérieure.

L’option est irrévocable pour le logement concerné.

Avant de l’exercer, il faut vérifier :

l’éligibilité définitive du logement ;
le loyer maximal ;
les ressources du locataire ;
le montant de l’amortissement ;
le plafond disponible ;
la durée prévisible de détention ;
la fiscalité lors de la revente.

L’investisseur ne doit pas exercer l’option uniquement sur la base d’une promesse commerciale du vendeur.

Le micro-foncier est-il compatible avec Jeanbrun ?

Non.

L’amortissement doit être déduit dans le cadre d’une déclaration des revenus fonciers au régime réel.

Le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire et ne permet pas de déduire séparément l’amortissement Jeanbrun.

Le propriétaire doit donc suivre précisément :

les loyers encaissés ;
les charges déductibles ;
les intérêts d’emprunt ;
l’amortissement ;
les autres revenus fonciers ;
les éventuels déficits reportables.

Quelles charges peut-on déduire en plus de l’amortissement ?

Le propriétaire peut déduire les charges admises selon les règles du régime réel des revenus fonciers.

Il peut notamment s’agir :

des intérêts d’emprunt ;
de l’assurance emprunteur admise en déduction ;
de la taxe foncière, hors part récupérable ;
des frais de gestion ;
des primes d’assurance ;
de certaines charges de copropriété ;
de certaines dépenses d’entretien et de réparation.

Le remboursement du capital du crédit n’est pas déductible.

Le résultat simplifié est calculé de la manière suivante :

Loyers moins charges déductibles moins amortissement égale revenu foncier imposable

Exemple complet dans le neuf

Un investisseur achète un appartement neuf pour 220 000 €, hors frais d’acquisition.

Le logement est loué dans le secteur intermédiaire.

Données du projet

Élément	Montant
Prix d’acquisition	220 000 €
Loyers annuels	10 800 €
Charges et intérêts déductibles	4 200 €
Taux d’amortissement	3,5 %

Calcul de la base

220 000 € × 80 % = 176 000 €

Calcul de l’amortissement

176 000 € × 3,5 % = 6 160 €

Résultat avant amortissement

10 800 € moins 4 200 € = 6 600 €

Résultat après amortissement

6 600 € moins 6 160 € = 440 €

Le revenu foncier imposable est réduit de 6 600 € à 440 €.

Pour un contribuable imposé dans la tranche de 30 %, l’économie fiscale simplifiée liée à la déduction de 6 160 € peut être estimée à :

6 160 € × 47,2 % = 2 907,52 €

Cette estimation additionne une tranche marginale de 30 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Le résultat réel dépend de la situation complète du foyer.

Retrouvez plusieurs cas chiffrés dans notre simulation du dispositif Jeanbrun.

Le dispositif améliore-t-il automatiquement le cash-flow ?

Non.

L’amortissement réduit le résultat fiscal, mais il ne modifie pas directement :

le prix d’achat ;
le montant du crédit ;
les charges de copropriété ;
la taxe foncière ;
la vacance locative ;
le loyer plafonné ;
les frais de gestion.

Un appartement neuf peut bénéficier d’un amortissement important tout en générant un cash-flow négatif si son prix est trop élevé ou si son loyer est insuffisant.

La simulation doit donc distinguer :

la rentabilité brute ;
la rentabilité nette ;
le résultat fiscal ;
l’économie d’impôt ;
le cash-flow avant fiscalité ;
le cash-flow après fiscalité.

Comment analyser le prix d’un logement neuf ?

Le prix doit être comparé au marché local et non uniquement aux autres programmes proposés par le même promoteur.

Avant d’acheter, il faut étudier :

le prix moyen de l’ancien dans le quartier ;
le prix des programmes neufs concurrents ;
le loyer Jeanbrun maximal ;
le loyer réellement observé ;
la demande locative ;
les charges prévisionnelles ;
la taxe foncière estimée ;
la qualité de l’emplacement ;
le potentiel de revente.

Une économie fiscale ne compense pas automatiquement une surévaluation du prix d’achat.

Exemple

Un appartement est vendu 250 000 € dans un secteur où un logement récent comparable vaut 210 000 €.

L’écart de prix est de 40 000 €.

Même si le dispositif procure 3 000 € d’économie fiscale annuelle pendant plusieurs années, l’investisseur doit vérifier qu’il pourra absorber l’écart lors de la revente.

Quels documents demander au promoteur ?

Avant de signer, l’investisseur doit notamment obtenir ou vérifier :

le contrat de réservation ;
la notice descriptive ;
les plans ;
l’acte authentique ;
le règlement de copropriété ;
l’état descriptif de division ;
la grille des prix ;
les appels de fonds ;
la garantie financière d’achèvement ;
les assurances de construction ;
la date prévisionnelle de livraison ;
le calendrier du chantier ;
les charges prévisionnelles ;
les caractéristiques du logement ;
la destination du bâtiment.

Il est également utile de demander une estimation indépendante du loyer plafonné et du loyer de marché.

Comment gérer un retard de livraison ?

Un retard de livraison décale :

la disponibilité du logement ;
le début des loyers ;
le début de l’amortissement ;
la mise en place du financement définitif ;
le cash-flow du projet.

Dans une VEFA, le propriétaire peut supporter des intérêts intercalaires avant de percevoir le premier loyer.

La simulation doit donc prévoir :

plusieurs mois de retard possible ;
une réserve de trésorerie ;
les intérêts intercalaires ;
le décalage de l’avantage fiscal ;
les éventuels frais de logement ou de financement supplémentaires.

Le délai de mise en location commence à partir de la date applicable prévue par le texte. Il faut conserver les justificatifs permettant de démontrer la date réelle d’achèvement.

Que se passe-t-il en cas de défaut de location ?

Le logement doit être loué de manière effective et continue pendant la durée d’engagement.

Une vacance temporaire entre deux locataires ne provoque pas nécessairement une remise en cause immédiate, mais le propriétaire doit pouvoir démontrer qu’il recherche activement un nouveau locataire.

Il est recommandé de conserver :

les annonces diffusées ;
les mandats de gestion ;
les échanges avec les candidats ;
les visites réalisées ;
les éventuels ajustements de loyer ;
les justificatifs de remise en location.

Une interruption volontaire ou prolongée sans démarche sérieuse peut compromettre l’avantage fiscal.

Que se passe-t-il lors de la revente ?

Les amortissements Jeanbrun effectivement déduits diminuent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière.

Toutes choses égales par ailleurs, ils peuvent donc augmenter la plus-value brute imposable.

Une vente avant la fin de l’engagement de neuf ans peut également entraîner la reprise des amortissements déjà déduits, sauf exceptions prévues par la loi.

La fiscalité de sortie doit donc être intégrée dès l’achat.

Consultez notre guide consacré à la revente et à la plus-value Jeanbrun.

Peut-on acheter le logement avec une SCI ?

Oui, lorsque la société n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

Une SCI à l’impôt sur le revenu peut acquérir un appartement neuf éligible, sous réserve du respect de toutes les conditions.

Les associés qui bénéficient de l’avantage doivent notamment conserver leurs parts pendant la durée de l’engagement.

Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés n’entre pas dans le dispositif Jeanbrun.

Les règles complètes sont détaillées dans notre article sur le dispositif Jeanbrun avec une SCI.

Quels sont les avantages de Jeanbrun dans le neuf ?

Le dispositif présente plusieurs avantages potentiels :

absence de travaux lourds immédiatement après l’achat ;
amortissement plus élevé que dans l’ancien ;
taux pouvant atteindre 5,5 % ;
logement répondant aux normes récentes ;
frais d’entretien souvent limités au début ;
garanties liées à la construction ;
mise en location d’un logement neuf ;
possibilité d’acheter en VEFA ;
réduction du revenu foncier imposable.

Quelles sont les principales limites ?

L’investisseur doit aussi tenir compte :

du prix d’achat souvent supérieur à celui de l’ancien ;
du risque de surévaluation commerciale ;
du délai de construction ;
des intérêts intercalaires ;
du loyer plafonné ;
des plafonds de ressources ;
de l’engagement de neuf ans ;
de l’exclusion des maisons individuelles ;
du risque de vacance ;
du plafond annuel d’amortissement ;
de la fiscalité à la revente ;
de l’irrévocabilité de l’option.

Les erreurs à éviter

Acheter une maison individuelle

Le logement doit être situé dans un bâtiment collectif.

Se fier uniquement à la date de réservation

Il faut vérifier la date d’acquisition définitive retenue pour le dispositif.

Calculer l’amortissement sur les frais de notaire

La base correspond au prix d’acquisition net de frais.

Amortir 100 % du prix

La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 %.

Appliquer automatiquement le taux de 5,5 %

Ce taux suppose une location très sociale respectant les plafonds correspondants.

Oublier le plafond annuel

Le plafond est appliqué au niveau du foyer fiscal.

Utiliser une annuité complète la première année

La première déduction dépend du mois de départ de l’amortissement.

Louer le logement meublé

Jeanbrun exige une location nue.

Choisir un locataire sans vérifier ses ressources

Le plafond est apprécié à la date de conclusion du bail.

Revendre avant neuf ans

La vente peut entraîner la reprise des amortissements.

Retrouvez les principaux points de vigilance dans notre guide sur les erreurs et risques du dispositif Jeanbrun.

Liste de contrôle avant d’acheter en VEFA

Éligibilité

Le logement est-il situé dans un bâtiment collectif ?
L’acte authentique sera-t-il signé pendant la période éligible ?
Le logement sera-t-il loué nu ?
Le délai prévisionnel permet-il une mise en location conforme ?
Le loyer plafonné est-il compatible avec le financement ?

Programme immobilier

Le promoteur présente-t-il des garanties solides ?
La garantie financière d’achèvement est-elle prévue ?
Le calendrier paraît-il réaliste ?
Les charges de copropriété ont-elles été estimées ?
Le quartier dispose-t-il d’une véritable demande locative ?
Le prix est-il cohérent avec les biens comparables ?

Fiscalité

La base amortissable a-t-elle été correctement calculée ?
Le taux choisi correspond-il au niveau de location ?
Le plafond du foyer est-il disponible ?
La tranche marginale de l’investisseur a-t-elle été intégrée ?
La fiscalité de revente a-t-elle été estimée ?

Trésorerie

Les intérêts intercalaires sont-ils prévus ?
Une marge pour retard de livraison existe-t-elle ?
Le cash-flow est-il calculé avec le loyer plafonné ?
La vacance locative est-elle intégrée ?
Les frais de gestion et la taxe foncière sont-ils estimés ?

Questions fréquentes

Le dispositif Jeanbrun fonctionne-t-il dans le neuf ?

Oui. Il concerne notamment les logements acquis neufs, les VEFA et certains logements construits par le contribuable.

Une maison neuve est-elle éligible ?

Non. Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.

La VEFA est-elle éligible ?

Oui, lorsque l’acquisition et la location respectent les conditions du dispositif.

Quelle est la période d’acquisition ?

Les acquisitions éligibles doivent être réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Combien de temps faut-il louer ?

Le propriétaire doit s’engager à louer pendant au moins neuf ans.

Quel est le délai de mise en location ?

Le bail doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure.

Quel est le taux dans le neuf ?

Le taux est de 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale.

Quelle part du prix peut être amortie ?

La base correspond généralement à 80 % du prix d’acquisition net de frais.

Les frais de notaire sont-ils inclus ?

Non. La base spécifique est calculée sur le prix net de frais.

Quand commence l’amortissement ?

Il commence le premier jour du mois d’achèvement ou d’acquisition lorsque celle-ci est postérieure.

Peut-on louer le logement meublé ?

Non. La location doit être nue.

Peut-on louer à son enfant ?

Non. Les enfants font partie des proches exclus.

Peut-on acheter avec une SCI ?

Oui, lorsque la SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés et respecte toutes les conditions.

L’option est-elle automatique ?

Non. Elle doit être exercée lors de la déclaration applicable et elle est irrévocable pour le logement.

Conclusion

Le dispositif Jeanbrun dans le neuf permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf loué vide.

Il peut concerner un logement acquis neuf, une VEFA ou un logement construit par le contribuable dans un bâtiment collectif.

La base amortissable correspond généralement à 80 % du prix d’acquisition net de frais. Le taux annuel varie de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de location.

Pour bénéficier durablement de l’avantage, le propriétaire doit respecter :

la période d’acquisition ;
la location nue ;
l’engagement de neuf ans ;
le délai de mise en location ;
les plafonds de loyers ;
les plafonds de ressources ;
les restrictions familiales ;
les obligations déclaratives.

La qualité du projet ne doit pas être évaluée uniquement à partir de l’économie fiscale. Le prix d’achat, le loyer plafonné, les charges, le financement, le risque de retard et la valeur de revente restent déterminants.

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