L'idée d'investir dans des logements classés G pourrait, au premier abord, sembler contre-intuitive. Ces biens, situés au bas de l'échelle énergétique, évoquent souvent des images de dépenses énergétiques excessives et de rénovations conséquentes. Or, une analyse plus approfondie révèle une réalité plus nuancée, voire surprenante ! Découvrez notre article qui propose de lever le voile sur les atouts souvent méconnus de ces propriétés

Les défis de l'investissement immobilier en classe G

La classification énergétique G, la plus basse du système français, concerne les logements avec une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m² par an. Pour mettre tout cela en perspective, un logement classé A, le plus performant, consomme moins de 50 kWh/m².

Selon une étude de l'INSEE datant de 2018, environ 6 à 7% des logements en France sont classés G. Ces propriétés représentent un défi en termes de dépenses énergétiques, avec des coûts annuels de chauffage et d'électricité nettement supérieurs à la moyenne.

L'investissement dans un bien classé G s'accompagne de plusieurs obstacles. Le coût des rénovations est l'un des plus importants. D'après l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME), le coût moyen d'une rénovation énergétique complète peut atteindre jusqu'à 80 000 euros. Ce coût élevé peut dissuader les investisseurs. De plus, la valeur locative de ces biens est souvent inférieure à celle des logements plus performants, réduisant ainsi leur attractivité sur le marché.

Il faut considérer cette réalité, mais ne pas conclure trop vite sur l'inutilité d'investir dans ce type de logement !

Les avantages méconnus des biens mal classés énergétiquement

En effet, il existe des avantages significatifs à investir dans des logements de classe G. Les dispositifs d'aide de l'État français, tels que MaPrimeRénov', peuvent couvrir jusqu'à 50% des coûts de rénovation. Ces subventions rendent l'investissement plus abordable. Une étude du réseau Century 21 montre que les biens rénovés peuvent connaître une augmentation de leur valeur allant jusqu'à 20%. De plus, un bien rénové offre un confort supérieur et est plus attrayant pour les locataires, pouvant ainsi justifier un loyer plus élevé.

L'un des atouts les plus notables des logements de classe énergétique G réside dans leur coût d'acquisition généralement inférieur. Cette caractéristique les rend particulièrement attrayants pour les investisseurs qui débutent dans l'immobilier ou ceux disposant d'un budget limité. En effet, la valeur marchande de ces propriétés est souvent plus basse en raison de leur faible performance énergétique et du besoin de rénovations. Grâce à cet aspect, il y a une possibilité de récupérer à la revente une somme supérieure au prix d’achat, travaux y compris, ce qui peut se révéler profitable aux potentiels investisseurs.

Cette différence de prix d'achat offre une opportunité unique : elle permet d'entrer sur le marché immobilier avec un investissement initial moindre, tout en laissant une marge pour les travaux nécessaires à l'amélioration du bien. Un autre avantage notable des biens mal classés sur le plan énergétique est la réduction de la concurrence pour ces propriétés. En effet, cette faible concurrence confère aux acheteurs un pouvoir de négociation plus important.

Stratégies d'investissement et rentabilité

Pour optimiser l'investissement dans un bien de classe G, une évaluation minutieuse est indispensable. Les études, notamment celle menée par BNP Paribas Real Estate, révèlent que les biens immobiliers rénovés bénéficient non seulement d'une valorisation de 15 à 20%, mais aussi d'une réduction conséquente des charges locatives, un facteur clé pour séduire les locataires.

De plus, une rénovation de qualité permet de rehausser l'étiquette énergétique du logement, augmentant ainsi sa compétitivité sur le marché immobilier.
Les travaux essentiels pour améliorer la performance énergétique d'un bien et le faire passer à une catégorie plus élevée incluent généralement :

Isolation thermique : o Isolation des murs et des combles. o Remplacement des fenêtres par du double ou triple vitrage.

Systèmes de chauffage : o Installation d'une chaudière à haute efficacité énergétique. o Mise en place de systèmes de chauffage utilisant des énergies renouvelables, comme les pompes à chaleur.

Ventilation : o Installation de systèmes de ventilation mécanique contrôlée (VMC) pour une meilleure qualité de l'air et une réduction des pertes de chaleur.

Équipements économes en énergie : o Utilisation d'appareils électroménagers et d'éclairages à faible consommation énergétique.

En réalisant ces travaux, non seulement le bien gagne en attractivité et en confort, mais il devient également un investissement plus durable et rentable à long terme.
De plus, les coûts initiaux de ces améliorations sont souvent compensés par les économies d'énergie réalisées et l'augmentation de la valeur immobilière.

Découvrez d'ailleurs comment obtenir le meilleur haut rendement grâce à notre article qui y est spécialement dédié : Notre stratégie pour un investissement locatif à haut rendement

Pour conclure, l'investissement dans des logements de classe énergétique G, bien que souvent perçu comme risqué et peu attractif, recèle en réalité des opportunités considérables pour les investisseurs perspicaces. Même si ces propriétés nécessitent des investissements en matière de rénovation, les aides étatiques comme MaPrimeRénov' et les avantages fiscaux offrent un soutien significatif, réduisant l'obstacle financier initial. De plus, l'amélioration de la performance énergétique d'un bien classé G à l'origine peut non seulement augmenter sa valeur sur le marché immobilier, mais aussi réduire les coûts opérationnels pour les locataires, rendant ces propriétés plus attractives.

Loin d'être une impasse, l'achat de biens de classe G représente donc une opportunité d'investissement qui peut se révéler particulièrement stratégique. Avec une planification précise et une gestion prudente des rénovations, ces biens peuvent réellement se transformer en actifs rentables et durables. De plus, côtés informations selon les dernières nouvelles, le nouveau premier ministre Gabriel Attal a annoncé simplifier les normes DPE « Nous allons simplifier massivement les normes, revoir les DPE, simplifier l’accès à une offre, faciliter la densification, lever les contraintes sur le zonage, accélérer les procédures. »

Pour finir, l'investissement immobilier, particulièrement dans les biens à faible performance énergétique, exige une vision à long terme et une compréhension approfondie du marché. Mais, les récompenses peuvent être considérables pour ceux qui sont prêts à relever le défi !

L’ensemble de nos experts au sein de Cash Flow Positif se réjouit d’échanger avec vous au sujet des opportunités qu'offre le marché immobilier de demain.

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