Disposititif Jeanbrun dans l’ancien : travaux, conditions et amortissement

Le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé Relance logement, permet de bénéficier d’un amortissement fiscal lors de l’acquisition de certains logements anciens faisant l’objet de travaux importants.

Cette possibilité peut rendre l’investissement dans l’ancien particulièrement intéressant. L’investisseur peut acheter un logement à rénover, réaliser des travaux, le louer vide et déduire chaque année une partie du prix de revient de ses revenus fonciers.

L’éligibilité n’est toutefois pas accordée à tous les logements rénovés. Le montant, la nature et le résultat des travaux doivent respecter des critères précis. Un simple rafraîchissement, une rénovation décorative ou un budget de travaux élevé ne suffisent pas nécessairement.

Pour comprendre le fonctionnement général du mécanisme, consultez notre guide complet du dispositif Jeanbrun.

Peut-on bénéficier du dispositif Jeanbrun dans l’ancien ?

Oui, le dispositif Jeanbrun peut s’appliquer à un logement ancien situé dans un bâtiment d’habitation collectif.

Deux grandes catégories d’opérations peuvent être éligibles :

les logements faisant ou ayant fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ;
les logements faisant l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères d’une réhabilitation lourde.

Le logement doit ensuite être loué nu comme résidence principale du locataire, dans le respect des plafonds de loyers, de ressources et de l’engagement locatif de neuf ans.

Quels logements anciens sont concernés ?

Le logement doit être situé en France dans un bâtiment d’habitation collectif.

Le dispositif vise donc principalement les appartements situés dans des immeubles comprenant plusieurs logements.

Une maison individuelle n’est pas éligible, même si elle fait l’objet d’une rénovation complète et qu’elle est destinée à la location nue.

Avant d’acheter, il faut vérifier :

la nature juridique du bâtiment ;
sa destination à usage d’habitation ;
l’existence régulière du logement ;
les autorisations administratives liées à sa création ou à sa transformation ;
la conformité du projet avec le règlement de copropriété ;
la nature exacte des travaux prévus.

Une division irrégulière, un changement d’usage non autorisé ou la création d’un logement sans autorisation peut compromettre l’exploitation locative et la sécurité fiscale du projet.

Première voie : les travaux produisant un immeuble neuf

La première voie d’éligibilité concerne les logements faisant ou ayant fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.

Cette qualification fiscale correspond à des opérations particulièrement importantes.

Les travaux peuvent notamment être considérés comme produisant un immeuble neuf lorsqu’ils consistent en une surélévation ou lorsqu’ils rendent à l’état neuf :

la majorité des fondations ;
la majorité des éléments hors fondations assurant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
la majorité de la consistance des façades, hors simple ravalement ;
l’ensemble des éléments de second œuvre dans les proportions prévues par la réglementation.

Cette catégorie ne concerne donc pas une rénovation classique d’appartement.

Changer une cuisine, refaire les peintures, remplacer le revêtement de sol ou rénover une salle de bains ne permet généralement pas, à lui seul, de considérer que les travaux ont produit un immeuble neuf.

La qualification doit être vérifiée à partir de la nature réelle des travaux et de leur importance par rapport aux éléments existants.

Seconde voie : les travaux d’amélioration représentant au moins 30 %

La seconde voie concerne les logements pour lesquels les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition.

Le projet doit également satisfaire aux critères d’une réhabilitation lourde.

Ces deux conditions doivent être examinées ensemble :

le montant des travaux doit atteindre le seuil requis ;
les travaux doivent conduire le bâtiment au niveau exigé pour une réhabilitation lourde.

Atteindre uniquement le seuil financier de 30 % ne garantit donc pas l’éligibilité.

Comment calculer le seuil de 30 % ?

Le calcul simplifié est le suivant :

Montant minimal des travaux = prix d’acquisition × 30 %

Exemple

Un investisseur achète un appartement ancien pour 150 000 €.

Le montant minimal de travaux correspondant à 30 % est de :

150 000 € × 30 % = 45 000 €

Le projet doit donc comporter au moins 45 000 € de travaux d’amélioration.

Si les travaux représentent seulement 40 000 €, le seuil n’est pas atteint.

Si les travaux représentent 50 000 €, le seuil financier est atteint, mais il reste nécessaire de vérifier que l’opération répond aux critères de la réhabilitation lourde.

Les frais de notaire entrent-ils dans le calcul des 30 % ?

Le texte retient le prix d’acquisition pour apprécier le seuil des travaux.

Il ne faut donc pas calculer les 30 % à partir du coût total du projet comprenant les frais de notaire, les frais bancaires et le mobilier.

Exemple

Prix du logement : 160 000 €

Frais d’acquisition : 13 000 €

Coût total hors travaux : 173 000 €

Le seuil indicatif de 30 % est calculé sur le prix d’acquisition de 160 000 € :

160 000 € × 30 % = 48 000 €

Il ne doit pas être calculé sur 173 000 €.

La qualification exacte de chaque dépense doit être documentée avant de finaliser la déclaration fiscale.

Qu’est-ce qu’une réhabilitation lourde ?

Une réhabilitation lourde ne correspond pas simplement à une rénovation coûteuse.

À l’issue des travaux, le bâtiment d’habitation collectif doit atteindre les niveaux réglementaires prévus en matière :

de performance énergétique et environnementale ;
de sécurité d’usage ;
de qualité sanitaire ;
d’accessibilité.

Les critères comprennent notamment des exigences concernant la sécurité des installations électriques et de gaz, l’accessibilité et les règles applicables aux bâtiments existants faisant l’objet de travaux.

Le respect de ces conditions doit pouvoir être justifié à l’issue des travaux au moyen des documents prévus par la réglementation.

Il est donc recommandé de faire intervenir, avant l’acquisition :

un architecte ;
un bureau d’études ;
un diagnostiqueur compétent ;
un maître d’œuvre ;
un professionnel de la fiscalité immobilière.

L’objectif est de valider la faisabilité technique et fiscale du projet avant de signer définitivement.

Quels travaux peuvent contribuer à une réhabilitation lourde ?

Selon l’état initial du bâtiment, une opération peut notamment comprendre :

la rénovation complète de l’installation électrique ;
la rénovation ou la sécurisation de l’installation de gaz ;
la reprise de la plomberie ;
le remplacement du système de chauffage ;
l’isolation des murs, de la toiture ou des planchers ;
le remplacement des fenêtres ;
l’amélioration de la ventilation ;
le traitement de l’humidité ;
la réfection d’éléments structurels ;
l’amélioration de la sécurité incendie ;
la mise en conformité de certains accès ;
des travaux d’accessibilité ;
la rénovation complète des équipements sanitaires ;
la transformation profonde de l’organisation intérieure.

Cette liste n’est pas suffisante pour établir l’éligibilité.

Le résultat global obtenu à la fin du chantier doit respecter les critères réglementaires de la réhabilitation lourde.

Quels travaux risquent de ne pas suffire ?

Les travaux suivants ne permettent généralement pas, lorsqu’ils sont réalisés seuls, de caractériser une réhabilitation lourde :

peinture ;
pose de papier peint ;
changement de revêtement de sol ;
remplacement de meubles de cuisine ;
décoration ;
ameublement ;
remplacement isolé de quelques équipements ;
petits travaux de plomberie ;
réparations ponctuelles ;
simple ravalement de façade ;
entretien courant.

Un projet composé essentiellement de travaux esthétiques peut atteindre un montant important sans répondre aux critères techniques exigés.

Le montant de la facture ne suffit donc pas. La nature et le résultat des travaux sont déterminants.

Les travaux peuvent-ils avoir été réalisés avant l’achat ?

Oui, le dispositif peut s’appliquer à un logement dont les travaux ont été réalisés avant son acquisition.

Dans ce cas, le logement ne doit avoir été ni utilisé ni occupé depuis l’achèvement des travaux.

Cette situation peut notamment concerner un appartement rénové par un opérateur, un promoteur ou un marchand de biens avant sa vente à l’investisseur.

L’acquéreur doit alors obtenir des justificatifs suffisamment précis :

factures détaillées ;
dates d’exécution des travaux ;
procès-verbal de réception ;
attestations techniques ;
justificatifs de conformité ;
preuve de l’absence d’occupation après les travaux ;
ventilation du prix entre le logement et les travaux ;
diagnostics réalisés après rénovation.

Une simple mention commerciale affirmant que le logement est éligible au dispositif Jeanbrun ne constitue pas une garantie suffisante.

Quels justificatifs conserver ?

Le propriétaire doit être capable de démontrer le montant, la nature et l’achèvement des travaux.

Il est recommandé de conserver :

l’acte authentique d’acquisition ;
le compromis de vente ;
les devis signés ;
les factures définitives ;
les preuves de paiement ;
les plans avant et après travaux ;
les autorisations d’urbanisme ;
les autorisations de copropriété ;
les rapports du maître d’œuvre ;
les attestations de conformité ;
les diagnostics avant et après travaux ;
les documents relatifs à la performance énergétique ;
le procès-verbal de réception ;
les photographies du chantier ;
les contrats conclus avec les entreprises ;
les attestations d’assurance des intervenants.

Les factures doivent identifier clairement :

l’entreprise ;
le logement concerné ;
la nature des travaux ;
les matériaux utilisés ;
les montants facturés ;
la date d’exécution ;
la date de paiement.

Les travaux réalisés soi-même sont-ils pris en compte ?

Les travaux réalisés directement par le propriétaire présentent un risque de justification.

La valeur du temps de travail personnel ne correspond pas à une dépense facturée par une entreprise. Elle ne doit donc pas être ajoutée artificiellement au montant des travaux.

Les matériaux achetés peuvent être justifiés par des factures, mais leur prise en compte doit être sécurisée au regard des règles précises du dispositif et de la nature de l’opération.

Pour un chantier destiné à atteindre le seuil de 30 % et les critères d’une réhabilitation lourde, le recours à des professionnels facilite :

la justification du montant ;
la conformité technique ;
la production des attestations ;
la mise en jeu des garanties ;
la démonstration de l’éligibilité fiscale.

Comment calculer la base amortissable dans l’ancien ?

Dans l’ancien, la base de calcul peut comprendre :

le prix d’acquisition du logement net de frais ;
le montant des travaux retenus dans le dispositif.

La valeur du foncier est ensuite exclue forfaitairement à hauteur de 20 %.

La formule simplifiée est la suivante :

Base amortissable = (prix d’acquisition net de frais + travaux retenus) × 80 %

La loi prévoit expressément que la base de l’amortissement peut être majorée du montant des travaux.

Exemple

Prix d’acquisition : 150 000 €

Travaux retenus : 50 000 €

Valeur totale retenue : 200 000 €

Part forfaitaire du foncier :

200 000 € × 20 % = 40 000 €

Base amortissable :

200 000 € moins 40 000 € = 160 000 €

Quels sont les taux d’amortissement dans l’ancien ?

Le taux dépend du niveau de location choisi.

Niveau de location	Taux annuel
Location intermédiaire	3 %
Location sociale	3,5 %
Location très sociale	4 %

Ces taux s’appliquent à la base amortissable, dans la limite du plafond annuel du foyer fiscal.

Pour comprendre l’ensemble du calcul, consultez notre guide sur l’amortissement Jeanbrun.

Exemple en location intermédiaire

Un investisseur achète un appartement ancien pour 150 000 € et réalise 50 000 € de travaux retenus.

La base amortissable est de 160 000 €.

Le taux applicable en location intermédiaire est de 3 %.

L’amortissement annuel théorique est donc de :

160 000 € × 3 % = 4 800 €

Sous réserve du respect des conditions, le propriétaire peut déduire jusqu’à 4 800 € par an de ses revenus fonciers.

Exemple en location sociale

Reprenons une base amortissable de 160 000 €.

Le taux de la location sociale est de 3,5 %.

L’amortissement annuel théorique est de :

160 000 € × 3,5 % = 5 600 €

Le propriétaire doit en contrepartie respecter les plafonds de loyer et de ressources correspondant à la location sociale.

Exemple en location très sociale

Avec la même base amortissable de 160 000 €, le taux applicable est de 4 %.

L’amortissement annuel théorique est de :

160 000 € × 4 % = 6 400 €

Le taux est plus élevé, mais le loyer autorisé est plus faible.

La rentabilité doit donc être calculée à partir du loyer réellement applicable et non uniquement à partir de l’économie fiscale.

Les différents niveaux seront détaillés dans notre guide sur les plafonds de loyers et de ressources Jeanbrun.

Quand commence l’amortissement ?

Dans l’ancien, l’amortissement commence le premier jour du mois :

de l’achèvement des travaux ;
ou de l’acquisition lorsque celle-ci intervient après l’achèvement des travaux.

Exemple lorsque les travaux sont réalisés après l’achat

Le logement est acquis le 12 juin 2026.

Les travaux sont achevés le 20 novembre 2026.

L’amortissement commence le 1er novembre 2026.

La première annuité est calculée pour les mois de novembre et décembre.

Exemple lorsque les travaux ont été réalisés avant l’achat

Les travaux sont achevés le 15 mars 2026.

Le logement est acquis le 10 juillet 2026.

L’acquisition étant postérieure à l’achèvement, l’amortissement commence le 1er juillet 2026.

Quel est le délai de mise en location ?

Le logement doit être mis en location dans les douze mois suivant :

l’achèvement des travaux ;
ou l’acquisition lorsque celle-ci intervient plus tard.

Le bail doit porter sur une location nue utilisée comme résidence principale.

Exemple

Les travaux sont achevés le 15 décembre 2026.

Le logement avait été acquis avant leur achèvement.

La location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.

Il est recommandé de préparer la mise en location avant la fin du chantier afin de limiter la vacance et le risque de dépassement du délai.

Peut-on déduire les travaux et les amortir ?

Une même dépense ne peut pas être utilisée deux fois.

Les travaux intégrés à la base de l’amortissement Jeanbrun ne peuvent pas également être déduits comme charges foncières. Le texte exclut l’application des règles ordinaires de déduction aux montants déjà pris en compte dans l’amortissement.

Le propriétaire doit donc distinguer précisément :

les travaux intégrés dans la base amortissable ;
les éventuelles charges déductibles séparément ;
les dépenses non déductibles ;
les frais d’acquisition ;
les dépenses de mobilier.

Cette ventilation doit être réalisée avant la déclaration fiscale.

Le mobilier est-il inclus dans les travaux Jeanbrun ?

Non, le dispositif concerne un logement loué nu.

Les dépenses d’ameublement ne doivent pas être intégrées à la base d’amortissement du logement.

Des équipements attachés durablement au logement peuvent faire partie d’un chantier selon leur nature, mais il ne faut pas confondre :

les travaux immobiliers ;
les équipements intégrés au logement ;
le mobilier destiné à une location meublée.

L’installation de meubles ne permet pas d’atteindre artificiellement le seuil de 30 %.

Faut-il respecter un niveau minimal de performance énergétique ?

La réhabilitation lourde impose d’atteindre un niveau réglementaire de performance énergétique et environnementale.

Le projet doit donc être étudié à l’échelle technique pertinente.

Un simple changement de fenêtres ou de chaudière ne garantit pas, à lui seul, l’atteinte du niveau exigé.

Avant l’achat, il est recommandé de réaliser :

un diagnostic énergétique ;
une étude thermique ;
une analyse des travaux nécessaires ;
une estimation du niveau obtenu après rénovation ;
un contrôle des justificatifs exigibles.

Cette vérification est particulièrement importante pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique.

Les travaux doivent-ils être réalisés par une entreprise RGE ?

Le texte du dispositif Jeanbrun doit être distingué des conditions propres aux aides à la rénovation énergétique.

Le recours à une entreprise RGE peut être obligatoire pour obtenir certaines aides, mais il ne suffit pas à rendre un projet éligible à Jeanbrun.

Inversement, l’éligibilité doit être appréciée à partir :

de la nature des travaux ;
de leur montant ;
du résultat technique obtenu ;
des justificatifs disponibles ;
du respect des critères de réhabilitation lourde.

Pour sécuriser le dossier, il est préférable de sélectionner des entreprises assurées et qualifiées pour les travaux réalisés.

Peut-on acheter un local et le transformer en logement ?

La transformation d’un local en logement peut soulever plusieurs questions :

changement de destination ;
autorisation d’urbanisme ;
règlement de copropriété ;
normes d’habitabilité ;
raccordements ;
conformité du logement ;
qualification fiscale des travaux.

L’éligibilité au dispositif ne doit pas être présumée.

Le logement final doit notamment être situé dans un bâtiment d’habitation collectif et répondre aux critères prévus par le texte.

Une validation juridique, technique et fiscale est nécessaire avant l’acquisition d’un local commercial, de bureaux ou d’une autre surface destinée à être transformée.

Le logement doit-il rester vide pendant les travaux ?

Lorsque les travaux sont réalisés après l’acquisition, le bien peut naturellement être vacant pendant le chantier.

Lorsque les travaux ont été réalisés avant l’acquisition, la loi exige que le logement n’ait pas été utilisé ou occupé depuis leur achèvement.

L’acquéreur doit donc demander au vendeur une preuve de cette absence d’occupation.

Il peut notamment s’agir :

d’une attestation du vendeur ;
de documents relatifs aux consommations ;
d’une absence de bail ;
d’une attestation de l’opérateur ;
d’éléments indiqués dans l’acte authentique.

Quelles sont les conditions de location après les travaux ?

Une fois rénové, le logement doit être :

loué nu ;
utilisé comme résidence principale ;
loué pendant au moins neuf ans ;
mis en location dans le délai requis ;
loué sous un plafond de loyer ;
occupé par un locataire respectant les plafonds de ressources ;
loué à une personne extérieure au cercle familial interdit.

L’investisseur doit exercer l’option fiscale lors du dépôt de la déclaration correspondant à l’année d’achèvement des travaux ou à l’année d’acquisition si celle-ci est postérieure. L’option est irrévocable pour le logement.

Retrouvez l’ensemble des obligations dans notre article sur les conditions du dispositif Jeanbrun.

Comment analyser la rentabilité d’un projet ancien ?

L’avantage fiscal ne doit pas être étudié isolément.

Une simulation complète doit inclure :

le prix d’acquisition ;
les frais d’acquisition ;
le coût réel des travaux ;
les honoraires techniques ;
les intérêts intercalaires ;
la durée du chantier ;
la vacance avant location ;
le loyer plafonné ;
les charges de copropriété ;
la taxe foncière ;
les frais de gestion ;
le financement ;
l’amortissement ;
la fiscalité annuelle ;
le coût d’une future revente.

Exemple simplifié

Prix d’acquisition : 150 000 €

Travaux : 50 000 €

Frais d’acquisition : 12 000 €

Coût total avant financement : 212 000 €

Loyer annuel plafonné : 10 200 €

Charges annuelles hors crédit : 2 700 €

Amortissement théorique : 4 800 €

L’investisseur doit calculer la rentabilité à partir du coût total de 212 000 €, et non uniquement à partir du prix d’acquisition de 150 000 €.

Une économie fiscale ne compense pas automatiquement un chantier trop cher ou un loyer insuffisant.

Vous pourrez retrouver des cas détaillés dans notre future simulation Jeanbrun.

Quels sont les principaux risques ?

Se fier uniquement au seuil de 30 %

Le seuil financier ne suffit pas. Le projet doit aussi répondre aux critères de réhabilitation lourde.

Signer avant l’audit technique

L’investisseur peut découvrir après l’achat que les travaux prévus ne permettront pas d’atteindre les exigences réglementaires.

Sous-estimer le budget

Les travaux lourds présentent un risque élevé de dépassement, notamment dans les bâtiments anciens.

Intégrer des dépenses non éligibles

Le mobilier, les frais bancaires et certaines dépenses annexes ne doivent pas être ajoutés sans justification au montant des travaux.

Déduire deux fois les mêmes travaux

Les travaux intégrés dans la base amortissable ne peuvent pas également être déduits comme charges foncières.

Acheter un logement déjà occupé après rénovation

Lorsque les travaux ont été réalisés avant l’achat, toute occupation après leur achèvement peut remettre en cause l’éligibilité.

Dépasser le délai de mise en location

La location doit commencer dans les douze mois suivant la date applicable.

Oublier la fiscalité de revente

Les amortissements déduits ont une incidence sur le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value.

Les erreurs les plus fréquentes seront détaillées dans notre guide sur les risques du dispositif Jeanbrun.

Liste de contrôle avant d’acheter

Le bien

Le logement se trouve-t-il dans un bâtiment collectif ?
Son usage d’habitation est-il régulier ?
Les travaux sont-ils autorisés par la copropriété ?
Les autorisations d’urbanisme sont-elles obtenues ?
Le règlement de copropriété autorise-t-il le projet ?

Les travaux

Le montant atteint-il réellement 30 % du prix d’acquisition ?
Les dépenses retenues constituent-elles des travaux d’amélioration ?
Le projet satisfait-il aux critères de réhabilitation lourde ?
Une étude énergétique a-t-elle été réalisée ?
Un professionnel peut-il attester le résultat obtenu ?
Les entreprises disposent-elles des assurances nécessaires ?
Une marge pour imprévus a-t-elle été prévue ?

Les justificatifs

Les devis sont-ils suffisamment détaillés ?
Les factures identifieront-elles clairement le logement ?
Les paiements seront-ils traçables ?
Les attestations techniques pourront-elles être obtenues ?
L’absence d’occupation après travaux peut-elle être démontrée ?

La location

Le loyer plafonné est-il compatible avec le financement ?
La demande locative existe-t-elle pour ce niveau de loyer ?
La mise en location sera-t-elle possible dans les douze mois ?
Le projet reste-t-il rentable après charges et fiscalité ?

Questions fréquentes

Tous les logements anciens sont-ils éligibles ?

Non. Le logement doit être situé dans un bâtiment collectif et faire l’objet de travaux répondant à l’une des catégories prévues par la loi.

Les travaux doivent-ils toujours représenter 30 % du prix ?

Le seuil de 30 % concerne la voie fondée sur les travaux d’amélioration et la réhabilitation lourde. Une autre voie existe pour les travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.

Atteindre 30 % garantit-il l’éligibilité ?

Non. Les travaux doivent également satisfaire aux critères d’une réhabilitation lourde.

Les frais de notaire sont-ils compris dans le seuil ?

Le seuil est calculé par rapport au prix d’acquisition, sans ajouter automatiquement les frais d’acquisition.

Une rénovation de cuisine est-elle suffisante ?

Non, sauf si elle s’inscrit dans une opération globale répondant à tous les critères. Une rénovation isolée de cuisine ne constitue pas une réhabilitation lourde.

Peut-on acheter un appartement déjà rénové ?

Oui, sous réserve que les travaux soient éligibles et que le logement n’ait pas été utilisé ou occupé depuis leur achèvement.

Quel est le taux d’amortissement dans l’ancien ?

Le taux est de 3 % en location intermédiaire, 3,5 % en location sociale et 4 % en location très sociale.

Les travaux sont-ils ajoutés à la base amortissable ?

Oui, les travaux retenus peuvent majorer le prix d’acquisition servant de base à l’amortissement.

Peut-on déduire les travaux en plus de l’amortissement ?

Non, les mêmes travaux ne peuvent pas être déduits deux fois.

Quand commence l’amortissement ?

Il commence le premier jour du mois d’achèvement des travaux ou de l’acquisition lorsque celle-ci intervient plus tard.

Quel est le délai pour louer le logement ?

La location doit commencer dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition si elle est postérieure.

Faut-il louer le logement vide ?

Oui. Le logement doit être loué nu comme résidence principale.

Conclusion

Le dispositif Jeanbrun dans l’ancien peut offrir un avantage fiscal important, mais il s’adresse à des projets de rénovation exigeants.

Deux catégories d’opérations peuvent être retenues : les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf et les travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition tout en satisfaisant aux critères d’une réhabilitation lourde.

Le seuil de 30 % ne doit jamais être analysé seul. La performance énergétique, la sécurité, la qualité sanitaire, l’accessibilité et les justificatifs techniques sont également déterminants.

Avant l’acquisition, il est indispensable de faire vérifier le programme de travaux, le budget, les autorisations et la future rentabilité locative.

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