Travaux déductibles des revenus fonciers en 2026 : liste et exemples

Un propriétaire qui loue un logement vide au régime réel peut déduire certains travaux de ses revenus fonciers.

La déduction concerne principalement :

les travaux de réparation ;
les travaux d’entretien ;
les travaux d’amélioration réalisés dans un logement d’habitation.

À l’inverse, les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles des loyers.

La frontière entre ces différentes catégories n’est pas toujours évidente. Une rénovation de salle de bains peut être déductible, tandis qu’une restructuration complète du même logement peut être considérée comme une reconstruction non déductible.

La qualification dépend moins du prix du chantier que de la nature et de l’importance des travaux réalisés.

Dans ce guide, nous expliquons comment reconnaître les travaux déductibles des revenus fonciers, quand les déclarer et quelles erreurs éviter.

Pour retrouver toutes les autres dépenses admises au régime réel, consultez notre guide sur les charges déductibles des revenus fonciers.

Quels travaux peut-on déduire des revenus fonciers ?

Trois grandes catégories doivent être distinguées :

Nature des travaux	Traitement général
Réparation	Déductible
Entretien	Déductible
Amélioration d’un logement d’habitation	Déductible sous conditions
Construction	Non déductible
Reconstruction	Non déductible
Agrandissement	Non déductible

L’administration distingue précisément les dépenses de réparation et d’entretien, les dépenses d’amélioration et les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement.

Faut-il être au régime réel pour déduire les travaux ?

Oui.

Les travaux ne peuvent être déduits pour leur montant réel que lorsque les revenus de la location nue sont déclarés au régime réel.

Le propriétaire doit donc remplir :

une déclaration n° 2044 ;
ou une déclaration n° 2044-SPE lorsque sa situation l’exige.

Au micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges. Aucun montant supplémentaire ne peut être déduit au titre des travaux.

Avant d’engager un chantier, comparez les deux régimes dans notre guide micro-foncier ou régime réel.

Quelles conditions faut-il remplir ?

Pour être déductible, une dépense de travaux doit notamment :

concerner un logement dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
être engagée pour acquérir ou conserver un revenu locatif ;
être réellement supportée par le propriétaire ;
être payée pendant l’année déclarée ;
pouvoir être justifiée ;
ne pas avoir déjà été déduite dans une autre catégorie ;
ne pas correspondre à une construction, une reconstruction ou un agrandissement.

Ces conditions générales sont cumulatives.

À quelle date faut-il déduire les travaux ?

Les travaux sont généralement déduits au titre de l’année pendant laquelle ils ont été effectivement payés.

La date du devis, de la facture ou de la réalisation du chantier n’est pas toujours déterminante.

Exemple

Une entreprise termine des travaux le 18 décembre 2026.

La facture est payée le 10 janvier 2027.

La dépense doit généralement être portée sur la déclaration des revenus de 2027, déposée en 2028.

À l’inverse, un acompte payé en décembre 2026 peut être déductible des revenus de 2026, même lorsque les travaux sont terminés l’année suivante.

Les charges sont rattachées à l’année de leur paiement effectif, y compris lorsque les travaux ont été réalisés avant ou après cette année.

Le montant déductible comprend-il la TVA ?

Pour une location nue classique non soumise à la TVA, le propriétaire déduit en principe la dépense toutes taxes comprises.

Une facture de travaux de 8 000 € TTC est donc retenue pour 8 000 €, sous réserve que l’ensemble de la dépense soit fiscalement déductible.

Lorsque les loyers sont soumis à la TVA, les recettes et les charges sont normalement prises en compte hors taxe récupérable.

Qu’est-ce qu’un travail de réparation ?

Un travail de réparation a pour objet de remettre le logement ou l’immeuble en bon état afin de permettre son utilisation normale.

Il ne doit pas modifier de manière importante :

la structure du bâtiment ;
la surface habitable ;
le volume ;
l’agencement général ;
la destination du bien.

L’administration définit les dépenses de réparation comme celles qui permettent de remettre en état ou de remplacer des équipements essentiels sans transformer la consistance initiale de l’immeuble.

Exemples de travaux de réparation déductibles

Peuvent notamment être déductibles :

la réparation de la toiture ;
le ravalement d’une façade ;
la réparation des canalisations ;
la remise en état de l’installation électrique ;
le remplacement d’une chaudière vétuste ;
la réparation de l’installation de chauffage ;
la remise en état des plafonds ;
la réparation des planchers ;
la réfection des peintures ;
la réparation d’un escalier ;
la remise en état d’un mur ;
le remplacement d’un ascenseur vétuste ;
la remise aux normes de sécurité d’un ascenseur ;
la réparation des sanitaires ;
le traitement des dommages causés par une catastrophe naturelle.

Ces exemples figurent parmi les dépenses reconnues comme des réparations ou des remises en état par l’administration et la jurisprudence.

La réfection d’une toiture est-elle déductible ?

Oui, lorsqu’elle consiste à remettre la toiture en état sans transformer profondément la structure de l’immeuble.

Peuvent notamment être concernés :

le remplacement des tuiles ;
la réparation de l’étanchéité ;
le remplacement d’éléments détériorés ;
la réparation partielle de la charpente ;
la reprise des évacuations d’eau.

La situation devient plus risquée lorsque les travaux comprennent :

une surélévation ;
la création d’un étage ;
une modification importante de la charpente ;
l’aménagement de combles précédemment inhabitables ;
une augmentation de la surface habitable.

Dans ce cas, une partie ou la totalité du chantier peut être qualifiée de reconstruction ou d’agrandissement.

Les travaux de peinture sont-ils déductibles ?

Oui, lorsque les travaux de peinture correspondent à une remise en état ou à un entretien normal du logement.

Cela peut concerner :

la remise en peinture après le départ d’un locataire ;
la réfection de murs dégradés ;
la peinture des parties communes supportée par la copropriété ;
la remise en état des peintures après une fuite ;
les peintures extérieures accompagnant un ravalement.

Les travaux purement décoratifs engagés pour l’usage personnel du propriétaire ne sont pas déductibles.

La facture doit identifier le logement et décrire précisément les surfaces et prestations réalisées.

Le remplacement d’une chaudière est-il déductible ?

Oui, dans la majorité des situations.

Le remplacement d’une chaudière vétuste par un appareil moderne peut être considéré comme :

une réparation lorsque l’équipement existant est hors d’usage ;
une amélioration lorsqu’un système plus performant est installé.

Le remplacement d’une chaudière centrale figure parmi les exemples de réparations admises.

Le traitement peut être différent si l’installation s’intègre dans une reconstruction globale de l’immeuble.

Le remplacement des fenêtres est-il déductible ?

Le remplacement de fenêtres existantes peut être déductible lorsqu’il vise à :

réparer des menuiseries dégradées ;
améliorer l’isolation ;
installer du double vitrage ;
remplacer des fenêtres vétustes ;
améliorer le confort sans modifier la structure du bâtiment.

Une modification importante des ouvertures, des façades ou du gros œuvre peut toutefois conduire à une autre qualification.

Il faut donc distinguer le remplacement à dimensions comparables de la création de nouvelles ouvertures ou de la transformation profonde de la façade.

Qu’est-ce qu’un travail d’entretien ?

Un travail d’entretien permet de maintenir le logement en bon état ou de prévenir sa dégradation.

Il ne crée pas nécessairement un nouvel équipement.

Peuvent notamment être concernés :

le traitement des bois contre les termites ;
les diagnostics rendus obligatoires ;
l’entretien d’un ascenseur ;
le nettoyage ou l’entretien de certains équipements ;
l’entretien préventif d’une toiture ;
certaines interventions destinées à éviter une détérioration.

Les dépenses d’entretien sont rapprochées des opérations permettant de conserver l’immeuble dans son état normal d’utilisation.

Les diagnostics immobiliers sont-ils déductibles ?

Les diagnostics obligatoires liés à la location ou à l’état du logement peuvent être déductibles.

Cela peut notamment concerner :

le diagnostic de performance énergétique ;
le diagnostic électrique ;
le diagnostic gaz ;
le constat de risque d’exposition au plomb ;
l’état des risques ;
certaines recherches relatives à l’amiante.

Les dépenses de diagnostic rendues obligatoires par la réglementation figurent parmi les exemples de dépenses d’entretien admises.

Qu’est-ce qu’un travail d’amélioration ?

Un travail d’amélioration apporte au logement :

un nouvel équipement ;
un confort supplémentaire ;
un équipement mieux adapté aux conditions modernes ;
une meilleure performance énergétique ;
une meilleure accessibilité.

Il ne doit cependant pas modifier profondément la structure ou la consistance du logement.

L’administration définit l’amélioration comme l’ajout d’un élément de confort nouveau ou mieux adapté, sans transformation de la structure de l’immeuble.

Exemples de travaux d’amélioration déductibles

Peuvent notamment être concernés :

l’installation d’un chauffage central ;
la création d’une salle d’eau ;
l’installation d’une cuisine ;
le raccordement au tout-à-l’égout ;
l’installation d’un ascenseur ;
la modernisation de l’installation électrique ;
la création de nouveaux sanitaires ;
l’installation d’une ventilation ;
certains travaux d’isolation ;
certaines dépenses d’accessibilité ;
le remplacement d’un équipement par un modèle plus moderne.

Ces dépenses restent déductibles uniquement lorsque le chantier ne constitue pas une reconstruction ou un agrandissement.

La rénovation d’une salle de bains est-elle déductible ?

Oui, lorsqu’elle correspond à une réparation ou à une amélioration du logement.

Peuvent notamment être déduits :

le remplacement d’une baignoire ;
la création d’une douche ;
le remplacement des sanitaires ;
la réfection de la plomberie ;
le remplacement du carrelage ;
l’amélioration de la ventilation ;
la mise aux normes de l’installation électrique.

La dépense devient plus difficile à déduire lorsqu’elle s’inscrit dans une restructuration complète du logement affectant le gros œuvre ou l’ensemble de la distribution intérieure.

L’installation d’une cuisine est-elle déductible ?

L’installation initiale d’une cuisine aménagée ou équipée dans un logement qui en était dépourvu peut être considérée comme une dépense d’amélioration déductible.

Cette possibilité peut inclure certains appareils électroménagers intégrés, à condition que leur mise à disposition soit expressément prévue dans le bail ou dans un avenant.

En revanche, le simple remplacement d’appareils électroménagers dans une cuisine existante n’est généralement pas déductible en revenus fonciers.

Exemple

Un logement loué vide ne possède aucune cuisine aménagée.

Le propriétaire installe :

des meubles fixes ;
un plan de travail ;
un évier ;
une plaque de cuisson intégrée ;
une hotte ;
un four encastré.

Le bail indique que ces équipements sont mis à la disposition du locataire.

La dépense peut être traitée globalement comme une amélioration, sous réserve du contexte du chantier.

Les travaux d’électricité sont-ils déductibles ?

La rénovation de l’installation électrique peut être déductible lorsqu’elle consiste à :

remplacer une installation vétuste ;
mettre le logement aux normes ;
sécuriser le tableau électrique ;
remplacer les câbles et prises ;
adapter l’installation aux conditions modernes de vie.

La remise en état d’une installation électrique et l’installation de nouveaux équipements sanitaires sans augmentation de surface peuvent relever des dépenses déductibles.

Une réfection électrique intégrée à une reconstruction complète suit en revanche le traitement du chantier principal.

Les travaux de plomberie sont-ils déductibles ?

Oui, lorsqu’ils relèvent de la réparation, de l’entretien ou de l’amélioration.

Peuvent notamment être concernés :

le remplacement de canalisations vétustes ;
la réparation d’une fuite ;
la mise en conformité des canalisations ;
le remplacement des évacuations ;
l’installation de nouveaux équipements sanitaires ;
le remplacement d’un chauffe-eau.

Le chantier doit être analysé dans son ensemble lorsqu’il accompagne une transformation importante du logement.

Les travaux d’isolation sont-ils déductibles ?

Les travaux d’isolation réalisés dans un logement d’habitation peuvent constituer des dépenses d’amélioration déductibles.

Cela peut notamment concerner :

l’isolation des murs ;
l’isolation de la toiture ;
l’isolation des planchers ;
le remplacement des fenêtres ;
l’amélioration de l’étanchéité à l’air ;
certains équipements de régulation du chauffage.

La déduction est possible lorsque les travaux sont supportés par le propriétaire, payés pendant l’année et ne correspondent pas à une reconstruction.

Le plafond majoré de déficit énergétique existe-t-il encore en 2026 ?

Le plafond temporaire de déficit foncier pouvant atteindre 21 400 € concernait uniquement certaines dépenses de rénovation énergétique :

faisant l’objet d’un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 ;
payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
permettant à un logement classé E, F ou G d’atteindre une classe A, B, C ou D.

Les dépenses payées à compter du 1er janvier 2026 ne bénéficient donc pas de cette majoration temporaire, sauf nouvelle évolution législative. Le plafond général de 10 700 € redevient la référence pour les nouvelles dépenses payées en 2026.

Les dépenses payées en 2025 seront toutefois déclarées au printemps 2026 et peuvent encore relever du dispositif si toutes ses conditions étaient remplies.

Les travaux d’accessibilité sont-ils déductibles ?

Les travaux améliorant l’accessibilité d’un logement d’habitation peuvent être considérés comme des dépenses d’amélioration.

Cela peut notamment concerner :

l’élargissement de certaines portes ;
l’adaptation d’une salle de bains ;
l’installation d’une douche accessible ;
l’installation d’une rampe ;
l’adaptation des équipements sanitaires ;
certains dispositifs facilitant l’accès à l’immeuble.

La déduction suppose que le chantier ne constitue pas une construction ou un agrandissement.

Quels travaux sont non déductibles ?

Les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement ne sont jamais déductibles comme charges ordinaires des revenus fonciers.

Cela concerne notamment les travaux qui :

créent une nouvelle surface habitable ;
augmentent le volume du bâtiment ;
modifient fortement le gros œuvre ;
conduisent à une transformation complète des locaux ;
restructurent totalement l’agencement intérieur ;
créent un nouveau logement à partir d’un local non habitable ;
transforment un local commercial en logement ;
ajoutent un étage ou une extension.

Qu’est-ce qu’un travail de construction ?

Un travail de construction correspond à la création d’un nouveau bâtiment ou d’une partie nouvelle du bâtiment.

Exemples :

construction d’une maison ;
création d’un garage ;
création d’une dépendance ;
construction d’un étage ;
création d’un appartement neuf dans un espace inexistant ;
reconstruction d’un bâtiment démoli.

Ces dépenses ne réduisent pas les revenus fonciers.

Qu’est-ce qu’un travail de reconstruction ?

Un travail de reconstruction transforme profondément un bâtiment existant.

Il peut notamment :

affecter de manière importante le gros œuvre ;
modifier la structure porteuse ;
entraîner une redistribution totale des pièces ;
remplacer une grande partie des murs, planchers ou plafonds ;
créer un logement présentant une consistance entièrement nouvelle.

L’administration examine la nature et l’importance du chantier plutôt que son seul coût. Les devis, plans avant et après travaux et factures détaillées sont déterminants.

Qu’est-ce qu’un travail d’agrandissement ?

Un travail d’agrandissement augmente :

le volume ;
la surface habitable ;
l’emprise ;
le nombre de niveaux habitables.

Exemples :

création d’une extension ;
surélévation ;
création d’un étage ;
transformation de combles non habitables ;
fermeture d’une terrasse pour créer une pièce ;
création d’une chambre dans une surface qui n’était pas habitable.

La création de pièces dans un étage précédemment non habitable constitue notamment un agrandissement.

L’aménagement des combles est-il déductible ?

Cela dépend de leur état initial.

Combles déjà habitables

Lorsque les combles étaient déjà habitables et que les travaux consistent à les réparer ou à les moderniser, certaines dépenses peuvent être déductibles.

Combles non habitables

Lorsque les travaux transforment un grenier ou des combles non habitables en nouvelle surface habitable, ils constituent généralement un agrandissement.

Les dépenses ne sont alors pas déductibles des revenus fonciers.

Il faut conserver des preuves de l’état initial :

plans ;
photographies ;
diagnostics ;
acte d’acquisition ;
métrage ;
déclarations d’urbanisme.

La transformation d’un garage en logement est-elle déductible ?

En principe, non.

Transformer un garage, un commerce, des bureaux ou un local professionnel en logement est généralement assimilé à une construction ou une reconstruction.

Le chantier modifie l’usage et la consistance du local.

Les travaux permettant de créer un logement dans un local précédemment affecté à un autre usage sont normalement exclus de la déduction des revenus fonciers.

La division d’un appartement est-elle déductible ?

La division doit être analysée selon l’importance du chantier.

Une division légère peut rester une amélioration lorsqu’elle consiste principalement à :

déplacer quelques cloisons ;
créer une salle d’eau ;
ajouter des équipements ;
moderniser les volumes existants ;
conserver le gros œuvre et la surface habitable.

Une restructuration totale peut être qualifiée de reconstruction lorsqu’elle entraîne :

une redistribution complète ;
une modification importante des murs ;
des changements substantiels d’ouvertures ;
une transformation complète des locaux.

La jurisprudence distingue donc la division partielle de la restructuration totale.

Des travaux déductibles deviennent-ils non déductibles lorsqu’ils accompagnent une reconstruction ?

Oui, lorsqu’ils forment un ensemble indissociable avec des travaux de reconstruction ou d’agrandissement.

Par exemple, les dépenses suivantes pourraient être déductibles isolément :

peinture ;
plomberie ;
électricité ;
chauffage ;
sanitaires.

Mais si elles font partie d’un chantier global transformant complètement l’immeuble, elles peuvent suivre le traitement non déductible de la reconstruction.

Le propriétaire doit pouvoir démontrer que certaines dépenses sont réellement dissociables du chantier non déductible.

Peut-on déduire des travaux réalisés avant la première location ?

Oui, lorsque le propriétaire destine réellement le logement à une location nue.

Il doit indiquer clairement cette intention dans sa déclaration et mettre le logement en location immédiatement après l’achèvement du chantier.

Si la location ne commence pas immédiatement, il doit être capable de prouver qu’il recherche activement un locataire. En l’absence de mise en location ou de démarches suffisantes, l’administration peut remettre en cause les dépenses ou le déficit déclaré.

Comment prouver l’intention de louer ?

Le propriétaire doit conserver des éléments concrets comme :

un mandat confié à une agence ;
des annonces en ligne ;
des échanges avec des candidats ;
des justificatifs de visites ;
une estimation du loyer ;
un projet de bail ;
des photographies du logement ;
les diagnostics destinés à la location ;
les refus de dossiers ;
les preuves de réduction du loyer si la recherche reste infructueuse.

Le logement ne doit pas être réservé à un usage personnel pendant cette période.

Peut-on déduire des travaux pendant une vacance locative ?

Oui, lorsque la vacance est temporaire et que le propriétaire continue à destiner le bien à la location nue.

Cela peut concerner :

des travaux réalisés entre deux locataires ;
une rénovation avant relocation ;
une remise en état après un départ ;
des réparations après un sinistre ;
une modernisation destinée à retrouver un locataire.

Le propriétaire doit pouvoir démontrer qu’il poursuit réellement la location.

Peut-on déduire des travaux après le départ définitif du locataire ?

Les travaux ne sont normalement pas déductibles lorsque le propriétaire récupère le logement pour :

l’occuper ;
le mettre à disposition gratuitement ;
le transformer en résidence secondaire ;
le vendre sans nouvelle mise en location.

Ils peuvent rester déductibles lorsqu’ils sont réalisés en vue d’une relocation effective.

Peut-on déduire des travaux réalisés soi-même ?

Oui, mais uniquement pour les dépenses réellement payées.

Le propriétaire peut notamment déduire :

les matériaux ;
les fournitures ;
les équipements intégrés ;
la location de certains outils ;
les prestations facturées par des professionnels.

Il ne peut pas déduire la valeur de son propre travail.

Les factures de matériaux doivent identifier la nature des achats et, dans la mesure du possible, l’adresse du logement concerné.

Exemple

Un propriétaire réalise lui-même une rénovation.

Matériaux : 4 500 €

Temps de travail estimé : 200 heures

Valeur estimée du travail : 6 000 €

Montant potentiellement déductible :

4 500 €

Les 6 000 € correspondant au travail personnel ne peuvent pas être déclarés.

Les outils sont-ils déductibles ?

Les consommables et petites fournitures directement utilisés pour les travaux peuvent être intégrés lorsque leur lien avec le chantier est établi.

L’achat d’un équipement durable destiné à servir sur plusieurs logements ou à un usage personnel est plus difficile à traiter comme une dépense de travaux.

Il faut notamment distinguer :

les matériaux incorporés au logement ;
les consommables ;
la location ponctuelle d’une machine ;
l’achat durable d’outillage ;
les équipements personnels.

Une location de matériel clairement affectée au chantier est généralement plus facile à justifier qu’un achat durable.

Les frais d’architecte sont-ils déductibles ?

Les honoraires d’un architecte, d’un maître d’œuvre ou d’un bureau d’études suivent généralement le traitement fiscal des travaux auxquels ils se rapportent.

Ils peuvent être déductibles lorsqu’ils concernent :

une réparation ;
un entretien ;
une amélioration déductible ;
la surveillance d’un chantier déductible ;
l’établissement de plans liés à des travaux admis.

Ils ne sont pas déductibles lorsqu’ils se rapportent à une construction, une reconstruction ou un agrandissement.

Les frais de diagnostic et d’étude sont-ils déductibles ?

Ils peuvent être déductibles lorsqu’ils sont directement liés :

à la location ;
à la sécurité du logement ;
à des travaux déductibles ;
à la conservation du revenu locatif.

Peuvent notamment être concernés :

diagnostic énergétique ;
étude thermique ;
diagnostic amiante ;
recherche de plomb ;
diagnostic électrique ;
étude d’humidité ;
recherche de termites.

Leur traitement dépend de leur finalité et du chantier auquel ils sont rattachés.

Les travaux payés par une assurance sont-ils déductibles ?

Le propriétaire peut uniquement déduire la part du coût qu’il supporte réellement.

Exemple

Montant des réparations après un dégât des eaux : 10 000 €

Indemnité versée par l’assureur : 7 000 €

Reste supporté par le propriétaire : 3 000 €

Le traitement fiscal doit tenir compte de l’indemnité reçue et de la dépense effectivement supportée.

Le propriétaire ne doit pas bénéficier d’une déduction définitive de 10 000 € alors qu’il n’a supporté que 3 000 €.

Les aides de l’Anah empêchent-elles la déduction ?

Le versement d’une aide ou d’une subvention ne détermine pas automatiquement la nature fiscale du chantier.

Les travaux doivent toujours être qualifiés selon leur nature :

réparation ;
entretien ;
amélioration ;
reconstruction ;
agrandissement.

La part financée par une subvention ne doit toutefois pas produire une déduction définitive supérieure à la dépense réellement supportée.

Comment déclarer les travaux de copropriété ?

Dans une copropriété, le propriétaire ne déduit généralement pas directement chaque facture payée par le syndic.

Le mécanisme fonctionne en deux étapes :

déduction des provisions versées au syndic pendant l’année ;
régularisation l’année suivante après approbation des comptes.

Il faut alors réintégrer les provisions correspondant :

à des dépenses non déductibles ;
à des charges récupérables sur le locataire ;
à un éventuel solde positif.

Les factures de travaux restent nécessaires pour déterminer correctement la nature des dépenses.

Peut-on déduire une réparation normalement à la charge du locataire ?

En principe, les réparations locatives ne sont pas déductibles lorsqu’elles incombent normalement au locataire.

Une déduction peut toutefois être envisagée dans certaines situations, notamment lorsque les réparations sont :

rendues nécessaires par la vétusté ;
provoquées par un vice de construction ;
réalisées avant l’arrivée d’un nouveau locataire ;
définitivement supportées après le départ du locataire.

Chaque situation doit être documentée.

Les travaux peuvent-ils créer un déficit foncier ?

Oui.

Lorsque les travaux déductibles et les autres charges dépassent les loyers, le résultat foncier peut devenir négatif.

Exemple

Loyers annuels : 12 000 €

Intérêts d’emprunt : 3 000 €

Autres charges : 2 000 €

Travaux déductibles : 15 000 €

Résultat :

12 000 € moins 3 000 € moins 2 000 € moins 15 000 € = moins 8 000 €

Le propriétaire constate un déficit foncier de 8 000 €.

La fraction provenant des dépenses autres que les intérêts peut être imputée sur le revenu global dans la limite générale de 10 700 €, sous réserve des conditions applicables.

La part provenant des intérêts et les déficits non imputés sont reportables sur les revenus fonciers futurs.

Le calcul est détaillé dans notre guide sur le déficit foncier.

Quelle obligation de location après un déficit foncier ?

Lorsque le déficit est imputé sur le revenu global, le logement doit en principe rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation.

Exemple

Un déficit foncier est imputé sur le revenu global de 2026.

Le logement doit normalement rester loué jusqu’au 31 décembre 2029.

Une vente ou une interruption anticipée de la location peut entraîner la remise en cause de l’imputation, sauf exception prévue par la réglementation.

Comment déclarer les travaux sur le formulaire 2044 ?

Les travaux sont déclarés dans la rubrique consacrée aux dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration.

Le propriétaire doit généralement indiquer :

l’adresse du logement ;
la nature des travaux ;
le nom de l’entreprise ;
la date de paiement ;
le montant payé ;
les éventuelles aides ou remboursements ;
la part correspondant à chaque logement.

Le montant est ensuite intégré au calcul du résultat foncier.

Les lignes exactes peuvent évoluer d’une campagne fiscale à l’autre. Utilisez toujours le formulaire correspondant à l’année déclarée.

Notre prochaine page détaillera comment remplir la déclaration 2044.

Quels justificatifs conserver ?

Pour chaque chantier, conservez :

Documents commerciaux

devis détaillés ;
factures ;
avenants ;
bons de commande ;
situations de travaux ;
attestations de paiement.

Preuves financières

relevés bancaires ;
copies des virements ;
chèques encaissés ;
reçus d’acomptes ;
décompte des aides.

Documents techniques

plans avant et après ;
photographies ;
diagnostics ;
autorisations d’urbanisme ;
rapports d’architecte ;
procès-verbal de réception.

Documents locatifs

bail ;
état des lieux ;
annonces de location ;
mandat d’agence ;
échanges avec les candidats ;
preuve de la relocation.

Les factures doivent être suffisamment détaillées pour distinguer les réparations des éventuels travaux de reconstruction ou d’agrandissement.

Exemple complet de rénovation déductible

Un propriétaire achète un appartement déjà destiné à l’habitation.

Il réalise les travaux suivants :

Travaux	Montant	Traitement envisagé
Remise en peinture	3 000 €	Déductible
Remplacement de la chaudière	5 500 €	Déductible
Mise aux normes électrique	6 000 €	Déductible
Rénovation de la salle de bains	7 500 €	Déductible
Remplacement des fenêtres	8 000 €	Déductible
Création d’une extension	25 000 €	Non déductible

Total du chantier :

55 000 €

Part potentiellement déductible :

3 000 € + 5 500 € + 6 000 € + 7 500 € + 8 000 € = 30 000 €

Part non déductible :

25 000 €

Cette ventilation suppose que les travaux déductibles soient réellement dissociables de l’extension et que les factures permettent de les identifier séparément.

Exemple de chantier entièrement non déductible

Un investisseur achète un ancien commerce et réalise :

création de trois appartements ;
modification complète des ouvertures ;
création des réseaux ;
construction de salles de bains ;
redistribution totale des locaux ;
renforcement du gros œuvre ;
création de surfaces nouvelles.

Même si certaines dépenses prises isolément ressemblent à des travaux d’électricité ou de plomberie, l’opération globale correspond à une transformation profonde assimilable à une reconstruction.

Le chantier ne doit pas être présenté comme une simple amélioration.

Travaux déductibles et dispositif Jeanbrun

Un logement bénéficiant du dispositif Jeanbrun relève du régime réel.

Les charges foncières ordinaires peuvent être déduites en plus de l’amortissement, mais une même dépense ne peut pas être utilisée deux fois.

Dans l’ancien, les travaux intégrés à la base amortissable Jeanbrun ne peuvent pas également être déduits immédiatement des revenus fonciers.

Exemple

Prix d’acquisition : 150 000 €

Travaux intégrés à la base Jeanbrun : 50 000 €

Le propriétaire ne peut pas :

ajouter les 50 000 € à la base amortissable ;
puis déduire les mêmes 50 000 € comme travaux sur la déclaration 2044.

La double déduction est expressément exclue par le fonctionnement du dispositif.

Consultez notre guide sur le dispositif Jeanbrun dans l’ancien avant de déterminer le traitement des travaux.

Travaux déduits et calcul de la plus-value

Une dépense déjà déduite des revenus fonciers ne peut pas être ajoutée une seconde fois au prix d’acquisition pour réduire la plus-value immobilière.

Lors de la revente, certaines dépenses peuvent augmenter le prix d’acquisition fiscal uniquement lorsqu’elles n’ont pas déjà été retenues pour calculer l’impôt sur le revenu.

Le propriétaire doit donc conserver un tableau indiquant :

les travaux déduits des revenus fonciers ;
les travaux non déduits ;
les travaux intégrés à un amortissement ;
les travaux potentiellement utilisables lors de la revente.

Les erreurs fréquentes

Déduire tous les travaux sans distinction

Une facture de rénovation ne suffit pas à prouver que l’ensemble du chantier est déductible.

Confondre amélioration et reconstruction

Une transformation totale n’est pas une simple amélioration, même si elle augmente le confort.

Utiliser uniquement le montant du chantier

Le coût élevé ou faible ne détermine pas la qualification fiscale.

Déduire les travaux l’année de la facture

La dépense est généralement rattachée à l’année du paiement.

Déduire son propre travail

Seuls les matériaux et dépenses réellement payés peuvent être retenus.

Déduire une dépense remboursée

Une indemnité ou une subvention doit être prise en compte.

Oublier l’intention de louer

Les travaux réalisés avant la première location exigent une mise en location effective ou des démarches sérieuses.

Mélanger travaux personnels et locatifs

Les dépenses relatives à une partie occupée par le propriétaire ne sont pas déductibles.

Déduire deux fois les travaux de copropriété

Les travaux inclus dans les provisions ne doivent pas être ajoutés une seconde fois.

Déduire et amortir la même dépense

Cette erreur est particulièrement importante dans le cadre du dispositif Jeanbrun.

Tableau récapitulatif

Travaux	Déductible en principe ?
Peinture et remise en état	Oui
Réparation de toiture	Oui
Ravalement de façade	Oui
Remplacement d’une chaudière	Oui
Mise aux normes électrique	Oui
Rénovation de plomberie	Oui
Création d’une salle d’eau	Oui, sous conditions
Installation d’une cuisine	Oui, sous conditions
Isolation thermique	Oui, sous conditions
Remplacement de fenêtres	Oui, sous conditions
Diagnostics obligatoires	Oui
Réparation après sinistre	Oui pour la part supportée
Extension	Non
Surélévation	Non
Construction d’un garage	Non
Création d’une nouvelle surface habitable	Non
Transformation d’un commerce en logement	Non en principe
Aménagement de combles non habitables	Non en principe
Restructuration complète du logement	Non
Travail personnel du propriétaire	Non

Questions fréquentes

Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?

Les travaux de réparation, d’entretien et certaines améliorations réalisées dans un logement d’habitation sont déductibles au régime réel.

Les travaux sont-ils déductibles au micro-foncier ?

Non. Ils sont compris dans l’abattement forfaitaire de 30 %.

La peinture est-elle déductible ?

Oui, lorsqu’elle correspond à une remise en état ou à un entretien du logement loué.

Une cuisine équipée est-elle déductible ?

L’installation initiale d’une cuisine aménagée ou équipée peut être déductible sous certaines conditions. Le remplacement isolé d’appareils électroménagers est généralement exclu.

Une salle de bains est-elle déductible ?

Oui, lorsqu’il s’agit d’une réparation ou d’une amélioration sans reconstruction du logement.

Les fenêtres sont-elles déductibles ?

Le remplacement de fenêtres existantes peut être déductible lorsqu’il constitue une réparation ou une amélioration.

Une toiture est-elle déductible ?

La réparation ou la réfection d’une toiture peut être déductible. Une surélévation ou une transformation créant une nouvelle surface ne l’est pas.

Une extension est-elle déductible ?

Non. Elle constitue un agrandissement.

Peut-on déduire les travaux réalisés avant la location ?

Oui, si le propriétaire démontre son intention réelle de louer le logement nu immédiatement après le chantier.

Peut-on déduire les travaux réalisés soi-même ?

Seuls les matériaux et dépenses justifiées sont déductibles. Le travail personnel ne l’est pas.

Les travaux peuvent-ils créer un déficit foncier ?

Oui, au régime réel, lorsque les dépenses déductibles dépassent les loyers.

Quel est le plafond général du déficit foncier ?

La part du déficit provenant de dépenses autres que les intérêts peut être imputée sur le revenu global dans la limite générale de 10 700 €.

Le plafond de 21 400 € existe-t-il encore ?

Il concernait certaines dépenses de rénovation énergétique payées au plus tard le 31 décembre 2025. Il ne s’applique pas aux nouvelles dépenses payées en 2026, sauf réforme ultérieure.

Peut-on déduire et amortir les mêmes travaux avec Jeanbrun ?

Non. Une même dépense ne peut pas être intégrée à la base amortissable et déduite immédiatement.

Où déclarer les travaux ?

Les travaux sont déclarés sur le formulaire 2044 ou 2044-SPE applicable à la situation du propriétaire.

Conclusion

Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration peuvent réduire fortement les revenus fonciers imposables d’un propriétaire au régime réel.

La déduction dépend cependant de la nature réelle du chantier.

Sont généralement déductibles :

les remises en état ;
les réparations ;
la rénovation électrique ;
les travaux de plomberie ;
les travaux de peinture ;
le remplacement d’une chaudière ;
la rénovation d’une salle de bains ;
certaines améliorations énergétiques.

Restent exclus :

les constructions ;
les reconstructions ;
les agrandissements ;
les créations de surfaces habitables ;
les transformations complètes de locaux.

Pour sécuriser la déduction, le propriétaire doit conserver des factures détaillées, des plans, des photographies et tous les documents permettant de démontrer l’état du logement avant et après les travaux.

La prochaine étape consiste à mesurer l’impact de ces dépenses sur le résultat imposable et le déficit foncier.

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