Loi Jeanbrun à Bordeaux en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité
La loi Jeanbrun à Bordeaux permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien fortement rénové, à condition de le louer nu comme résidence principale pendant neuf ans. Le dispositif Relance logement concerne les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 et impose notamment des plafonds de loyers.
Bordeaux est le marché le plus patrimonial de ce cluster. La ville combine forte croissance démographique, plus de 211 000 emplois et une vacance limitée, mais le prix moyen élevé réduit nettement le rendement brut. La loi Jeanbrun doit donc être analysée comme une stratégie de détention longue.
Pour replacer le projet dans le marché local, consultez notre baromètre du rendement locatif 2026. Comparez également avec notre comparatif loi Jeanbrun ou LMNP.
Loi Jeanbrun Bordeaux : les informations clés
Période d’acquisition : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 ;
Biens : logements situés dans des immeubles collectifs ;
Location : nue, résidence principale ;
Engagement : neuf ans ;
Ancien : au moins 30 % du prix d’acquisition investi en travaux dans la voie concernée ;
Amortissement neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon le niveau de location ;
Amortissement ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 % ;
Prix moyen appartement : 4 375 €/m² au 1er août 2026 ;
Loyer moyen : 17,1 €/m²/mois ;
Rendement brut théorique libre : environ 4,69 %.
Le rendement du marché libre ne correspond pas au rendement d’une opération Jeanbrun : le loyer fiscal peut être inférieur.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Bordeaux ?
Oui. Le dispositif concerne les logements collectifs sur l’ensemble du territoire français. Un appartement à Bordeaux peut donc être éligible s’il respecte les conditions nationales.
Le zonage reste déterminant pour calculer le plafond de loyer et les ressources du locataire. Le barème doit être vérifié à l’adresse exacte avant la mise en location.
Quelles conditions respecter à Bordeaux ?
Acheter pendant la période éligible
L’acquisition doit être réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Choisir un logement collectif
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Louer le logement nu
Le LMNP et la location meublée sont incompatibles pendant l’engagement.
Louer comme résidence principale
La location saisonnière ou touristique est exclue.
Respecter neuf années de location
Une revente anticipée peut remettre en cause l’avantage fiscal.
Respecter le plafond de loyer
Le plafond dépend de la zone, de la surface et du niveau de location.
Vérifier les ressources du locataire
Le revenu fiscal du foyer doit respecter le barème.
Utiliser le régime réel
L’amortissement s’applique dans la catégorie des revenus fonciers au réel.
Quels logements sont éligibles à Bordeaux ?
Appartement neuf ou VEFA
Un logement neuf situé dans un immeuble collectif peut être éligible. Le prix promoteur doit être comparé au marché local, au plafond Jeanbrun et au potentiel de revente.
Appartement ancien avec travaux
Dans l’ancien, le dispositif impose une rénovation importante. Le ministère de l’Économie indique qu’il faut investir 30 % du prix d’acquisition en travaux de rénovation.
audit énergétique ;
devis détaillés ;
vérification du seuil de 30 % ;
DPE prévisionnel ;
analyse de copropriété ;
autorisations d’urbanisme et contraintes patrimoniales.
Au 1er août 2026, le prix moyen estimé d’un appartement était de 4 375 €/m², avec une fourchette de 2 830 à 5 988 €/m². Le loyer moyen atteignait 17,1 €/m² par mois.
Le loyer Jeanbrun peut être inférieur au marché libre. Il faut donc comparer l’économie fiscale à la baisse de loyer, au crédit, aux charges, aux travaux et à la vacance.
À Bordeaux, un T2 bien desservi par le tramway et situé dans un secteur liquide à la revente peut être plus cohérent qu’un studio acheté très cher. Le plafond de loyer Jeanbrun doit être comparé au crédit avant toute réservation.
Marché immobilier de Bordeaux : chiffres utiles
267 991 habitants en 2023 ;
148 765 ménages ;
171 777 logements ;
6,7 % de logements vacants ;
33,0 % de ménages propriétaires ;
211 556 emplois au lieu de travail ;
une croissance annuelle moyenne de 0,9 % entre 2017 et 2023.
La demande locative bordelaise repose sur les étudiants, les jeunes actifs, les salariés du tertiaire, du numérique, de la santé, de l’administration, du tourisme et des grandes entreprises de la métropole. La profondeur du marché est importante, mais les écarts entre quartiers sont considérables.
Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Bordeaux ?
Quartier / secteur
Profil
Stratégie à étudier
Hôtel de Ville / Quinconces
hypercentre très patrimonial et prix élevés
T2 ancien rénové avec forte exigence sur le prix
Chartrons / Grand-Parc
quartier recherché et marché locatif profond
T2/T3 en location intermédiaire
Saint-Seurin / Fondaudège
secteur résidentiel haut de gamme
T2/T3 avec logique patrimoniale
Nansouty
quartier résidentiel proche du centre
T2/T3 pour actifs et couples
Gare Saint-Jean
mobilité, renouvellement urbain et demande active
T2 pour actifs mobiles
La Bastide
rive droite, tramway et renouvellement urbain
neuf ou collectif récent
Bacalan
prix plus accessibles que l’hypercentre
T2/T3 avec analyse fine de l’adresse
Capucins / Victoire
forte présence étudiante et animation
comparaison Jeanbrun/LMNP indispensable
Le choix doit être réalisé à l’échelle de la rue et de l’immeuble.
Hôtel de Ville / Quinconces
Hôtel de Ville / Quinconces présente hypercentre très patrimonial et prix élevés. Ce secteur peut être étudié pour T2 ancien rénové avec forte exigence sur le prix. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Chartrons / Grand-Parc
Chartrons / Grand-Parc présente quartier recherché et marché locatif profond. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 en location intermédiaire. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Saint-Seurin / Fondaudège
Saint-Seurin / Fondaudège présente secteur résidentiel haut de gamme. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 avec logique patrimoniale. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Nansouty
Nansouty présente quartier résidentiel proche du centre. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 pour actifs et couples. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Gare Saint-Jean
Gare Saint-Jean présente mobilité, renouvellement urbain et demande active. Ce secteur peut être étudié pour T2 pour actifs mobiles. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
La Bastide
La Bastide présente rive droite, tramway et renouvellement urbain. Ce secteur peut être étudié pour neuf ou collectif récent. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Bacalan
Bacalan présente prix plus accessibles que l’hypercentre. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 avec analyse fine de l’adresse. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Capucins / Victoire
Capucins / Victoire présente forte présence étudiante et animation. Ce secteur peut être étudié pour comparaison Jeanbrun/LMNP indispensable. Le prix exact, le loyer plafonné, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Les amortissements doivent être simulés sur toute la durée de détention. Une économie fiscale pendant la location peut modifier la fiscalité de la plus-value lors de la revente.
Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Bordeaux
Oui, pour les logements collectifs respectant les conditions nationales.
Quelle est la période d’acquisition ?
Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Peut-on acheter une maison ?
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Peut-on acheter dans l’ancien ?
Oui, lorsque la rénovation respecte notamment le seuil de travaux prévu.
Le loyer est-il libre ?
Non. Il doit respecter le plafond applicable.
Peut-on faire du LMNP ?
Pas pendant l’engagement Jeanbrun.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Bordeaux ?
Cela dépend du prix, du loyer plafonné, du financement, des charges et de la durée de détention.
Faut-il privilégier le neuf ou l’ancien ?
Le neuf limite généralement le risque travaux. L’ancien peut offrir davantage de négociation et de création de valeur, avec plus de risques techniques.
Faites étudier votre projet loi Jeanbrun à Bordeaux
L’amortissement ne compense pas un prix excessif, un loyer trop faible, une copropriété coûteuse ou une mauvaise stratégie de revente.
Cash Flow Positif peut analyser le quartier, le prix, les travaux, le plafond de loyer, le financement et la fiscalité. Prenez rendez-vous avec un expert.
