Bully-les-Mines en 2026 : maison familiale, LMNP ou immeuble de cinq lots ?
À Bully-les-Mines, la stratégie locative la plus rentable n’est pas forcément le studio étudiant. La ville possède un parc composé à 82,2 % de maisons, une clientèle largement motorisée et une gare permettant de rejoindre rapidement Lens et Béthune. Un immeuble de cinq lots accompagné par Cash Flow Positif y affiche 11,5 % de rendement brut sur un coût global de 309 808 €.
Le marché bullygeois repose principalement sur les familles, les actifs du bassin Lens-Liévin, les salariés des zones logistiques et industrielles, les jeunes ménages et les personnes en mobilité professionnelle.
La demande étudiante existe indirectement grâce à la proximité de Lens, mais Bully-les-Mines ne doit pas être traitée comme Poitiers ou Saint-Étienne. Un LMNP peut y fonctionner, à condition de viser un logement adapté aux actifs et pas seulement à une population universitaire.
Cette analyse présente les stratégies les plus cohérentes, les prix, les loyers, le permis de louer, les secteurs à étudier, les risques du parc minier et les enseignements d’un projet réel de cinq logements.
Pour comparer la ville avec les autres marchés déjà étudiés, consultez notre baromètre du rendement locatif réel par ville en 2026.
Le profil d’investissement à privilégier
Bully-les-Mines convient principalement à un investisseur qui recherche du rendement dans un marché résidentiel et professionnel. La ville peut être intéressante pour une maison familiale, un T2 meublé proche de la gare ou un petit immeuble combinant plusieurs typologies.
Stratégie la plus naturelle
Maison familiale en location longue durée
Stratégie LMNP la plus polyvalente
T2 meublé destiné aux actifs mobiles
Stratégie de rendement
Immeuble de trois à cinq logements
Stratégie à valider avec prudence
Studio destiné uniquement aux étudiants
Risque réglementaire
Permis de louer obligatoire
Risque technique
Parc ancien, chauffage, humidité et rénovation énergétique
Risque commercial
Loyer trop élevé par rapport aux revenus locaux
Atout principal
Connexion rapide avec Lens et Béthune
Ce qui rend Bully-les-Mines différente des autres villes rentables
Bully-les-Mines compte 12 146 habitants et 5 732 logements. Son marché ne possède pas la profondeur d’une grande ville, mais il s’inscrit dans l’agglomération de Lens-Liévin et dans un bassin de vie beaucoup plus large que les limites communales.
Trois caractéristiques structurent le marché :
les maisons représentent plus de huit logements sur dix ;
les petites surfaces sont rares ;
la voiture et le stationnement occupent une place majeure dans les choix résidentiels.
Ces caractéristiques orientent naturellement la demande vers les T3, T4, maisons et logements disposant d’un stationnement. Elles peuvent aussi créer une opportunité pour certains T2, à condition que leur localisation et leur loyer correspondent à une clientèle clairement identifiée.
Les données locales à connaître avant de visiter un bien
Indicateur
Valeur
Conséquence pour l’investisseur
Population
12 146 habitants
Marché de petite ville intégré au bassin Lens-Liévin
Évolution démographique
Quasiment stable entre 2017 et 2023
Ne pas baser le projet sur une forte croissance future
Nombre de ménages
5 198
Base de la demande résidentielle permanente
Nombre de logements
5 732
Marché de taille limitée
Maisons
82,2 % du parc
Forte orientation familiale
Appartements
17,1 % du parc
Offre collective relativement restreinte
Logements vacants
512
Analyse de la rue et du bien nécessaire
Taux de vacance
8,9 %
Légèrement supérieur au taux national
Propriétaires occupants
48 %
Un peu plus de la moitié des ménages n’est pas propriétaire
Ménages avec au moins une voiture
81,2 %
Stationnement très important
Logements avec stationnement réservé
74,5 %
Un bien sans parking doit offrir un autre avantage fort
Niveau de vie médian
21 580 €
Le loyer doit rester compatible avec le pouvoir d’achat local
Taux de pauvreté
23 %
Prudence sur les loyers trop ambitieux
La diminution de la taille des ménages crée de nouveaux besoins
La population de Bully-les-Mines est restée pratiquement stable entre 2017 et 2023. Pourtant, le nombre de résidences principales est passé de 5 046 à 5 191.
La ville a donc gagné 145 résidences principales occupées sans gagner réellement d’habitants. Cette évolution s’explique principalement par la réduction de la taille moyenne des ménages.
Les séparations, le vieillissement, le départ des enfants et l’augmentation du nombre de personnes vivant seules créent un besoin pour des logements plus petits que les maisons traditionnelles du bassin minier.
Cette transformation peut favoriser :
les T2 pour une personne seule ;
les T3 compacts pour un couple ou une famille monoparentale ;
les maisons de taille raisonnable ;
les logements de plain-pied pour les personnes âgées ;
les biens meublés destinés aux périodes de transition.
Elle ne justifie pas nécessairement la création massive de studios. Les logements d’une pièce ne représentent que 1,2 % des résidences principales et les deux pièces 5,8 %.
Prix, loyers et rendement théorique en 2026
Les appartements sont estimés à 1 797 €/m² en moyenne, contre 1 470 €/m² pour les maisons. Le prix des maisons est donc inférieur d’environ 18 % à celui des appartements.
Les loyers moyens sont estimés à 10,60 €/m² pour les appartements et 11,20 €/m² pour les maisons.
Type de logement
Prix moyen
Loyer mensuel moyen
Rendement brut théorique
Appartement
1 797 €/m²
10,60 €/m²
Environ 7,08 %
Maison
1 470 €/m²
11,20 €/m²
Environ 9,14 %
Ces taux sont calculés avant le notaire, les travaux, les honoraires, les charges et la vacance.
Sur le papier, les maisons offrent donc le meilleur rapport prix-loyer. Cette conclusion correspond à la structure du marché local, mais elle doit être nuancée par les dépenses d’entretien.
Une maison peut nécessiter :
une réfection de toiture ;
un traitement de l’humidité ;
une rénovation des façades et des joints de briques ;
Analyse de l’immeuble de cinq lots affichant 11,5 % brut
Cash Flow Positif publie une opération portant sur un immeuble de cinq logements à Bully-les-Mines.
Donnée du projet
Résultat
Type de bien
Immeuble de rapport
Nombre de lots
5 logements
Coût global du projet
309 808 €
Coût global moyen par lot
61 961,60 €
Revenus locatifs annuels
35 640 €
Revenus locatifs mensuels cumulés
2 970 €
Revenu mensuel moyen par logement
594 €
Rendement brut calculé
11,50 %
Situation annoncée
Projet autofinancé
Les montants par logement correspondent à des moyennes arithmétiques. Les cinq lots peuvent avoir des surfaces et des loyers différents.
35 640 € divisés par 309 808 €, puis multipliés par 100, donnent 11,50 % de rendement brut.
Le projet dépasse le rendement théorique des maisons d’environ 2,36 points. Il dépasse celui des appartements d’environ 4,42 points.
Cette différence peut provenir de plusieurs facteurs combinés :
un prix négocié sous la valeur d’un bien rénové ;
une configuration en plusieurs logements ;
des travaux permettant de repositionner l’immeuble ;
un loyer plus élevé au mètre carré sur les petits lots ;
la mutualisation de certains coûts ;
une sélection adaptée à la demande locale.
Le résultat ne constitue pas une garantie applicable à tous les immeubles. Un bâtiment mal divisé, énergivore ou difficile à louer peut produire une performance très inférieure.
Retrouvez les autres projets publiés sur la page de nos réalisations d’investissement locatif.
Test de résistance du projet avec un logement vacant
Un immeuble de cinq logements réduit l’impact du départ d’un locataire, mais il ne supprime pas le risque de vacance.
La simulation suivante suppose, uniquement pour faciliter le calcul, que les cinq logements produisent chacun le loyer moyen de 594 € par mois.
Scénario simulé
Perte de loyers
Loyers annuels restants
Rendement brut estimé
Aucune vacance
0 €
35 640 €
11,50 %
Un lot vacant pendant 1 mois
594 €
35 046 €
11,31 %
Un lot vacant pendant 3 mois
1 782 €
33 858 €
10,93 %
Un lot vacant pendant 6 mois
3 564 €
32 076 €
10,35 %
Simulation simplifiée fondée sur un loyer moyen identique. Elle n’intègre pas les charges, les impayés et les frais de relocation.
Même avec six mois de vacance sur un lot, le rendement brut simulé reste supérieur à 10 %. Cette résistance explique l’intérêt des immeubles à plusieurs logements.
Il faut toutefois ajouter les dépenses réelles : taxe foncière, assurances, entretien, réparations, gestion et financement.
La maison familiale reste la stratégie la plus naturelle
Les maisons représentent 82,2 % du parc immobilier et les logements de quatre pièces ou davantage constituent près de 75 % des résidences principales.
Une maison de trois ou quatre chambres peut viser :
un couple avec enfants ;
une famille monoparentale ;
un ménage travaillant dans le bassin Lens-Liévin ;
un couple recherchant un jardin ;
des locataires souhaitant rester plusieurs années ;
un ménage disposant de deux véhicules.
Les équipements les plus importants ne sont pas nécessairement décoratifs. Pour cette clientèle, la valeur locative repose souvent sur :
un garage ou une place de stationnement ;
un jardin facile à entretenir ;
une chaudière récente ;
une isolation correcte ;
plusieurs chambres de taille utilisable ;
des rangements ;
un accès rapide aux axes routiers ;
la proximité des écoles et commerces.
La location nue peut être plus cohérente que le LMNP pour une maison familiale. Elle correspond mieux à une occupation longue et évite de meubler un grand logement.
Le T2 meublé est probablement le meilleur compromis LMNP
Pour une stratégie LMNP à Bully-les-Mines, le T2 peut être plus polyvalent qu’un studio. Il peut accueillir un jeune actif, un alternant, une personne récemment séparée, un salarié en période d’essai ou un étudiant acceptant de se déplacer vers Lens.
Le T2 présente plusieurs avantages :
une clientèle plus large que celle du studio ;
une utilisation possible pour le télétravail ;
une occupation par une personne ou un couple ;
une moindre dépendance au calendrier universitaire ;
une revente possible à un propriétaire occupant ;
un loyer total généralement plus accessible qu’une maison.
Le produit doit rester simple et fonctionnel. Un ameublement très coûteux ne sera pas nécessairement valorisé par le marché local.
Les priorités sont plutôt :
une literie de qualité ;
une cuisine équipée ;
un espace de travail ;
une connexion internet ;
un chauffage maîtrisé ;
un lave-linge ;
des rangements ;
une bonne isolation acoustique.
Le studio étudiant est une stratégie secondaire
Bully-les-Mines ne possède pas un grand campus universitaire comparable à celui de Poitiers, Saint-Étienne ou Mulhouse.
La ville bénéficie toutefois de sa connexion avec Lens. La Faculté des Sciences Jean Perrin y accueille plus de 1 600 étudiants, auxquels s’ajoutent les étudiants de l’IUT et des autres formations du territoire.
La gare Bully-Grenay permet de rejoindre Lens en cinq à dix minutes selon les trains directs. Cette proximité peut rendre un studio ou un T1 pertinent lorsque le logement se trouve lui-même à une distance raisonnable de la gare.
Avant d’acheter un studio, il faut vérifier :
le temps de marche jusqu’à la gare ;
les horaires du premier et du dernier train ;
le trajet entre la gare de Lens et l’établissement ;
le coût total du transport ;
les studios disponibles directement à Lens ;
les résidences étudiantes concurrentes ;
la possibilité de louer à un actif hors période universitaire.
Un studio éloigné de la gare et sans clientèle professionnelle identifiée constitue une stratégie plus risquée.
Lens et Béthune accessibles rapidement en train
La gare Bully-Grenay relie la commune aux deux principaux pôles voisins.
Destination
Durée la plus courte observée
Nombre indicatif de liaisons quotidiennes
Lens
5 minutes
Environ 14 trains
Béthune
9 minutes
Environ 14 trains
Les horaires varient selon les jours et peuvent évoluer.
Cette position permet de cibler des actifs travaillant dans l’une des deux villes, des étudiants de Lens ou des salariés intervenant sur plusieurs sites.
La proximité ferroviaire ne rend pas toutes les rues équivalentes. Un logement situé à vingt-cinq minutes à pied de la gare ne répond pas à la même demande qu’un T2 accessible en cinq minutes.
Les zones d’activité renforcent la demande professionnelle
Bully-les-Mines se situe à proximité immédiate des autoroutes A21 et A26. Cette accessibilité soutient plusieurs zones d’activité économiques.
La zone de l’Alouette
La zone de l’Alouette s’étend sur Bully-les-Mines, Aix-Noulette et Liévin. Elle couvre environ 147 hectares et cible notamment les activités industrielles et les services aux entreprises.
La plateforme logistique de SEB y a annoncé la création de 350 emplois entre 2023 et 2025. Ce type d’implantation peut alimenter une demande provenant de salariés, responsables d’équipe, techniciens, intérimaires et personnes récemment recrutées.
Quadraparc
Quadraparc se développe entre Bully-les-Mines, Grenay et Liévin, avec un accès direct à l’A21. L’extension vise l’artisanat, la petite industrie et les services aux entreprises.
Ces zones ne garantissent pas qu’un logement sera loué par un salarié du parc. Elles constituent toutefois un moteur économique local qui doit être intégré à l’étude de marché.
Les microsecteurs à étudier selon le profil locatif
Les données de prix ne sont pas assez homogènes pour attribuer un rendement précis à chaque quartier. Il est plus utile d’analyser les secteurs selon leur fonction, leur desserte et leur type de bâti.
Centre-ville, rue Salengro et rue Jean Jaurès
Le centre peut convenir à des personnes recherchant les commerces, les services et la gare. Le programme Petites Villes de Demain prévoit notamment des actions de revitalisation commerciale autour de l’artère Salengro.
Cette revitalisation constitue un signal à suivre, pas une garantie de plus-value. L’investisseur doit examiner le nombre de commerces actifs, les cellules vacantes, le stationnement et l’état des immeubles.
Secteur de la gare Bully-Grenay
La proximité de la gare est particulièrement intéressante pour un T2 meublé ou une petite surface visant les actifs mobiles.
Les nuisances ferroviaires, la distance réelle jusqu’aux quais, l’éclairage du parcours et le stationnement doivent être contrôlés lors de la visite.
Les Alouettes et les secteurs proches des zones d’activité
Les secteurs proches de l’Alouette peuvent cibler les salariés de la logistique, de l’industrie et des services. Une maison ou un T2 avec stationnement peut y être plus pertinent qu’un studio exclusivement étudiant.
Cité des Brebis et cités minières
Les cités minières peuvent proposer des maisons avec jardin et des prix accessibles. Leur qualité varie selon les programmes de rénovation, l’état du bâti et les travaux réalisés par les propriétaires précédents.
L’Engagement pour la Rénovation du Bassin Minier a permis la réhabilitation de nombreux logements énergivores, notamment dans la cité des Alouettes.
Un investisseur privé doit vérifier précisément si la maison étudiée a bénéficié de travaux, quels éléments ont été rénovés et quelles dépenses restent nécessaires.
Résidences Kennedy et Couturelles
Les résidences collectives doivent être étudiées bâtiment par bâtiment. Le prix d’un appartement ne suffit pas à mesurer la qualité de l’opération.
charges de copropriété ;
chauffage collectif ;
fonds de travaux ;
impayés ;
travaux votés ;
état des façades et toitures ;
qualité des parties communes ;
taux de propriétaires occupants ;
facilité de stationnement ;
demande locative réelle.
Permis de louer : la conformité doit être budgétée
Le permis de louer est obligatoire à Bully-les-Mines depuis le 1er janvier 2020. Le propriétaire doit déposer une demande d’autorisation préalable de mise en location avec les diagnostics techniques nécessaires.
Le dispositif vise à empêcher la location de logements dégradés ou dangereux. Il peut entraîner une demande de travaux avant l’arrivée du locataire.
Avant l’achat, l’investisseur doit intégrer :
le délai de préparation du dossier ;
la validité des diagnostics ;
les éventuelles corrections demandées ;
le délai entre la fin des travaux et la location ;
le risque de refus pour un logement non conforme ;
le coût des travaux complémentaires.
Le permis de louer ne rend pas le marché inadapté à l’investissement. Il réduit cependant l’intérêt des biens qui ne peuvent être remis en conformité à un coût raisonnable.
Division d’une maison : ne jamais présumer que les lots sont réguliers
Le grand nombre de maisons peut inciter à transformer un bâtiment en plusieurs logements. Cette stratégie doit être validée avant l’acquisition.
Les points à contrôler comprennent :
la destination du bâtiment ;
les autorisations d’urbanisme ;
le nombre de logements officiellement reconnus ;
la surface et le volume de chaque lot ;
l’éclairage naturel ;
la ventilation ;
les accès indépendants ;
la sécurité incendie ;
les compteurs ;
les évacuations ;
le stationnement ;
le permis de louer de chaque logement.
Une maison déjà occupée par plusieurs locataires n’est pas nécessairement divisée légalement. La conformité doit être démontrée par les documents du vendeur et les services d’urbanisme.
DPE et parc minier : 79 % des résidences principales datent d’avant 1991
Le parc de logements est ancien. Environ 79 % des résidences principales construites avant 2021 ont été achevées avant 1991.
Période de construction
Part des résidences principales
Avant 1919
6,7 %
De 1919 à 1945
19,8 %
De 1946 à 1970
26,5 %
De 1971 à 1990
26 %
De 1991 à 2005
10,1 %
De 2006 à 2020
10,9 %
Cette ancienneté rend les contrôles énergétiques et techniques indispensables.
isolation des combles ;
isolation des murs ;
état des fenêtres ;
chauffage et eau chaude ;
ventilation ;
humidité des caves ;
état des briques et des joints ;
toiture et charpente ;
installation électrique ;
réseaux d’évacuation ;
DPE après travaux.
Une maison minière affichée à un prix faible peut perdre tout son intérêt si la rénovation énergétique, la toiture et l’humidité absorbent une part importante du budget.
Consultez notre guide sur la réglementation du DPE en 2026 et notre dossier consacré à l’investissement dans un bien à rénover.
LMNP à Bully-les-Mines : quelle fiscalité en 2026 ?
Les revenus d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Pour les recettes de location meublée longue durée perçues en 2026, le seuil du régime micro-BIC est fixé à 83 600 €. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire, sans déduction séparée de chaque dépense.
Le régime réel permet, sous réserve des règles applicables, de déduire certaines charges et de comptabiliser des amortissements. Il nécessite une comptabilité conforme.
Le régime réel peut être étudié lorsque le projet comprend :
Le dispositif Jeanbrun peut être étudié pour certains logements collectifs loués nus et respectant ses conditions. Une maison individuelle ne doit pas être considérée comme automatiquement éligible.
Retrouvez notre comparatif entre LMNP et loi Jeanbrun.
Les erreurs les plus coûteuses à Bully-les-Mines
acheter une maison uniquement parce que son prix est inférieur à celui d’un appartement ;
créer plusieurs studios sans demande démontrée ;
ignorer le permis de louer ;
présumer qu’une ancienne division est conforme ;
sous-estimer l’humidité et les travaux énergétiques ;
choisir un logement sans stationnement dans un secteur très motorisé ;
calculer le rendement sur le seul prix d’achat ;
appliquer un loyer lensois à une adresse de Bully-les-Mines ;
ne pas tester de période de vacance ;
supposer qu’un programme de rénovation urbaine garantit une plus-value.
Maisons, actifs du bassin et petites surfaces rares
309 808 €
11,5 %
Les rendements correspondent à des opérations individuelles et non aux moyennes des communes.
Bully-les-Mines présente une rentabilité réelle supérieure aux projets de Roubaix et Hénin-Beaumont. Son marché reste plus petit et moins étudiant, mais sa gare et son parc de maisons créent des stratégies différentes.
Pour approfondir le territoire, consultez notre guide de l’investissement locatif rentable dans le Nord.
Checklist de validation avant de signer
Identifier la clientèle exacte du logement.
Mesurer le trajet réel jusqu’à la gare ou la zone d’emploi.
Comparer les loyers de biens similaires.
Vérifier le permis de louer.
Contrôler les autorisations de division.
Faire inspecter la toiture, l’humidité et les façades.
Faire chiffrer la rénovation énergétique.
Calculer le rendement sur le coût global.
Intégrer le stationnement à l’analyse.
Tester une vacance d’un à six mois.
Comparer LMNP et location nue.
Identifier l’acheteur potentiel lors de la revente.
FAQ sur l’investissement locatif et le LMNP à Bully-les-Mines
Quel rendement locatif peut-on obtenir à Bully-les-Mines ?
Les moyennes de juillet 2026 produisent un rendement brut théorique d’environ 7,08 % pour un appartement et 9,14 % pour une maison. Un immeuble de cinq lots publié par Cash Flow Positif atteint 11,5 % sur son coût global.
Le LMNP est-il rentable à Bully-les-Mines ?
Le LMNP peut être rentable sur un T2 ou une petite surface proche de la gare, d’un transport ou d’un pôle d’emploi. Le logement doit pouvoir intéresser des actifs et pas uniquement des étudiants.
Maison ou appartement : quel bien choisir ?
La maison correspond davantage à la structure du marché local et affiche un rendement théorique supérieur. Elle demande toutefois davantage d’entretien. L’appartement peut offrir une gestion plus simple, mais ses charges de copropriété doivent être contrôlées.
Un studio étudiant est-il pertinent ?
Un studio peut fonctionner près de la gare grâce à la proximité de Lens. Il doit aussi pouvoir être loué à un actif hors période universitaire. Un studio éloigné des transports est plus risqué.
Le permis de louer est-il obligatoire ?
Oui. La commune indique que le permis de louer est obligatoire depuis le 1er janvier 2020. Le propriétaire doit déposer un dossier accompagné des diagnostics nécessaires avant la mise en location.
Peut-on diviser une maison en plusieurs logements ?
Une division doit respecter l’urbanisme, la décence, les surfaces, la ventilation, la sécurité, les réseaux et le stationnement. Sa faisabilité doit être validée avant l’achat.
Quel secteur privilégier pour un actif mobile ?
Le secteur de la gare Bully-Grenay peut être étudié pour rejoindre rapidement Lens et Béthune. Les secteurs proches de l’Alouette peuvent cibler les salariés des activités industrielles et logistiques.
Quel budget prévoir pour investir ?
Le projet de cinq lots étudié représente 309 808 € de coût global. Une maison ou un T2 peut nécessiter un budget inférieur, mais les frais de notaire, les travaux, les honoraires et le mobilier doivent être intégrés.
Comment réduire le risque de vacance ?
Il faut sélectionner un logement proche de la gare, d’un emploi ou des services, proposer un loyer adapté aux revenus locaux, respecter le permis de louer et fournir un logement énergétiquement maîtrisé.
Faites valider votre investissement à Bully-les-Mines
Bully-les-Mines peut permettre de dépasser 10 % brut, mais la performance dépend de la typologie, du permis de louer, de la rénovation et de la demande locale.
Cash Flow Positif analyse le prix, le marché locatif, la conformité, les travaux, le financement, le régime fiscal et le cash-flow avant de présenter un projet.
Vous souhaitez acheter une maison, un T2 meublé ou un immeuble à Bully-les-Mines ? Réalisez une simulation d’investissement locatif ou prenez rendez-vous avec un expert Cash Flow Positif.
