Investissement locatif à Mâcon en 2026 : rentabilité, LMNP et quartiers où investir

L’investissement locatif à Mâcon peut offrir des opportunités en 2026 lorsque le bien est acheté au bon prix, sélectionné à l’échelle de la rue et adapté à une demande réelle. Au 1er juillet 2026, le prix moyen estimé d’un appartement atteignait 1 891 €/m², contre un loyer moyen de 11,9 €/m² par mois. Le rendement brut théorique ressort autour de 7,55 %, avant les frais, les travaux, le mobilier, les charges et la vacance.

Ce taux ne correspond pas au rendement de tous les logements de Mâcon. Il est calculé à partir de moyennes communales. La performance réelle dépend du prix négocié, du quartier, de la copropriété, du DPE, du coût global et du loyer effectivement encaissé. Pour replacer cette ville dans une stratégie nationale, consultez notre baromètre 2026 du rendement locatif réel par ville. Cette page est reliée aux quatre autres analyses du cluster Bourgogne–Franche-Comté.

Investissement locatif à Mâcon : les chiffres clés

35 177 habitants recensés en 2023 ;
17 173 ménages ;
19 448 logements ;
36,9 % de propriétaires de leur résidence principale ;
8,1 % de logements vacants ;
27 646 emplois au lieu de travail ;
environ 1 891 €/m² pour un appartement ;
environ 11,9 €/m² par mois de loyer ;
environ 7,55 % de rendement brut théorique.

Les prix et loyers moyens sont des repères. Ils ne remplacent pas une étude à l’adresse exacte, fondée sur les ventes comparables, les annonces concurrentes, les charges et les travaux.

Est-il rentable d’investir à Mâcon en 2026 ?

Le prix moyen estimé d’un appartement était de 1 891 €/m², avec une fourchette approximative allant de 1 022 €/m² à 3 121 €/m². Cette dispersion montre que deux logements de la même ville peuvent présenter des performances très différentes. Le loyer moyen estimé atteignait 11,9 €/m² par mois. En rapprochant ce loyer du prix moyen, le rendement brut théorique ressort autour de 7,55 %.

Rendement brut théorique : 11,9 € × 12 mois ÷ 1 891 € × 100 = environ 7,55 %.

Ce calcul ne comprend pas les frais de notaire, les honoraires, le financement, les travaux, le mobilier, la taxe foncière, les charges non récupérables, l’assurance, l’entretien et la vacance. Il ne constitue ni un rendement net ni une promesse. Utilisez notre simulateur de cash-flow locatif et consultez notre guide expliquant comment calculer le rendement locatif.

Pourquoi la demande locative existe-t-elle à Mâcon ?

La demande locative mâconnaise repose sur les jeunes actifs, les salariés du tertiaire, de la santé, de l’administration, du commerce et de la logistique. Sa position sur l’axe Lyon–Dijon, la gare de Mâcon-Ville et la gare TGV de Mâcon-Loché renforcent son accessibilité. Mâcon accueille des formations universitaires, un site de l’INSPE, des BTS, des formations de santé et plusieurs établissements post-bac. Le marché étudiant est plus réduit que celui de Chalon-sur-Saône, mais il complète une demande professionnelle importante. La ville bénéficie de liaisons vers Lyon, Dijon et Paris. Une stratégie ciblant les actifs mobiles doit intégrer le temps réel jusqu’à la gare et le coût du déplacement. La présence d’étudiants, d’emplois ou d’une gare ne garantit pas une location immédiate. Le profil du locataire doit être défini avant la recherche : étudiant, alternant, jeune actif, salarié mobile, couple, famille ou senior. La concurrence doit être vérifiée à partir des annonces réellement comparables : surface, état, mobilier, charges, durée de publication, distance des transports et période de remise en location.

Population, logements et marché locatif à Mâcon

Mâcon comptait 35 177 habitants et 17 173 ménages en 2023. La population a progressé en moyenne de 0,7 % par an entre 2017 et 2023. La commune regroupait 19 448 logements et 27 646 emplois au lieu de travail. Le taux de logements vacants atteignait 8,1 %, tandis que 36,9 % des ménages étaient propriétaires de leur résidence principale. La place du parc locatif est importante, mais la vacance doit être intégrée à la simulation. Une partie de la vacance peut concerner des logements inhabitables, en travaux ou en succession. Elle reste néanmoins un signal : un logement mal situé, énergivore ou trop cher peut rester vide malgré un rendement théorique attractif.

Dans quels quartiers investir à Mâcon ?

Les prix et les profils de demande varient sensiblement à Mâcon. Le tableau suivant présente des repères indicatifs et non une estimation de chaque appartement.

Secteur	Positionnement indicatif	Stratégie à étudier
Centre-ville et quais	prix souvent supérieurs à la moyenne	T1, T2, actifs et stratégie patrimoniale
Saint-Clément	positionnement intermédiaire à élevé	T2, T3 et jeunes actifs
Flacé	profil résidentiel recherché	T2, T3, couples et familles
Bioux	prix variables selon la résidence	T2, T3 et location longue durée
Marbé	positionnement accessible dans plusieurs ensembles	rendement potentiel et ménages locaux
Les Saugeraies	prix plus accessibles	T2, T3 avec analyse renforcée
La Chanaye	parmi les secteurs accessibles	budget limité, vigilance sur vacance et revente
Sennecé-lès-Mâcon	profil résidentiel et périphérique	maisons, T3 et location familiale

Repères de marché en 2026. Une rue ou une copropriété peut s’écarter fortement de la moyenne du secteur.

Centre-ville et quais

Centre-ville et quais présente prix souvent supérieurs à la moyenne. Ce secteur peut être étudié pour T1, T2, actifs et stratégie patrimoniale. La décision doit intégrer le temps de trajet réel, les commerces, les transports, l’état de l’immeuble et le profil du locataire. Dans le parc ancien, il faut contrôler la toiture, la façade, l’isolation, l’humidité et les parties communes. Les charges, impayés et travaux votés peuvent réduire la rentabilité.

Saint-Clément

Saint-Clément présente positionnement intermédiaire à élevé. Ce secteur peut être étudié pour T2, T3 et jeunes actifs. La décision doit intégrer le temps de trajet réel, les commerces, les transports, l’état de l’immeuble et le profil du locataire. Le loyer prévu doit être comparé aux logements directement concurrents. Un prix bas peut cacher une demande faible, des charges élevées, des travaux importants ou une revente difficile.

Flacé

Flacé présente profil résidentiel recherché. Ce secteur peut être étudié pour T2, T3, couples et familles. La décision doit intégrer le temps de trajet réel, les commerces, les transports, l’état de l’immeuble et le profil du locataire. Dans le parc ancien, il faut contrôler la toiture, la façade, l’isolation, l’humidité et les parties communes. Les charges, impayés et travaux votés peuvent réduire la rentabilité.

Bioux

Bioux présente prix variables selon la résidence. Ce secteur peut être étudié pour T2, T3 et location longue durée. La décision doit intégrer le temps de trajet réel, les commerces, les transports, l’état de l’immeuble et le profil du locataire. Le loyer prévu doit être comparé aux logements directement concurrents. Un prix bas peut cacher une demande faible, des charges élevées, des travaux importants ou une revente difficile.

Marbé

Marbé présente positionnement accessible dans plusieurs ensembles. Ce secteur peut être étudié pour rendement potentiel et ménages locaux. La décision doit intégrer le temps de trajet réel, les commerces, les transports, l’état de l’immeuble et le profil du locataire. Dans le parc ancien, il faut contrôler la toiture, la façade, l’isolation, l’humidité et les parties communes. Les charges, impayés et travaux votés peuvent réduire la rentabilité.

Les Saugeraies

Les Saugeraies présente prix plus accessibles. Ce secteur peut être étudié pour T2, T3 avec analyse renforcée. La décision doit intégrer le temps de trajet réel, les commerces, les transports, l’état de l’immeuble et le profil du locataire. Le loyer prévu doit être comparé aux logements directement concurrents. Un prix bas peut cacher une demande faible, des charges élevées, des travaux importants ou une revente difficile.

La Chanaye

La Chanaye présente parmi les secteurs accessibles. Ce secteur peut être étudié pour budget limité, vigilance sur vacance et revente. La décision doit intégrer le temps de trajet réel, les commerces, les transports, l’état de l’immeuble et le profil du locataire. Dans le parc ancien, il faut contrôler la toiture, la façade, l’isolation, l’humidité et les parties communes. Les charges, impayés et travaux votés peuvent réduire la rentabilité.

Sennecé-lès-Mâcon

Sennecé-lès-Mâcon présente profil résidentiel et périphérique. Ce secteur peut être étudié pour maisons, T3 et location familiale. La décision doit intégrer le temps de trajet réel, les commerces, les transports, l’état de l’immeuble et le profil du locataire. Le loyer prévu doit être comparé aux logements directement concurrents. Un prix bas peut cacher une demande faible, des charges élevées, des travaux importants ou une revente difficile.

Quel type de logement acheter à Mâcon ?

Studio ou T1 meublé

Le studio peut offrir un loyer au mètre carré élevé et un budget réduit. Il vise surtout les étudiants, alternants et jeunes actifs. La rotation et la vacance saisonnière doivent être intégrées.

T2 meublé

Le T2 vise une clientèle plus large : étudiant souhaitant une chambre séparée, actif seul, couple ou salarié en mobilité. Il peut limiter la dépendance au calendrier universitaire.

T3 en location longue durée

Le T3 peut cibler les couples, familles monoparentales, salariés ou colocataires. Son rendement au mètre carré est souvent inférieur, mais la durée d’occupation peut être plus longue.

Colocation

La colocation peut augmenter le revenu total lorsque le plan permet des chambres confortables et des espaces communs fonctionnels. Elle exige davantage de mobilier, d’entretien et de gestion.

Petit immeuble de rapport

Un petit immeuble répartit le risque entre plusieurs logements. L’investisseur assume toutefois la toiture, la façade, les réseaux, les parties communes, les compteurs et la sécurité. Comparez ces stratégies dans notre guide immeuble de rapport ou appartement classique.

LMNP à Mâcon : est-ce une stratégie rentable ?

Le LMNP à Mâcon peut convenir aux studios, T1, T2 et colocations destinés aux locataires recherchant un logement immédiatement habitable. Le bien doit comporter les équipements obligatoires de la location meublée. Les loyers d’une location meublée de longue durée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. L’activité reste non professionnelle lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 €, ou lorsqu’elles ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Pour les recettes de location meublée de longue durée perçues en 2026, le seuil du micro-BIC est de 83 600 €. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire. Le régime réel permet de déduire les charges admissibles et de constater des amortissements. Le régime réel peut être pertinent avec un financement, des travaux, des frais d’acquisition et du mobilier. Il nécessite une comptabilité appropriée et une analyse de la fiscalité à la revente. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel doivent, sauf exceptions légales, être réintégrés dans le calcul de la plus-value d’un LMNP. Consultez notre guide complet du statut LMNP, notre dossier sur l’amortissement LMNP et notre analyse de la réintégration des amortissements.

LMNP ou loi Jeanbrun pour investir à Mâcon ?

Le LMNP concerne une location meublée imposée en BIC. Le dispositif couramment appelé « loi Jeanbrun » concerne certains logements loués nus à titre de résidence principale et relève des revenus fonciers. La loi de finances pour 2026 prévoit un mécanisme d’amortissement pour certains logements situés dans des bâtiments collectifs. Dans le neuf, le taux de la location intermédiaire est de 3,5 %, hors foncier. Dans l’ancien, il est de 3 % lorsque les conditions de travaux et de réhabilitation sont respectées. À Mâcon, le LMNP peut être étudié pour une petite surface meublée. Le dispositif Jeanbrun peut être comparé pour un logement collectif loué nu, notamment lorsqu’une rénovation importante est prévue. Retrouvez notre comparatif loi Jeanbrun ou LMNP.

Travaux et DPE : que faut-il vérifier à Mâcon ?

Le parc de Mâcon comporte des immeubles anciens et des copropriétés construites avant les exigences énergétiques actuelles. Un logement affiché sous le prix moyen peut devenir peu rentable lorsque les travaux sont sous-estimés.

isolation des murs, plafonds et planchers ;
état des fenêtres et menuiseries ;
mode de chauffage et consommation estimée ;
ventilation, humidité et condensation ;
installation électrique et plomberie ;
toiture, façade et parties communes ;
règlement et santé financière de la copropriété ;
travaux votés ou envisagés ;
classe énergétique actuelle et après rénovation ;
coût total des travaux rapporté au loyer atteignable.

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué avec un bail d’habitation en métropole. Les logements F seront concernés en 2028 et les logements E en 2034. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Certains logements chauffés à l’électricité peuvent obtenir un meilleur classement, sans supprimer la nécessité d’une étude technique. Consultez notre guide pour investir dans un bien à rénover et notre dossier sur la réforme du DPE en 2026.

Comment calculer la rentabilité nette à Mâcon ?

Le rendement brut permet une première comparaison. La décision d’achat doit reposer sur les revenus réellement encaissés, les dépenses annuelles et le coût global du projet.

Rendement net = (revenus locatifs annuels encaissés – charges annuelles non récupérables) ÷ coût global du projet × 100.

prix d’achat et frais de notaire ;
honoraires et frais bancaires ;
travaux et mobilier ;
taxe foncière ;
charges de copropriété non récupérables ;
assurance propriétaire non occupant ;
gestion locative et comptabilité LMNP ;
entretien, réparations et remplacement du mobilier ;
vacance et impayés non couverts ;
intérêts et frais de financement.

Il est prudent de tester plusieurs scénarios : location immédiate, un ou deux mois de vacance, baisse du loyer, travaux supplémentaires et hausse des charges. Le projet doit rester supportable lorsque la réalité est moins favorable.

Les avantages d’un investissement locatif à Mâcon

une population en progression de 0,7 % par an ;
un bassin communal de 27 646 emplois ;
un taux de vacance de 8,1 % ;
une position stratégique entre Lyon et Dijon ;
une demande active plus large que le seul marché étudiant.

Les risques à anticiper

un prix moyen supérieur à ceux d’Auxerre, Nevers et Chalon-sur-Saône ;
un rendement brut théorique inférieur à 8 % ;
une forte différence entre quartiers et résidences ;
des loyers à ne pas surestimer malgré l’accessibilité ;
des charges ou travaux pouvant réduire la performance nette ;
un loyer prévisionnel supérieur au marché ;
des charges ou travaux sous-estimés ;
une revente lente pour un bien trop spécifique.

La rentabilité moyenne d’une ville n’est jamais celle d’un appartement précis. L’adresse, la copropriété, le DPE, le prix négocié, le financement et la stratégie de sortie restent déterminants.

Mâcon face aux autres villes du cluster Bourgogne–Franche-Comté

Mâcon possède la meilleure croissance démographique du cluster et un bassin d’emploi important. Son prix plus élevé réduit le rendement brut théorique. Nevers et Chalon-sur-Saône offrent davantage de rendement apparent. Auxerre est plus proche de Paris, tandis que Dole présente un marché plus petit avec une vacance comparable. Pour comparer les cinq marchés et renforcer le maillage interne, consultez également :

Les cinq pages doivent être créées avec leurs slugs définitifs avant leur publication. Une mise en ligne rapprochée évitera les liens internes cassés et facilitera la découverte du cluster par Google.

Comment réussir son investissement locatif à Mâcon ?

Définir le profil de locataire avant la recherche.
Comparer plusieurs quartiers et typologies.
Mesurer les trajets depuis l’adresse exacte.
Comparer le loyer aux annonces concurrentes.
Calculer le rendement sur le coût global.
Lire les procès-verbaux de copropriété.
Faire chiffrer les travaux avant la signature.
Vérifier le DPE et le classement après rénovation.
Tester une période de vacance réaliste.
Comparer LMNP, location nue et loi Jeanbrun.
Préparer une stratégie de revente.

Consultez notre stratégie d’investissement locatif à haut rendement et notre guide pour trouver un bien immobilier rentable.

FAQ sur l’investissement locatif et le LMNP à Mâcon

Est-ce rentable d’investir à Mâcon en 2026 ?

Mâcon peut être rentable lorsque le logement est acheté au bon prix et adapté à la demande. Le rendement brut théorique calculé avec les moyennes de marché est proche de 7,55 %, avant les frais, travaux, charges et la vacance.

Quel rendement locatif peut-on obtenir à Mâcon ?

Le rendement varie selon le quartier, la surface, l’état, le DPE, les charges et le mode de location. Une petite surface peut dépasser la moyenne, tandis qu’un bien mal situé peut produire un rendement net faible.

Quel quartier choisir pour investir à Mâcon ?

Les secteurs centraux ou proches des établissements conviennent souvent aux petites surfaces. Les quartiers résidentiels correspondent davantage aux T2 et T3. Les secteurs les moins chers exigent une analyse renforcée.

Le LMNP est-il intéressant à Mâcon ?

Le LMNP à Mâcon peut convenir aux étudiants, alternants et jeunes actifs. Sa pertinence dépend du coût global, du loyer, de la rotation, du régime fiscal et de la stratégie de revente.

Studio ou T2 : quel bien choisir à Mâcon ?

Le studio peut offrir un loyer au mètre carré plus élevé, mais davantage de rotation. Le T2 vise une clientèle plus large et peut faciliter la relocation.

Quel budget faut-il pour investir à Mâcon ?

Avec un prix moyen proche de 1 891 €/m² au 1er juillet 2026, le budget dépend de la surface, du quartier et des travaux. Il faut intégrer le notaire, le mobilier, les honoraires et le financement.

Comment limiter la vacance locative à Mâcon ?

Il faut valider la demande à l’adresse exacte, proposer un logement correctement rénové, fixer un loyer réaliste et anticiper la période de relocation.

LMNP ou location nue à Mâcon ?

Le LMNP vise une location meublée imposée en BIC. La location nue peut offrir une durée d’occupation plus longue et relève des revenus fonciers. Le choix dépend du profil locataire et de la fiscalité.

Faites étudier votre investissement locatif à Mâcon

Les indicateurs de Mâcon permettent d’identifier des opportunités, mais une moyenne communale ne suffit pas pour valider une acquisition. Cash Flow Positif étudie l’adresse, le prix négociable, les travaux, le loyer, le financement, la fiscalité, le DPE et le cash-flow de chaque opération. Vous souhaitez investir à Mâcon en LMNP, en location nue, en colocation ou dans un immeuble de rapport ? Réalisez une première simulation d’investissement locatif ou prenez rendez-vous avec un expert Cash Flow Positif.

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