Loi Jeanbrun à Montpellier en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité
La loi Jeanbrun à Montpellier permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien fortement rénové, à condition de le louer nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Le dispositif Relance logement s’applique aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec plafonds de loyer et de ressources.
Montpellier affiche la plus forte croissance démographique de ce cluster, avec une vacance contenue, un grand marché étudiant et plus de 180 000 emplois. La loi Jeanbrun peut y convenir à une stratégie longue, mais le prix d’achat impose de bien mesurer l’écart entre loyer de marché et plafond fiscal.
Pour comparer cette stratégie à la location meublée, consultez notre comparatif loi Jeanbrun ou LMNP et notre baromètre du rendement locatif 2026.
Loi Jeanbrun Montpellier : les informations clés
Période d’acquisition : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 ;
Biens : logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs ;
Location : logement nu, résidence principale ;
Engagement : neuf ans minimum ;
Ancien : travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et critères de réhabilitation lourde ;
Amortissement neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon le niveau de location ;
Amortissement ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 % ;
Plafond annuel d’amortissement : 8 000 €, majoré à 10 000 € ou 12 000 € sous conditions ;
Prix moyen appartement : 3 428 €/m² au 1er août 2026 ;
Loyer moyen appartement : 16,0 €/m²/mois ;
Rendement brut théorique libre : environ 5,60 %.
Le rendement du marché libre ne correspond pas au rendement d’un projet Jeanbrun : le plafond fiscal peut réduire le loyer réellement autorisé.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Montpellier ?
Oui. Le dispositif vise les logements collectifs situés en France. Un appartement à Montpellier peut donc être éligible dans le neuf ou dans l’ancien rénové s’il respecte les conditions du dispositif.
Le zonage reste important pour déterminer les plafonds de loyer et de ressources. Le loyer moyen du marché ne doit jamais être utilisé comme plafond Jeanbrun.
Quelles conditions respecter avec la loi Jeanbrun à Montpellier ?
Acheter pendant la période éligible
L’acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Choisir un logement collectif
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Louer le logement nu
La location meublée et le LMNP sont incompatibles pendant l’engagement Jeanbrun.
Louer comme résidence principale
La location saisonnière ou touristique n’est pas compatible avec le dispositif.
Respecter neuf années de location
Une revente anticipée peut entraîner la reprise de l’avantage fiscal, sauf exception prévue par la loi.
Respecter le plafond de loyer
Le plafond dépend de la localisation, de la surface et du niveau intermédiaire, social ou très social.
Vérifier les ressources du locataire
Les ressources du foyer locataire doivent respecter le barème applicable lors de la conclusion du bail.
Éviter la location à un proche interdit
Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal ni à certains parents ou alliés proches.
Opter pour le régime réel
L’amortissement s’intègre aux revenus fonciers au régime réel.
Conserver les justificatifs
Bail, avis d’imposition, factures, diagnostics et attestations doivent être archivés.
Quels logements sont éligibles à Montpellier ?
Appartement neuf ou VEFA
Un appartement neuf en immeuble collectif peut être éligible. Le prix promoteur doit être comparé au marché local, au loyer plafonné, aux charges prévisionnelles et à la valeur de revente.
Appartement ancien avec travaux
Dans l’ancien, les travaux doivent respecter les critères légaux. La loi prévoit notamment les logements pour lesquels les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et satisfont les critères d’une réhabilitation lourde.
audit énergétique ou étude technique ;
devis détaillés et calendrier ;
vérification du seuil de 30 % ;
DPE prévisionnel après rénovation ;
analyse de la copropriété ;
autorisations d’urbanisme ;
conservation de toutes les factures et attestations.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun à Montpellier ?
La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 %. La base amortissable correspond donc, de manière simplifiée, à 80 % du prix d’acquisition net de frais, majoré le cas échéant du montant des travaux dans l’ancien.
Base amortissable simplifiée = montant retenu × 80 %.
Type de logement
Intermédiaire
Social
Très social
Neuf / VEFA
3,5 %
4,5 %
5,5 %
Ancien éligible
3 %
3,5 %
4 %
Le niveau choisi modifie à la fois le taux d’amortissement, le plafond de loyer et les ressources du locataire.
La somme des amortissements est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut être porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque les conditions prévues pour les locations sociales ou très sociales sont remplies.
Exemple d’un appartement neuf Jeanbrun à Montpellier
Prenons un appartement neuf acheté 285 000 €, hors frais. L’exemple est indicatif.
Base amortissable : 285 000 € × 80 % = 228 000 €.
Niveau
Taux
Amortissement annuel théorique
Intermédiaire
3,5 %
7 980 €
Social
4,5 %
10 260 €
Très social
5,5 %
12 540 €
Le niveau offrant le plus d’amortissement n’est pas automatiquement celui qui produit le meilleur cash-flow, car le plafond de loyer devient plus contraignant.
Exemple d’un appartement ancien rénové à Montpellier
Prenons un appartement acheté 215 000 € avec 72 000 € de travaux. Les travaux représentent environ 33.5 % du prix d’acquisition.
Au 1er août 2026, le prix moyen estimé d’un appartement était de 3 428 €/m², avec une fourchette d’environ 2 126 à 4 982 €/m². Le loyer mensuel moyen était estimé à 16,0 €/m².
Ce rendement est un indicateur de marché avant charges et avant plafond Jeanbrun. Le projet réel doit intégrer le financement, la taxe foncière, les charges de copropriété, les travaux, la vacance et la fiscalité.
À Montpellier, le T2 bien desservi par le tramway peut être un produit polyvalent. Les studios très étudiants doivent être comparés au LMNP, tandis que les T3 peuvent être cohérents avec une location nue plus stable.
Marché immobilier de Montpellier : chiffres utiles
310 240 habitants en 2023 ;
165 709 ménages ;
186 683 logements ;
6,9 % de logements vacants ;
30,6 % de ménages propriétaires de leur résidence principale ;
180 408 emplois au lieu de travail en 2023 ;
une croissance annuelle moyenne de 1,4 % entre 2017 et 2023.
La demande locative montpelliéraine repose sur les étudiants, la santé, la recherche, le numérique, les services, l’administration, les jeunes actifs et les entreprises de la métropole. Le marché est profond mais fortement segmenté entre centre, campus, quartiers récents et périphérie.
Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Montpellier ?
Quartier / secteur
Profil
Stratégie à étudier
Écusson
hypercentre patrimonial et très recherché
T2 ancien rénové avec contrôle patrimonial
Beaux-Arts
quartier central et résidentiel
T2/T3 en location intermédiaire
Boutonnet
proximité facultés et centre
T2/T3 avec comparaison Jeanbrun/LMNP
Port Marianne
quartier récent, tramway et services
neuf ou collectif récent
Antigone
central, logements collectifs et tramway
T2/T3 pour actifs et couples
Hôpitaux-Facultés
forte demande étudiante et santé
T2/T3, stratégie longue
Prés d’Arènes
prix plus accessibles et tramway
ancien rénové ou collectif récent
Mosson
ticket d’entrée inférieur mais forte hétérogénéité
projet social/intermédiaire après analyse approfondie
Le quartier ne suffit pas : le prix à l’adresse, la copropriété, le DPE et le plafond de loyer déterminent la viabilité.
Écusson
Écusson présente hypercentre patrimonial et très recherché. Ce secteur peut être étudié pour T2 ancien rénové avec contrôle patrimonial. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Beaux-Arts
Beaux-Arts présente quartier central et résidentiel. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 en location intermédiaire. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Boutonnet
Boutonnet présente proximité facultés et centre. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 avec comparaison Jeanbrun/LMNP. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Port Marianne
Port Marianne présente quartier récent, tramway et services. Ce secteur peut être étudié pour neuf ou collectif récent. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Antigone
Antigone présente central, logements collectifs et tramway. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 pour actifs et couples. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Hôpitaux-Facultés
Hôpitaux-Facultés présente forte demande étudiante et santé. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3, stratégie longue. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Prés d’Arènes
Prés d’Arènes présente prix plus accessibles et tramway. Ce secteur peut être étudié pour ancien rénové ou collectif récent. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Mosson
Mosson présente ticket d’entrée inférieur mais forte hétérogénéité. Ce secteur peut être étudié pour projet social/intermédiaire après analyse approfondie. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Loi Jeanbrun dans le neuf ou dans l’ancien à Montpellier ?
L’économie fiscale obtenue pendant la location doit être comparée à la fiscalité de sortie. La loi prévoit que les amortissements pratiqués influencent le calcul de la plus-value. La durée de détention et la stratégie de revente doivent donc être simulées.
Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Montpellier
acheter uniquement pour défiscaliser ;
confondre loyer de marché et plafond Jeanbrun ;
oublier le plafond de ressources du locataire ;
choisir le taux d’amortissement maximal sans comparer le loyer ;
sous-estimer les travaux ou les charges ;
négliger le DPE et la copropriété ;
louer meublé pendant l’engagement ;
revendre trop tôt sans simulation ;
négliger la liquidité de revente.
Comment analyser un projet Jeanbrun à Montpellier ?
Oui, pour les logements collectifs respectant les conditions nationales.
Quelle est la période d’acquisition ?
Les acquisitions éligibles sont réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Peut-on acheter une maison ?
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Peut-on investir dans l’ancien ?
Oui, lorsque les travaux respectent les critères légaux, notamment le seuil de 30 % dans la voie concernée.
Quel est le taux d’amortissement ?
Le taux varie entre 3 % et 5,5 % selon le type de logement et le niveau de location.
Le loyer est-il libre ?
Non. Il doit respecter le plafond correspondant à la localisation, à la surface et au niveau de location.
Peut-on faire du LMNP ?
Pas pendant l’engagement Jeanbrun, car le logement doit être loué nu.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Montpellier ?
Cela dépend du prix, du loyer plafonné, du financement, des charges et de la durée de détention.
Faut-il choisir le taux d’amortissement le plus élevé ?
Pas nécessairement. Le niveau de location plus social réduit généralement le loyer autorisé et doit être comparé au gain fiscal.
Faites étudier votre projet loi Jeanbrun à Montpellier
L’amortissement ne compense pas un prix excessif, un loyer trop faible, une copropriété coûteuse ou une mauvaise stratégie de sortie.
Cash Flow Positif peut analyser le quartier, le prix, les travaux, le plafond de loyer, le financement et la fiscalité. Prenez rendez-vous avec un expert.
