Loi Jeanbrun à Nîmes en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité
La loi Jeanbrun à Nîmes permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien fortement rénové, à condition de le louer nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Le dispositif Relance logement s’applique aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec plafonds de loyer et de ressources.
Nîmes offre un prix d’achat plus accessible que Toulouse ou Montpellier et un rendement brut théorique supérieur. La contrepartie est une vacance de 11,1 % et un niveau de pauvreté élevé, ce qui rend la sélection de l’adresse et du locataire particulièrement importante.
Pour comparer cette stratégie à la location meublée, consultez notre comparatif loi Jeanbrun ou LMNP et notre baromètre du rendement locatif 2026.
Loi Jeanbrun Nîmes : les informations clés
Période d’acquisition : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 ;
Biens : logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs ;
Location : logement nu, résidence principale ;
Engagement : neuf ans minimum ;
Ancien : travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et critères de réhabilitation lourde ;
Amortissement neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon le niveau de location ;
Amortissement ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 % ;
Plafond annuel d’amortissement : 8 000 €, majoré à 10 000 € ou 12 000 € sous conditions ;
Prix moyen appartement : 2 403 €/m² au 1er août 2026 ;
Loyer moyen appartement : 12,8 €/m²/mois ;
Rendement brut théorique libre : environ 6,39 %.
Le rendement du marché libre ne correspond pas au rendement d’un projet Jeanbrun : le plafond fiscal peut réduire le loyer réellement autorisé.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Nîmes ?
Oui. Le dispositif vise les logements collectifs situés en France. Un appartement à Nîmes peut donc être éligible dans le neuf ou dans l’ancien rénové s’il respecte les conditions du dispositif.
Le zonage reste important pour déterminer les plafonds de loyer et de ressources. Le loyer moyen du marché ne doit jamais être utilisé comme plafond Jeanbrun.
Quelles conditions respecter avec la loi Jeanbrun à Nîmes ?
Acheter pendant la période éligible
L’acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Choisir un logement collectif
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Louer le logement nu
La location meublée et le LMNP sont incompatibles pendant l’engagement Jeanbrun.
Louer comme résidence principale
La location saisonnière ou touristique n’est pas compatible avec le dispositif.
Respecter neuf années de location
Une revente anticipée peut entraîner la reprise de l’avantage fiscal, sauf exception prévue par la loi.
Respecter le plafond de loyer
Le plafond dépend de la localisation, de la surface et du niveau intermédiaire, social ou très social.
Vérifier les ressources du locataire
Les ressources du foyer locataire doivent respecter le barème applicable lors de la conclusion du bail.
Éviter la location à un proche interdit
Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal ni à certains parents ou alliés proches.
Opter pour le régime réel
L’amortissement s’intègre aux revenus fonciers au régime réel.
Conserver les justificatifs
Bail, avis d’imposition, factures, diagnostics et attestations doivent être archivés.
Quels logements sont éligibles à Nîmes ?
Appartement neuf ou VEFA
Un appartement neuf en immeuble collectif peut être éligible. Le prix promoteur doit être comparé au marché local, au loyer plafonné, aux charges prévisionnelles et à la valeur de revente.
Appartement ancien avec travaux
Dans l’ancien, les travaux doivent respecter les critères légaux. La loi prévoit notamment les logements pour lesquels les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et satisfont les critères d’une réhabilitation lourde.
audit énergétique ou étude technique ;
devis détaillés et calendrier ;
vérification du seuil de 30 % ;
DPE prévisionnel après rénovation ;
analyse de la copropriété ;
autorisations d’urbanisme ;
conservation de toutes les factures et attestations.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun à Nîmes ?
La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 %. La base amortissable correspond donc, de manière simplifiée, à 80 % du prix d’acquisition net de frais, majoré le cas échéant du montant des travaux dans l’ancien.
Base amortissable simplifiée = montant retenu × 80 %.
Type de logement
Intermédiaire
Social
Très social
Neuf / VEFA
3,5 %
4,5 %
5,5 %
Ancien éligible
3 %
3,5 %
4 %
Le niveau choisi modifie à la fois le taux d’amortissement, le plafond de loyer et les ressources du locataire.
La somme des amortissements est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut être porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque les conditions prévues pour les locations sociales ou très sociales sont remplies.
Exemple d’un appartement neuf Jeanbrun à Nîmes
Prenons un appartement neuf acheté 215 000 €, hors frais. L’exemple est indicatif.
Base amortissable : 215 000 € × 80 % = 172 000 €.
Niveau
Taux
Amortissement annuel théorique
Intermédiaire
3,5 %
6 020 €
Social
4,5 %
7 740 €
Très social
5,5 %
9 460 €
Le niveau offrant le plus d’amortissement n’est pas automatiquement celui qui produit le meilleur cash-flow, car le plafond de loyer devient plus contraignant.
Exemple d’un appartement ancien rénové à Nîmes
Prenons un appartement acheté 155 000 € avec 52 000 € de travaux. Les travaux représentent environ 33.5 % du prix d’acquisition.
Au 1er août 2026, le prix moyen estimé d’un appartement était de 2 403 €/m², avec une fourchette d’environ 1 392 à 3 775 €/m². Le loyer mensuel moyen était estimé à 12,8 €/m².
Ce rendement est un indicateur de marché avant charges et avant plafond Jeanbrun. Le projet réel doit intégrer le financement, la taxe foncière, les charges de copropriété, les travaux, la vacance et la fiscalité.
À Nîmes, le meilleur projet Jeanbrun n’est pas nécessairement le bien le moins cher. Un T2 ou T3 proche du centre, de la gare ou des pôles d’emploi peut mieux supporter un engagement de neuf ans qu’une copropriété très décotée.
Marché immobilier de Nîmes : chiffres utiles
151 839 habitants en 2023 ;
73 428 ménages ;
87 984 logements ;
11,1 % de logements vacants ;
39,8 % de ménages propriétaires de leur résidence principale ;
84 337 emplois au lieu de travail en 2023 ;
une croissance annuelle moyenne de 0,1 % entre 2017 et 2023.
La demande locative nîmoise repose sur les actifs des services, de la santé, de l’administration, du commerce, du tourisme et des entreprises de l’agglomération, ainsi que sur les étudiants. Le marché reste suffisamment important pour viser plusieurs profils.
Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Nîmes ?
Quartier / secteur
Profil
Stratégie à étudier
Écusson
centre historique, commerces et patrimoine
T2 ancien rénové avec contrôle technique
Jean-Jaurès
central, services et habitat diversifié
T2/T3 en location intermédiaire
Feuchères / Gare
mobilité et proximité du centre
T2 pour actifs mobiles
Montaury
quartier résidentiel recherché
T2/T3 pour couples et ménages
Beausoleil
résidentiel et proche du centre
T2/T3 en location nue
Courbessac
secteur résidentiel plus périphérique
T3 avec stationnement
Gambetta / Richelieu
prix variables et bâti ancien
ancien rénové avec analyse de la rue
Pissevin / Valdegour
prix faibles mais risque locatif plus élevé
projet social/intermédiaire après audit complet
Le quartier ne suffit pas : le prix à l’adresse, la copropriété, le DPE et le plafond de loyer déterminent la viabilité.
Écusson
Écusson présente centre historique, commerces et patrimoine. Ce secteur peut être étudié pour T2 ancien rénové avec contrôle technique. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Jean-Jaurès
Jean-Jaurès présente central, services et habitat diversifié. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 en location intermédiaire. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Feuchères / Gare
Feuchères / Gare présente mobilité et proximité du centre. Ce secteur peut être étudié pour T2 pour actifs mobiles. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Montaury
Montaury présente quartier résidentiel recherché. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 pour couples et ménages. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Beausoleil
Beausoleil présente résidentiel et proche du centre. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 en location nue. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Courbessac
Courbessac présente secteur résidentiel plus périphérique. Ce secteur peut être étudié pour T3 avec stationnement. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Gambetta / Richelieu
Gambetta / Richelieu présente prix variables et bâti ancien. Ce secteur peut être étudié pour ancien rénové avec analyse de la rue. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Pissevin / Valdegour
Pissevin / Valdegour présente prix faibles mais risque locatif plus élevé. Ce secteur peut être étudié pour projet social/intermédiaire après audit complet. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Loi Jeanbrun dans le neuf ou dans l’ancien à Nîmes ?
L’économie fiscale obtenue pendant la location doit être comparée à la fiscalité de sortie. La loi prévoit que les amortissements pratiqués influencent le calcul de la plus-value. La durée de détention et la stratégie de revente doivent donc être simulées.
Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Nîmes
acheter uniquement pour défiscaliser ;
confondre loyer de marché et plafond Jeanbrun ;
oublier le plafond de ressources du locataire ;
choisir le taux d’amortissement maximal sans comparer le loyer ;
Oui, pour les logements collectifs respectant les conditions nationales.
Quelle est la période d’acquisition ?
Les acquisitions éligibles sont réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Peut-on acheter une maison ?
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Peut-on investir dans l’ancien ?
Oui, lorsque les travaux respectent les critères légaux, notamment le seuil de 30 % dans la voie concernée.
Quel est le taux d’amortissement ?
Le taux varie entre 3 % et 5,5 % selon le type de logement et le niveau de location.
Le loyer est-il libre ?
Non. Il doit respecter le plafond correspondant à la localisation, à la surface et au niveau de location.
Peut-on faire du LMNP ?
Pas pendant l’engagement Jeanbrun, car le logement doit être loué nu.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Nîmes ?
Cela dépend du prix, du loyer plafonné, du financement, des charges et de la durée de détention.
Faut-il choisir le taux d’amortissement le plus élevé ?
Pas nécessairement. Le niveau de location plus social réduit généralement le loyer autorisé et doit être comparé au gain fiscal.
Faites étudier votre projet loi Jeanbrun à Nîmes
L’amortissement ne compense pas un prix excessif, un loyer trop faible, une copropriété coûteuse ou une mauvaise stratégie de sortie.
Cash Flow Positif peut analyser le quartier, le prix, les travaux, le plafond de loyer, le financement et la fiscalité. Prenez rendez-vous avec un expert.
