Loi Jeanbrun à Saint-Étienne en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité
La loi Jeanbrun à Saint-Étienne permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien fortement rénové, à condition de le louer nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Le dispositif Relance logement s’applique aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec plafonds de loyer et de ressources.
Saint-Étienne affiche de très loin le rendement brut théorique le plus élevé du cluster grâce à un prix moyen extrêmement faible. Ce potentiel doit être fortement nuancé par la vacance, la pauvreté et les écarts de qualité entre rues et copropriétés.
Pour comparer cette stratégie à la location meublée, consultez notre comparatif loi Jeanbrun ou LMNP et notre baromètre du rendement locatif 2026.
Loi Jeanbrun Saint-Étienne : les informations clés
- Période d’acquisition : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 ;
- Biens : logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs ;
- Location : nue, résidence principale ;
- Engagement : neuf ans minimum ;
- Ancien : travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition dans la voie concernée ;
- Amortissement neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % ;
- Amortissement ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 % ;
- Plafond annuel : 8 000 €, porté à 10 000 € ou 12 000 € sous conditions ;
- Prix moyen appartement : 1 222 €/m² au 1er août 2026 ;
- Loyer moyen : 12,1 €/m²/mois ;
- Rendement brut théorique libre : environ 11,88 %.
Le rendement du marché libre n’est pas celui d’un projet Jeanbrun : le plafond fiscal peut conduire à un loyer inférieur.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Saint-Étienne ?
Oui. Le dispositif vise les logements collectifs situés en France. Un appartement à Saint-Étienne peut donc être éligible dans le neuf ou dans l’ancien rénové s’il respecte l’ensemble des conditions.
Le zonage reste déterminant pour calculer le plafond de loyer et les ressources du locataire. Le barème doit être vérifié avant de signer le bail.
Quelles conditions respecter à Saint-Étienne ?
Acheter pendant la période éligible
L’acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Choisir un logement collectif
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Louer le logement nu
La location meublée et le LMNP sont incompatibles pendant l’engagement.
Louer comme résidence principale
La location touristique ou saisonnière n’est pas compatible.
Respecter neuf années de location
Une revente anticipée peut remettre en cause l’avantage fiscal, sauf exception légale.
Respecter les plafonds de loyer
Le plafond dépend de la localisation, de la surface et du niveau de location.
Vérifier les ressources du locataire
Le revenu fiscal de référence du foyer doit respecter le barème applicable.
Ne pas louer à un proche interdit
La loi exclut notamment les membres du foyer fiscal et certains parents ou alliés jusqu’au deuxième degré.
Utiliser le régime réel
L’amortissement est pratiqué dans la catégorie des revenus fonciers au régime réel.
Conserver les justificatifs
Bail, avis d’imposition, factures, diagnostics et attestations doivent être archivés.
Quels logements sont éligibles à Saint-Étienne ?
Appartement neuf ou VEFA
Un appartement neuf en immeuble collectif peut être éligible. Le prix promoteur doit être comparé au marché local, au plafond de loyer, aux charges et à la valeur de revente.
Appartement ancien avec travaux
Dans l’ancien, les travaux doivent respecter les critères légaux et atteindre notamment le seuil de 30 % du prix d’acquisition dans la voie concernée.
- audit énergétique ou étude technique ;
- devis détaillés et calendrier ;
- vérification du seuil de 30 % ;
- DPE prévisionnel ;
- analyse de la copropriété ;
- autorisations d’urbanisme ;
- conservation des factures.
Consultez notre guide pour investir dans un bien à rénover.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun à Saint-Étienne ?
La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 %. La base amortissable correspond donc, de manière simplifiée, à 80 % du montant retenu.
Base amortissable simplifiée = montant retenu × 80 %.
| Type de logement | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Neuf / VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien éligible | 3 % | 3,5 % | 4 % |
Le taux maximal n’est pas automatiquement le plus rentable. Un niveau de location plus social réduit généralement davantage le loyer autorisé.
Exemple d’un appartement neuf Jeanbrun à Saint-Étienne
Prenons un appartement neuf acheté 150 000 €, hors frais.
Base amortissable : 150 000 € × 80 % = 120 000 €.
| Niveau | Taux | Amortissement annuel théorique |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 4 200 € |
| Social | 4,5 % | 5 400 € |
| Très social | 5,5 % | 6 600 € |
Exemple d’un appartement ancien rénové à Saint-Étienne
Prenons un appartement acheté 95 000 € avec 33 000 € de travaux. Les travaux représentent environ 34.7 % du prix d’acquisition.
Montant retenu : 128 000 €. Base simplifiée : 102 400 €.
| Niveau | Taux ancien | Amortissement annuel théorique |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 3 072 € |
| Social | 3,5 % | 3 584 € |
| Très social | 4 % | 4 096 € |
La loi Jeanbrun est-elle rentable à Saint-Étienne ?
Au 1er août 2026, le prix moyen estimé d’un appartement était de 1 222 €/m², avec une fourchette d’environ 876 à 1 888 €/m². Le loyer moyen était estimé à 12,1 €/m² par mois.
Rendement brut théorique du marché libre : 12,1 € × 12 ÷ 1 222 € × 100 = environ 11,88 %.
Ce rendement est un indicateur avant charges et avant plafond Jeanbrun. Le projet réel doit intégrer crédit, charges, taxe foncière, travaux, vacance et fiscalité.
À Saint-Étienne, la loi Jeanbrun ne doit jamais être utilisée pour justifier un achat uniquement parce qu’il est peu cher. Le meilleur projet sera souvent un T2 ou T3 dans un secteur liquide, rénové correctement et situé dans une copropriété saine.
Marché immobilier de Saint-Étienne : chiffres utiles
- 173 136 habitants en 2023 ;
- 86 834 ménages ;
- 101 341 logements ;
- 12,0 % de logements vacants ;
- 38,9 % de ménages propriétaires ;
- 84 177 emplois au lieu de travail ;
- une croissance annuelle moyenne de 0,1 % entre 2017 et 2023.
La demande repose sur les étudiants, les jeunes actifs, la santé, l’ingénierie, l’industrie, le design, les administrations, les services et les entreprises de Saint-Étienne Métropole. Le marché est profond, mais il sanctionne rapidement les immeubles mal situés ou coûteux en charges.
Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Saint-Étienne ?
| Quartier / secteur | Profil | Stratégie à étudier |
|---|---|---|
| Centre / Hôtel de Ville | commerces, services et marché locatif actif | T2/T3 ancien rénové |
| Fauriel | quartier résidentiel recherché | T2/T3 en location intermédiaire |
| Bergson | tramway, écoles et habitat collectif | T2/T3 pour actifs et étudiants |
| Tréfilerie | campus et forte demande étudiante | T2 avec comparaison Jeanbrun/LMNP |
| Chavanelle | central, commerces et mobilité | T2 pour jeunes actifs |
| Bellevue | tramway et prix accessibles | T2/T3 avec analyse de copropriété |
| Montplaisir | secteur résidentiel et prix modérés | ancien rénové ou T3 |
| Montreynaud / Tarentaize | prix très faibles mais risque locatif plus important | projet social/intermédiaire uniquement après audit complet |
Centre / Hôtel de Ville
Centre / Hôtel de Ville présente commerces, services et marché locatif actif. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 ancien rénové. Le prix exact, le plafond Jeanbrun, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Fauriel
Fauriel présente quartier résidentiel recherché. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 en location intermédiaire. Le prix exact, le plafond Jeanbrun, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Bergson
Bergson présente tramway, écoles et habitat collectif. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 pour actifs et étudiants. Le prix exact, le plafond Jeanbrun, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Tréfilerie
Tréfilerie présente campus et forte demande étudiante. Ce secteur peut être étudié pour T2 avec comparaison Jeanbrun/LMNP. Le prix exact, le plafond Jeanbrun, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Chavanelle
Chavanelle présente central, commerces et mobilité. Ce secteur peut être étudié pour T2 pour jeunes actifs. Le prix exact, le plafond Jeanbrun, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Bellevue
Bellevue présente tramway et prix accessibles. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 avec analyse de copropriété. Le prix exact, le plafond Jeanbrun, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Montplaisir
Montplaisir présente secteur résidentiel et prix modérés. Ce secteur peut être étudié pour ancien rénové ou T3. Le prix exact, le plafond Jeanbrun, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Montreynaud / Tarentaize
Montreynaud / Tarentaize présente prix très faibles mais risque locatif plus important. Ce secteur peut être étudié pour projet social/intermédiaire uniquement après audit complet. Le prix exact, le plafond Jeanbrun, les charges, les travaux et la revente doivent être vérifiés.
Loi Jeanbrun ou LMNP à Saint-Étienne ?
| Critère | Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Location | Nue | Meublée |
| Fiscalité | Revenus fonciers | BIC |
| Engagement | 9 ans minimum | Pas d’engagement fiscal général de 9 ans |
| Loyer | Plafonné | Marché sous réserve des règles |
| Ressources locataire | Plafonnées | Pas de plafond général LMNP |
| Clientèle | Actifs, couples, familles | Étudiants, actifs mobiles |
Consultez notre guide du statut LMNP et notre dossier sur l’amortissement LMNP.
Comparer Saint-Étienne aux autres villes Jeanbrun d’Auvergne-Rhône-Alpes
- notre guide sur la loi Jeanbrun à Clermont-Ferrand ;
- notre guide sur la loi Jeanbrun à Grenoble ;
- notre guide sur la loi Jeanbrun à Valence ;
- notre guide sur la loi Jeanbrun à Chambéry ;
Travaux, DPE et copropriété à Saint-Étienne
- DPE actuel et prévisionnel ;
- isolation et fenêtres ;
- chauffage et ventilation ;
- humidité et pathologies du bâti ;
- électricité et plomberie ;
- façade, toiture et parties communes ;
- procès-verbaux de copropriété ;
- fonds de travaux et impayés.
Consultez notre dossier sur la réforme du DPE en 2026.
Quel impact fiscal lors de la revente ?
Les amortissements pratiqués doivent être étudiés sur toute la durée de détention. Une économie fiscale pendant la location peut modifier le calcul de la plus-value à la revente.
Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Saint-Étienne
- acheter uniquement pour défiscaliser ;
- confondre loyer de marché et plafond Jeanbrun ;
- oublier les ressources du locataire ;
- choisir le taux maximal sans comparer le loyer ;
- sous-estimer travaux et charges ;
- ignorer le DPE et la copropriété ;
- louer meublé pendant l’engagement ;
- revendre avant neuf ans sans simulation ;
- négliger la stratégie de sortie.
Comment analyser un projet Jeanbrun à Saint-Étienne ?
- Définir le budget total.
- Choisir neuf ou ancien.
- Vérifier le caractère collectif.
- Analyser le quartier et la copropriété.
- Calculer le plafond de loyer.
- Comparer ce plafond au marché.
- Vérifier les ressources locatives.
- Sécuriser les travaux.
- Calculer l’amortissement.
- Intégrer crédit, charges et taxe foncière.
- Tester une vacance réaliste.
- Simuler fiscalité et revente.
- Comparer avec le LMNP.
Réalisez une première simulation d’investissement locatif.
FAQ sur la loi Jeanbrun à Saint-Étienne
La loi Jeanbrun fonctionne-t-elle à Saint-Étienne ?
Oui, pour les logements collectifs respectant les conditions nationales.
Quelle est la période d’acquisition ?
Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Peut-on acheter une maison ?
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Peut-on investir dans l’ancien ?
Oui, lorsque les travaux respectent les critères légaux, notamment le seuil de 30 % dans la voie concernée.
Quel est le taux d’amortissement ?
Il varie de 3 % à 5,5 % selon le type de logement et le niveau de location.
Le loyer est-il libre ?
Non. Il doit respecter le plafond applicable.
Peut-on faire du LMNP ?
Pas pendant l’engagement Jeanbrun.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Saint-Étienne ?
Cela dépend du prix, du loyer plafonné, du financement, des charges et de la durée de détention.
Faites étudier votre projet loi Jeanbrun à Saint-Étienne
L’amortissement ne compense pas un prix excessif, un loyer trop faible, une copropriété coûteuse ou une mauvaise stratégie de revente.
Cash Flow Positif peut analyser le quartier, le prix, les travaux, le plafond de loyer, le financement et la fiscalité. Prenez rendez-vous avec un expert.