Loi Jeanbrun à Mulhouse en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité
La loi Jeanbrun à Mulhouse permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien fortement rénové, à condition de le louer nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Le dispositif Relance logement s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, avec plafonds de loyer et de ressources.
Mulhouse offre un prix d’entrée particulièrement faible et un rendement brut théorique élevé. La loi Jeanbrun peut toutefois être exigeante sur ce marché, car le loyer plafonné, la vacance et la qualité de la copropriété doivent rester compatibles avec un engagement de location de neuf ans.
Pour comparer cette stratégie à la location meublée, consultez notre analyse loi Jeanbrun ou LMNP. Vous pouvez également consulter notre analyse de l’investissement locatif à Mulhouse.
Loi Jeanbrun Mulhouse : les informations clés
- Nom officiel : dispositif Relance logement ;
- Période : acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 ;
- Biens : logements situés dans des immeubles collectifs ;
- Neuf : logement neuf, VEFA ou logement construit par le contribuable ;
- Ancien : rénovation importante et travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition dans la voie concernée ;
- Location : location nue comme résidence principale ;
- Engagement : neuf ans minimum ;
- Amortissement neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % ;
- Amortissement ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 % ;
- Plafond annuel : 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon les conditions ;
- Prix moyen d’un appartement : 1 233 €/m² au 1er août 2026 ;
- Loyer moyen : 13,6 €/m² par mois ;
- Rendement brut théorique du marché libre : environ 13,24 % avant frais, charges, travaux et plafonnement.
Le rendement de marché ne correspond pas au rendement d’une opération Jeanbrun. Le loyer fiscal dépend du zonage, de la surface, du niveau de location et des barèmes applicables.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Mulhouse ?
Oui. Le dispositif Relance logement concerne les logements collectifs situés partout en France. Un appartement à Mulhouse peut donc être éligible dans le neuf ou dans l’ancien rénové, sous réserve de respecter l’ensemble des conditions.
L’absence de liste de villes éligibles ne supprime pas le zonage. Les plafonds de loyer et de ressources varient selon la localisation et le niveau intermédiaire, social ou très social. Le loyer affiché sur les annonces ne doit jamais être utilisé directement comme plafond fiscal.
Quelles conditions respecter avec la loi Jeanbrun à Mulhouse ?
Acheter pendant la période éligible
L’acquisition doit être réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Choisir un logement collectif
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Louer le logement nu
La location meublée et le LMNP sont incompatibles pendant l’engagement Jeanbrun.
Louer comme résidence principale
La location saisonnière ou touristique est incompatible avec le dispositif.
Respecter neuf années de location
Une revente anticipée peut entraîner la reprise de l’avantage fiscal, sauf exception légale.
Respecter les plafonds de loyer
Le plafond dépend de la zone, de la surface et du niveau de location choisi.
Vérifier les ressources du locataire
Le revenu fiscal et la composition du foyer doivent respecter le barème applicable.
Ne pas louer à un proche interdit
La location à un membre du foyer fiscal ou à certains parents proches est exclue.
Déclarer au régime réel
L’amortissement est pratiqué dans la catégorie des revenus fonciers au régime réel.
Conserver les justificatifs
Bail, avis d’imposition, factures, diagnostics et attestations doivent être archivés.
Quels logements sont éligibles à Mulhouse ?
Appartement neuf ou VEFA
Un appartement neuf en immeuble collectif peut être éligible. Il faut comparer le prix promoteur au marché local, les charges prévisionnelles, le calendrier de livraison, le loyer plafonné et le potentiel de revente.
Appartement ancien avec travaux
L’ancien peut entrer dans le dispositif lorsque les travaux respectent les critères légaux et représentent au moins 30 % du prix d’acquisition dans la voie concernée. Une rénovation seulement décorative ne suffit pas.
- audit énergétique ou étude technique avant achat ;
- devis détaillés et calendrier de travaux ;
- vérification du seuil de 30 % ;
- contrôle de la réhabilitation lourde ;
- DPE prévisionnel après travaux ;
- autorisations d’urbanisme ;
- analyse de la copropriété ;
- conservation des factures et attestations.
Consultez notre guide pour investir dans un bien à rénover avant de signer.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun à Mulhouse ?
La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 %. La base amortissable correspond donc, de manière simplifiée, à 80 % du montant retenu.
Base amortissable simplifiée = montant retenu × 80 %.
| Type de logement | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien éligible | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel | 8 000 € | jusqu’à 10 000 € | jusqu’à 12 000 € |
Le taux maximal n’est pas automatiquement le plus rentable. Il faut comparer l’amortissement supplémentaire à la baisse de recettes provoquée par le plafond social ou très social.
Exemple d’un appartement neuf Jeanbrun à Mulhouse
Prenons un appartement neuf acheté 150 000 €, hors frais. Cet exemple est simplifié et ne remplace pas une simulation fiscale personnalisée.
Base amortissable : 150 000 € × 80 % = 120 000 €.
| Niveau | Taux | Amortissement annuel théorique |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 4 200 € |
| Social | 4,5 % | 5 400 € |
| Très social | 5,5 % | 6 600 € |
Exemple d’un appartement ancien rénové à Mulhouse
Prenons un appartement acheté 95 000 € avec 35 000 € de travaux éligibles. Les travaux représentent environ 36.8 % du prix d’acquisition.
Montant retenu : 95 000 € + 35 000 € = 130 000 €. Base simplifiée : 130 000 € × 80 % = 104 000 €.
| Niveau | Taux ancien | Amortissement annuel théorique |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 3 120 € |
| Social | 3,5 % | 3 640 € |
| Très social | 4 % | 4 160 € |
Dans l’ancien, le potentiel de création de valeur doit être comparé aux risques de dépassement du budget, de retard, de travaux collectifs et de performance énergétique insuffisante.
La loi Jeanbrun est-elle rentable à Mulhouse ?
Au 1er août 2026, le prix moyen estimé d’un appartement était de 1 233 €/m², avec une fourchette approximative de 835 €/m² à 1 901 €/m². Le loyer mensuel moyen était estimé à 13,6 €/m².
Rendement brut théorique du marché libre : 13,6 € × 12 ÷ 1 233 € × 100 = environ 13,24 %.
Ce rendement correspond au marché libre moyen. Le loyer Jeanbrun peut être inférieur, car il doit respecter un plafond. L’amortissement peut ensuite diminuer le revenu foncier imposable. La décision doit comparer la baisse de loyer, l’économie fiscale, le crédit, les charges et la vacance.
À Mulhouse, la stratégie Jeanbrun doit privilégier un T2 ou T3 bien situé, facile à relouer et à revendre. Les appartements très bon marché peuvent afficher un rendement impressionnant sur une annonce, mais perdre leur intérêt à cause des charges, des travaux collectifs ou de la vacance.
Marché immobilier de Mulhouse : les chiffres utiles
- 104 978 habitants en 2023 ;
- 48 036 ménages ;
- 58 429 logements ;
- 16,1 % de logements vacants ;
- 33,8 % de ménages propriétaires ;
- 55 694 emplois au lieu de travail ;
- une baisse annuelle moyenne de 0,7 % entre 2017 et 2023 ;
- 1 233 €/m² pour un appartement ;
- 13,6 €/m² par mois de loyer estimé.
La demande locative provient des actifs de l’industrie et des services, des personnels de santé, des étudiants de l’Université de Haute-Alsace, des alternants et des ménages recherchant un loyer accessible. La profondeur du bassin d’emploi ne supprime pas les écarts majeurs entre quartiers.
Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Mulhouse ?
| Quartier ou secteur | Profil | Stratégie à étudier |
|---|---|---|
| Rebberg | secteur patrimonial et résidentiel, plus cher que la moyenne | T2 ou T3 récent en location intermédiaire |
| Dornach | quartier résidentiel bien relié au reste de la ville | T2 et T3 pour actifs, couples et ménages |
| Fonderie | proximité du campus et offre d’immeubles anciens | petites surfaces et T2, avec comparaison Jeanbrun/LMNP |
| Nordfeld | proximité du centre, de la gare et des services | T2 loué nu à des actifs mobiles |
| Drouot et Barbanègre | prix accessibles mais qualité variable selon les résidences | ancien rénové avec contrôle renforcé |
| Bourtzwiller | habitat collectif important et prix accessibles | location intermédiaire ou sociale, résidence par résidence |
| Briand et Franklin | prix faibles et demande variable selon la rue | ancien rénové avec stratégie de revente précise |
| Europe et Nouveau-Bassin | quartiers mixtes avec de fortes disparités | T2/T3 et analyse approfondie du plafond de loyer |
| Wolf, Wagner et Doller | rendement apparent élevé mais risque plus fort | projet uniquement après audit complet de l’immeuble |
Rebberg
Rebberg présente secteur patrimonial et résidentiel, plus cher que la moyenne. Ce secteur peut être étudié pour T2 ou T3 récent en location intermédiaire. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Dornach
Dornach présente quartier résidentiel bien relié au reste de la ville. Ce secteur peut être étudié pour T2 et T3 pour actifs, couples et ménages. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Fonderie
Fonderie présente proximité du campus et offre d’immeubles anciens. Ce secteur peut être étudié pour petites surfaces et T2, avec comparaison Jeanbrun/LMNP. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Nordfeld
Nordfeld présente proximité du centre, de la gare et des services. Ce secteur peut être étudié pour T2 loué nu à des actifs mobiles. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Drouot et Barbanègre
Drouot et Barbanègre présente prix accessibles mais qualité variable selon les résidences. Ce secteur peut être étudié pour ancien rénové avec contrôle renforcé. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Bourtzwiller
Bourtzwiller présente habitat collectif important et prix accessibles. Ce secteur peut être étudié pour location intermédiaire ou sociale, résidence par résidence. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Briand et Franklin
Briand et Franklin présente prix faibles et demande variable selon la rue. Ce secteur peut être étudié pour ancien rénové avec stratégie de revente précise. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Europe et Nouveau-Bassin
Europe et Nouveau-Bassin présente quartiers mixtes avec de fortes disparités. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 et analyse approfondie du plafond de loyer. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Wolf, Wagner et Doller
Wolf, Wagner et Doller présente rendement apparent élevé mais risque plus fort. Ce secteur peut être étudié pour projet uniquement après audit complet de l’immeuble. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Loi Jeanbrun dans le neuf ou dans l’ancien à Mulhouse ?
| Critère | Neuf | Ancien rénové |
|---|---|---|
| Taux intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Travaux | Pas de seuil général de 30 % | Travaux importants et critères légaux |
| Risque technique | Généralement plus faible | Plus élevé |
| Prix | Souvent supérieur | Potentiellement négociable |
| Délai | Livraison et retard possible | Chantier et dépassement possible |
| Création de valeur | Limitée par le prix promoteur | Possible par la rénovation |
Loi Jeanbrun ou LMNP à Mulhouse ?
| Critère | Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Location | Nue | Meublée |
| Fiscalité | Revenus fonciers | BIC |
| Engagement | Neuf ans minimum | Pas d’engagement fiscal général de neuf ans |
| Loyer | Plafonné | Marché sous réserve des règles |
| Ressources | Plafonnées | Pas de plafond général LMNP |
| Gestion | Rotation souvent plus faible | Mobilier et gestion plus active |
| Clientèle | Actifs, couples, familles | Étudiants, actifs mobiles |
Consultez notre guide du statut LMNP et notre dossier sur l’amortissement LMNP.
Comparer Mulhouse aux autres villes Jeanbrun d’Alsace
Mulhouse affiche le rendement théorique le plus élevé du cluster, mais également le taux de vacance le plus préoccupant. Colmar, Sélestat et Haguenau sont plus chers, avec des marchés plus équilibrés. Strasbourg est nettement plus patrimoniale.
- notre guide sur la loi Jeanbrun à Colmar ;
- notre guide sur la loi Jeanbrun à Strasbourg ;
- notre guide sur la loi Jeanbrun à Sélestat ;
- notre guide sur la loi Jeanbrun à Haguenau ;
Travaux, DPE et copropriété à Mulhouse
- DPE actuel et DPE prévisionnel ;
- isolation des murs, plafonds et planchers ;
- fenêtres et menuiseries ;
- chauffage et ventilation ;
- humidité et condensation ;
- électricité et plomberie ;
- façade, toiture et étanchéité ;
- procès-verbaux de copropriété ;
- fonds de travaux et impayés ;
- autorisations et contraintes patrimoniales.
Consultez notre dossier sur la réforme du DPE en 2026.
Quel impact fiscal lors de la revente ?
Les amortissements doivent être étudiés sur toute la durée de détention. Une économie d’impôt pendant la location peut modifier le calcul de la plus-value à la revente. Il faut simuler la durée de détention, les abattements et la valeur future.
Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Mulhouse
- acheter uniquement pour l’avantage fiscal ;
- confondre loyer de marché et plafond Jeanbrun ;
- oublier les ressources du locataire ;
- choisir le taux maximal sans comparer la baisse de loyer ;
- confondre travaux ordinaires et travaux éligibles ;
- sous-estimer les charges de copropriété ;
- ignorer le DPE et les contraintes techniques ;
- louer meublé pendant l’engagement ;
- revendre avant neuf ans sans mesurer les conséquences ;
- négliger la stratégie de sortie.
Comment analyser un projet Jeanbrun à Mulhouse ?
- Définir le budget total.
- Choisir entre neuf et ancien.
- Vérifier le caractère collectif du logement.
- Étudier le quartier et la copropriété.
- Calculer le plafond de loyer.
- Comparer ce plafond au marché.
- Vérifier les ressources des locataires ciblés.
- Sécuriser les travaux.
- Calculer l’amortissement.
- Intégrer le crédit et les charges.
- Tester une vacance réaliste.
- Simuler la fiscalité sur neuf ans.
- Simuler la revente.
- Comparer avec le LMNP.
Réalisez une première simulation d’investissement locatif avant de signer.
FAQ sur la loi Jeanbrun à Mulhouse
La loi Jeanbrun fonctionne-t-elle à Mulhouse ?
Oui. Elle s’applique aux logements collectifs respectant les conditions nationales.
Quelle est la période d’acquisition ?
Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Peut-on acheter une maison ?
Une maison individuelle classique n’est pas éligible.
Peut-on acheter dans l’ancien ?
Oui, lorsque les travaux et la réhabilitation respectent les critères légaux.
Quel est le taux d’amortissement ?
3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf ; 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l’ancien éligible.
Combien peut-on amortir ?
Le plafond annuel est de 8 000 €, avec une majoration possible à 10 000 € ou 12 000 €.
Le loyer est-il libre ?
Non. Il doit respecter le plafond correspondant au niveau et à la localisation.
Peut-on louer à un proche ?
La location à certains proches est interdite.
Peut-on faire du LMNP ?
Pas pendant l’engagement Jeanbrun, car le logement doit être loué nu.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Mulhouse ?
Cela dépend du prix, du loyer plafonné, du financement, de la fiscalité et de la durée de détention.
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Sources des données
- INSEE — Mulhouse, données 2023 ;
- Meilleurs Agents — prix et loyers à Mulhouse en août 2026 ;
- Mulhouse Alsace Agglomération — vie étudiante ;
- Ministère de l’Économie — dispositif Relance logement ;
- Service-Public.fr — Relance logement ;
- Légifrance — article 47 de la loi de finances pour 2026 ;
- Légifrance — article 31 du Code général des impôts.