Loi Jeanbrun à Haguenau en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité
La loi Jeanbrun à Haguenau permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien fortement rénové, à condition de le louer nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Le dispositif Relance logement s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, avec plafonds de loyer et de ressources.
Haguenau présente plusieurs indicateurs favorables à une stratégie longue : croissance démographique, bassin d’emploi important, activité soutenue et vacance proche de 8 %. Le prix d’achat impose néanmoins une comparaison précise entre loyer Jeanbrun, marché libre et coût du financement.
Pour comparer cette stratégie à la location meublée, consultez notre analyse loi Jeanbrun ou LMNP. Vous pouvez également consulter notre baromètre du rendement locatif 2026.
Loi Jeanbrun Haguenau : les informations clés
Nom officiel : dispositif Relance logement ;
Période : acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 ;
Biens : logements situés dans des immeubles collectifs ;
Neuf : logement neuf, VEFA ou logement construit par le contribuable ;
Ancien : rénovation importante et travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition dans la voie concernée ;
Location : location nue comme résidence principale ;
Engagement : neuf ans minimum ;
Amortissement neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % ;
Amortissement ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 % ;
Plafond annuel : 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon les conditions ;
Prix moyen d’un appartement : 2 599 €/m² au 1er août 2026 ;
Loyer moyen : 13,1 €/m² par mois ;
Rendement brut théorique du marché libre : environ 6,05 % avant frais, charges, travaux et plafonnement.
Le rendement de marché ne correspond pas au rendement d’une opération Jeanbrun. Le loyer fiscal dépend du zonage, de la surface, du niveau de location et des barèmes applicables.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Haguenau ?
Oui. Le dispositif Relance logement concerne les logements collectifs situés partout en France. Un appartement à Haguenau peut donc être éligible dans le neuf ou dans l’ancien rénové, sous réserve de respecter l’ensemble des conditions.
L’absence de liste de villes éligibles ne supprime pas le zonage. Les plafonds de loyer et de ressources varient selon la localisation et le niveau intermédiaire, social ou très social. Le loyer affiché sur les annonces ne doit jamais être utilisé directement comme plafond fiscal.
Quelles conditions respecter avec la loi Jeanbrun à Haguenau ?
Acheter pendant la période éligible
L’acquisition doit être réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Choisir un logement collectif
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Louer le logement nu
La location meublée et le LMNP sont incompatibles pendant l’engagement Jeanbrun.
Louer comme résidence principale
La location saisonnière ou touristique est incompatible avec le dispositif.
Respecter neuf années de location
Une revente anticipée peut entraîner la reprise de l’avantage fiscal, sauf exception légale.
Respecter les plafonds de loyer
Le plafond dépend de la zone, de la surface et du niveau de location choisi.
Vérifier les ressources du locataire
Le revenu fiscal et la composition du foyer doivent respecter le barème applicable.
Ne pas louer à un proche interdit
La location à un membre du foyer fiscal ou à certains parents proches est exclue.
Déclarer au régime réel
L’amortissement est pratiqué dans la catégorie des revenus fonciers au régime réel.
Conserver les justificatifs
Bail, avis d’imposition, factures, diagnostics et attestations doivent être archivés.
Quels logements sont éligibles à Haguenau ?
Appartement neuf ou VEFA
Un appartement neuf en immeuble collectif peut être éligible. Il faut comparer le prix promoteur au marché local, les charges prévisionnelles, le calendrier de livraison, le loyer plafonné et le potentiel de revente.
Appartement ancien avec travaux
L’ancien peut entrer dans le dispositif lorsque les travaux respectent les critères légaux et représentent au moins 30 % du prix d’acquisition dans la voie concernée. Une rénovation seulement décorative ne suffit pas.
audit énergétique ou étude technique avant achat ;
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun à Haguenau ?
La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 %. La base amortissable correspond donc, de manière simplifiée, à 80 % du montant retenu.
Base amortissable simplifiée = montant retenu × 80 %.
Type de logement
Intermédiaire
Social
Très social
Neuf ou VEFA
3,5 %
4,5 %
5,5 %
Ancien éligible
3 %
3,5 %
4 %
Plafond annuel
8 000 €
jusqu’à 10 000 €
jusqu’à 12 000 €
Le taux supérieur s’accompagne de plafonds de loyer et de ressources plus contraignants.
Le taux maximal n’est pas automatiquement le plus rentable. Il faut comparer l’amortissement supplémentaire à la baisse de recettes provoquée par le plafond social ou très social.
Exemple d’un appartement neuf Jeanbrun à Haguenau
Prenons un appartement neuf acheté 220 000 €, hors frais. Cet exemple est simplifié et ne remplace pas une simulation fiscale personnalisée.
Base amortissable : 220 000 € × 80 % = 176 000 €.
Niveau
Taux
Amortissement annuel théorique
Intermédiaire
3,5 %
6 160 €
Social
4,5 %
7 920 €
Très social
5,5 %
9 680 €
Exemple d’un appartement ancien rénové à Haguenau
Prenons un appartement acheté 175 000 € avec 60 000 € de travaux éligibles. Les travaux représentent environ 34.3 % du prix d’acquisition.
Dans l’ancien, le potentiel de création de valeur doit être comparé aux risques de dépassement du budget, de retard, de travaux collectifs et de performance énergétique insuffisante.
La loi Jeanbrun est-elle rentable à Haguenau ?
Au 1er août 2026, le prix moyen estimé d’un appartement était de 2 599 €/m², avec une fourchette approximative de 1 703 €/m² à 3 865 €/m². Le loyer mensuel moyen était estimé à 13,1 €/m².
Ce rendement correspond au marché libre moyen. Le loyer Jeanbrun peut être inférieur, car il doit respecter un plafond. L’amortissement peut ensuite diminuer le revenu foncier imposable. La décision doit comparer la baisse de loyer, l’économie fiscale, le crédit, les charges et la vacance.
À Haguenau, le dispositif peut convenir à un T2 proche de la gare ou à un T3 dans un quartier résidentiel. La croissance démographique et le nombre d’emplois constituent des soutiens, mais le plafond de loyer doit rester compatible avec le financement et les charges.
Marché immobilier de Haguenau : les chiffres utiles
36 391 habitants en 2023 ;
17 337 ménages ;
19 067 logements ;
8,0 % de logements vacants ;
52,8 % de ménages propriétaires ;
23 846 emplois au lieu de travail ;
une croissance annuelle moyenne de 0,9 % entre 2017 et 2023 ;
2 599 €/m² pour un appartement ;
13,1 €/m² par mois de loyer estimé.
La demande repose sur les actifs du nord de l’Alsace, les personnels de santé, les salariés industriels et tertiaires, les ménages locaux et les personnes utilisant les liaisons vers Strasbourg. Le marché étudiant étant moins profond, les T2 et T3 sont particulièrement adaptés.
Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Haguenau ?
Quartier ou secteur
Profil
Stratégie à étudier
Centre-ville
commerces, services, patrimoine et demande diversifiée
T2/T3 ancien rénové ou collectif récent
Secteur gare
mobilité vers Strasbourg et les pôles régionaux
T2 pour actifs mobiles
Quartier Thurot
secteur réaménagé et offre résidentielle récente
neuf ou collectif récent en location intermédiaire
Route de Strasbourg
accès aux axes et offre mixte
T2/T3 pour actifs avec stationnement
Route de Bischwiller
marché résidentiel et proximité d’emplois
location nue longue durée
Marienthal
profil résidentiel et gare propre au secteur
T2/T3 pour ménages et actifs
Metzgerhof et secteurs résidentiels
habitat diversifié et environnement calme
T3 pour couples et familles
Château Fiat et secteurs collectifs
prix et qualité variables selon les résidences
projet intermédiaire après analyse approfondie
Le quartier ne suffit pas : la rue, l’immeuble, les charges, le DPE et le plafond de loyer déterminent la viabilité.
Centre-ville
Centre-ville présente commerces, services, patrimoine et demande diversifiée. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 ancien rénové ou collectif récent. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Secteur gare
Secteur gare présente mobilité vers Strasbourg et les pôles régionaux. Ce secteur peut être étudié pour T2 pour actifs mobiles. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Quartier Thurot
Quartier Thurot présente secteur réaménagé et offre résidentielle récente. Ce secteur peut être étudié pour neuf ou collectif récent en location intermédiaire. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Route de Strasbourg
Route de Strasbourg présente accès aux axes et offre mixte. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 pour actifs avec stationnement. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Route de Bischwiller
Route de Bischwiller présente marché résidentiel et proximité d’emplois. Ce secteur peut être étudié pour location nue longue durée. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Marienthal
Marienthal présente profil résidentiel et gare propre au secteur. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 pour ménages et actifs. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Metzgerhof et secteurs résidentiels
Metzgerhof et secteurs résidentiels présente habitat diversifié et environnement calme. Ce secteur peut être étudié pour T3 pour couples et familles. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Château Fiat et secteurs collectifs
Château Fiat et secteurs collectifs présente prix et qualité variables selon les résidences. Ce secteur peut être étudié pour projet intermédiaire après analyse approfondie. Il faut vérifier le prix à l’adresse exacte, le loyer Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la revente.
Loi Jeanbrun dans le neuf ou dans l’ancien à Haguenau ?
Comparer Haguenau aux autres villes Jeanbrun d’Alsace
Haguenau combine une forte croissance démographique et un bassin d’emploi important. Sélestat est plus petite, Colmar plus patrimoniale, Strasbourg plus chère et Mulhouse plus rentable sur le papier mais plus risquée.
Les amortissements doivent être étudiés sur toute la durée de détention. Une économie d’impôt pendant la location peut modifier le calcul de la plus-value à la revente. Il faut simuler la durée de détention, les abattements et la valeur future.
Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Haguenau
acheter uniquement pour l’avantage fiscal ;
confondre loyer de marché et plafond Jeanbrun ;
oublier les ressources du locataire ;
choisir le taux maximal sans comparer la baisse de loyer ;
confondre travaux ordinaires et travaux éligibles ;
sous-estimer les charges de copropriété ;
ignorer le DPE et les contraintes techniques ;
louer meublé pendant l’engagement ;
revendre avant neuf ans sans mesurer les conséquences ;
Oui. Elle s’applique aux logements collectifs respectant les conditions nationales.
Quelle est la période d’acquisition ?
Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Peut-on acheter une maison ?
Une maison individuelle classique n’est pas éligible.
Peut-on acheter dans l’ancien ?
Oui, lorsque les travaux et la réhabilitation respectent les critères légaux.
Quel est le taux d’amortissement ?
3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf ; 3 %, 3,5 % ou 4 % dans l’ancien éligible.
Combien peut-on amortir ?
Le plafond annuel est de 8 000 €, avec une majoration possible à 10 000 € ou 12 000 €.
Le loyer est-il libre ?
Non. Il doit respecter le plafond correspondant au niveau et à la localisation.
Peut-on louer à un proche ?
La location à certains proches est interdite.
Peut-on faire du LMNP ?
Pas pendant l’engagement Jeanbrun, car le logement doit être loué nu.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Haguenau ?
Cela dépend du prix, du loyer plafonné, du financement, de la fiscalité et de la durée de détention.
Faites étudier votre projet loi Jeanbrun à Haguenau
L’amortissement ne compense pas un prix excessif, un loyer plafonné trop faible, une copropriété coûteuse ou une mauvaise revente.
Cash Flow Positif peut analyser le quartier, le prix, les travaux, le plafond de loyer, le financement et la fiscalité. Prenez rendez-vous avec un expert.
