Loi Jeanbrun à Toulouse en 2026 : conditions, amortissement et rentabilité
La loi Jeanbrun à Toulouse permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien fortement rénové, à condition de le louer nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Le dispositif Relance logement s’applique aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec plafonds de loyer et de ressources.
Toulouse combine une forte croissance démographique, plus de 358 000 emplois et une demande locative très profonde. La loi Jeanbrun y répond surtout à une stratégie patrimoniale de long terme, avec un prix d’achat élevé mais une base de locataires diversifiée.
Pour comparer cette stratégie à la location meublée, consultez notre comparatif loi Jeanbrun ou LMNP et notre baromètre du rendement locatif 2026.
Loi Jeanbrun Toulouse : les informations clés
Période d’acquisition : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 ;
Biens : logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs ;
Location : logement nu, résidence principale ;
Engagement : neuf ans minimum ;
Ancien : travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et critères de réhabilitation lourde ;
Amortissement neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon le niveau de location ;
Amortissement ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 % ;
Plafond annuel d’amortissement : 8 000 €, majoré à 10 000 € ou 12 000 € sous conditions ;
Prix moyen appartement : 3 561 €/m² au 1er août 2026 ;
Loyer moyen appartement : 15,2 €/m²/mois ;
Rendement brut théorique libre : environ 5,12 %.
Le rendement du marché libre ne correspond pas au rendement d’un projet Jeanbrun : le plafond fiscal peut réduire le loyer réellement autorisé.
La loi Jeanbrun est-elle applicable à Toulouse ?
Oui. Le dispositif vise les logements collectifs situés en France. Un appartement à Toulouse peut donc être éligible dans le neuf ou dans l’ancien rénové s’il respecte les conditions du dispositif.
Le zonage reste important pour déterminer les plafonds de loyer et de ressources. Le loyer moyen du marché ne doit jamais être utilisé comme plafond Jeanbrun.
Quelles conditions respecter avec la loi Jeanbrun à Toulouse ?
Acheter pendant la période éligible
L’acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Choisir un logement collectif
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Louer le logement nu
La location meublée et le LMNP sont incompatibles pendant l’engagement Jeanbrun.
Louer comme résidence principale
La location saisonnière ou touristique n’est pas compatible avec le dispositif.
Respecter neuf années de location
Une revente anticipée peut entraîner la reprise de l’avantage fiscal, sauf exception prévue par la loi.
Respecter le plafond de loyer
Le plafond dépend de la localisation, de la surface et du niveau intermédiaire, social ou très social.
Vérifier les ressources du locataire
Les ressources du foyer locataire doivent respecter le barème applicable lors de la conclusion du bail.
Éviter la location à un proche interdit
Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal ni à certains parents ou alliés proches.
Opter pour le régime réel
L’amortissement s’intègre aux revenus fonciers au régime réel.
Conserver les justificatifs
Bail, avis d’imposition, factures, diagnostics et attestations doivent être archivés.
Quels logements sont éligibles à Toulouse ?
Appartement neuf ou VEFA
Un appartement neuf en immeuble collectif peut être éligible. Le prix promoteur doit être comparé au marché local, au loyer plafonné, aux charges prévisionnelles et à la valeur de revente.
Appartement ancien avec travaux
Dans l’ancien, les travaux doivent respecter les critères légaux. La loi prévoit notamment les logements pour lesquels les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et satisfont les critères d’une réhabilitation lourde.
audit énergétique ou étude technique ;
devis détaillés et calendrier ;
vérification du seuil de 30 % ;
DPE prévisionnel après rénovation ;
analyse de la copropriété ;
autorisations d’urbanisme ;
conservation de toutes les factures et attestations.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun à Toulouse ?
La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 %. La base amortissable correspond donc, de manière simplifiée, à 80 % du prix d’acquisition net de frais, majoré le cas échéant du montant des travaux dans l’ancien.
Base amortissable simplifiée = montant retenu × 80 %.
Type de logement
Intermédiaire
Social
Très social
Neuf / VEFA
3,5 %
4,5 %
5,5 %
Ancien éligible
3 %
3,5 %
4 %
Le niveau choisi modifie à la fois le taux d’amortissement, le plafond de loyer et les ressources du locataire.
La somme des amortissements est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut être porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque les conditions prévues pour les locations sociales ou très sociales sont remplies.
Exemple d’un appartement neuf Jeanbrun à Toulouse
Prenons un appartement neuf acheté 290 000 €, hors frais. L’exemple est indicatif.
Base amortissable : 290 000 € × 80 % = 232 000 €.
Niveau
Taux
Amortissement annuel théorique
Intermédiaire
3,5 %
8 120 €
Social
4,5 %
10 440 €
Très social
5,5 %
12 760 €
Le niveau offrant le plus d’amortissement n’est pas automatiquement celui qui produit le meilleur cash-flow, car le plafond de loyer devient plus contraignant.
Exemple d’un appartement ancien rénové à Toulouse
Prenons un appartement acheté 220 000 € avec 75 000 € de travaux. Les travaux représentent environ 34.1 % du prix d’acquisition.
Au 1er août 2026, le prix moyen estimé d’un appartement était de 3 561 €/m², avec une fourchette d’environ 2 220 à 4 965 €/m². Le loyer mensuel moyen était estimé à 15,2 €/m².
Ce rendement est un indicateur de marché avant charges et avant plafond Jeanbrun. Le projet réel doit intégrer le financement, la taxe foncière, les charges de copropriété, les travaux, la vacance et la fiscalité.
À Toulouse, un T2 bien desservi peut être plus cohérent qu’un studio acheté trop cher. Le plafond Jeanbrun doit être comparé au coût du financement, aux charges et à la valeur de revente avant toute acquisition.
Marché immobilier de Toulouse : chiffres utiles
514 819 habitants en 2023 ;
285 043 ménages ;
322 989 logements ;
8,2 % de logements vacants ;
32,2 % de ménages propriétaires de leur résidence principale ;
358 827 emplois au lieu de travail en 2023 ;
une croissance annuelle moyenne de 1,2 % entre 2017 et 2023.
La demande locative toulousaine repose sur les étudiants, les jeunes actifs, l’aéronautique, le spatial, le numérique, la santé, l’administration, la recherche et les services. Les T2 et T3 bien connectés au métro ou aux grands bassins d’emploi peuvent viser plusieurs profils de locataires.
Dans quels quartiers investir avec la loi Jeanbrun à Toulouse ?
Quartier / secteur
Profil
Stratégie à étudier
Capitole / Carmes
hypercentre patrimonial et prix élevés
T2 ancien rénové avec forte discipline sur le prix
Saint-Cyprien
quartier central, métro et demande diversifiée
T2/T3 en location intermédiaire
Compans-Caffarelli
proximité du centre, écoles et emplois
T2 pour actifs et étudiants avancés
Rangueil / Sauzelong
campus, santé et métro
T2/T3 avec comparaison Jeanbrun/LMNP
Minimes
quartier résidentiel bien desservi
T2/T3 pour actifs et couples
Bonnefoy
proximité gare et renouvellement urbain
ancien rénové ou collectif récent
Borderouge
quartier récent et métro
neuf ou T2/T3 récent
Mirail / Reynerie
prix accessibles mais forte hétérogénéité
projet social/intermédiaire après audit complet
Le quartier ne suffit pas : le prix à l’adresse, la copropriété, le DPE et le plafond de loyer déterminent la viabilité.
Capitole / Carmes
Capitole / Carmes présente hypercentre patrimonial et prix élevés. Ce secteur peut être étudié pour T2 ancien rénové avec forte discipline sur le prix. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Saint-Cyprien
Saint-Cyprien présente quartier central, métro et demande diversifiée. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 en location intermédiaire. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Compans-Caffarelli
Compans-Caffarelli présente proximité du centre, écoles et emplois. Ce secteur peut être étudié pour T2 pour actifs et étudiants avancés. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Rangueil / Sauzelong
Rangueil / Sauzelong présente campus, santé et métro. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 avec comparaison Jeanbrun/LMNP. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Minimes
Minimes présente quartier résidentiel bien desservi. Ce secteur peut être étudié pour T2/T3 pour actifs et couples. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Bonnefoy
Bonnefoy présente proximité gare et renouvellement urbain. Ce secteur peut être étudié pour ancien rénové ou collectif récent. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Borderouge
Borderouge présente quartier récent et métro. Ce secteur peut être étudié pour neuf ou T2/T3 récent. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Mirail / Reynerie
Mirail / Reynerie présente prix accessibles mais forte hétérogénéité. Ce secteur peut être étudié pour projet social/intermédiaire après audit complet. Il faut vérifier le prix exact, le plafond Jeanbrun applicable, les charges, les travaux et la facilité de revente.
Loi Jeanbrun dans le neuf ou dans l’ancien à Toulouse ?
L’économie fiscale obtenue pendant la location doit être comparée à la fiscalité de sortie. La loi prévoit que les amortissements pratiqués influencent le calcul de la plus-value. La durée de détention et la stratégie de revente doivent donc être simulées.
Les erreurs à éviter avec la loi Jeanbrun à Toulouse
acheter uniquement pour défiscaliser ;
confondre loyer de marché et plafond Jeanbrun ;
oublier le plafond de ressources du locataire ;
choisir le taux d’amortissement maximal sans comparer le loyer ;
Oui, pour les logements collectifs respectant les conditions nationales.
Quelle est la période d’acquisition ?
Les acquisitions éligibles sont réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Peut-on acheter une maison ?
Une maison individuelle classique n’entre pas dans le champ du dispositif.
Peut-on investir dans l’ancien ?
Oui, lorsque les travaux respectent les critères légaux, notamment le seuil de 30 % dans la voie concernée.
Quel est le taux d’amortissement ?
Le taux varie entre 3 % et 5,5 % selon le type de logement et le niveau de location.
Le loyer est-il libre ?
Non. Il doit respecter le plafond correspondant à la localisation, à la surface et au niveau de location.
Peut-on faire du LMNP ?
Pas pendant l’engagement Jeanbrun, car le logement doit être loué nu.
Jeanbrun est-il plus rentable que le LMNP à Toulouse ?
Cela dépend du prix, du loyer plafonné, du financement, des charges et de la durée de détention.
Faut-il choisir le taux d’amortissement le plus élevé ?
Pas nécessairement. Le niveau de location plus social réduit généralement le loyer autorisé et doit être comparé au gain fiscal.
Faites étudier votre projet loi Jeanbrun à Toulouse
L’amortissement ne compense pas un prix excessif, un loyer trop faible, une copropriété coûteuse ou une mauvaise stratégie de sortie.
Cash Flow Positif peut analyser le quartier, le prix, les travaux, le plafond de loyer, le financement et la fiscalité. Prenez rendez-vous avec un expert.
